부동산 매수인이 취득세 신고를 했으나 이후 잔금미납으로 매매계약이 해제됐다면 국가는 징수한 취득세를 반환해야 한다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사2부(재판장 김용덕 부장판사)는 서모씨(소송대리인 김재한 변호사)가 경기도를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2017나115369)에서 최근 1심과 같이 원고 승소판결했다. 재판부는 "취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과하고 부동산 취득은 등기뿐 아니라 '사실상 취득'한 경우도 포함한다"며 "'사실상 취득'은 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다"고 설명했다. 이어 "서씨는 아파트 두 채의 매매대금 17억원 중 계약금 2000만원만 납부했는데, 이는 사회통념상 '매매대금이 거의 전부' 지급된 것으로 볼 수 없으므로 서씨가 아파트를 '사실상 취득'해 과세요건을 충족했다고 보기 어렵다"고 말했다. 그러면서 "(조세채무를 확정시키는)서씨의 신고행위에 외관상 명백한 하자는 없지만 과세요건이 없음에도 신고된 것이므로 중대한 하자가 있다"면서 "서씨에게 '중대한 하자가 있는 이 사건 각 신고행위로 인한 과세'라는 불이익을 그대로 감수시키는 것은 서씨의 권익구제 차원에서 현저하게 부당하므로 이 신고행위는 당연무효라고 함이 타당하다"고 판시했다. 서씨는 2011년 11월 분양대행사와 경기도 용인시 수지구 신봉동에 있는 A아파트 101호, 102호를 각 8억 5000만원에 매수하는 계약을 체결하고 아파트 두 채의 계약금으로 2000만원을 납입했다. 이듬해 2월에는 수지구청에 취득세 2550만원과 교육세 255만원을 납부하겠다는 신고서를 제출했다. 하지만 같은해 4월 서씨의 잔금 납부 지체로 매매계약이 해제됐다. 서씨는 다시 부동산거래계약 해제 등의 신고서를 구청에 제출하고 확인서를 교부받았다. 그러나 경기도는 2014년 8월 돌연 서씨에게 체납처분을 통보했다. 취득세와 같은 신고납세(조세의 부과·징수를 납세의무자의 자진신고 ·납부에 의존하는 제도)는 신고행위로 인해 납세의무가 구체적으로 확정되므로 서씨의 신고에 중대·명백한 하자가 있어 당연무효가 아니라면 지자체가 조세채권을 가진다고 판단한 것이다. 경기도는 매매계약상 잔금지급일인 2012년 2월에 서씨가 부동산을 취득한 것으로 의제하고 취득세와 교육세, 가산금까지 합쳐 총 4100만원을 추심해 징수했다. 서씨는 "계약금만 지급한 채 등기는 물론 '사실상의 취득' 조차 없었는데 경기도가 취득세 처분을 내린 것은 부당하다"고 주장하며 지난해 7월 "취득세 4100만원을 돌려달라"며 대전지법 논산지원에 소송을 내 승소했었다(2017가단 21506).

주택조합원 모집을 위탁받은 분양대행사가 실적 저조로 최저 모집기준을 채우지 못해 분양대행수수료를 받을 수 없다면 광고비용 등 분양대행을 위해 쓴 지출비용도 배상받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 분양대행업체인 A사가 부동산개발업체인 B사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015다235766)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 해지하고 손해배상을 청구하는 경우, 채권자는 채무가 이행되었더라면 얻었을 이익을 얻지 못하는 손해를 입은 것이므로 이행이익(계약의 이행으로 얻을 이익)의 배상을 구하는 것이 원칙"이라고 밝혔다. 이어 "그러나 채권자는 그 대신에 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용의 배상을 채무불이행으로 인한 손해라고 볼 수 있는 한도에서 청구할 수도 있다"며 "이 같은 지출비용의 배상은 이행이익의 증명이 곤란한 경우 그 증명을 용이하게 하기 위해 인정되는데, 이 때에도 채권자가 입은 손해, 즉 이행이익의 범위를 초과할 수는 없다"고 설명했다. 그러면서 "채권자가 계약의 이행으로 얻을 수 있는 이익이 인정되지 않는 경우라면, 채권자에게 배상해야 할 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로 당연히 지출비용의 배상을 청구할 수 없다"며 "A사의 실적이 저조해 이행이익에 해당하는 분양대행수수료의 지급을 청구할 수 없다면 지출비용의 배상도 구할 수 없다"고 밝혔다. B사는 대규모아파트 단지를 건설하기 위해 2011년 2월 강원도 춘천시 동내면 일대 토지 5500평(1만8504㎡)을 한국토지주택공사로부터 125억원에 매수하고 2013년 2월까지 매매대금을 분납하기로 했다. 이와 함께 2012년 12월 분양대행사인 A사와 총 340세대의 주택 조합원을 모집하는 분양대행계약을 체결했다. A사가 2013년 6월 30일까지 최소 80%, 최대 95%의 세대를 분양대행하고 관련 수수료를 받는 조건이었다. 만일 '분양이 전체 세대의 절반인 170세대에 달하지 못하면 분양대행수수료를 청구할 수 없다'는 특약도 했다. 그런데 A사는 수수료를 받을 수 있는 이 최저기준을 채우지 못했고, B사는 2013년 7월 "책임분양률에 이르지 못했으므로 계약을 해지한다"고 통보했다. 이에 A사는 "B사의 귀책사유로 2013년 4월에야 '모델하우스'를 오픈했다. 아직 대행기간 만료일이 도래하지 않았으며, 계약해지를 하려면 분양대행 수수료를 먼저 정산하라"고 요구했다. A사는 B사가 응하지 않자 "책임분양률 95%를 달성했을 경우 우리가 받을 수 있었던 이행이익 19억3800만원을 달라"며 2013년 11월 소송을 냈다. 1심은 A사가 대행수수료를 받을 수 있는 최저기준도 달성하지 못해 B사의 계약해지는 적법하다며 A사에 패소 판결했다. 2심은 B사가 A사에 대행수수료를 지급할 의무는 없다고 판단했지만, 적어도 분양대행계약의 이행을 믿고 지출한 전단지 비용 등 4억1000만원은 신뢰이익으로서 B사가 배상해야 한다고 판결했다.

전원주택단지를 조성해 주겠다고 약속해 임야를 판 뒤 부지조성작업을 게을리한 부동산 분양대행업자에게 손해배상책임을 인정한 판결이 나왔다. 서울고법 민사1부(재판장 정종관 부장판사)는 최근 A씨가 B부동산 분양대행사 등을 상대로 제기한 손해배상청구소송 항소심(☞2010나32445)에서 원고패소 판결한 원심을 취소하고 "피고는 2억3900여만원을 지급하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "시가 1056만원의 임야를 2억4950만원에 매매한 점, 전원주택부지와 진입도로를 조성하겠다고 약속한 후 일부만 한 채 완료하지 않은 점, 조성작업을 중단한 채 방치하다가 일부 필지에 대해 받은 산지전용허가 마저 취소되게 한 점 등이 인정된다"며 "피고가 임야를 전원주택단지로 개발해 줄 의사와 능력이 없음에도 원고를 속여 계약을 체결하고 매매대금을 수령해 손해를 주었다"고 설명했다. 재판부는 "손해배상의 범위는 원고가 피고에게 지급한 매매대금 2억4950만원에 임야에 관한 소유권이전등기 경료 당시 임야의 시가 1056만 원을 공제함이 상당하다"고 말했다. A씨는 2004년 B대행사의 임직원으로부터 경춘선 강촌역 일대의 임야를 전원주택단지로 개발해 분양하고 있으니 매수하라는 권유를 받고 임야 499평을 매수했다. 하지만 B사가 2007년까지 부지조성작업을 방치하다가 토사유출로 인한 재해발생이 우려된다는 이유로 산지전용허가까지 취소되자 소송을 냈다.

상가분양대행사가 일정액의 임대수익을 보장한다는 분양광고와 함께 분양대금에 임대차보증금 외에 상가홍보를 위한 개발비를 포함시킨 경우 개발비도 권리금의 일부로 볼 수 있어 되돌려 줄 의무가 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 지난해 7월 같은 상가를 분양받은 임차인들이 분양대행사를 상대로 서울중앙지법에 낸 보증금 등 반환청구소송에서 "투자액에 비해 실현가능성이 적은 다액의 임대수익을 보장한다는 분양광고는 기망에 해당되므로 임대차보증금과 개발비 명목으로 받은 돈은 부당이득에 해당된다"는 판결과 배치되는 것이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사29부(재판장 姜載喆 부장판사)는 지난달 17일 이모씨 등이 굳앤굳(주)를 상대로 낸 분양대금반환등 청구소송(2003가합10488)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고측이 광고한 권리금이나 수익률은 상가가 정상적으로 분양될 경우에 예상되는 것이고 원고들로서도 상가형성이 안되거나 경제여건이 달라질 경우 권리금이나 수익금이 보장되지 않을 수도 있다는 것을 어느 정도 예상가능했을 것으로 보인다"며 "용도가 특정된 상가를 분양받을 경우 항상 투자위험이 따르게 마련이므로 투자자는 제반사정을 사려깊게 참작해 스스로 투자여부를 결정해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이 사건 분양계약 체결 당시 원고들과 피고 등은 주변상가의 현황과 경기동향 등을 고려해 권리금이 높게 형성될 것이라 예측한 후 피고는 향후 발생될 권리금 중 일부를 미리 가질 의도로 개발비를 다소 높게 책정했고 원고들도 이를 수긍했다고 보이는 점 등에 비춰보면 피고의 기망행위가 있었다고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 또 "피고측이 제시한 일정액의 수익을 보장한다는 내용의 분양광고는 불특정다수를 상대로 분양받을 사람을 모집하려는 쳥약의 유인에 불과해 계약내용이라고 볼 수 없어 피고가 광고내용만큼의 수익률을 보장할 의무가 있다고 보기도 어렵다"고 덧붙였다. 이씨 등은 지난 99년1월 피고 회사가 주요 일간지에 기재한 '3천만원대 투자로 연봉 1천만원', '벌써 권리금 붙어 점포거래 기현상' 등의 광고를 보고 서울 남대문 근처 9층짜리 상가의 점포를 보증금과 별도로 상가홍보비 명목의 개발비를 포함해 각각 2천5백만원에서 9천6백만원에 임차했지만 주변의 상권이 활성화되지 않아 수익이 저조하자 "광고에 속아 임차계약을 체결해 피해를 입었다"며 보증금과 개발비반환을 요구하는 소송을 냈었다.