공공임대 아파트 임대사업자가 파산하면 유주택 입주자들도 우선 분양을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택법 제21조 1항은 임대주택을 분양전환하는 경우 무주택 임차인에게 우선분양권을 주도록 하고 있지만, 2항은 임대사업자의 부도나 파산 등으로 분양전환되는 때의 우선 분양권자는 '임대주택에 거주하는 임차인'이라고만 규정하고 있다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 29일 강원도 평창시의 A임대아파트 임차인 김모씨 등 419명이 B토건회사와 파산관재인인 예금보험공사 등을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2011다84335)에서 원고일부 승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법이 개정되기 전에는 임대사업자가 부도, 파산한 경우에 분양전환가격을 둘러싼 임대사업자와 일반 임차인들 간의 의견차이로 인해 제대로 분양전환이 이뤄지지 않는 폐단이 있어 법률을 개정했다"며 "이는 임대주택에 거주하는 모든 임차인에게 우선 분양전환권을 부여해 분양전환가격을 적용받도록 함으로써 원활한 분양전환을 촉진하려는 것이므로 임대주택법 제21조2항을 단순히 임대사업자의 재량으로 해석하는 것은 법 개정 취지에 정면으로 반한다"고 설명했다. 재판부는 "임대사업자인 B토건이 부도, 파산했으므로 분양전환 당시 아파트에 거주하는 임차인들은 주택 소유 여부에 관계없이 아파트를 우선 분양전환받을 권리가 있고, 임차인들이 직접 분양전환승인을 받아 매도청구권을 행사한 이상 B토건의 소송수계인이자 파산관재인인 예금보험공사는 성립된 매매계약에 의해 임차인들에게 아파트 건물에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 덧붙였다. 2001년 B토건은 국민주택기금의 자금지원을 받아 울산 북구에 3152세대의 공공임대아파트를 건설, 임대분양했으나 입주자 신청이 미달되자 나머지 입주자를 유주택 임차인으로 충원했다. B토건은 2006년 부도를 내 파산선고를 받았고, 울산북구청장으로부터 분양전환승인을 받았다. 이후 B토건이 "유주택 임차인들에 대한 분양전환여부는 임대사업자의 재량사항"이라고 주장하며 김씨 등에 대한 소유권이전등기 절차 이행을 거부하자 김씨 등은 소송을 냈다.

국가가 국민주택기금 위탁수수료 산정기준이 잘못된 것을 발견하고 뒤늦게 시행규칙을 변경했으나 결국 전액을 물어주게 됐다. 시행규칙개정 전 과다지급한 1,210억여원과 이번 판결로 지급해야될 715억여원을 합치면 국가가 추가로 부담하는 수수료는 무려 1,925억여원에 이른다. 지난 1981년부터 주택은행(현 국민은행)에 국민주택기금업무를 위탁해오던 건교부(현 국토해양부)는 2002년 안진회계법인에 금융기관 전산화 등에 따른 위탁수수료 산정 연구용역을 맡겼다. 건교부는 ATM기 업무처리를 단말기거래(창구거래)와 같은 범주로 분류한 연구용역결과를 반영해 2003년부터 2006년까지 수수료를 지급했다. 뒤늦게 ATM 수수료가 인터넷뱅킹·자동이체 수수료보다 단가가 높은 단말기 수수료로 설정된 것을 발견한 건교부는 2007년 초순께 국민은행에 위탁수수료를 30% 삭감한다는 산정기준안을 통보했다. 이후 건교부는 주택법시행규칙 별표를 개정해 2007년1월 위탁수수료 발생분부터 새로운 기준안을 적용해 지급했다. 그러자 국민은행은 일방적인 수수료 기준변경은 받아들일 수 없다며 지난해 2월 감액한 수수료 715억여원을 지급하라며 소송을 냈고, 이에 국가도 시행규칙 별표 개정전 4년간 과다지급한 수수료 1,210억여원을 돌려달라며 국민은행 등을 상대로 지난해 6월 소송을 내면서 맞소송전으로 번졌다. 결과는 국가가 지난 8월 서울고법에서 선고된 과다지급 수수료 반환소송(2009나14403)에서 패소판결을 받고, 이날 국민은행의 감액수수료 지급소송에서도 패소해 높은 단가의 수수료 전액을 모두 지급해야 될 위기에 처하게 됐다. 한편 국민은행은 2007년 말 국민주택기금 운용·관리 수탁자변경으로 2008년4월부터는 기존에 조성·운용되는 기금관리업무만을 수행하고 있다. 서울중앙지법 민사31부(재판장 황적화 부장판사)는 지난 17일 국민은행이 국가를 상대로 낸 위탁수수료 청구소송(2008가합16733)에서 "국가는 715억여원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주택법시행규칙 별표7은 위탁수수료 금액에 관해 주택건설촉진법시행령의 위임을 받아 행정청 내부에서 위탁수수료 사무처리준칙을 정한 것"이라며 "국민의 권리·의무와 관계되지 않는 사무에 관한 규정인 만큼 국민과의 관계에서 대외적 구속력을 갖지 않고, 다만 행정청 내부에서만 효력을 갖는 행정규칙에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "국가가 2007년12월 국민은행과의 합의를 거치지 않고 위탁수수료 산정기준인 주택법시행규칙 별표7을 개정했다 하더라도 효력이 국민은행에게 미친다고 할 수 없다"며 "국민은행이 위탁계약에 따라 국민주택기금 조성·운용·관리 업무를 수행하는 한 개정전 시행규칙에 따라 위탁수수료를 지급해야 한다"고 덧붙였다.

판교 신도시 임대아파트 입주자의 동의없이 건설원가의 90%를 임대보증금으로 받은 것은 무효라는 판결이 나왔다. 성남지원 민사3부(재판장 오재성 부장판사)은 9일 판교 임대아파트 입주자 우모씨가 M 주식회사를 상대로 표준임대보증금을 초과한 임대보증금을 돌려달라며 낸 임대차보증금소송(2009가합3421)에서 “M 주식회사는 1억780여만원을 반환하라”며 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “구 임대주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 임대보증금에 관해 임대보증금액이 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 50%를 넘는 경우 임차인의 권리보호를 위해 임차인의 동의를 받도록 하고 있다”며, 더욱이 “임대주택법 등은 임차인의 동의가 있더라도 이 사건 임대아파트가 위치한 수도권의 경우 임대보증금액을 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 90%가 넘을 수 없도록 규정하고 있는데 이 사건의 경우 임대보증금을 최대한도인 건설원가의 90%로 정해 임대주택법 등의 입법취지를 사실상 몰각시키고 있다”고 밝혔다. 재판부는 또 “피고는 규정을 임차인인 원고에게 설명하지 않았고 임대보증금 및 임대료가 부동문자로 작성된 계약서만을 제시해 원고가 표준임대보증금을 초과한 부분의 전환에 관해 동의권이 없는 것으로 오인할 여지가 있었다”며 “표준임대보증금을 초과한 부분은 신의성실의 원칙에 반해 무효”라고 판시했다. 우씨는 2006년4월께 아파트에 당첨됐으며 우씨는 국민주택기금 융자를 받지 않아 건설원가의 90%에 해당하는 금액을 임대보증금으로 완납했다. 이번 판결로 판교지역의 비슷한 상황에 있는 1,400여가구의 소송이 이어질 것으로 보인다.