지역주택조합 가입 후 3년이 지나도록 조합 설립 인가를 받지 못하는 등 당초 예정된 사업 일정보다 지연되고 있다는 사정 등만으로는 계약 해제를 할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 지역주택조합 사업 자체가 원래 변수가 많은 사업이라 일정부분 사업 지연이 불가피하다는 것이다. 사정변경을 이유로 계약을 해제하려면 계약 성립 당시 예측할 수 없을 정도의 현저한 사정변경이 입증돼야 한다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 최근 A씨가 B지역주택조합추진위원회를 상대로 낸 부당이득금반환소송(2021다305208)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 사업자체가 원래 변수 많아 일정부분 지연은 불가피 A씨는 서울 동작구에 아파트를 건설해 조합원들에게 분양하는 사업을 위해 결성된 비법인사단인 B지역주택조합추진위와 2018년 7월 지역주택조합가입계약을 맺고 자금관리신탁사에 계약금으로 2018년 7월 말부터 2019년 1월말까지 1차 중도금 명목으로 총 1억2000여만원을 납입했다. A씨는 "추진위가 계약 체결 때 사업이 장기간 지연될 가능성과 토지 확보율에 대해 제대로 고지하지 않는 방식으로 기망했고, 시공사 선정은 조합설립인가를 받은 후 조합총회를 거쳐 결정될 수 있는데 시공사로 확정된 것처럼 속였다"며 계약 무효·취소 또는 계약의 해제를 주장하면서 부당이득금 반환을 요구하는 소송을 냈다. A씨는 1심에서 패소했으나, 2심에서는 승소했다. 계약 당시 예측못할 정도 현저한 사정변경 입증돼야 그는 "계약 후 3년이 지나도록 추진위는 조합설립인가를 받지 못했고, 사업부지 확보자금 대부분을 업무대행 수수료로 지급해 장차 부지 확보 자금이 부족해 더 이상 지역주택조합 사업을 진행할 수 없게 됐다"며 추가로 사정변경에 의한 계약해제를 주장했는데, 재판부가 이를 받아들였다. 그러나 대법원은 이를 뒤집고 원고패소 취지로 파기환송했다. 재판부는 "지역주택조합 사업은 진행과정에서 조합원의 모집, 재정 확보, 토지매입 작업 등 사업 성패를 좌우하는 변수가 많고 그에 따라 당초 사업계획이 변경되거나 예정했던 사업 진행이 지연되는 사정이 발생할 수 있다는 것을 어느 정도 예상할 수 있다"며 "추진위는 2021년 3월 새로운 대표자를 선임하고 사업성 검토 업무 용역계약을 맺는 등 사업진행 노력을 기울이고 있는 것으로 보여 사업진행이 불가능해졌다고 단정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 계약 당시 현재와 같은 상황을 예측할 수 없었다거나 사업계획의 변경 정도가 예측의 범위를 초과한다고 볼 수 없다"면서 "사업계획의 변경이 조합원인 A씨에게 책임 없는 사유로 발생해 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기 어렵다"고 판시했다.

담보 대출 고객들이 부담한 근저당권 설정 비용을 금융기관이 돌려줘야 한다는 첫 판결이 나왔다. 금융기관이 우월한 지위를 이용해 자신들이 부담해야 할 비용을 고객들에게 떠 넘겼다는 이유에서다. 지난 9월에 난 판결이 뒤늦게 알려진 것이지만 이해관계인들이 많은 만큼 큰 관심을 모으고 있다. 특히 법무법인 로고스가 대출 고객 등 270명을 대리해 국민은행을 상대로 낸 동일 취지의 부당이득금반환 집단소송과 김모씨 등 30여명이 하나은행을 상대로 낸 소송의 1심 판결이 다음달 6일과 20일 연달아 나올 예정이어서 여기에도 이번 판결이 영향을 미칠지 주목된다. 금융계는 과거 근저당권 설정 비용을 부담한 대출 고객들이 모두 소송을 걸어 승소할 경우 금융기관들이 돌려줘야 할 돈이 무려 최대 10조원에 달할 것으로 추정하고 있다. 인천지법 부천지원 민사1단독 이창경 판사는 지난 9월 14일 이모씨가 복사골신용협동조합을 상대로 낸 부당이득금반환소송(2012가소32177)에서 "신협은 이씨에게 70여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "신협이 사용한 근저당권설정계약 약관은 외형상 대출 관련 부대비용의 부담에 관해 고객에게 선택권을 부여하는 형식을 취하고 있지만 은행과 고객의 거래상 지위와 실제 적용 실태, 거래의 현실, 거래상의 지위를 이용한 악용 가능성 등을 감안할 때 대출거래에서 우월한 지위에 있는 금융기관이 그 지위를 이용해 대출 관련 부대비용 중 금융기관이 부담해야 할 비용까지 고객이 부담하게 하거나 가산금리를 적용하는 방법 등으로 사실상 이를 고객에게 전가시킬 수 있도록 한 것이어서 고객에 부당하게 불리한 불공정한 약관조항에 해당할 뿐만아니라 고객의 정당한 이익과 합리적인 기대를 침해함으로써 신의성실의 원칙에도 위배되는 것으로 무효"라며 "약관이 무효인 이상 이같은 약관에 따라 이뤄진 비용 부담 약정 또한 불공정한 법률행위로서 무효"라고 밝혔다. 그렇다면 누가 비용을 부담해야 하는지에 대해서는 "당사자 사이에 특별한 약정이 없는 한 권리를 취득하는 비용은 그 권리를 취득하는 자가 부담해야 하는 것이 원칙이고 이는 채권자가 담보를 얻는 경우에도 마찬가지"라며 "대출의 담보인 저당권을 취득하는 근저당권의 설정 비용은 원칙적으로 신협이 부담해야 한다"고 판단했다. 구체적인 분담비용과 관련해서는 "감정평가수수료 3만원과 근저당권 설정 비용 65만여원 등 68만여원은 신협이 저당권을 취득하는데 따른 비용이라 신협이 부담해야 한다"며 "화재공제 2만8000원도 저당목적물의 화재와 관련된 위험을 방지하기 위한 것으로 담보의 소멸이나 훼손에 대비하는 비용이란 측면에서 담보권 취득에 부수한 비용으로 볼 여지가 있지만, 그 직접적인 수익자는 (해당 부동산의) 소유자인 고객이라고 봐야 하기 때문에 이 부분까지 신협이 부담할 비용이라고 보긴 어렵다"고 설명했다.

미군 기지 이전사업에 따른 교통혼잡을 해소하기 위해 도로공사를 시행할 때에는 전신주 이전 비용을 통신사업자에게 부담시킬 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사7부(재판장 이한주 부장판사)는 지난달 24일 평택시가 케이티(KT)를 상대로 낸 부당이득금반환소송 항소심(2012나3151)에서 원고에게 5억3200만원을 지급하라는 1심 판결을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "평택시 팽성읍 원정리 진입도로 확장·포장 공사는 주한미군기지 이전사업 시행으로 초래될 교통혼잡을 해소하고 차량의 소통을 원활히 할 목적으로 시행된 것"이라며 "도로공사는 미군기지 이전사업의 시행으로 인해 필요하게 됐다고 봄이 상당하다"고 설명했다. 재판부는 "도로공사로 인해 필요하게 된 부대공사인 통신시설 이설공사의 비용은 도로법 제77조2항, 제76조에 의해 도로공사 원인제공자에게 전부 부담시킬 수 있다"며 "KT가 도로법에 따라 통신시설 설치에 따른 점용료를 감면받아 왔더라도 도로법 제77조1항 단서를 적용해 부대공사비용을 KT에 부담시킬 수는 없다"고 지적했다. 도로법 제77조1항 단서는 전기통신시설 등과 관련해 도로 점용료를 감면받아 온 사업자는 도로공사로 인한 시설 이전비용을 부담해야 한다고 규정하고 있다. 재판부는 "도로공사가 도로관리상 필요에 의한 것이면 도로법 제77조1항 단서가 적용돼 부대공사 비용은 도로점용자가 부담하지만, 도로공사가 다른 공사로 인해 필요하게 된 것이라면 부대공사 비용은 도로법제77조2항, 제76조에 따라 원인제공자인 다른 공사 시행자가 부담해야 한다"고 설명했다. 평택시는 2009년 1월 주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원에 관한 특별법 제32조에 따라 기지주변 가로망 정비사업의 일환으로 국방부의 재정 지원을 받아 원정리 일대에 진입도로 확장·포장공사에 착수했다. 평택시는 KT에 전신주와 광케이블 이전을 요구했으나, KT는 원인행위를 한 국방부가 비용을 납부해야 한다며 거절했다. 결국, 평택시는 KT와 이후에 소송을 통해 정산키로 합의하고 같은해 11월 이설공사비 5억3200만원을 지급했다. 평택시는 지난해 4월 소송을 냈고, 1심 재판부는 "KT가 공사비를 부담해야 한다"며 원고승소 판결했다.

토지공사 직원이 상가부지를 분양할 때 "상가부지 인근에만 횡단보도가 설치된다"고 알려줬으나 인근에 또다시 횡단보도가 생겼다면 수분양자는 착오를 이유로 분양계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사10부(재판장 유남석 부장판사)는 지난달 27일 B사가 한국토지주택공사를 상대로 낸 10억여원의 부당이득금반환소송 항소심(2011나47956)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "B사가 분양 계약을 할 당시 이미 다른 횡단보도 설치를 위한 전기 등 기초공사까지 완료된 상황이라는 사실을 알았다면 분양계약을 체결하지 않았거나, 적어도 동일한 내용으로 계약을 체결하지 않았을 것"이라면서 "착오의 계기를 제공한 원인이 공사측에 있을 뿐만 아니라 공사의 분양계약 담당자도 횡단보도 설치 계획에 관해 B사와 동일한 착오에 빠져 있었다면, B사의 착오는 매매계약의 내용의 중요 부분에 관한 것에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 "분양계약의 대상인 상가부지는 공사가 시행하는 택지개발사업지역 내의 토지로서 횡단보도는 공사가 관할 경찰서와의 협의 등을 거쳐 행하는 실시계획 중 교통영향분석·개선대책수립 내용에 의해 정해진다"며 "B사로서는 공사의 분양담당 직원에게 확인을 구하는 것이 가장 확실한 방법인 점 등에 비춰보면 B사가 관할 경찰서에 확인하지 않았어도 중과실이 있다고 볼 수 없다"고 덧붙였다. B사는 2009년 8월 오산시 세교1지구 상가부지 두 곳에 대해 10억원의 계약금을 지급하고 공사와 분양계약을 체결했다. 상가부지 건너편에는 1023세대의 아파트단지가 들어설 예정이었고, 공사가 제공한 도면에는 B사가 분양받은 상가부지 인근에만 횡단보도가 설치된다고 표시돼 있었다. 상가부지는 아파트단지 주출입구에서 87m나 떨어져 있었지만, 주출입구에는 횡단보도가 설치되지 않는다는 공사 분양담당 직원의 말을 믿고 계약한 것이다. 이후 주출입구에도 횡단보도가 설치된다는 사실을 알게된 B사는 10월 소송을 냈으나, 1심 재판부는 "B사가 횡단보도 설치 여부를 분양계약의 중요 부분으로 여겼다면 관할경찰서 등 관계기관에 확인하는 것이 일반적인데 그러지 않았다"며 원고패소 판결을 내렸다.

이주비 미수령조합원에 착공시점까지의 기본이주비 대출금 이자를 부담시키도록 한 조합원총회결의는 유효하다는 판결이 나왔다. 최근 재건축이 활발하게 진행되고 있는 가운데 이 문제에 대한 선례가 없어 대법원의 판단에 관심이 집중되고 있다. 서울고법 민사17부(재판장 곽종훈 부장판사)는 최근 강모씨 등 35명이 "이주비 미수령조합원에 기본이주비 대출금 이자를 부담시킨 것은 부당하다"며 잠실시영아파트재건축정비사업조합을 상대로 낸 부당이득금반환소송 항소심(2009나60574)에서 "착공시점까지 발생한 비용에 한정된 이자부과는 무효로 볼 수 없다"며 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "조합이 대다수의 조합원들에게 이주비 대출알선을 해 이주하게 하고 시공사들로 하여금 사업비 대출금 이자를 선부담하게 한 결과 강씨 등 미수령 조합원들도 재건축사업이 원활하게 진행되는 데 따른 이익을 향유하게 됐다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이주비 미수령 조합원들이 이주비 수령 조합원들과 공동부담하는 이자는 기본이주비 대출금 이자 전부가 아니라 착공시점까지 발생한 비용에 한하고, 전체의 30%에도 미치지 못해 조합원당 616만원 또는 560만원에 불과하다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이주비 대출금에 대한 이자부담에 관한 결의는 관리처분계획의 일부로서 조합원의 권리의무에 관한 다른 사항과 일체로서 결의됐다"며 "이주비 미수령 조합원의 기본이주비 대출금 이자부담에 관한 사항을 정한 2005년3월 임시총회의 결의가 다수 구분소유자들이 소수 구분소유자들에게 부당하게 불이익을 강요한 것으로 보이지 않는다"고 설명했다. 조합은 지난해 강씨 등 이주비 대출을 받지 않은 조합원들에 대해 기본이주비 이자발생기간 54개월 중 착공시점부터 입주시까지의 40개월을 뺀 나머지 14개월분의 이자를 부담금으로 부과했다. 부담금은 17평형 세대는 616만원, 13·14평형 세대 조합원들은 560만원이었다. 강씨 등은 이자납입 의무가 없다며 이자부담금을 돌려달라며 지난해 11월 소송을 내 1심에서는 승소했다.

상속세를 부동산으로 납부하는 ‘물납’의 경우, 상속시와 물납시 가액에 변동이 있다면 물납시를 기준으로 부동산 수납가액을 정해야 한다는 판결이 나왔다. 상속세 및 증여세법시행령 제75조는 ‘물납에 충당할 부동산의 수납가액은 상속재산의 가액으로 한다’고 규정하고 있다. 이번 판결은 ‘상속재산의 가액’의 의미를 부동산 상속당시의 가액이 아닌 물납 당시의 가액으로 해석한 첫 판결로 상급심의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사31부(재판장 황적화 부장판사)는 최근 장모씨 등이 국가를 상대로 낸 부당이득금반환소송(2009가합39542)에서 “국가는 1억7,000여만원을 돌려주라”며 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “상속세 및 증여세법 60조에는 ‘이 법에 의해 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다’는 규정이 있지만 이는 과세표준을 규정한 것”이라며 “상속세를 금전 대신 상속재산 중 부동산이나 유가증권으로 납부하는 물납의 수납가액을 정함에 있어서까지 위 규정을 동일하게 적용하기는 어렵다고 보인다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “상속시와 물납시를 비교해 물건의 가액의 변동이 있는 경우에 물납 당시의 가액을 수납가액으로 책정하는 것이 부동산에 대한 정당한 가치평가의 측면에서 타당하다고 보인다”며 “상속세 및 증여세법시행령 제75조1호에서는 유가증권의 경우에도 변동이 있는 경우에는 변동된 가액을 수납가액으로 정하는 것으로 규정돼 있다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “부동산의 가격상승을 기대하면서 상속세 등을 납부하지 않다가 일정기간이 지난 후에 부동산에 대한 물납허가신청을 하는 경우 상속인은 부당이득을 할 수 있다는 문제점이 발생할 수 있으나 가산세 등의 제재수단으로 이를 막을 수 있다”고 설명했다. 장씨 등은 2007년9월 상속세 중 일부에 대해 용산세무서에 물납허가신청을 했다. 용산세무서는 이를 허가하고 상속당시인 2005년 공시지가를 적용해 토지가액을 평가했다. 장씨는 이에 대해 물납당시인 2007년 공시지가를 적용해야 한다며 지난 4월 소송을 냈다.

자신의 토지에 스스로 도로포장공사를 했어도 지자체에 토지사용료(부당이득금)를 청구할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사5부(재판장 황한식 부장판사)는 지난달 31일 이모(70)씨가 “정당한 보상절차없이 토지를 도로로 사용하고 있다”며 종로구를 상대로 낸 부당이득금반환소송 항소심(2008나5587)에서 “9,300여만원을 지급하라”며 1심을 취소하고 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “종로구가 A빌딩에 관한 건축허가를 하면서 건축주에게 보도 조성계획을 수립하고 승인을 받아 시행할 것을 조건으로 함에 따라 포장 및 보도가 조성된 것”이라며 “이는 곧 종로구가 포장 및 보도조성을 한 것과 같이 볼 수 있으므로 그 시점 이후부터 종로구의 사실상의 지배하에 있는 것으로 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “문제가 된 토지일부가 A빌딩의 출입자를 위한 통로로 사용된다고 하더라도 그것만으로 이씨가 이 토지를 계속적, 배타적으로 점유·사용하고 있다고 볼 수는 없다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “포장이 이루어진 것이 설사 A빌딩 건축허가조건과 무관하다고 하더라도 종로구는 1999년 12월 이 토지는 현황도로이므로 이씨가 개인적 용도로 사용할 수 없다는 점을 분명히 해 종로구의 사실상 지배하에 있어 왔음을 확인한 바 있다”고 설명했다. A빌딩 건축허가 당시 종로구는 “전면 20m 도로상에 보도조성계획을 수립·승인받아 시행할 것”을 허가조건으로 부가했고, 조건이 이행되자 1989년12월 건물사용승인을 내줬다. 한편 이씨는 종로구가 이씨 스스로 포장공사를 했다는 이유로 토지사용료(부당이득금) 지급을 거절하자 1999년 11월 종로구에 자신이 포장한 도로를 주차장으로 사용하겠다고 통지했다. 그러자 종로구는 12월 “불특정 다수인이 사용하는 현황도로이므로 토지주라 하더라도 소통에 지장을 초래하는 시설물을 설치할 수 없다”고 회신했다. 이에 이씨는 2007년 6월 소송을 냈으나 1심 재판부는 “종로구가 도시계획사업의 시행 내지 도로법 소정의 노선인정 등의 조치를 취했음을 인정할 증거가 없다”며 원고패소 판결을 내렸다.