아파트 등 집합건물 공유부분에 발생한 경미한 하자(건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자)의 경우 하자담보청구권을 행사할 수 있는 제척기간을 '사용검사일 등부터 5년 이하'로 제한한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난 10월 27일 재판관 전원일치 의견으로 A 씨가 이같은 내용을 담은 집합건물법 제9조의2 제1항 등이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2020헌바368)에서 합헌 결정했다. 한국토지주택공사(LH)는 부산에 한 아파트를 건축해 분양했는데, 2009년 11월 이 아파트에 대한 사용검사를 받았고 그중 344세대를 같은 달 말부터 공공임대주택으로 임대하다가 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015년 1월부터 분양전환 방식으로 매각했다. 그런데 아파트 신축 과정에서 오시공·변경시공 또는 부실시공으로 인해 전유부분과 공용부분에 균열, 누수 등 하자가 발생했다. A 씨는 일부 구분소유자들로부터 그들이 집합건물법에 따라 분양자인 LH에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 뒤 LH를 상대로 소송을 냈다. 1심은 아파트 공용부분에 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸했다는 이유로 그 부분에 해당하는 청구를 기각했고, 이후 항소가 기각돼 판결이 확정됐다. A 씨는 항소심 중 집합건물법 제9조의2 제1항 등에 대해 위헌법률심판 제청을 신청했지만 기각되자 2020년 7월 헌법소원을 냈다. 집합건물법 제9조의2 제1항 등은 집합건물 공유부분에 발생한 하자의 경우 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자인 때에는 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 10년 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자인 때에는 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려해 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 행사하도록 하는 제척기간 규정을 두고 있다. 헌재는 "공용부분에 발생한 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 비교적 경미한 하자와 관련한 하자담보청구권에 대해 사용검사일 또는 사용승인일부터 5년 이하의 제척기간을 둔 것은 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가 및 장기화를 방지해 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로 그 입법목적이 정당하고 이러한 권리 행사기간의 제한은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단"이라고 판단했다. 또 "공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 통일적인 분쟁해결을 도모하려면 하나의 집합건물에 공통되는 제척기간의 기산점을 정할 필요가 있고 이 사건처럼 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선·보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련되어 있어 사용검사일 등을 공용부분 하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없다"며 "주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자는 표면적이고 소모되기 쉬운 부분에 해당해 하자가 일찍 발현되고 그 하자를 인식하기도 비교적 용이하기 때문에 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간이 지나치게 단기간이라고 할 수 없어 심판대상조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다"고 했다.

아파트 내력구조부에 하자가 발생하면 아파트가 무너질 우려가 없더라도 아파트 하자보수기간은 주택법에서 정한 10년 또는 5년이라는 대법원 판결이 나왔다. 주택법이 내력구조부에 발생한 하자가 중대하지 않은 경우 하자 보수기간을 명시하지 않아 발생한 논란은 이번 판결로 일단락 됐다. 주택법 제46조는 하자보수의무에 관해 아파트에 발생한 결함으로 인해 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있다고 판정된 중대한 하자가 발생한 때에는 사용승인일로부터 10년의 범위 내(기둥·내력벽은 10년, 보·바닥·지붕은 5년)에서 주택건설사업주체가 이를 보수하고 손해를 배상할 책임이 있다고만 규정하고 있다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 15일 부산의 A아파트 입주자대표회의가 ㈜대한주택보증을 상대로 낸 손해배상소송 상고심(2012다93619)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택법 규정은 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대해 위험성과 주요성에 비춰 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보수책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니다"라며 "아파트와 같은 공동주택의 경우 일반 집합건물보다 보호의 필요성이 큰데도 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대해서만 하자보수기간을 5년 또는 10년으로 본다면 오히려 건설산업기본법령에서 공동주택 등에 대해 내력벽 책임기간을 10년으로 정한 일반 집합건물보다 보호를 하지 않는 결과가 돼 국민의 주거생활에 큰 위험을 초래할 수 있다"고 설명했다. 이어 "쾌적한 주거생활에 필요한 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 목적으로 하는 주택법의 입법취지를 종합해 보면, 공동주택의 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 보수기간 역시 기둥·내력벽 10년 또는 보·바닥·지붕 5년으로 봐야 한다"고 밝혔다. A아파트 입주자대표회의는 B건설이 시공한 아파트에 입주했지만 아파트 외벽과 내벽에 균열과 누수 등의 하자가 발생했다며 하자보수를 보증한 대한주택보증을 상대로 22억9900여만원의 손해배상 청구소송을 냈다. 1심은 아파트의 하자를 인정해 18억8700여만원, 항소심은 15억1000여만원을 지급하라고 판결했다. 대한주택보증은 내력구조부에 발생한 결함으로 인해 공동주택이 무너지거나 무너질 염려가 있다는 사실이 증명되지 않는 한 하자보수기간을 3년으로 봐야 한다고 주장하며 상고했다.

건설사의 부주의로 건물 완공이 늦어졌더라도, 원래부터 임대가 잘 되지 않는 3층 이상의 공간에 대해서는 건설사가 임대수익료 손해를 보상해주지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사45부(재판장 최성배 부장판사)는 최근 A사가 B건설사를 상대로 "6억9500여만원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2012가합30156)에서 "피고는 2200여만원만 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "B건설사가 건물을 공사하던 중 누수로 인한 문제가 발생해 기존의 임차인들의 입주가 늦어진 것은 사실이지만, 다른 공간에 신규 임차인을 구하지 못한 것은 공사지연 때문이라고 볼 수는 없다"며 "상대적으로 임대수요가 높은 지하 1, 2층 및 지상 1, 2층이 아닌 이상, 공사 중 누수발생 여부와 관계없이 상대적으로 임대차 계약이 늦게 이뤄질 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 "인근에 먼저 신축된 상가보다 임대차계약이 늦어졌다는 이유로 공사 중 누수로 인한 임대차 지연 손해를 인정할 수 없다"며 "오히려 건물 주변에 유사 상가 3곳이 있어 그 수요가 충분히 충족됐기 때문에 임대차가 원활하지 않았다고 볼 수도 있다"고 설명했다. 재판부는 "다만 공사 중 누수 발생으로 인해 이미 정해진 임차인들의 입주가 늦어져 발생한 임대료 수익 손해는 배상해야 한다"고 덧붙였다. A사는 서울 강서구에 지상 10층, 지하 6층 규모의 건물을 짓기 위해 B건설사에게 시공을 맡겼다. 그러나 공사 도중 발생한 누수로 인해 건물 완공이 계획보다 6개월 이상 늦어졌고, 그 바람에 임대차계약자의 입주가 늦어졌다. A사는 B건설사의 부주의로 공사가 늦어지는 바람에 임대차 수익을 잃게 됐고 새 임차인도 구할 수 없었다며 소송을 냈다.

지하철 7호선 연장 건설공사 입찰에 참여하며 담합한 12개 대형건설사가 서울시에 270억여원을 물어주게 됐다. 서울중앙지법 민사22부(재판장 이원형 부장판사)는 10일 서울시가 삼성물산 등 12개 건설사를 상대로 "대형 건설사들이 공사입찰에 담합했다"며 낸 손해배상 청구소송(2011가합26204)에서 "삼성물산 등은 담합으로 과다하게 부과된 공사대금 270억원을 연대해 서울시에 지급하라"며 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "건설사들이 서로 경쟁을 피하기 위해 공구를 나눠 입찰에 참가하는 등 서울시가 더 효율적인 사업자를 선택할 가능성을 제한했다"며 "건설사들이 입찰금액을 사전에 합의한 뒤 형식적으로 입찰에 참가해 '들러리'를 서 준 것은 입찰시장의 경쟁을 직접적으로 제한한 것으로 서울시에 손해를 입혔다"고 밝혔다. 앞서 공정거래위원회는 2007년 7호선 연장구간(온수역∼부천시 상동) 공구 건설에 참여한 6개 업체가 회사별로 1개 공구씩 입찰에 참여했다며 221억원의 과징금을 부과하고 검찰에 고발했다. 검찰은 들러리 입찰로 담합 행위에 가담한 6개 건설사를 추가로 적발했고 서울시는 2010년 7월 손해배상 소송을 제기했다. 서울시를 대리한 정부법무공단의 박시준 변호사는 "공사 입찰담합은 그 결과가 국민 혈세 누수로 이어지는 만큼, 이번 소송 결과로 담합이 근절되는 계기가 되길 바란다"며 "국내 건설공사 입찰 담합에 대해 법원이 발주기관의 손해배상을 인정한 국내 최초의 사례여서 더욱 의미있다"고 밝혔다.

아파트 분양자가 건축자재를 덜 써서 벽 두께가 얇아진 것도 하자에 해당하므로 입주자에게 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사6부(재판장 김필곤 부장판사)는 지난달 17일 인천 H아파트 입주자대표회의가 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 손해배상소송 항소심(2011나94679)에서 "3억2600여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. LH는 아파트 계단실 벽 시멘트 모르타르 두께가 부족한 것은 하자가 아니고 허용될 수 있는 오차라고 주장했다. 재판부는 판결문에서 "이 아파트의 모르타르 두께는 최소한 15㎜ 정도는 돼야 하는데 11㎜ 두께로만 발라져 있다"며 "두께가 얇아짐에 따라 탈락과 균열의 가능성이 늘어나는 점은 차치하고서라도 분양자가 분양대금을 모두 받고도, 당초 투입하기로 했던 재료 일부를 누락하고 시공했다는 점만으로도 하자에 해당한다"고 밝혔다. 인천 남동구에 있는 H아파트 입주자대표회의는 LH가 설계도면에 따라 시공해야 할 부분을 시공하지 않거나 설계도면과 다르게 변경해 시공해 균혈과 누수 등 하자로 생긴 손해 8억4500여만원을 배상하라며 2009년 7월 소송을 냈다.

아파트 옥상의 빗물을 지상으로 내려보내는 우수관은 공용 부분이므로 우수관이 막혀 천장에서 물이 새 피해가 생겼다면 입주자대표회의가 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사47단독 엄기표 판사는 5일 양모씨가 서초동 S아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 손해배상소송(2012가단180450)에서 "입주자대표회의는 위자료 등 1178만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 엄 판사는 판결문에서 "우수관은 각 세대의 전용 부분이라고 할 수 있는 발코니를 통과하지만 구조적인 측면의 필요 등에 의해 전용 부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손·변경할 수 있는 부분이 아니다"며 "본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로 우수관 부분은 공용 부분"이라고 밝혔다. 엄 판사는 "입주자대표회의는 우수관 막힘의 원인이 된 전선, 목장갑 등 이물질 유입에 위층 입주자가 책임이 있다고 주장하지만 우수관 관리 의무를 제대로 했다면 물이 새는 사고를 충분히 예방하거나 피해 확대를 방지할 수 있었다"고 지적했다. 엄 판사는 다만 "건물 보존등기 후 19년이 경과해 우수관에 노화현상이 있었을 것으로 보이고, 입주자대표회의가 각 세대를 방문해 점검한다는 것은 상당한 애로를 내포할 것으로 보인다"며 책임을 50%로 제한했다. 양씨는 지난 4월 천장에서 물이 새는 사고로 천장 석고보드가 젖고 침구류 등이 젖는 피해를 보았다. 확인 결과 발코니 쪽 우수관 위쪽을 뜯어보니 내부가 전선, 목장갑 등으로 막혀 있었다. 양씨는 수리비를 지급하라며 7월 소송을 냈다.

아파트의 흠에 대한 시공업체의 담보책임기간은 민법에 정해진 10년이 아니라 보수 대상별로 1∼10년으로 정한 공동주택관리령에 따라 개별적으로 따져야 한다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사19부(재판장 朴燦 부장판사)는 1일 인천에 있는 용현우성아파트 입주자 대표회의가 시행사인 (주)이테크이앤씨와 서울보증보험(주)를 상대로 낸 하자보수금 청구소송(2002가합21931)에서 “담보책임이 남아 있는 부분에 대한 3억9천5백여만원만 지급하라”고 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “원고는 민법 제671조의 하자담보 책임기간 10년을 적용해야 한다고 주장하고 있으나 아파트의 흠은 대부분 구 공동주택관리령에서 정한 1∼3년의 하자보수기간에 해당해 민법 제671조의 하자담보책임기간 10년을 일괄 적용하는 것은 부당하다”며 "피고는 공동주택관리령이 정한 하자보수기간 내 발생한 흠에 대해서만 책임을 부담하면 된다”고 밝혔다. 용현우성아파트 입주자 대표회의는 아파트 사용검사 때부터 건물 외벽과 내부 균열, 누수 등 흠이 발생, 시공사에 보수를 요구했으나 시공사 부도로 하자 보수가 이뤄지지 않자 자체적으로 4억6천5백여만원의 비용을 들여 흠을 고친 뒤 시행사인 이테크이앤씨와 보험사인 서울보증보험을 상대로 소송을 냈다.

빌라 윗집 수도배관의 파손으로 누수가 발생, 아랫집 거주자가 손해를 입었다면 윗집의 점유자인 임차인에게는 손해를 물릴 수 없다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소5부(재판장 이인복·李仁馥 부장판사)는 지난달 27일 빌라의 아래층에 거주하는 강모씨(49)가 윗집의 임차인 김모씨(45)를 상대로 "윗집 바닥의 수도배관 파손으로 벽지 등에 물이 스미는 피해를 입은 만큼 수리비 70만원과 위자료 5백만원을 배상하라"며 낸 손해배상 청구소송(2000나81285)에서 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "공작물의 설치·보존의 하자로 인해 1차적으로 손해를 배상할 책임이 있는 점유자가 손해방지에 필요한 주의를 게을리하지 않은 때는 소유자만이 책임을 진다"며 "이 사건에서 발생된 누수는 바닥에 매설된 수도배관의 이상으로 생겨 임차인이 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이 아니고 임대인이 임대차계약상 지고 있는 수선의무에 따라 그 수리 책임을 부담해야 할 정도의 임대목적물의 파손"이라고 밝혔다. 재판부는 이어 "임차인인 김씨가 누수가 발생한 사실을 알게 된 즉시 임대인에게 수리를 요청했었고, 임차인으로서는 바닥내부의 숨은 하자로 인한 손해발생을 미리 예견해 방지하기는 불가능했던 만큼 임차인 김씨에게 손해배상 책임이 있다고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 강씨는 지난해 12월 같은 빌라 바로 윗집의 수도배관에서 누수가 발생해 자신의 집 천장과 벽등에 물기가 스미는 피해를 입자 윗집에 거주하고 있는 임차인 김씨를 상대로 소송을 냈었다.

부실시공아파트가 사회문제가 되고 있는 가운데 아파트하자보증기간의 효력을 확대해석한 판결이 나와 상급심의 판단이 주목된다. 입주자대표회의가 시공사에 이미 발생한 전반적 하자를 지적한 바 있다면 누수부분을 특정해 요구하지 않았더라도 하자보수기간내 하자보수를 청구한 것으로 봐야한다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사24부(재판장 尹珍榮 부장판사)는 8일 상록수한양아파트입주자대표회의가 건설공제조합을 상대로 낸 하자보수보증금 청구소송(98가합103997)에서 "건설공제조합은 원고에게 26억7천5백여만원을 지급하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 하자의 경우 건설에 전문적인 지식이 없는 입주자단체에 불과한 원고와 같은 입주자대표회의에게 그 하자의 원인이 되는 부실시공부분을 공동주택관리령에 정한 바에 따라 특정, 하자보수기간내에 보수 청구할 것까지 요구할 수는 없다"며 "전반적인 누수 등 하자에 대한 실사와 대책을 요구한 적이 있다면 건설공제조합이 90년∼93년으로 하자보증기간을 정하고 보증했더라도 보증기간내에 하자보수청구권을 행사하지 않았다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 건설공제조합측은 한양이 96년 하자보수항목을 한정하고 입주자대표와 하자보수종료합의서를 작성했으므로 보수의무가 끝났다는 주장에 대해서 종료합의서는 입주자대표가 대표회의의 결의 없이 단독으로 서명한 것이라며 공제조합의 주장을 받아들이지 않았다. 상록수한양아파트입주자대표회의는 안산시 본오동 880 소재 안산 반월 2차 한양아파트 입주민들의 자치관리기구로서 이 아파트를 시공·분양한 주식회사 한양은 현재 법정관리 상태이어서 이 아파트에 대해 90년12월부터 93년12월까지 보증기간을 정해 하자보수를 보증한 건설공제조합을 상대로 보증금청구소송을 냈었다.