농지의 임대를 금지하고 있는 농지법 제23조는 강행규정이어서 이를 위반한 임대차계약은 무효이므로 임대인이 임차인에게 차임 지급을 청구할 수는 없지만, 농지를 부당하게 점용하는 임차인에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것은 가능하다는 대법원 판결이 나왔다. 임대인이 땅투기 후 비용회수를 하려는 경우 등을 제외하면 농지 임대계약이 반사회질서의 법률행위는 아니므로 농지임대를 불법원인급여로 볼 수는 없다는 것이다. 충북 진천군에 있는 농지를 상속받은 A씨는 2011년 4월 이 땅을 B씨에게 빌려주면서 1년 임차료 450만원을 선불로 받았다. 2012년 4월 임대계약 기간이 끝났지만 B씨는 다음해 3월까지 땅을 무단 점유했다. 그러자 A씨는 무단 점유기간 동안 입은 임차료 상당의 손해를 배상하라고 소송을 냈다. B씨도 "농지 임대는 농지법에 위반해 무효이며 따라서 A씨가 받아간 450만원의 임차료도 부당이득이므로 돌려달라"며 맞소송을 냈다. 이에 A씨는 "농지 임대계약이 무효라면 B씨는 내 땅을 권원없이 점유·사용한 것이므로 이로 인한 임차료 상당의 손해를 배상할 의무가 있으니 받은 임차료와 상계하면 된다"고 주장했다. 농지의 합리적인 이용 등 위한 규제 대상이지만 1심은 A씨의 주장을 받아들여 B씨에게 "무단점유 기간 동안의 임료 상당 손해 400여만원을 지급하라"고 판결했다. 2심은 1심과 같이 B씨에게 무단점유 기간의 손해를 배상하라고 했지만, A씨에게도 B씨로부터 받은 임차료 450만원을 돌려주라고 판결했다. 2심은 "A씨가 강행규정인 농지법 제23조를 위반해 농지를 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다"면서 "따라서 B씨가 임대계약 기간 동안 농지를 점유·사용한 것을 두고 A씨가 B씨에게 그 임료 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 구할 수는 없다"고 설명했다. A씨의 상계 주장을 받아들이지 않은 것이다. 그러나 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 토지인도 등 소송(2013다79887)에서 원고일부패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 청주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "민법 제746조는 '불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다'고 규정해 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 하고 있다"면서 "여기서 말하는 '불법'이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행법규를 위반해 이뤄졌지만 이를 반환하게 하는 것이 오히려 규범목적에 부합하지 않는 경우 등에 해당해야 한다"고 밝혔다. 일반적인 부동산 임대차와 본질적 차이는 없고 이어 "농지 임대차는 그 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없고, 과거 소작의 경우 지주가 통상적인 토지 임대료 수준을 넘어 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속관계까지 형성했던 것과는 현저히 다르다"며 "경자유전(耕者有田) 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위해 규제의 대상이 돼 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다"고 설명했다. 또 "농지 임대계약을 근거로 약정 차임을 청구하는 등 계약내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없지만, 여기서 더 나아가 임대기간 동안 임차인이 해당 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대해 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척해 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하게 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 해야만 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 수도 없다"고 했다. 그러면서 "△임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 △임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 헌법 제121조 2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치돼 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대해 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다"며 "원심은 이 같은 불법원인급여에 관한 법리를 오해해 필요한 심리를 다하지 않은 채 A씨의 상계 항변을 배척해 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 계약 자체가 반사회성이 현격하다고 단정 못해 이번 판결에 대해 이계정(45·사법연수원 31기) 서울대 로스쿨 교수는 "경자유전의 원칙이 우리 사법이 보호해야 하는 핵심적 가치인지에 관해 대법원이 시대적 상황을 반영해 탄력적으로 해석한 것으로 이해할 수 있다"고 평가했다. 대형로펌의 한 변호사는 "이번 판결은 농지임대는 무효이기 때문에 임대인은 적극적으로 임료를 청구할 수 없지만, 투기 자본 회수 등의 부당한 목적이 아닌 한 임차인에게 부당점용을 이유로 손해배상이나 부당이득반환청구를 할 수는 있다는 결론"이라며 "임료와 부당점용에 따른 손해는 액수가 거의 동일하기 때문에 무효인 농지임대차 계약을 한 임대인도 계약이 유효한 것을 전제로 한 것과 비슷한 수익을 얻을 수 있는 반사적 효과를 누릴 수 있을 것으로 본다"고 말했다. <신지민·강한 기자>

서울 강남고속버스터미널의 토지에 무단으로 지하상가 출입구를 설치해 사용해 온 서울시가 21억원을 물어주게 됐다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 ㈜서울고속버스터미널(대리인 법무법인 로고스)이 "토지를 마음대로 사용해 얻은 이익 21억6200여만원을 지급하라"며 서울시를 상대로 낸 부당이득금 반환청구소송 상고심(2014다230948)에서 원고승소 판결한 원심을 지난 12일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "터미널 측이 서울시에 토지 사용을 승낙했다거나 무상으로 기부하지 않았는데 서울시가 지하상가 출입구를 설치해 이익을 얻었기 때문에 그 이득을 반환해야 한다"고 밝혔다. 서울고속버스터미널은 1976년부터 터미널 일대 토지를 소유해 1983년 소유권 이전등기까지 마쳤다. 서울시는 1977년 교통로 확보와 대피시설 마련을 위해 지하개발사업을 진행했고 터미널의 토지 주변에 지하도 겸 지하상가 공사를 시작해 출입구 2개를 설치해 사용해 왔다. 터미널 측은 서울시가 터미널 소유 토지를 무단으로 사용해 손해를 입었다며 21억6200여만원을 지급하라는 소송을 냈다. 서울시는 터미널 측이 30년동안 이의제기를 하지 않았기 때문에 토지를 사용을 허락한 것이라고 주장했다. 1, 2심은 "서울시가 터미널의 토지를 무단으로 사용해 회사에 손해를 입혔으므로 부당하게 얻은 이익을 반환해야 한다"며 원고승소 판결했다.

서울시가 돈암동 일대 조계종 소유 토지 1185㎡의 북악로 사용료를 물게 됐다. 서울중앙지법 민사10부(재판장 강인철 부장판사)는 최근 조계종이 서울특별시를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2013가합38874)에서 "소멸시효가 지나지 않은 임료 4900여만원을 지급하고 달마다 86만여원의 사용료를 내라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "서울시는 1968년에 조계종이 소유한 토지 위에 북악로를 개설하면서 매수나 보상 절차를 진행하지 않고 점유·사용해 왔다"며 "서울시가 점유 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률요건 없이 무단점유 했으므로 취득시효를 인정할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "서울시는 문제의 토지가 북악로 개설 전부터 일반 공중 교통에 공용되고 있었다고 주장하지만 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "설령 오랫동안 도로부지로 사용됐다는 사정만으로 조계종이 배타적 사용수익권을 포기했다고 볼 수도 없다"고 설명했다. 서울시는 1968년 북악로를 개설하면서 서울시 돈암동 일대의 조계종 소유 토지 1185㎡를 무단 점유해 왔다. 조계종은 지난해 소멸시효가 지나지 않은 지난 5년치 임료 등을 달라는 소송을 냈다.

매매 대상 토지의 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 초과부분의 점유는 타주점유에 해당한다는 판결이 선고됐다. 대법원제3부(주심 宋鎭勳 대법관)는 지난달24일 땅주인 김윤갑씨가 자신의 땅을 무단점유 당했다며 이성호씨를 상대로 낸 소유권이전등기 등 청구소송 상고심(2000다1471,2000다1488)에서 이씨의 상고를 기각, 점유토지를 인도하라는 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "등기부상 면적을 초과하는 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고, 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다고 판시한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산을 매수하려는 사람은 매매계약을 체결하기 전에 등기부나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하는 것이 통상이므로, 매매 대상 토지의 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하다"고 부연했다. 김씨는 이씨가 자신의 임야 8,489㎡를 무단으로 점유해 개간, 밤나무 단지를 조성한 사실을 뒤늦게 알고 밤나무를 수거하고 점유토지를 인도하라며 소송을 냈다.