준공 완료된 아파트에 이미 입주했는데 소유권이전등기 절차가 늦어졌다면, 수분양자들이 등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하면서 발생한 손해 등을 조합이 일부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사11부(재판장 송경호 부장판사)는 지난해 11월 10일 A 씨 등(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)이 장위1구역주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 손해배상금청구소송(2020가합685)에서 원고승소 판결했다. 서울 성북구 장위동 장위1재정비촉진구역에 위치한 B아파트 시행을 위해 설립된 조합은 2019년 6월 성북구청장으로부터 아파트 준공 인가 전 사용검사를 받은 다음 수분양자들에게 입주 지정기간을 그 다음날부터 같은해 말까지로 정하고 입주 전까지 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하라는 내용의 입주안내문을 보냈다. 이에 B아파트에 대해 분양계약을 체결했거나 수분양자로부터 그 지위를 승계받은 A 씨 등은 해당 기간 내 모든 분양대금을 납부하고 각 세대에 입주했다. 한편, 서울시장은 B아파트의 입주지정기간 중이던 2019년 7월 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 하면서 해당 정비구역의 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적을 확대·추가하고, 조합에게 구역 외 기반시설로 신한천로를 개설토록 하는 기반시설의 비용분담계획을 변경하는 내용이 포함된 고시를 했다. 이후 성북구청장은 2020년 7월 정비사업과 관련해 정비구역 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적은 확대하되 해당 면적에 대해선 별도 사업계획승인이 예정돼 있다는 내용 등이 포함된 사업시행계획변경인가 고시를 했다. 조합은 2021년 5월 성북구청장으로부터 유지되는 면적을 포함해 신한천로 개설 재정비촉진계획변경 결정 시 정비계획변경을 이행하는 것 등을 조건으로 아파트에 해당하는 일부 획지에 대해 부분준공 인가를 받았고, 이후 이전고시를 거쳐 같은해 8월 A 씨 등을 포함한 수분양자들에게 60일 이내에 소유권이전등기절차를 경료할 것을 요청하는 안내문을 발송한 다음, 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 A 씨 등은 "해당 아파트가 완공돼 이미 입주했고 남은 절차는 준공인가와 이전고시 절차뿐인 점 등에 비춰 입주지정기간의 말일부터 약 1년이 경과한 2020년 7월 말경엔 이행기가 도래했다고 봐야 한다"며 "이후부터 조합은 이행지체에 빠졌다고 해야 하고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상하라"고 주장하면서 소송을 제기했다. A 씨 등은 △이행지체로 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 돼 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이) △등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생하는 손해 △미등기로 인해 원하는 시기에 아파트를 처분하지 못함으로써 발생하는 각종 세재 혜택 등 손해를 고려해 분양대금의 10%에 해당하는 금액 등을 배상하라고 주장했다. 재판부는 "조합 측은 행정청이 신한천로 개설을 부담시켜 상당한 공사기간이 필요했던 점 등을 주장하지만 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치와 그에 따른 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 조합의 책임 영역에 속하고, A 씨 등의 입주 전부터 신한천로 개설에 대해 인지하고 있던 점 등에 비춰보면 신한천로 개설 문제로 인한 조합의 등기절차 이행지체에 조합의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "일부 판단 과정에서 총회 개최가 지연된 사유가 오로지 코로나19로 인한 것이라고 볼 수 없고, 도시형생활주택 및 상가의 면적에 대한 성북구청의 사업계획 승인까지 4개월 정도만 소요된 점 등에 비춰보면 입주지정기간 말일부터 2년 가량이 경과하는 시점에 이르러서야 A 씨 등에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래한다는 조합 측 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 다만 "A 씨 등의 아파트 취득 목적과 사용용도, 활용계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없어 각각의 구체적인 손해액 산정이 곤란해 일정한 기준에 따라 일률적으로 정하는 것이 타당하다"며 "민사소송법 제202조의2를 적용해 손해액을 산정하기로 한다"고 판시했다. A 씨 등을 대리한 강호석(39·사법연수원 40기) 변호사는 "최근 재건축이나 재개발과 관련해 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 등의 문제로 조합 내부의 갈등이 많은데, 이를 제대로 이행하지 못해 일반분양자들의 재산권 행사에 피해를 입히는 것에 명백한 손해배상 책임이 인정되고, 손해배상 범위와 관련해서도 민사소송법 제202조의2에 따라 직권으로 손해액을 산정한다는 규정이 적용돼 손해액을 산정한 것은 상당한 의의가 있다"며 "피고 측에서는 코로나19로 총회 개최가 어려웠고 이러한 사유로 행정청의 보완 요구가 있었으므로 이는 불가항력으로 계약상 면책 규정이 적용된다고 주장했지만 법원은 총회는 온라인으로도 개최할 수 있고 보완요구가 있다는 것만으로 면책이 안 된다고 명확하게 명시했다는 점에서 현재 재건축 사업이 예정됐거나 진행 중인 사업주체 등에게 시사하는 바가 매우 큰 판결"이라고 말했다.

고승덕(61·사법연수원 12기) 변호사 부부가 서울 용산구 이촌동 자신들의 땅에 있는 이촌파출소를 철거하라는 소송을 제기해 1심서 승소했다. 이 판결이 확정되면 국가는 이촌파출소를 다른 곳으로 이전해야 한다. 서울중앙지법 민사26단독 오민석 부장판사는 4일 고 변호사의 부인인 이모씨가 이사로 있는 '마켓데이'가 국가를 상대로 낸 건물 등 철거 소송(2017가단5134945)에서 원고승소 판결했다. 이씨는 2007년 이촌파출소가 포함된 부지를 2007년 공무원연금관리공단으로부터 42억원 가량에 매입했다. 당시 '파출소로 인한 부지 사용 제한 사항은 매입자가 책임진다'는 제약이 있었지만 고 변호사 측은 이를 받아 들인 것으로 알려졌다. 이후 고 변호사 측은 이촌파출소가 땅을 무단 점거하고 있다며 소송을 제기했다. 3년간의 공방 끝에 대법원은 "이촌파출소는 1억5000여만원과 월세 243만원을 내라"고 판시했다. 고 변호사 측은 이를 근거로 경찰청 예산에 이촌파출소 이전 예산을 반영해달라고 요구했지만 거부당하자 철거 소송을 제기했다. 이촌파출소는 인근 주민 3만여명의 치안 등을 관할하기 때문에 일부 주민들은 파출소 철거에 반대해왔다. 상급 기관인 용산경찰서 역시 마땅한 부지를 찾기가 어려워 파출소 이전에 난색을 보여왔다.

부동산매매법인이 취득 후 보유만 하고 있던 부동산을 업무사용 유예기간인 5년이 지나 팔았더라도 일반 법인과 달리 5년간의 대출이자는 법인세 부과대상에서 제외하는 과세특례가 적용된다는 판결이 나왔다. 일반 법인이 부동산을 업무에 사용하지 않고 5년이 지난 뒤 부동산을 팔면 부동산을 취득한 날로 소급돼 법인세가 다시 부과되지만, 부동산매매법인은 부동산 매매가 본래 업무이기 때문에 법인세법 시행규칙이 규정하고 있는 '부동산을 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우'에 해당하지 않는다는 취지다. 법인세법 시행규칙은 '부동산을 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우'에는 부동산 취득일부터 양도일까지 기간 전부의 대출이자에 대해 과세를 하지만, 유예기간이 지난 뒤 업무용으로 사용한 부동산의 경우는 유예기간이 끝나고 업무용으로 사용하기까지 걸린 기간의 대출이자에 대해서만 과세를 한다. 대법원 특별3부(주심 김재형 대법관)는 부동산 개발·공급 등 부동산매매업을 하는 ㈜부영(소송대리인 법무법인 화우·율촌·태평양·양헌)이 서울남대문세무서장을 상대로 낸 법인세 부과처분 취소소송(2014두44342)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 취소하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "법인세법령은 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우 일반 법인과 달리 부동산을 매매하는 것 자체가 법인의 업무에 해당한다는 특성을 고려해 여러 특례규정을 두고 있다"며 "따라서 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 부동산매매용 토지를 양도하는 것 자체를 법인의 업무에 직접 사용한 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "결국 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용 부동산을 취득한 다음 유예기간이 지난 후 물적분할 등을 통해 양도한 경우는 법인세법 시행규칙 제26조 9항 단서의 '업무에 사용하지 않고 양도하는 경우'에 해당하지 않는다"며 "이 단서에 따라 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간 전부가 아니라, 본문에 따라 유예기간이 지난 다음날부터 양도를 통해 직접 사용하기 전까지의 기간만이 업무와 관련이 없는 기간에 해당한다"고 판시했다. 부영은 1997~2004년 서울 강서구 등촌동의 토지 193만여㎡를 보유하다 2009년 지주회사 전환을 하면서 설립한 부영주택에 이 토지를 이전했다. 부영은 이 과정에서 부동산 취득일로부터 5년이 경과하기 전에는 과세특례가 적용되고, 유예기간 5년 이후부터 부영주택에 이전하기 전까지는 비업무용 부동산으로 과세특례가 적용되지 않는 것으로 2009년 사업연도 법인세를 계산해 남대문세무서에 신고했다. 법인세법령은 비업무용 부동산 등 자산을 취득·관리하면서 생기는 차입금 지급이자 등의 비용은 당해 사업연도의 소득금액 계산에서 손금에 산입하지 않도록 해 법인세 부과대상에 포함시키고 있다. 다만 업무에 사용하려고 하는 준비기간 등을 고려해 비업무용 부동산이라고 하더라도 추후 업무용으로 사용하는 부동산은 5년의 유예기간 내에는 세제 혜택을 주고 있다. 그러나 유예기간 중이나 후에 업무용 부동산으로 사용하지 않으면서 처분하는 경우에는 부동산을 취득한 때부터 세제혜택을 소급해 적용하지 않는 조항을 두고 있다. 반면 유예기간이 지난 후 업무용으로 사용할 경우에는 5년의 세제혜택을 인정하고, 이후 기간은 세제혜택은 주지 않는 방식을 취하고 있다. 남대문세무서는 2012년 "부영이 토지를 고유업무에 사용하지 않고 보유하다가 유예기간이 지나 양도했다"며 "유예기간을 적용하지 않고 토지 취득일부터 양도일까지의 기간 전체를 과세대상으로 봐야 한다"며 법인세 173억여원을 부과했다. 이에 부영은 "일반법인과 달리 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이라 재고자산인 부동산을 양도하는 것은 업무에 직접 사용한 것"이라며 소송을 냈다. 1심은 부영의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "법인세법 시행규칙 단서에서 양도의 개념에 '부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용부동산을 양도하는 경우'를 명시적으로 제외하고 있지 않다"며 "부영이 토지를 취득한 때로부터 물적분할일까지의 기간을 업무와 관련이 없는 보유 기간으로 본 세무서의 처분은 적법하다"며 부영에 패소 판결을 내렸다. 김용택(41·사법연수원 36기) 화우 변호사는 "부동산매매법인의 5년 과세특례의 인정범위를 명확하게 정리함으로써 법인이 주택공급을 위한 주택 매입에 적극적으로 나설 수 있는 토대를 마련해 준 판결"이라고 말했다.

공인중개사 자격 없이 부동산 거래를 중개한 혐의로 기소됐지만 1심에서 국민참여재판 끝에 무죄 판결을 받았던 공승배(46·사법연수원 28기) 변호사가 항소심에서는 유죄가 인정돼 벌금형을 선고받았다. 공 변호사는 즉각 상고할 방침을 밝혀 변호사의 부동산 중개시장 진출의 적법성 여부는 대법원의 최종 판단에 따라 가려지게 됐다. 서울고법 형사7부(재판장 김대웅 부장판사)는 13일 공인중개사 자격 없이 '트러스트 부동산'이라는 이름을 걸고 부동산 중개 영업을 한 혐의(공인중개사법 위반) 등으로 기소된 트러스트라이프스타일 대표 공 변호사에게 무죄를 선고한 1심을 파기하고 벌금 500만원을 선고했다(2016노3746). 재판부는 공 변호사의 영업이 공인중개사법이 금지한 '등록 공인중개사 아닌 자의 부동산 중개행위'로 판단했다. 재판부는 "공 변호사가 트러스트 부동산 홈페이지에 매매·임대차 등 거래 대상 부동산 정보를 게재해, 그 정보를 기초로 거래가 이뤄졌고 트러스트 부동산 소속 변호사를 통해 거래조건을 조정한 다음 당사자들이 접촉했다"며 "홈페이지 이용약관에 부동산 중개서비스가 제공된다고 명시된 점 등을 볼 때 공 변호사가 무등록으로 부동산 중개행위를 했다고 인정된다"고 밝혔다. 이어 "공 변호사는 중개업 자체는 무료로 제공하고 법률자문 등에 따른 자문료를 받았다고 주장하지만, 당사자들은 트러스트 부동산에 부동산 중개료를 줬다고 인식했다고 보인다"며 "법률자문 업무를 수행한 사실은 있지만 대부분 교섭 과정에서 구두로 제공됐고 서면으로 제공된 1건의 사례도 소액으로 결제하면 누구든지 열람 가능한 정보"라고 설명했다. 그러면서 "순수하게 법률자문업을 한 것은 아니므로 수수료를 법률자문의 대가로 보기 어렵고, 상당부분 중개행위에 대한 대가로 보는 것이 합리적"이라고 판시했다. 재판부는 공 변호사가 공인중개사법에 반해 개인공인중개사에게만 허락된 '부동산중개' 등과 같은 명칭을 사용했고 중개대상물인 부동산에 대해 표시·광고를 한 점도 인정된다고 설시했다. 재판부는 "공 변호사가 현재 시행중인 공인중개사법에 반한 행위를 한 것에 대해서는 적정한 처벌이 필요하다"며 "그러나 공 변호사의 행위가 의뢰인에게 이익이 되는 측면 등을 고려해 벌금 500만원의 형에 처한다"고 양형이유를 설명했다. 공 변호사는 대법원에 상고하겠다는 입장을 밝혔다. 공 변호사는 "소비자들에게 부동산은 거의 전재산이라 할 수 있다"며 "이번 판결은 부동산 중개 서비스를 혁신하고 국민의 선택권을 확보하고자 하는 소비자들의 염원을 저버린 것"이라고 말했다. 대한변호사협회(협회장 김현)도 이날 보도자료를 통해 "부동산 거래에 변호사의 조력을 받을 권리를 침해하는 서울고법 판결에 유감을 표명한다"는 입장을 밝혔다. 변협은 "트러스트부동산이 의뢰인들에게 제공한 계약서작성, 자문은 '부동산 영역에 관한 일반 법률사무'로서 변호사법 제3조에 따른 변호사의 직무임이 명백하다"며 "트러스트부동산은 법률사무를 한 것이지 중개업을 행한 것이 아닌바 이를 중개업에 해당한다고 판결한 것은 공인중개사법을 지나치게 확장·유추해석한 것"이라고 지적했다. 이어 "이번 판결로 국민들이 부동산 거래에 있어 법률전문지식이 있는 변호사의 조력을 받아 값싸게 부동산을 매매·임대차 할 수 있는 권리를 상실하게 되었다"며 "변협은 상고심에서도 변호사의 부동산거래 관련 자문업 수행은 변호사의 고유 직무로서 적법하며 국민의 권익보호를 위해 반드시 필요하다는 점에 대한 이론적·실질적 근거를 제공해 이 사건을 지원할 것"이라고 강조했다. 공 변호사는 지난해 1월 부동산 중개사이트인 '트러스트 부동산(www.trusthome.co.kr)'을 오픈해 부동산 중개 시장에 뛰어들었다. 공 변호사는 법률전문가인 변호사가 부동산 거래와 관련한 일체의 법률자문을 제공한다는 점을 장점으로 내세웠지만, 공인중개사업계는 공 변호사를 공인중개사법 위반 혐의로 고발하는 등 강력 반발해왔다. 검찰은 지난 7월 19일 공 변호사가 공인중개사가 아님에도 '트러스트 부동산'이란 명칭을 써 '개업 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 사무소, 부동산 중개와 유사한 명칭을 사용할 수 없다'는 공인중개사법 제18조 2항을 위반했다고 판단해 불구속 기소했다. 공 변호사는 관할 지방자치단체인 강남구청에 중개사무소 개설 등록을 하지 않은 채 중개업을 하고 중개매물을 홈페이지에 광고한 혐의도 받았다. 지난해 11월 서울중앙지법은 국민참여재판을 열고 이 사건을 심리한 뒤 무죄 판결을 선고했다. 당시 재판부는 "검사가 제출한 증거들만으로는 공 변호사가 일정한 보수를 받고 중개업을 했다거나, 중개업을 하기 위해 중개 대상물을 표시·광고했다는 점, 공인중개사무소 등 이와 유사한 명칭을 사용했다는 사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명됐다고 단정할 수 없다"며 배심원단의 무죄 평결(무죄 4명, 유죄 3명)을 따라 공 변호사에게 무죄를 선고했다.

주변 아파트의 전세가격이 상승했다는 이유만으로 임대아파트의 보증금 증액을 요구하는 것은 부당하다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사13부(재판장 허상진 부장판사)는 나모씨 등 129명(소송대리인 정채웅 변호사)이 ㈜해광건설을 상대로 낸 채무부존재 확인소송(2017가합52707)에서 "임대보증금 증액분의 채무가 존재하지 않는다"며 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "나씨 등은 2014년 12월 이미 표준임대보증금보다 고액인 전환임대보증금(월세 금액을 낮추는 대신 보증금 금액을 높게 책정하는 것)을 선택해 입주한 상태에서 이듬해 보증금 증액분을 추가로 지급했는데도 사업자는 1년 뒤 또다시 보증금 증액을 요구했다"고 지적했다. 이어 "임대아파트가 있는 지역의 주택·수도·전기 및 연료관련 소비자물가지수는 100이하를 유지했으며 인근 아파트 전세가(價)가 소폭 하락한 사례도 있다"며 "전년도(2016년)의 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%이고 인근지역의 일부 아파트 전세가격이 다소 상승했다는 사실만으로는 (사업자에게) 임대보증금과 임대료 증액사유가 있다고 보기 어렵다"고 판시했다. 나씨 등은 지난 2012년 임대주택 사업자인 해광건설과 광주광역시 광산구에 있는 A임대아파트에 입주하기로 계약하고 2014년 12월~2015년 1월 입주를 완료했다. 입주한 지 1년 후인 2015년 12월 사업자가 임대보증금 증액을 요구하자 주민들은 각 호수당 690만원가량 추가 보증금을 납부했다. 그런데 1년 뒤인 2016년 12월 사업자는 또다시 600여만원의 보증금 증액을 요구했다. 인근 아파트 전세가격이 일부 상승했고, 주거비물가지수도 소폭 상승했다는 이유에서였다. 입주민들은 반복되는 사업자의 보증금 증액 요구가 과도하다며 추가 납부를 거부했다. 하지만 사업자도 계약서상'물가, 그밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때 보증금 증액을 요구할 수 있다'는 약정이 있으므로 보증금 증액을 요구할 권리가 있다며 맞섰다. 이에 나씨 등은 지난 3월 "사업자에 대한 추가보증금 채무가 존재하지 않음을 확인한다"며 소송을 냈다. 김용규(34·사법연수원 38기) 광주지법 공보판사는 "임대사업자가 임대료 증액을 요구하기 위해서는 증액사유와 그 범위에 관하여 분명한 근거를 제시할 책임이 있다고 판시해 임대사업자 측의 일방적인 임대료 증액 요구에 대해 제동을 건 의미 있는 판결"이라고 말했다.

토지 일부를 도로로 사용하도록 지방자치단체에 무상 제공했더라도 토지에 대한 사용·수익권을 완전히 포기한 것으로는 보기 어렵다는 대법원 판결이 나왔다. 따라서 이 땅을 이전받은 새 소유자는 지자체에 토지 사용료를 청구할 권리가 있다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 박모씨(소송대리인 법무법인 신율)가 전남 곡성군을 상대로 "차임 상당의 부당이득 450여만원과 토지 점유 종료일까지 매월 7만3170원의 토지 사용료를 지급하라"며 낸 부당이득금 등 청구소송(2017다211528)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 박씨는 2010년 곡성군에 있는 땅을 아버지로부터 상속받았다. 이 땅은 1971년 곡성군이 인근에 있는 좁은 길을 넓혀 도로를 만들면서부터 도로 부지에 편입돼 곡성군이 관리해왔다. 도로 부지로 편입되면서 지목도 '전(田)'에서 '도로'로 변경됐고 40여년간 지세도 부과되지 않았다. 땅을 상속받은 박씨는 "곡성군이 땅을 무단 점유해 사용하고 있다"며 소송을 냈다. 재판부는 "소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다"며 "이를 허용하면 결국 처분권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 민법이 정한 물권법정주의(物權法定主義, 물권의 종류와 내용은 법률의 규정 또는 관습법상 인정되는 것에 한하고 당사자가 자유로이 창설할 수 없다는 원칙으로 민법 제185조가 규정하고 있다)에 반하기 때문"이라고 밝혔다. 이어 "따라서 사유지가 일반 공중의 교통을 위한 도로로 사용되고 있는 경우 토지 소유자가 스스로 토지의 일부를 도로 부지로 무상 제공했다고 하더라도, 이는 대세적으로 사용·수익권을 포기한 것이라기보다는 토지 소유자가 무상 제공받은 사람들에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하거나 일시적으로 소유권을 행사하지 않겠다고 양해한 것으로 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "1971년 도로 개설 당시 토지 소유자였던 박씨의 아버지가 토지에 대한 사용·수익권을 (완전히) 포기했다고 볼 수 있는 증거가 없으므로 원심 판결은 옳다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 "곡성군은 박씨에게 토지의 점유·사용에 따른 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다"며 박씨의 손을 들어줬다. 박씨의 소송을 대리한 김대일(45·사법연수원 33기) 변호사는 "공익목적에 제공된 토지들, 특히 도로에 토지가 편입된 경우 소유자가 제대로 보상을 받지 못하는 경우가 전국적으로 많다"며 "국가나 지자체에서 도로를 개설하면 땅에 비과세 지정이 되는데, 지자체에서 임의로 결정하는 비과세지정만으로 소유자가 토지에 대한 사용수익권을 포기했다고 봐서는 안 된다고 판단했다는 점에서 판결의 의미가 있다"고 말했다.

농지의 임대를 금지하고 있는 농지법 제23조는 강행규정이어서 이를 위반한 임대차계약은 무효이므로 임대인이 임차인에게 차임 지급을 청구할 수는 없지만, 농지를 부당하게 점용하는 임차인에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것은 가능하다는 대법원 판결이 나왔다. 임대인이 땅투기 후 비용회수를 하려는 경우 등을 제외하면 농지 임대계약이 반사회질서의 법률행위는 아니므로 농지임대를 불법원인급여로 볼 수는 없다는 것이다. 충북 진천군에 있는 농지를 상속받은 A씨는 2011년 4월 이 땅을 B씨에게 빌려주면서 1년 임차료 450만원을 선불로 받았다. 2012년 4월 임대계약 기간이 끝났지만 B씨는 다음해 3월까지 땅을 무단 점유했다. 그러자 A씨는 무단 점유기간 동안 입은 임차료 상당의 손해를 배상하라고 소송을 냈다. B씨도 "농지 임대는 농지법에 위반해 무효이며 따라서 A씨가 받아간 450만원의 임차료도 부당이득이므로 돌려달라"며 맞소송을 냈다. 이에 A씨는 "농지 임대계약이 무효라면 B씨는 내 땅을 권원없이 점유·사용한 것이므로 이로 인한 임차료 상당의 손해를 배상할 의무가 있으니 받은 임차료와 상계하면 된다"고 주장했다. 농지의 합리적인 이용 등 위한 규제 대상이지만 1심은 A씨의 주장을 받아들여 B씨에게 "무단점유 기간 동안의 임료 상당 손해 400여만원을 지급하라"고 판결했다. 2심은 1심과 같이 B씨에게 무단점유 기간의 손해를 배상하라고 했지만, A씨에게도 B씨로부터 받은 임차료 450만원을 돌려주라고 판결했다. 2심은 "A씨가 강행규정인 농지법 제23조를 위반해 농지를 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다"면서 "따라서 B씨가 임대계약 기간 동안 농지를 점유·사용한 것을 두고 A씨가 B씨에게 그 임료 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 구할 수는 없다"고 설명했다. A씨의 상계 주장을 받아들이지 않은 것이다. 그러나 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 토지인도 등 소송(2013다79887)에서 원고일부패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 청주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "민법 제746조는 '불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다'고 규정해 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 하고 있다"면서 "여기서 말하는 '불법'이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행법규를 위반해 이뤄졌지만 이를 반환하게 하는 것이 오히려 규범목적에 부합하지 않는 경우 등에 해당해야 한다"고 밝혔다. 일반적인 부동산 임대차와 본질적 차이는 없고 이어 "농지 임대차는 그 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없고, 과거 소작의 경우 지주가 통상적인 토지 임대료 수준을 넘어 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속관계까지 형성했던 것과는 현저히 다르다"며 "경자유전(耕者有田) 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위해 규제의 대상이 돼 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다"고 설명했다. 또 "농지 임대계약을 근거로 약정 차임을 청구하는 등 계약내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없지만, 여기서 더 나아가 임대기간 동안 임차인이 해당 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대해 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척해 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하게 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 해야만 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 수도 없다"고 했다. 그러면서 "△임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 △임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 헌법 제121조 2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치돼 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대해 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다"며 "원심은 이 같은 불법원인급여에 관한 법리를 오해해 필요한 심리를 다하지 않은 채 A씨의 상계 항변을 배척해 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 계약 자체가 반사회성이 현격하다고 단정 못해 이번 판결에 대해 이계정(45·사법연수원 31기) 서울대 로스쿨 교수는 "경자유전의 원칙이 우리 사법이 보호해야 하는 핵심적 가치인지에 관해 대법원이 시대적 상황을 반영해 탄력적으로 해석한 것으로 이해할 수 있다"고 평가했다. 대형로펌의 한 변호사는 "이번 판결은 농지임대는 무효이기 때문에 임대인은 적극적으로 임료를 청구할 수 없지만, 투기 자본 회수 등의 부당한 목적이 아닌 한 임차인에게 부당점용을 이유로 손해배상이나 부당이득반환청구를 할 수는 있다는 결론"이라며 "임료와 부당점용에 따른 손해는 액수가 거의 동일하기 때문에 무효인 농지임대차 계약을 한 임대인도 계약이 유효한 것을 전제로 한 것과 비슷한 수익을 얻을 수 있는 반사적 효과를 누릴 수 있을 것으로 본다"고 말했다. <신지민·강한 기자>

공인중개사 자격 없이 부동산 거래를 중개한 혐의로 기소된 공승배(45·사법연수원28기) 변호사가 국민참여재판 끝에 무죄를 선고받았다. 변호사도 공인중개 업무를 할 수 있다는 점을 법원이 인정한 것으로 볼 수 있어 이번 판결은 변호사의 부동산 중개 시장 진출에 도움이 될 것으로 보인다. 서울중앙지법 형사36부(재판장 나상용 부장판사)는 7일 공인중개사 자격 없이 '트러스트 부동산'이라는 이름을 걸고 부동산 중개 영업을 한 혐의(공인중개사법 위반) 등으로 기소된 트러스트라이프스타일 대표 공 변호사에게 무죄를 선고했다(2016고합833). 배심원단의 4(무죄)대 3(유죄) 의견을 받아들인 것이다. 재판부는 "범죄 사실의 인정은 법관으로 하여금 합리적 의심을 할 여지가 없도록 증명돼야 한다"며 "이런 정도에 이르지 못한 경우 유죄의 의심이 든다고 해도 피고인의 이익으로 판단해야 한다는 게 형사소송법의 원칙"이라고 밝혔다. 이어 "검사가 제출한 증거들만으로는 공 변호사가 일정한 보수를 받고 중개업을 했다거나, 중개업을 하기 위해 중개 대상물을 표시·광고했다는 점, 공인중개사무소 등 이와 유사한 명칭을 사용했다는 사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명됐다고 단정할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "배심원의 평결 결과를 존중해 공 변호사에 대한 공소사실들은 모두 범죄의 증명이 없는 때에 해당한다고 판단해 무죄를 선고한다"고 판시했다. 이날 국민참여재판에서는 변호사가 공인중개사 자격 없이 공인중개업을 할 수 있는지 여부, 변호사의 정당한 법률사무로 볼 수 있는지 여부 등이 쟁점으로 다뤄졌다. 검찰은 "현행 공인중개사법은 공인중개사 자격을 취득한 사람만 중개업을 할 수 있다고 규정하고 있다"며 "자격을 취득하지 않은 변호사는 공인중개업을 할 수 없다"며 벌금 500만원을 구형했다. 공인중개사법 제48조는 관할 관청에 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람은 3년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 또 49조는 개업공인중개사가 아니면서 공인중개사사무소, 부동산중개 등의 명칭을 쓴 사람, 개업공인중개사가 아니면서 중개업을 하기 위해 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 사람을 처벌하도록 하고 있다. 이에 공 변호사 측은 "변호사로서 법률사무를 한 것이지, 중개업을 한 것이 아니다"라며 "공 변호사가 중개업을 했다고 보는 것은 공인중개사법을 지나치게 확장·유추 해석 한 것"이라고 반박했다. 공 변호사는 직접 최후진술에서 "공인중개사들은 소비자들에게 더 큰 혜택을 주기 위해 노력하는 모습을 보이지 않고, 대신에 저를 형사고발했다"고 강조했다. 배심원들에게는 "여러분이 어떤 선택을 하느냐에 따라 세상 사람들이 변호사의 믿음직한 서비스를 합리적인 가격에 받을 수 있는 새 지평이 열리느냐, 아니면 이 절호의 기회가 사라져 버리느냐 결정된다"며 "소비자에게 어떤 것이 더 혜택이 되는 길인지 잘 (판단해 줄 것을) 부탁드린다"고 호소했다. 배심원단은 무등록 중개업, 유사 명칭 사용, 중개 대상물 표시·광고 등 공 변호사의 3가지 공소사실에 각각 4대 3의 의견으로 모두 무죄 평결을 내렸다. 공 변호사는 올 1월 부동산 중개사이트인 '트러스트 부동산(www.trusthome.co.kr)'을 오픈해 부동산 중개 시장에 뛰어들었다. 공 변호사는 법률전문가인 변호사가 부동산 거래와 관련한 일체의 법률자문을 제공한다는 점을 장점으로 내세웠지만, 공인중개사업계는 공 변호사를 공인중개사법 위반 혐의로 고발하는 등 강력 반발해왔다. 검찰은 지난 7월 19일 공 변호사가 공인중개사가 아님에도 '트러스트 부동산'이란 명칭을 써 '개업 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 사무소, 부동산 중개와 유사한 명칭을 사용할 수 없다'는 공인중개사법 제18조 2항을 위반했다고 판단해 불구속 기소했다. 공 변호사는 관할 지방자치단체인 강남구청에 중개사무소 개설 등록을 하지 않은 채 중개업을 하고 중개매물을 홈페이지에 광고한 혐의도 받았다. 재판 결과에 대해 공 변호사 측은 "부동산 중개서비스 개혁과 국민 선택권 확보를 염원하는 소비자들의 뜻이 반영된 것"이라며 "앞으로 부동산 거래와 관련된 불안과 불신을 해소하고, 합리적인 수수료와 전문적인 법률 자문으로 소비자 서비스 품질을 향상하기 위해 더욱 노력하겠다"고 말했다. 반면 황기현 한국공인중개사협회장은 "변호사는 변호사 고유 업무가 있고 공인중개사는 중개사 고유 업무가 있는데 무슨 궤변으로 이런 판결을 내렸는지 알 수 없다"며 "변호사가 등록을 안 하고 자격증 없이도 영업하는 것을 용인해준다면 공인중개사는 구태여 등록을 할 필요가 없지 않으냐"라고 반발했다. 검찰은 판결문을 분석한 뒤 항소 여부를 검토할 방침이다. 앞서 대법원은 2006년 5월 변호사가 부동산중개업을 하려면 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다고 판결을 내린 바 있다.

법무법인 세종 조세팀이 부동산 취득을 위한 신탁에도 일반 부동산 취득세율보다 1%p 낮은 3%의 취득세율이 적용된다는 판결을 이끌어내 화제다. 합리적 근거 없이 납세자에게 유리한 법령을 축소해석하는 것은 조세법률주의에 정면으로 반한다는 점을 내세운 것이 주효했다. A사는 2012년 사옥 건립을 추진하면서 '처분신탁제도'를 활용해 부지를 사들였다. 처분신탁은 규모가 큰 부동산이나 권리관계가 복잡해 매매과정이 어려운 부동산을 신탁회사가 맡아 적정한 수요자를 발굴해 안전하고 신속하게 대신 처분해 주는 제도다. A사는 신탁회사를 통해 사옥 부지를 매입한 다음 자진 신고하면서 세율 3%를 적용해 취득세와 지방교육세, 가산세 등 11억9300여만원을 서울시에 납부했다. 구 지방세법 제11조 1항 4호(2014년 1월 1일 삭제)는 '신탁법에 따른 신탁재산인 부동산을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우의 취득'에는 일반적인 부동산 취득에 따른 취득세율인 4%보다 낮은 3%의 취득세율을 적용하도록 했기 때문이다. 하지만 서울시는 국세청 등의 유권해석을 근거로 2015년 4%의 세율을 적용해 과소신고 취득세 등 4억500여만원을 납부하라고 A사에 통지했다. 국세청은 2011년 10월 구 지방세법이 신탁에도 낮은 세율을 적용하도록 한 것은 신탁이 혈연관계에 의한 상속취득과 같이 신탁설정자와 신탁수익자 간의 '특별한 신임관계'에 기반한 것이므로 비슷한 신뢰관계에 기반한 다른 유형들과의 형평성을 고려한 조치이기 때문에 위탁자와 수익자 간의 '특별한 신임관계'가 인정되지 않을 때에는 낮은 세율을 적용할 수 없다는 취지의 유권해석을 내린 바 있는데, 서울시는 A사가 맺은 신탁계약은 위탁자와 수익자 사이의 특별한 신임관계에 기초한 것이 아니기 때문에 세제 혜택을 받을 수 없다고 했다. A사는 반발해 서울시를 상대로 취득세 등 부과처분 취소소송(2015구합70683)을 냈다. A사를 대리한 세종 조세팀은 구 지방세법의 개정연혁과 신탁제도의 의의 등을 설명하며 "과세관청인 서울시의 입장은 합리적 근거 없이 납세자에게 유리한 법령을 축소해석하는 것으로서 조세법률주의 위반"이라는 논리를 내세워 재판부를 설득했다. 전략은 적중했다. 서울행정법원 행정6부(재판장 김정숙 부장판사)는 최근 "서울시는 A사에 대한 취득세 등의 부과처분을 모두 취소하라"며 원고승소 판결했다. 재판부는 "조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다"며 "구 지방세법 조항이 신탁의 유형 내지 종류를 제한하고 있지 않는데도 서울시는 '특별한 신임관계'를 요구하고 있다"고 밝혔다. 이어 "이는 납세의무자의 예측가능성을 침해할뿐만 아니라 신탁제도의 활성화라는 해당 조항의 입법취지에도 반한다"며 "이 사건 신탁계약 결과가 부동산 매매와 유사한 것으로 평가되더라도 신탁계약을 매매계약을 볼 수는 없는 점, 법원이 이 사건 조항에 관한 행정청의 유권해석에 구속되지 않는다는 점 등을 종합해보면 A사에 3%의 세율을 적용하는 것이 타당하다"고 설명했다. 서울시가 항소를 포기해 판결은 그대로 확정됐다. 소송을 이끈 세종 조세팀의 정종채(43·사법연수원 32기·사진 왼쪽), 우도훈(39·40기·오른쪽) 변호사는 "조세법률주의에 부합하지 않는 과세관청의 잘못된 유권해석을 법원이 바로잡은 의미있는 판결"이라며 "2014년 1월 1일 지방세법 개정 이전에 신탁 부동산을 수탁자로부터 수익자에게로 이전하고 과세관청의 잘못된 유권해석에 따라 4%의 세율을 적용해 취득세 등을 신고·납부한 기업이나 개인은 경정청구를 통해 과다납부한 취득세 등을 환급받을 수 있을 것"이라고 말했다.

부동산 펀드가 수익증권 등 집합투자상품을 판매한 수익으로 취득한 부동산은 해당 펀드가 부동산집합투자기구로 등록하기 전이라도 취득세 감면대상이라는 판결이 나왔다. 이번 판결은 지난 2013년 부동산집합투자기구 등록을 마친 집합투자기구가 취득한 부동산만 취득세 감면대상이라는 안전행정부의 유권해석 이후 벌어진 지방자치단체의 대규모 취득세 환수조치 관련 소송의 항소심 첫 판결이다. 지자체의 취득세 환수조치에 반발해 자산 운용사 등이 제기한 소송이 현재 100여건에 달하고 소송금액도 1000억원을 웃돌아 이번 판결이 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 서울고법 행정1부(재판장 곽종훈 부장판사)는 농협은행(소송대리인 법무법인 화우)이 마포구청을 상대로 낸 취득세 등 부과처분취소소송(2015누49841)에서 원고패소 판결한 원심을 취소하고 원고승소 판결했다. 재판부는 "자본시장법에 따라 적법하게 설정·설립된 부동산집합투자기구인 이상 비록 금융위원회 등록을 마치기 전이라도 집합투자상품을 판매해 취득한 부동산에 대해서는 세금 감면규정이 적용된다"며 "따라서 등록 전 취득한 부동산이라는 이유로 이미 감면된 취득세 등을 추징한 마포구청의 처분은 위법하다"고 밝혔다. 이어 "등록절차가 완료된 이후 집합투자상품을 판매해 부동산을 취득한 경우에만 감면규정이 적용된다고 보게 되면 부동산집합투자기구를 통한 간접투자가 위축된다"며 "이는 부동산 시장을 활성화하려고 한 감면규정 취지에도 반한다"고 설명했다. 구 조세특례제한법 제120조 4항 2호는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득하는 부동산은 2014년 12월 31일까지 취득한 경우 취득세의 100분의 30에 상당하는 세액을 감면한다'고 규정했다. 부동산 펀드는 그동안 이 조항에 따라 취득세의 30%를 감면받아왔다. 농협은 2012년 9월 투자회사인 ㈜케이비자산운용과 부동산집합투자기구 설정계약을 체결했다. 케이비자산운용은 계약 체결 전 미리 수익증권을 판매해 농협에 판매대금으로 신탁원본을 납입했다. 농협은 같은해 10월 납입받은 재산으로 서울 마포구의 한 오피스텔을 산 뒤 구청에 "구매한 건물은 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득한 부동산이므로 취득세 감면 대상"이라며 세액감면신청을 했다. 마포구청도 신청을 받아들여 세금을 깎아줬다. 케이비자산운용은 이후 금융감독원에 부동산집합투자기구 등록신청을 냈고 같은해 11월에 등록이 됐다. 그런데 안전행정부가 2013년 10월 '감면규정은 등록을 마친 부동산집합투자기구가 부동산을 취득한 경우에 한해 적용된다'는 유권해석을 내리자, 마포구청은 2014년 11월 20억여원의 세금을 농협에 부과했다. 농협은 이에 반발해 소송을 냈다. 1심은 "감면규정 취지가 자본시장법이 정한 절차에 따라 부동산을 취득한 경우에 한해 세액감면 혜택을 부여하려고 했던 것으로 보인다"며 원고패소 판결했다. 화우 조세팀의 오태환(50·사법연수원 28기) 변호사는 "이번 판결은 조세특례제한법상 부동산 펀드에 대한 취득세 감면의 입법취지와 자본시장법상 등록제도의 의미를 충실히 반영한 판결"이라고 말했다.