준공 완료된 아파트에 이미 입주했는데 소유권이전등기 절차가 늦어졌다면, 수분양자들이 등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하면서 발생한 손해 등을 조합이 일부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사11부(재판장 송경호 부장판사)는 지난해 11월 10일 A 씨 등(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)이 장위1구역주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 손해배상금청구소송(2020가합685)에서 원고승소 판결했다. 서울 성북구 장위동 장위1재정비촉진구역에 위치한 B아파트 시행을 위해 설립된 조합은 2019년 6월 성북구청장으로부터 아파트 준공 인가 전 사용검사를 받은 다음 수분양자들에게 입주 지정기간을 그 다음날부터 같은해 말까지로 정하고 입주 전까지 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하라는 내용의 입주안내문을 보냈다. 이에 B아파트에 대해 분양계약을 체결했거나 수분양자로부터 그 지위를 승계받은 A 씨 등은 해당 기간 내 모든 분양대금을 납부하고 각 세대에 입주했다. 한편, 서울시장은 B아파트의 입주지정기간 중이던 2019년 7월 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 하면서 해당 정비구역의 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적을 확대·추가하고, 조합에게 구역 외 기반시설로 신한천로를 개설토록 하는 기반시설의 비용분담계획을 변경하는 내용이 포함된 고시를 했다. 이후 성북구청장은 2020년 7월 정비사업과 관련해 정비구역 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적은 확대하되 해당 면적에 대해선 별도 사업계획승인이 예정돼 있다는 내용 등이 포함된 사업시행계획변경인가 고시를 했다. 조합은 2021년 5월 성북구청장으로부터 유지되는 면적을 포함해 신한천로 개설 재정비촉진계획변경 결정 시 정비계획변경을 이행하는 것 등을 조건으로 아파트에 해당하는 일부 획지에 대해 부분준공 인가를 받았고, 이후 이전고시를 거쳐 같은해 8월 A 씨 등을 포함한 수분양자들에게 60일 이내에 소유권이전등기절차를 경료할 것을 요청하는 안내문을 발송한 다음, 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 A 씨 등은 "해당 아파트가 완공돼 이미 입주했고 남은 절차는 준공인가와 이전고시 절차뿐인 점 등에 비춰 입주지정기간의 말일부터 약 1년이 경과한 2020년 7월 말경엔 이행기가 도래했다고 봐야 한다"며 "이후부터 조합은 이행지체에 빠졌다고 해야 하고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상하라"고 주장하면서 소송을 제기했다. A 씨 등은 △이행지체로 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 돼 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이) △등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생하는 손해 △미등기로 인해 원하는 시기에 아파트를 처분하지 못함으로써 발생하는 각종 세재 혜택 등 손해를 고려해 분양대금의 10%에 해당하는 금액 등을 배상하라고 주장했다. 재판부는 "조합 측은 행정청이 신한천로 개설을 부담시켜 상당한 공사기간이 필요했던 점 등을 주장하지만 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치와 그에 따른 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 조합의 책임 영역에 속하고, A 씨 등의 입주 전부터 신한천로 개설에 대해 인지하고 있던 점 등에 비춰보면 신한천로 개설 문제로 인한 조합의 등기절차 이행지체에 조합의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "일부 판단 과정에서 총회 개최가 지연된 사유가 오로지 코로나19로 인한 것이라고 볼 수 없고, 도시형생활주택 및 상가의 면적에 대한 성북구청의 사업계획 승인까지 4개월 정도만 소요된 점 등에 비춰보면 입주지정기간 말일부터 2년 가량이 경과하는 시점에 이르러서야 A 씨 등에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래한다는 조합 측 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 다만 "A 씨 등의 아파트 취득 목적과 사용용도, 활용계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없어 각각의 구체적인 손해액 산정이 곤란해 일정한 기준에 따라 일률적으로 정하는 것이 타당하다"며 "민사소송법 제202조의2를 적용해 손해액을 산정하기로 한다"고 판시했다. A 씨 등을 대리한 강호석(39·사법연수원 40기) 변호사는 "최근 재건축이나 재개발과 관련해 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 등의 문제로 조합 내부의 갈등이 많은데, 이를 제대로 이행하지 못해 일반분양자들의 재산권 행사에 피해를 입히는 것에 명백한 손해배상 책임이 인정되고, 손해배상 범위와 관련해서도 민사소송법 제202조의2에 따라 직권으로 손해액을 산정한다는 규정이 적용돼 손해액을 산정한 것은 상당한 의의가 있다"며 "피고 측에서는 코로나19로 총회 개최가 어려웠고 이러한 사유로 행정청의 보완 요구가 있었으므로 이는 불가항력으로 계약상 면책 규정이 적용된다고 주장했지만 법원은 총회는 온라인으로도 개최할 수 있고 보완요구가 있다는 것만으로 면책이 안 된다고 명확하게 명시했다는 점에서 현재 재건축 사업이 예정됐거나 진행 중인 사업주체 등에게 시사하는 바가 매우 큰 판결"이라고 말했다.

[대법원 판결] 물상보증인의 부동산에 대한 경매절차가 진행돼 매각대금이 납부된 상황이라면 채권자에게 담보보존의무가 인정되기 때문에 채권자가 보유하던 주채무자에 대한 근저당권을 포기한 행위는 변제자대위를 앞 둔 물상보증인에 대해 불법행위에 해당할 수 있다는 대법원 판결. 대법원 민사1부(주심 오경미 대법관), 2017다261882(2022년 12월 29일 선고) [판결 결과] A 씨가 B,C 씨를 상대로 낸 구상금 소송에서 원고승소 판결한 원심을 확정. [쟁점] △근저당권자에게 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 담보권 또는 담보물 보존의무 인정여부(불법행위 성립 여부) △담보권 또는 담보물 보존의무 및 불법행위 성립이 인정되는 특별한 사정. [사실관계와 1,2심] A 씨와 B 씨는 한 부동산에 대해 절반씩 지분을 가지고 있었다. 그런데 이 부동산에 2010년 11월 경 B 씨(채무자)의 C 씨(채권자)에 대한 대출금채무에 대한 담보로 C 씨 명의의 근저당권이 설정됐다. 이후 2014년 12월 경 A 씨의 지분에 대해 임의경매가 진행됐고 매수인이 매각대금을 완납하자 근저당권자인 C 씨는 2015년 12월 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 말소해 줬다. C 씨는 2015년 12월 말경 A 씨의 지분에 관한 매각대금에서 배당신청한 채권액 8400만 원 전액을 배당받았다. 채무자가 아닌 물상보증인이 채무를 변제한 경우, 물상보증인은 민법 제481조에 따라 채권자가 그 채권에 관해 갖고 있던 권리를 취득한다. 따라서 물상보증인인 A 씨의 지분이 경매로 낙찰돼 채권자에 대한 변제가 이뤄지는 경우, A 씨는 C 씨(채권자)가 갖고 있던 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 취득할 수 있었는데 C 씨가 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 말소해 줘 근저당권을 취득하게 못하게 됐다. 이에 A 씨는 B 씨를 상대로 구상권을 행사하고, 채권자 겸 근저당권자인 C 씨를 상대로 B 씨(채무자) 지분에 관한 근저당권 임의 말소행위가 물상보증인인 A 씨에 대한 불법행위에 해당한다며 손해배상을 구하는 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했지만 2심은 원고승소 판결했다. [참고 조항] 민법 제485조 '제481조의 규정에 의해 대위할 자가 있는 경우에 채권자의 고의나 과실로 담보가 상실되거나 감소된 때에는 대위할 자는 그 상실 또는 감소로 인해 상환을 받을 수 없는 한도에서 그 책임을 면한다.' [대법원 판단 요지] "원칙적으로 채권자가 담보권을 행사할지 여부는 채권자의 자유이고 제3자가 그 담보권에 관해 대위변제할 이익이 있다는 점만으로 채권자에게 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 담보물 또는 담보권 보존의무가 인정되지는 않는다. 따라서 원칙적으로 채권자가 담보권을 임의 포기하는 행위가 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 불법행위에 해당하지 않는다. 이때 대위변제할 이익이 있는 자는 담보권을 임의 포기한 채권자에 대해 민법 제485조에 따라 자신의 책임의 면책을 주장할 수 있을 뿐이다. 다만, 예외적으로 특별한 사정이 있는 경우에는 채권자도 제3자에 대해 자신의 담보권을 성실하게 보존·행사하여야 할 의무를 부담한다. 이 사건에서는 경매절차에서 물상보증인 제공 부동산이 매각돼 매수인이 매각대금을 완납해 A 씨(물상보증인)는 부동산 소유권을 상실했고 매각대금의 배당절차만이 남게 됐으며 C 씨(채권자)는 1순위 저당권자로서 신고한 채권 전액을 배당받을 것이 예정되어 있었다. C 씨에게 배당이 이뤄지면 민법 제481조, 제482조의 규정에 따라 이 사건 토지 중 채무자인 B 씨 지분에 관한 C 씨 명의의 근저당권에 대해 A 씨의 변제자대위가 당연히 이루어질 것으로 예상되던 상황이었으므로 이는 채권자에게 담보권 보존의무가 인정되는 특별한 사정에 해당한다." [대법원 관계자] "종래 대법원은 채권자가 제3자에 대해 자신의 채권이나 담보권을 성실하게 행사해야 할 의무를 부담한다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 채권자가 자신의 채권이나 담보권을 행사하지 않거나 포기하였다고 하여 이를 불법행위에 해당한다고 할 수는 없는 것이라고 판시했지만, 어떤 경우가 채권자가 제3자에 대해 담보권 보존의무를 부담하는 특별한 사정에 해당하는지 구체적으로 판단한 선례는 없었다. 이 판결은 어떤 경우가 제3자에 대해 담보권을 성실히 행사하고 보존할 채권자의 의무가 인정되는 특별한 사정에 해당하는지에 관하여 구체적으로 밝힌 첫 번째 사례다."

아파트입주자대표회의와 주택관리업무 위수탁계약을 체결한 관리업체의 근로자가 아파트 공용시설물을 수리하던 중 다쳤다면, 아파트입주자대표회의는 시설물의 간접점유자로서 손해를 배상할 책임이 있다는 판결이 나왔다. 2011년 9월 성남 서현동의 한 아파트의 기계실이 중온수로 침수되자 아파트입주자대표회의와 아파트 관리 위수탁계약을 체결한 우리관리 주식회사 소속 설비과장 김모(57)씨가 현장에 도착했다. 그러나 김씨는 기계실로 이동하던 중 보도 블록이 꺼져 밑에 고여 있던 중온수에 빠지면서 전신 화상을 입었다. 김씨는 "시설물의 간접점유자인 입주자대표회의는 직접점유자인 관리업체와 같은 지위에 있으므로 사고로 발생한 손해를 배상할 책임이 있다"며 1억1000여만원을 지급하라며 소를 냈다. 입주자대표회의는 "공작물 설치·보존상 하자로 인해 발생한 책임은 1차적으로 직접점유자에 있고, 직접점유자의 책임이 면책될 경우 간접점유자가 책임을 진다"고 맞섰다. 수원지법 성남지원 민사3부(재판장 김용철 부장판사)는 최근 김씨가 아파트입주자대표회의를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합23210)에서 "입주자대표회의는 김씨에게 5600여만원을 지급하라"며 원고 일부 승소판결을 했다. 재판부는 "관리업체는 아파트 관리에 필요한 규정, 아파트 공용 부분의 보수 및 교체 등 입주자대표회의에서 의결한 사항들을 집행해야 한다"며 "따라서 입주자대표회의가 아파트 공용부분의 관리업무에 관한 권리·의무의 궁극적인 귀속 주체로서, 공용 부분을 직접점유하고 있는 주택관리업자의 아파트 관리업무에 대해 전반적으로 견제·감독하면서 간접점유하고 있다고 봐야하므로 사고로 발생한 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 "아파트입주자대표회의는 관리업체가 안전관리 대응조치를 소홀히 해 사고가 발생했으므로 회사의 과실도 손해배상액을 산정할 때 고려돼야 한다고 주장한다"면서 "그러나 관리업체의 과실이 인정된다고 하더라도 김씨의 사용자에 불과한 업체가 김씨와 신분·생활관계상 일체를 이루는 관계에 있다고 볼 수 없으므로, 업체의 과실이 입주자대표회의가 배상해야 할 금액 산정에 참작할 수는 없다"고 설명했다.

임대주택이 양도될 당시 임차보증금이 이미 가압류된 상태라면 임대주택 양수인에게도 가압류의 효력이 미친다는 대법원 판결이 나왔다. 앞으로 임차인이 입주해있는 건물을 구입하는 매수자는 보증금채권에 대한 가압류가 있는지를 확인한 후에 구입해야 예상치 못한 손해를 막을 수 있을 것으로 보인다. 대법원 전원합의체(주심 민일영 대법관)는 17일 채권자 신용보증기금이 채무자가 임차인인 건물을 양수한 고모씨를 상대로 낸 추심금 청구소송 상고심(2011다49523)에서 원고패소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법이 정한 대항요건을 갖춘 임대주택의 양수인은 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴해 임차인에 대한 보증금반환채무를 면하게 된다"고 밝혔다. 이어 "보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로 주택양도로 임대인의 지위가 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수 밖에 없다"며 "임대주택이 양도됐음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다"고 설명했다. 재판부는 "임차인의 보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 가압류 효력을 주장할 수 있다"고 덧붙였다. 그러나 신영철·이인복·이상훈·박보영·김신 대법관은 "다수의견에 따르게 되면 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담으로 보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 내용을 조사해 파악해야 하고, 양수 후 임대차보증금반환채무를 면하려고 해도 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자들을 제3채무자로 한 압류나 가압류 내용을 모두 파악해야 하므로 임대주택 양도를 둘러싸고 거래비용의 증가, 손해배상책임의 공방 등 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제들이 발생할 가능성이 크다"면서 반대의견을 냈다. 신용보증기금은 2005년 5월 주택임차인 유모씨가 가진 임대차 보증금 반환채권을 가압류했다. 고씨는 2007년 7월 주택소유자이자 임대인인 김모씨로부터 주택을 매수하고 주택임대차보호법에 따라 임대인지위를 승계했다. 같은해 10월 임대차계약이 종료됐고, 고씨는 유씨에게 보증금 3000만원을 반환했다. 신용보증기금은 2009년 11월 대한 보증금에 대한 가압류를 본압류로 이전해 추심명령을 받아 고씨에게 명령을 송달하고 1900여만원을 받으려고 했으나 고씨가 "이미 유씨에게 보증금을 지급했다"며 지급을 거절하자 소송을 냈다. 1, 2심은 "고씨는 보증금채권이 가압류돼있다는 사실을 모르고 과실없이 유씨에게 보증금을 돌려줬다고 봐야 한다"며 원고패소판결했으나 "신용보증기금의 가압류결정은 대상이 김씨에 대한 보증금반환채권으로 특정돼있어서 채권자인 신용보증기금과 채무자인 유씨, 제3채무자인 김씨 사이에만 효력이 있다"며 원고패소판결했다.

채권양도가 사해행위라며 양도인에게 투자했던 제3자가 채권처분금지 가처분을 신청했을 때 채무자가 피공탁자를 '제3자 또는 양수인'이라고 표시한 변제공탁도 유효하다는 판결이 나왔다. 유효한 변제공탁이 되려면 원칙적으로 '양도인 또는 양수인'으로 표시해야 한다. 서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 채권 양수인인 강모씨가 "채무자가 양도인을 빼고 양수인과 제3자인 채권처분금지 가처분권자를 피공탁자로 한 변제공탁은 무효"라며 채무자 김모씨를 상대로 낸 분양대금 청구소송 항소심(2010나83344 )에서 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "변제공탁에서 피공탁자 지정을 너무 엄격하게 해석하면 법률전문가가 아닌 채무자에게 지나치게 가혹한 부담을 주게 된다"며 "피공탁자 지정에 법률적 판단이 곤란하다고 보이는 객관적 사정이 있다면 면책을 허용는 것이 옳다"고 밝혔다. 재판부는 "양수인은 제3자를 상대로 공탁금출급청구권 확인의 소 등을 제기해야 하는 불편함이 생겼으나, 양수인은 공탁금을 수령하기 위해 어차피 제3자를 상대로 가처분이의·취소 신청을 해야 했으므로 법률적 지위가 현저하게 불리하게 됐다고 볼 수 없다"고 설명했다. J건설은 2009년 7월 김모씨를 상대로 분양대금 청구소송을 냈다. 1심 재판 중 J건설이 분양대금 채권을 강씨에게 양도하자 J건설 투자자인 박모씨는 사해행위라고 주장하며 법원에서 채권처분금지가처분을 신청해 인용결정을 받았다. 2010년 7월 1심 재판부는 강씨에게 일부승소 판결을 내렸고, 채무자인 김씨는 분쟁을 피하기 위해 변제공탁을 했다. 김씨는 J건설이 채권양도가 유효하다고 주장했기 때문에 양수인인 강씨와 가처분권자인 박씨를 피공탁자로 기재했다. 그러자 강씨는 변제공탁이 무효라며 자신에게 직접 지급하라며 항소했다.

헌재는 지난달 23일 주유소 부지 소유자 박모씨가 토양환경보전법 제10조의3 제3항 등에 대해 낸 헌법소원사건(☞2010헌바167)에서 재판관 7(헌법불합치):1(합헌)의 의견으로 헌법불합치 결정을 내렸다. 토양환경보전법은 토양오염물질이 검출되면 지방자치단체가 토지 소유자나 시설 점유자 등을 오염원인자로 간주하고 배상책임을 묻거나 토지정화 의무를 부과할 수 있도록 규정하고 있다. 헌재는 결정문에서 "토지 오염원인자 책임에 대한 입법 형성의 자유를 감안하더라도 토양오염관리대상 시설의 소유자·점유자·운영자가 부담하는 책임이 그 귀책정도에 비해 과중하지 않도록 침해를 최소화해야 할 필요성이 있다"며 "오염유발자에게 1차적인 책임을 부담시키고 오염유발자를 찾을 수 없거나 오염유발자가 책임을 이행하지 않을 때 토양오염관리대상시설의 소유자 등에게 보충적으로 책임을 부담시키는 방법을 통해서도 입법목적을 달성할 수 있다"고 밝혔다. 헌재는 "제3자의 행위나 법적으로 허용된 행위 등으로 인해 토양오염이 발생하는 등 선의·무과실이고 토양오염관리대상시설의 소유자 등의 책임으로 돌릴 수 없는 경우에 한해 면책하는 등의 방식으로 침해를 최소화할 수 있음에도 토양오염관리대상 시설의 소유자 등에게 사실상 면책 불가능한 무과실 책임을 지우고 경우에 따라서는 파산에 이를 정도로 고액에 이르기도 하는 비용을 전부 부담시키는 것은 재산권을 침해하는 것으로 과잉금지원칙에 반한다"고 설명했다. 하지만 헌재는 "토양환경보전법에 위헌결정을 내려야 하지만 단순위헌결정을 하게 되면 토양오염관리대상시설의 소유자 등을 오염원인자로 간주할 근거규정이 사라져 법적 공백 상태가 발생하게 되므로 헌법불합치 결정을 한다"고 밝혔다. 김종대 재판관은 "토양오염은 그 피해가 장기간에 걸쳐 누적적으로 발생하므로 토양오염 피해가 발생한 시기에는 이미 자력이 있는 오염유발자를 찾기 어려운 경우가 많고 소유자와 점유자, 운영자의 과실 유무를 확정하기도 곤란하므로 시설에 대한 사실적 지배를 기준으로 오염원인자를 확정해 손해배상 책임을 부담시킬 필요성이 인정된다"며 "손해배상과 토양정화를 한 소유자 등은 다른 오염원인자에 대해 구상권을 행사할 수 있으므로 토양환경보전법 규정은 침해 최소성 원칙에 위배되지 않는다"는 반대의견을 냈다.

광역시가 조례를 제정해 시영아파트 입주자들에게 부담하는 하자담보책임 등 채무를 도시공사에 인수시켰더라도 입주자들의 승낙이 없었다면 시(市)는 여전히 채무를 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 지방자치단체가 채권자의 동의 없이 조례를 제정해 산하 기관에 지자체의 채무를 인수시킨 것은 민법에 위배돼 무효라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 24일 광주광역시 금호시영아파트 입주자 664명이 "아파트 하자로 인한 배상금을 관리단에 31억원, 입주자들에게 1100여만원씩을 지급하라"며 광주광역시를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2009다88303)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "민법 제454조는 면책적 채무인수의 경우 채권자의 승낙이 있어야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다"며 "채권자의 승낙이 없다면 채무자와 인수인 사이에서 면책적 채무인수 약정을 하더라도 채무자는 채무를 면하지 못한다"고 밝혔다. 재판부는 "통상 변제자력이 더 풍부한 지자체가 계약 관계에서 발생한 채무를 채권자의 승낙을 받지 않고 일방적으로 조례 제정을 통해 지방공사에 면책적으로 인수시키는 것은 부당하고, 지자체에 대해 민법 제454조의 적용을 배제할 만한 합리적인 이유를 찾을 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "비록 도시공사가 금호아파트에 관한 분양계약 사무를 승계해 그 의무를 이행하는 사무를 처리하더라도, 분양계약 승계 내지는 채무인수에 대해 채권자인 수분양자의 승낙을 얻지 못하면 광주시는 분양계약에 관한 의무를 면하지 못하고 도시공사에 대해서는 이행인수 등의 효력이 발생하는 데 그친다"고 덧붙였다. 광주시는 1993년 금호시영아파트를 신축·분양한 뒤 조례를 통해 광주시 도시개발공사를 설립, 아파트에 관한 광주시의 권리의무를 포괄적으로 인수하도록 했고 광주시 도시개발공사는 1999년 광주시 시설관리공단과 통합되면서 '광주광역시 도시공사'로 명칭이 바뀌었다. 금호시영아파트 입주민들은 설계변경과 부실시공으로 인한 내벽균열 등의 하자가 발생하자 2000년 6월 광주시를 상대로 손해배상청구소송을 제기했다. 1심은 광주시에게 하자담보 책임이 인정된다며 원고일부승소 판결했으나, 2심은 "금호아파트에 관한 하자담보책임 등 분양자로서의 권리의무 내지 분양계약 당사자로서의 지위는 광주시 도시개발공사를 거쳐 광주시 도시공사에 포괄적으로 승계됐다고 봐야 한다"며 원고패소 판결했다.

파산 등으로 분양계약을 객관적으로 이행할 수 없는 상태였다면 보증사고 인정 전에 계약을 해제한 수분양자도 분양보증대상에 해당한다는 판결이 나왔다. 서울남부지법 민사51부(재판장 윤준 부장판사)는 S건설 주식회사가 "보증사고 전 분양계약을 해제한 수분양자들은 분양보증채무 환급이행을 금지해달라"며 대한주택보증을 상태로 낸 환급이행금지가처분신청사건(☞2009카합881)에서 기각결정했다고 17일 밝혔다. 재판부는 결정문에서 보증사고 전에 분양계약을 해제한 수분양자는 면책약관에 따라 보증대상에서 제외된다는 S건설의 주장에 "'보증사고'라 함은 '시행자가 분양계약을 이행할 수 없다고 피신청인이 인정하여 수분양자들에게 입주금의 납부중지 등을 통보한 때' 가 아니라 '시행자가 분양계약을 이행할 수 없음이 객관적으로 밝혀진 때' 또는 '그러한 사실의 기초가 되는 시행자의 분양계약 불이행이 발생한 때'를 의미한다"고 설명했다. 재판부는 그러므로 "입주예정일 3개월이 경과한 뒤에는 객관적으로 보아 H건설이 분양계약을 이행할 수 없는 상태가 됐다"며 "그 이후 분양계약을 해제한 수분양자들은 면책약관의 적용을 받지 않는다"고 밝혔다. H건설은 2005년4월께 서울 삼산동에 주상복합아파트를 건설하며 S건설회사에 도급을 주었다. H건설은 주택법에 따라 대한주택보증과 수분양자를 위한 보증계약을 맺었으며 S건설회사는 채무를 연대보증했다. 그러나 H건설이 입주예정일인 2008년8월부터 3개월이 지나도록 아파트를 완공하지 못했으며 이에 아파트 수분양자 135세대 중 112세대가 분양계약을 해제했다. 대한주택보증은 여러차례에 걸쳐 공사이행을 촉구했으나 결국 2009년7월께 H건설이 계약을 이행할 수 없다고 인정했고 보증사고로 처리됐다.

아파트나 상가 등 집합건물의 구분소유자들은 부동산을 팔았더라도 전 소유자가 체납한 공용부분의 관리비를 지급할 책임이 있다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 이번 판결은 부동산 소유권이 A에서 B로, 또다시 C로 순차적으로 이전된 경우 B는 A가 체납한 관리비를 여전히 부담해야 한다는 취지다. 물론 이 경우 집합건물 관리인이 C를 상대로 소송을 내면 C도 A와 B가 체납한 관리비를 전부 부담해야 한다. 그 동안 일선 법원에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)상의 집합건물 구분소유권에 대한 특별승계인이 사실심 변론종결 이전에 구분소유권을 이미 제3자에 이전한 경우에도 전 소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있는지 여부를 둘러싸고 엇갈린 판단이 나와 혼선을 빚었다. 이에 따라 대법원의 이같은 판단은 앞으로 하급심 판단을 기속, 일선 법원에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망된다. 대법원 민사1부(주심 차한성 대법관)는 부산의 상가건물 관리회사인 (주)르네시떼가 상가점포의 전 소유자 이모(54)씨를 상대로 낸 관리비등 청구소송 상고심(☞2006다50420)에서 원고 일부패소 판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법 제18조는 '공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다'고 규정하고 있다"며 "이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리돼야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권을 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것"이라고 설명했다. 재판부는 이어 "전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 이와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하고, 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이고, 채무인수에 있어서 면책적 인수인지, 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 또 "집합건물법상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는다"며 "집합건물법의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인 뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 한편 재판부는 이 사건이 소액사건이었으나, 하급심 판단이 엇갈리는 등 사안의 중대성을 고려해 이례적으로 상고를 받아들인 것으로 밝혀졌다. 현행 소액사건심판법 제3조는 소액사건에 대한 지방법원 합의부의 2심 판단에 대해서는 법률·명령·규칙 또는 처분의 헌법·법률위반여부에 대한 판단이 부당하거나, 대법원판례에 상반되는 판단을 한 때에 한해 상고를 할 수 있도록 제한하고 있다. 이에 대해 재판부는 "소액사건이라는 이유로 대법원이 그 법령의 해석에 관해 판단하지 않은 채 사건을 종결하고 만다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다"며 "이 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관해 상고이유로 할 수 있는 '대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때'의 요건을 갖추지 않았더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석적용에 있어서의 잘못에 관하여 직권으로 판단할 수 있다"고 밝혔다. 원고 르네시떼는 피고 이씨가 2004년6월 점포를 350만원에 경락받고 등기를 마치자 전 소유자 문모씨가 체납한 관리비 594만원을 포함한 609만원을 달라며 지급명령을 신청했다. 이씨는 같은 해 10월 하모씨에게 점포를 되팔았으나 그동안 관리비 83만여원을 체납했다. 이후 원고는 청구취지를 변경해 문씨와 피고가 체납한 관리비 중 변제금액을 제외한 636만여원을 지급하라고 청구했다. 1심은 원고 전부승소 판결을 했으나, 2심은 원고 이씨가 체납한 관리비 83만여원만 갚으라며 원고 일부패소 판결을 내렸다.

건축허가기준을 제대로 확인하지 않고 허가를 내줬다가 시공 중인 건물에 공사중지·철거명령을 내려 건축주에게 피해를 줬다면 지자체가 손해배상해야 한다는 판결이 나왔다. 수원지법 민사10부(재판장 한규현 부장판사)는 15일 건축주 이모씨가 "건축허가를 내준 뒤 공사중지명령을 내린 것은 부당하다"며 수원시와 건축사 A(49)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2006가합11411)에서 "피고들은 연대해 1억8,464만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "건축사인 A씨는 미관지구 내에서의 건축물시공조례를 위반해 설계한 잘못이 있고, 공무원 역시 이런 잘못을 발견하지 못하고 허가를 내준 뒤 이에 반하는 공사중지명령을 내려 이씨의 신뢰를 침해했다"며 "피고들은 공동 불법행위자로서 손해배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "건축허가전 현장조사, 확인업무를 건축사가 대행했기에 시는 면책된다"는 수원시의 주장에 대해 "건축설계기준은 시가 토지이용계획서를 열람하면 쉽게 알 수 있는 것이고 최종 확인의무는 시에 있다"고 설명해 억대 손해배상책임을 인정했다. 한편 재판부는 "건축주 이씨도 관계법령 저촉여부를 확인할 의무가 있다"며 시와 A씨의 배상액을 80%로 제한했다. 이씨는 지난 2005년5월 수원시 권선구에 3층 건물을 짓기로 하고 건축사 A씨에게 건축허가대행과 설계를 의뢰해 같은해 8월 권선구청장으로부터 건축허가를 받았다. 그후 10월에 콘크리트 타설공사까지 마쳤으나 구청으로부터 공사중지 및 시정통보를 받아 건축 전체면적 490㎡ 중 147㎡를 철거했다. 이에 이씨는 "건축사가 건축기준을 지키지 않고 허가를 신청했고, 권선구청장도 이를 간과하고 허가를 내줘 공사비를 날리게 됐다"며 2006년6월 시와 건축사를 상대로 7억7,000여만원을 배상하라며 소송을 냈다. (수원)