주택청약종합저축 가입자가 제3자에게 공인인증서를 양도하는 행위도 주택법이 금지한 입주자저축 증서 등의 양도 행위에 해당해 형사처벌 대상이라는 대법원 첫 판결이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 민유숙 대법관)는 지난달 30일 사기와 주택법 위반 등의 혐의로 기소된 A 씨에게 징역 2년을, B 씨에게 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고한 원심 중 일부를 파기하고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다(2022도3044). 주택법 제65조 제1항 제2호는 '입주자저축증서 등의 양도·양수행위'를 금지하고 이를 처벌 대상으로 삼고 있다. 대법원은 입주자저축 증서 양도·양수 행위에 주택청약종합저축 계좌가 개설된 은행에 연계된 공인인증서를 양도 ·양수한 행위도 포함된다고 봤다. 재판부는 "과거에는 주로 현장 접수로 이뤄져, 주택을 공급받을 수 있는 권리를 이전하기 위해 입주자저축 증서인 청약통장 자체를 양도·양수하는 경우가 많았지만, 최근 온라인 청약이 일반화돼 주택청약종합저축 계좌와 개설된 은행에 연계된 공인인증서가 있어야만 청약 신청이 가능한 경우가 대부분"이라며 "주택청약종합저축 계좌가 개설된 은행에 연계된 공인인증서, 보안카드번호, 비밀번호 등을 이용하면 홈페이지에 접속해 계좌 가입자와 동일인임을 확인받고 주택청약종합저축 가입내역, 납입금, 청약순위 등을 증명하는 전자정보를 이용해 청약신청을 할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "(따라서) 주택청약종합저축 가입자가 제3자에게 공인인증서를 양도하는 행위는 '주택청약종합저축 가입 사실과 순위, 그에 따라 주택을 공급받을 수 있는 권리 내지 자격을 증명하는 전자문서'에 관한 접근매체를 양도함으로써 입주자저축 증서에 관한 법률상 혹은 사실상 귀속주체를 종국적으로 변경하는 행위"라며 "공인인증서 양도·양수행위를 주택법 제65조 제1항 제2호의 '입주자저축 증서 등의 양도·양수행위'에 포함된다고 보는 것이 주택을 공급받을 수 있는 지위를 임의로 제3자에게 이전해 실수요자 위주의 공급 질서를 교란하는 것을 방지하고자 하는 입법 취지에도 부합한다"라고 판시했다. 1,2심은 공인인증서가 주택법이 양도·양수를 금지하는 입주자저축증서에 해당하지 않는다고 판단했다. A 씨 등은 신혼부부, 다자녀가구, 무주택자 등 아파트 특별공급 청약 신청 요건을 갖췄지만 경제적 능력 등이 충분치 못해 분양 신청을 하지 못하는 사람들로부터 그들 명의의 청약통장과 공인인증서 등을 사들였다. 이들은 또 자신들에게 청약통장 등을 양도한 사람들 명의의 임신확인서, 재직증명서 등을 임의로 발급받거나 작성해 이를 재차 양수하려고 하는 사람들에게 입주자저축 증서와 함께 넘겨주고 수억 원을 받은 혐의 등으로 기소됐다.

주택임대차보호법상 보장받는 임차인의 우선변제권은 '주택인도와 주민등록(전입신고) + 확정일자'만 받으면 온전히 인정된다는 대법원 판결이 나왔다. 보증금 완납 여부는 고려 사항이 아니라는 것이다. 김모씨 부부는 2012년 7월 16일 지모씨와 광주광역시 광산구에 있는 3층짜리 다가구주택의 101호를 보증금 6500만원에 2년을 기한으로 하는 임대차계약을 체결했다. 당시 101호는 비어 있는 상태였는데, 김씨 부부는 계약 당일 보증금 가운데 500만원을 지급하고 지씨의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮겼다. 전입신고와 확정일자는 계약 당일 동사무소에서 곧바로 받았다. 김씨는 이삿짐을 옮겨놓은 17일부터 평일에는 이곳에서 출퇴근했다. 김씨의 부인인 강모씨는 이전 거주지에서 계속 살다가 한달여 뒤 나머지 보증금 6000만원을 지씨에게 지급한 뒤 남은 이삿짐을 들고 101호로 건너와 거주하기 시작했다. 한편 집주인 지씨는 이 집 303호를 최모씨에게 6500만원에 전세를 주고 2012년 8월 2일 전세권설정등기도 해줬다. 이후 주택이 다른 사람에게 팔렸는데, 새 집주인의 채권자가 이 주택에 대한 강제경매를 신청해 경매절차가 진행되면서 문제가 발생했다. 경매사건을 맡은 광주지법이 2015년 7월 열린 배당기일에서 최씨를 김씨 부부보다 선순위권자로 판단해 최씨에게 6029만원을 배당하면서 김씨 부부가 배당금을 전혀 받지 못한 상황이 벌어진 것이다. 김씨 부부는 "우리가 최씨보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제를 받을 권리가 있다"며 소송을 냈다. 최씨는 "임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제돼야 인정되는 것"이라며 "잔금 지급일이 김씨보다 빠른 만큼 내 전세권설정등기가 앞선다"고 맞섰다. 하급심 판단은 엇갈렸다. 1심은 "임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날로 봐야 한다"며 김씨 부부의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "평일에 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태라고 보기 어려워 실제 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없을뿐만 아니라, 보증금을 500만원만 지급한 김씨 부부가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 최씨보다 더 보호받아야 할 위치였다고 보기 어렵다"며 최씨의 손을 들어줬다. 대법원은 1심 판단을 지지했다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 김씨 부부가 최씨를 상대로 낸 배당이의소송(2017다212194)에서 원고패소 판결한 원심을 취소하고 최근 사건을 광주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 가진다라고 규정하면서 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보고 있다"며 "같은 법 제3조의2 2항은 또 이와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "여기에서 '주택의 인도'라 함은 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하면 된다"면서 "이때 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려해야 한다"고 설명했다. 그러면서 "이처럼 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다"라며 "따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다"고 판시했다. 김씨 부부의 우선변제권의 기준시점은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 18일이므로 최씨보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 본 것이다.

매수자가 매도자와 본계약은 체결하지 않고 가계약만 체결했더라도 계약금을 줬다면 매매계약이 성립할 수 있다는 판결이 나왔다. 울산지법 민사2부(재판장 문춘언 부장판사)는 최근 신모씨가 울산 울주군 임야 소유주인 A친족회를 상대로 낸 소유권이전등기청구 항소심(2013나508)에서 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 "약정서에 있는 '나흘 이내에 매매계약 체결이 이행돼야 하고 쌍방 합의 시 본 약정을 매매계약으로 간주할 수도 있다'는 조항의 진정한 의미는 약정서가 현재로써 아무 효력이 없다는 것이 아니라, 신씨에게 매매목적물을 다시금 확인할 수 있는 여유를 줘 정식계약을 체결할지 여부에 대해 선택권을 부여하고 있는 것"이라며 "이 사건 약정서는 신씨가 A친족회에 계약금을 지급하면서 예약 완결권을 행사할 수 있는 형태의 매매예약이므로 신씨가 계약금을 송금했다면 계약이 성립한다"고 밝혔다. 재판부는 "A친족회는 신씨만 매매완결권을 갖는 것은 쌍무계약의 기본원리에 반한다고 주장하지만, 당사자들의 자율적인 의사에 따라 당사자 일방만이 매매완결권을 갖도록 정하는 것은 사적자치의 원칙상 얼마든지 가능하다"고 설명했다. 2012년 3월 19일 신씨와 A친족회는 친족회 소유 임야 6000평을 평당 85000원에 사고 팔기로 약정서를 작성하고 신씨는 나흘 뒤인 23일까지 계약금 6000만원을 주기로 했다. 그러나 부동산업자는 "신씨가 계약금을 주지 않으면 어떻게 할 거냐. 약정서는 별다른 효력이 없다"며 "더 좋은 조건으로 사겠다는 B씨에게 팔라"고 권유했다. A친족회는 권유에 넘어가 B씨와 매매계약을 맺고 1억원을 받았다. 신씨는 23일 계약금 6000만원을 A친족회에게 주려고 연락을 했으나 연락이 닿지 않자 친족회의 계좌번호로 계약금을 송금했다. A친족회는 "약정서는 확정적인 매매계약이 아니다"라며 소유권이전을 해주지 않자 신씨는 소송을 냈다.

전세 대란 속에 월세를 얻은 뒤 집주인으로 행세하면서 전세금을 가로채는 전세사기가 잇따르고 있는 가운데 집주인 확인의무를 소홀히 한 공인중개사에게 피해액의 80%를 배상하라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 이우재 부장판사)는 2일 전세사기로 임대차보증금 1억7000만원을 사기당한 전모(34)씨가 공인중개사 김모씨와 전세사기꾼 최모씨 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2011가합9223)에서 "최씨 등은 피해액 전액을 배상하고, 김씨는 피해액의 80%인 1억3600만원을 연대해 배상하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약 체결 당시 김씨는 위장임대인의 등기권리증 소지 여부나 내용 등을 확인하지 않고 단순히 위조된 주민등록증과 부동산등기부등본상 소유자 인적사항을 비교해 동일인인지 여부만을 확인했다"며 "아파트의 부동산등기부등본상 소유자의 주소와 위장임대인이 제시한 주민등록증에 기재된 주소가 서로 다른데도 이유를 제대로 확인하지 않았다"고 지적했다. 다만 재판부는 "위장임대인들이 공모해 집주인으로부터 아파트를 임차한 후 전씨와 김씨에게 아파트를 보여주는 방법으로 치밀하게 범행을 계획했고, 김씨가 위장임대인이 제시한 주민등록증에 대해 진위 확인 서비스 전화로 주민번호와 발급 일자를 확인하기까지 했으나 위조된 것이 아니라는 답변을 들은 점 등을 참작해 배상액을 80%로 제한한다"고 설명했다.

토지매매 사기범이 실제 땅주인의 계좌로 입금된 매매대금을 곧바로 인출해갔다면 땅주인은 매매대금을 입금한 피해자에게 대금 반환의무가 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 8일 토지 대금을 입금한 피해자 김모(37)씨가 "매매대금을 돌려달라"며 땅주인 이모(73)씨를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2010다37332)에서 "피고는 2억원을 반환하라"고 한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부당이득제도는 이득자의 재산상 이득이 법률상 원인을 갖지 못한 경우에 공평·정의의 이념에 근거해 이득자에게 반환의무를 부담시키는 것"이라며 "이득자에게 실질적으로 이득이 귀속된 바 없다면 반환의무를 부담시킬 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "김씨가 송금한 금원이 이씨의 농협계좌로 입금됐다 해도 이씨가 사실상 지배할 수 있는 상태가 돼 실질적인 이득자가 됐다고 볼 만한 사정이 인정돼야 한다"며 "김씨의 금원 송금 경위 및 이씨의 대리인을 사칭한 허위 대리인 L씨가 대금을 인출한 경위 등에 비춰볼 때 이씨가 금원을 송금받아 실질적으로 이익의 귀속자가 됐다고 보기 어렵다"고 설명했다. 지난 2008년 2월 이씨의 대리인을 사칭한 L씨는 김씨와 대금 3억원의 토지매매 계약을 체결했다. L씨는 이씨로부터 받은 등기권리증과 자신이 위조한 서류를 김씨에게 건네줬고, 김씨는 이씨 통장으로 매매대금 일부인 2억원을 송금했다. 기초노령연금을 받아 준다며 이씨로부터 등기권리증은 물론 통장과 비밀번호도 받아 두었던 L씨는 이를 전액 인출해갔다. 명의가 넘어간 것을 알게된 이씨는 9월 소송을 냈고 1심 재판부는 김씨에게 말소등기를 이행하라는 판결을 받아냈다. 그러자 김씨는 2심에서는 매매대금을 돌려달라며 반소를 제기해 승소판결을 받았다.

건물관리단의 주차료 징수업무도 관리단이 사업상 독립적으로 용역을 공급하는 것이기 때문에 부가가치세를 부과할 수 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별3부(주심 신영철 대법관)는 서울 강남구 L건물의 관리단이 삼성세무서장을 상대로 낸 부가가치세 등 부과처분 취소소송 상고심(2010두8430)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "건물관리단이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의 규정에 따라 건물 및 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업을 시행할 목적으로 설립된 단체로서 건물관리에 관한 종국적인 권한과 책임을 가지고 주차료를 징수해 수입금액을 관리, 집행하는 업무를 계속적·반복적으로 수행한 이상, 사업상 독립적으로 용역을 공급하는 자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있는 사업자"라고 밝혔다. 재판부는 이어 "건물관리단이 이 사건 건물관리에 실제 소요되는 비용을 안분하여 입주자들로부터 실비변상적 관리비 명목으로 지급받는 외에 주차장을 사용하는 입주자들 및 방문자들로부터 수령한 주차료 수입금액은 부가가치세 및 종합소득세 과세대상에 해당한다"고 판단했다. 재판부는 또 "세무서가 건물관리단에 대해 비영리법인으로서의 고유번호증을 발급해줬다고 해 건물관리단이 영위하는 사업에 관해 부가가치세 내지 종합소득세를 부과하지 않겠다는 공적인 견해를 표명한 것으로 볼 수 없다"고 덧붙였다. 강남구 섬성동에 위치한 L건물을 관리·운영하던 원고는 2007년11월께 삼성세무서로부터 2003년부터 2006년까지 누락된 부가가치세 등 총 1억8,500만원의 세금을 납부하라는 처분을 받았다. 원고는 "영리목적이 없고 주차료 징수업무는 입주자들을 위한 공제적 사업이기 때문에 사업자에 해당하지 않는다"고 항변하며 행정소송을 제기했다. 그러나 1·2심은 모두 원고의 사업자성을 인정해 원고패소 판결을 내렸다.

아파트 최고 고도지구를 완화해 달라는 탄원서에 서명한 주민의 이름은 공개정보에 해당되지 않는다는 판결이 나왔다. 전주지법 행정부(재판장 강경구 부장판사)는 6일 A씨가 남원시장을 상대로 낸 정보공개요청거부처분취소 소송(☞2009구합1881)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "탄원서에 서명한 서명자들의 이름에 관한 정보는 공개된다 하더라도 어떠한 공익이나 원고의 권리구제를 위해 필요한 정보라고 볼 수 없으며 설령 공개로 인해 원고가 얻는 이익이 있다 하더라도 특정한 개인을 식별할 수 있는 정보로 개인의 사생활 보호 관점에서 볼 때 공개되는 것은 바람직하지 않다"고 설명했다. 재판부는 또 "사생활 침해 이외에도 B아파트의 재건축 및 고도제한완화를 찬성하는 세대와 찬성하지 않는 세대 사이에 분쟁이 발생할 우려가 있는 점 등에 비춰보면 개인정보의 비공개에 의해 보호되는 이익보다 공개에 의해 보호되는 이익이 우월하다고 단정할 수 없다"고 덧붙였다. A씨는 지난해 5월12일 남원시 B아파트 재건축추진위원장 등이 남원시에 낸 5층 이하 최고 고도지구를 완화해 달라는 내용의 탄원서에 서명한 주민들의 주민등록번호를 뺀 주소, 성명 등에 관한 정보공개를 청구했다. 그러나 남원시가 같은 달 21일 사생활 비밀 등을 침해할 우려가 있다는 이유로 공개를 거부하자 "탄원서 서명자의 이름에 관한 정보는 B아파트 재건축을 원하지 않는 소유자들의 권리구제와 알권리를 위해 필요한 정보에 해당된다"며 소송을 냈다.

공인인증서를 사용한 효과가 본인에게 귀속되는 경우에도 인증서 명의자가 대여받은 사람을 직접 관리·감독하지 않았다면 전자서명법 위반죄로 처벌할 수 있다는 대법원판결이 나왔다. 이는 사이버 '인감증명서'인 공인인증서의 '대여'행위의 해석과 관련한 대법원의 첫 판결로 앞으로 일선 법원에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 이번 대법원판결로 공인인증제도 시행초기 발생하고 있는 새로운 기술문제를 둘러싼 혼선은 정리될 것으로 보인다. 대법원 형사1부(주심 차한성 대법관)는 최근 전자서명법위반 등의 혐의로 기소된 H건설 등 건설업자 및 업체 9개사에 대한 상고심(☞2008도4963)에서 무죄를 선고한 원심을 파기하고 유죄취지로 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 전자서명법 제23조5항은 '누구든지 행사하게 할 목적으로 다른 사람에게 공인인증서를 양도 또는 대여하거나 행사할 목적으로 다른 사람의 공인인증서를 양도 또는 대여받아서는 안된다'고 규정하고 있다. 재판부는 판결문에서 "전자문서의 안정성과 신뢰성 확보를 목적으로 하는 전자서명법의 입법취지에 비춰 '대여'라는 것은 다른 사람이 명의자의 관리·감독없이 실질적으로 명의자와 같은 지위에서 공인인증서를 사용해 명의자의 명의로 된 전자문서를 작성할 수 있도록 허용하는 것을 의미한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "낙찰을 담당해온 M사는 공인인증서가 있는 건설업자 대표자들로부터는 전자정보와 비밀번호를 넘겨받고, 공인인증서가 없는 건설업자 대표자들로부터 발급서류를 교부받아 자신의 비용으로 공인인증서를 발급받았다"며 "또 입찰할 공사 및 입찰가격 등 일체를 자신이 마음대로 결정해 입찰에 응했고, 전자입찰 명의자인 건설업자들은 입찰내용에 대해 사전에 전혀 알지 못했다"고 설명했다. 또 "공인인증서의 유효기간이 도래한 경우 M사는 전자입찰 명의자인 건설업자들과 상의하거나 상의없이 이를 갱신하는 등 M사가 피고인들의 이름으로 전자입찰에 투찰한 것은 단순히 피고인들의 전자입찰을 대행했기보다는 M사 자신의 사업적 이익을 추구하기 위한 것으로 볼 여지가 더욱 많다"며 "피고인들이 M사가 전혀 간섭받지 않고 자신들의 공인인증서를 사용해 마음대로 전자문서를 작성하도록 허용한 것은 공인인증서를 대여해준 것으로 봐야한다"고 지적했다. H건설 등 건설업체 대표들은 지난 2005년부터 인테리어 사무실을 운영하는 M사에 전자입찰용 공인인증서 및 비밀번호 등을 주고 조달청 등에서 시행하는 관급공사 전자입찰에 대신 낙찰받도록 한 뒤 5% 내외의 수수료를 주거나 인테리어공사 하도급을 주는 조건으로 공사수주로 나온 이익을 배분한 혐의로 기소돼 1심에서 각각 벌금 500만원을 선고받았다. 그러나 2심은 "피고인들이 M사에 전자입찰을 대행시키면서 필요범위 내에서만 공인인증서를 사용하도록 허락했고 이로 인한 경제적 효과는 피고들에게 귀속됐다"며 "이는 피고인들이 M사에게 공인인증서를 '행사하게 할 목적으로 대여'한 것으로 볼 수 없다"며 무죄판결했다.