준공 완료된 아파트에 이미 입주했는데 소유권이전등기 절차가 늦어졌다면, 수분양자들이 등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하면서 발생한 손해 등을 조합이 일부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사11부(재판장 송경호 부장판사)는 지난해 11월 10일 A 씨 등(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)이 장위1구역주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 손해배상금청구소송(2020가합685)에서 원고승소 판결했다. 서울 성북구 장위동 장위1재정비촉진구역에 위치한 B아파트 시행을 위해 설립된 조합은 2019년 6월 성북구청장으로부터 아파트 준공 인가 전 사용검사를 받은 다음 수분양자들에게 입주 지정기간을 그 다음날부터 같은해 말까지로 정하고 입주 전까지 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하라는 내용의 입주안내문을 보냈다. 이에 B아파트에 대해 분양계약을 체결했거나 수분양자로부터 그 지위를 승계받은 A 씨 등은 해당 기간 내 모든 분양대금을 납부하고 각 세대에 입주했다. 한편, 서울시장은 B아파트의 입주지정기간 중이던 2019년 7월 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 하면서 해당 정비구역의 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적을 확대·추가하고, 조합에게 구역 외 기반시설로 신한천로를 개설토록 하는 기반시설의 비용분담계획을 변경하는 내용이 포함된 고시를 했다. 이후 성북구청장은 2020년 7월 정비사업과 관련해 정비구역 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적은 확대하되 해당 면적에 대해선 별도 사업계획승인이 예정돼 있다는 내용 등이 포함된 사업시행계획변경인가 고시를 했다. 조합은 2021년 5월 성북구청장으로부터 유지되는 면적을 포함해 신한천로 개설 재정비촉진계획변경 결정 시 정비계획변경을 이행하는 것 등을 조건으로 아파트에 해당하는 일부 획지에 대해 부분준공 인가를 받았고, 이후 이전고시를 거쳐 같은해 8월 A 씨 등을 포함한 수분양자들에게 60일 이내에 소유권이전등기절차를 경료할 것을 요청하는 안내문을 발송한 다음, 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 A 씨 등은 "해당 아파트가 완공돼 이미 입주했고 남은 절차는 준공인가와 이전고시 절차뿐인 점 등에 비춰 입주지정기간의 말일부터 약 1년이 경과한 2020년 7월 말경엔 이행기가 도래했다고 봐야 한다"며 "이후부터 조합은 이행지체에 빠졌다고 해야 하고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상하라"고 주장하면서 소송을 제기했다. A 씨 등은 △이행지체로 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 돼 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이) △등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생하는 손해 △미등기로 인해 원하는 시기에 아파트를 처분하지 못함으로써 발생하는 각종 세재 혜택 등 손해를 고려해 분양대금의 10%에 해당하는 금액 등을 배상하라고 주장했다. 재판부는 "조합 측은 행정청이 신한천로 개설을 부담시켜 상당한 공사기간이 필요했던 점 등을 주장하지만 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치와 그에 따른 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 조합의 책임 영역에 속하고, A 씨 등의 입주 전부터 신한천로 개설에 대해 인지하고 있던 점 등에 비춰보면 신한천로 개설 문제로 인한 조합의 등기절차 이행지체에 조합의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "일부 판단 과정에서 총회 개최가 지연된 사유가 오로지 코로나19로 인한 것이라고 볼 수 없고, 도시형생활주택 및 상가의 면적에 대한 성북구청의 사업계획 승인까지 4개월 정도만 소요된 점 등에 비춰보면 입주지정기간 말일부터 2년 가량이 경과하는 시점에 이르러서야 A 씨 등에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래한다는 조합 측 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 다만 "A 씨 등의 아파트 취득 목적과 사용용도, 활용계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없어 각각의 구체적인 손해액 산정이 곤란해 일정한 기준에 따라 일률적으로 정하는 것이 타당하다"며 "민사소송법 제202조의2를 적용해 손해액을 산정하기로 한다"고 판시했다. A 씨 등을 대리한 강호석(39·사법연수원 40기) 변호사는 "최근 재건축이나 재개발과 관련해 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 등의 문제로 조합 내부의 갈등이 많은데, 이를 제대로 이행하지 못해 일반분양자들의 재산권 행사에 피해를 입히는 것에 명백한 손해배상 책임이 인정되고, 손해배상 범위와 관련해서도 민사소송법 제202조의2에 따라 직권으로 손해액을 산정한다는 규정이 적용돼 손해액을 산정한 것은 상당한 의의가 있다"며 "피고 측에서는 코로나19로 총회 개최가 어려웠고 이러한 사유로 행정청의 보완 요구가 있었으므로 이는 불가항력으로 계약상 면책 규정이 적용된다고 주장했지만 법원은 총회는 온라인으로도 개최할 수 있고 보완요구가 있다는 것만으로 면책이 안 된다고 명확하게 명시했다는 점에서 현재 재건축 사업이 예정됐거나 진행 중인 사업주체 등에게 시사하는 바가 매우 큰 판결"이라고 말했다.

(사진=연합뉴스) 서울 세운상가 재개발 구역에서 홀로 영업 중인 을지면옥이 재개발 시행사에게 건물을 넘겨줘야 한다는 법원 결정이 나왔다. 서울고법 민사25-2부(김문석·이상주·박형남 부장판사)는 세운재정비촉진지구 3-2구역 재개발 시행사인 더센터시티제삼차가 이병철 을지면옥 대표를 상대로 낸 부동산명도단행 가처분 신청에 대해 1심 결정을 취소하고 인용 결정했다(2022라20174). 1985년 문을 연 을지면옥은 2017년 4월 가게가 위치한 세운재정비촉진지구 3-2구역이 재개발 사업시행 인가를 받으면서 건물 철거를 두고 시행사와 갈등을 빚어왔다. 재개발에 동의하지 않았던 을지면옥은 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 됐고, 시행사는 을지면옥과의 보상협의가 이뤄지지 않자 서울시지방토지수용위원회에 수용재결을 신청했다. 이에 토지수용위원회는 2020년 3월 을지면옥 건물 및 그 부지에 대해 총 51억여원에 수용개시일을 같은해 5월 15일로 정해 수용재결을 했고, 시행사는 해당 금액을 공탁했다. 하지만 을지면옥이 해당 수용재결에 대한 이의신청을 했고, 토지수용위원회는 손실보상금을 54억여원으로 증액하는 내용의 이의재결을 거쳤다. 이 결정에 따라 시행사는 보상금 54억여원과 영업손실보상금 2100여만원을 전액 공탁한 뒤 해당 재개발 사업에 대한 관리처분계획을 수립해 중구청장으로부터 인가를 받았다. 을지면옥은 건물을 인도하지 않고 영업을 이어갔고, 시행자 측이 을지면옥을 상대로 건물의 인도를 구하는 소송을 제기해 인용하는 판결 받았으나 을지면옥의 강제집행신청을 법원이 받아들이면서 갈등이 이어졌다. 이에 시행사는 지난 1월 "손실보상금을 전액 공탁하고 관리처분계획이 인가·고시됐다"며 "특별한 사정이 없는 한 을지면옥은 건물을 점유하면서 사용하거나 수익할 수 없고, 인도해야 한다"며 건물을 넘겨달라는 가처분 신청을 냈다. 건물 인도 소송의 최종 결과가 나올 때까지 기다리기엔 손해가 커진다는 이유에서다. 1심은 을지면옥의 손을 들어줬지만, 2심 판단은 달랐다. 재판부는 "시행사 측은 도시정비법이 정한 바에 따라 을지면옥 건물을 인도받을 권원을 보유하고 있는 반면, 을지면옥은 그 인도를 거부할 정당한 권원이 있다는 것을 소명하지 못하고 있다"며 "시행사는 해당 정비구역의 103개 영업장 중 을지면옥을 제외한 102개 영업장을 인도받았는데, 을지면옥의 인도 거부로 인해 사업 진행이 지연되고 있는 것으로 보인다"고 했다. 이어 "(사업 시행) 지연으로 인해 시행사는 거액의 대출이자 등 상당한 손해를 입게 될 가능성이 크고, 사업에 이해관계를 가진 다수의 사람들도 손해를 입게 될 우려가 있다"며 "본안 판결을 기다려 인도집행을 하도록 할 경우 시행자 측에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 될 것"이라고 설명했다. 그러면서 "을지면옥으로서는 보상금의 액수에 대한 불민 외 달리 사업을 반대할 특별한 이유가 없는 것으로 보인다"며 "보상금의 적정 여부는 별도의 불복절차에 따라 다툴 수 있다는 점 등을 종합하면 본안 판결 선고 전이라도 을지면옥의 건물 인도를 명해야 할 보전의 필요성이 인정된다"고 했다. 을지면옥 측은 이번 결정에 불복해 곧바로 가처분이의와 강제집행정지 신청을 냈다.

자녀 입시비리와 사모펀드 의혹 등으로 대법원에서 징역 4년을 확정 받은 정경심 전 동양대 교수의 친오빠가 정 전 교수와 동생을 상대로 공유 부동산에 대한 분할소송을 내 승소했다. 서울중앙지법 민사27단독 김춘수 부장판사는 지난 달 31일 정 전 교수의 친오빠인 정모씨가 정 전 교수와 남동생을 상대로 낸 공유물분할청구소송(2021가단5188666)에서 "서울 성북구에 있는 토지와 2층 상가 건물을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매 비용을 공제한 나머지 돈을 원·피고들에게 각각 3분의 1 비율로 분배하라"며 원고승소 판결했다. 정씨는 정 전 교수 및 남동생과 함께 지분 3분의 1씩 공동 소유한 서울 성북구의 한 부동산에 대해 2021년 7월 공유물 분할 소송을 냈다. 당초 법원은 같은 해 10월 이들의 사건을 조정 절차에 회부했지만, 올해 2월 조정이 결렬됐다. 김 부장판사는 "원·피고들 사이에 부동산의 분할 여부·방법에 관해 협의가 성립되지 않고 있다"며 "공유자인 원고는 다른 공유자인 피고들에게 부동산의 분할을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "재판에 의한 공유물 분할 방법은 각 공유자의 지분에 따라 합리적 분할을 할 수 있는 한 현물 분할이 원칙이지만, 현물로 분할할 수 없거나 현물 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 경매를 명해 대금 분할을 할 수 있다"며 "대금 분할에 있어 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비춰 현물 분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하는 것"이라고 설명했다. 그러면서 "이 사건 부동산 중 피고들 지분에 관해서는 국가 등에 의해 가압류 등기가 마쳐져 있어 해당 부동산을 원·피고들의 각 지분 비율에 따라 현물 분할 경우에는 해당 가압류가 분할 후 원·피고들의 단독소유로 될 부분에 그 지분 비율대로 존속하게 될 것이어서 그에 따른 가액 감손에 대한 보상이 뒤따라야 하는 등 당사자들 사이에 이해가 대립되고 상호보상 관계가 복잡해진다"며 "부동산의 모양이나 이용 상황, 원·피고들의 의사 등을 감안하면 각 지분비율에 상응하면서 경제적 만족을 주는 적절한 현물 분할 방법을 찾기 어려워 보이는 점 등을 고려할 때 부동산의 효용 가치를 유지하면서 공유자들 사이에 공평한 분할을 하기가 곤란하거나 부적당한 경우에 해당하므로 부동산을 경매에 부쳐 그 매각 대금을 공유 지분별로 분할하는 것이 상당하다"고 판시했다.

건물 사이 외벽에 설치된 에어컨 실외기에서 발생한 소음과 열이 인근 점포에 영향을 미치더라도 수인한도를 넘지 않는 한 철거를 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사21부(재판장 홍승면 부장판사)는 지난달 19일 A씨 등이 B건물 관리단과 C씨 등을 상대로 낸 시설물철거 청구소송(2022나2003835)에서 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 이웃 토지의 통상용도에 적당한 때에는 인용해야 A씨는 서울 서초구에 있는 B건물 1층 점포들 가운데 1개 점포의 3분의 1 지분을 소유하고 있다. A씨는 공유자들과 함께 이 점포를 분양받고 자신들의 점포를 B건물과 옆 건물 사이에 설치돼 있던 정원 형태의 공간까지 옆으로 확장해 해당 공간을 차지하는 불법증축물을 설치했다. B건물 내 다른 점포 소유자인 C씨 등은 A씨 등이 설치한 불법증축물 위에 관리단이 설치한 철제구조물을 이용해 냉난방기의 실외기를 설치하고 사용했다. 그러자 A씨 등은 "철제구조물과 함께 실외기를 설치한 것은 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 한 것"이라며 "실외기에서 발생하는 소음과 열로 점포에 관한 소유권이 방해받고 있다"며 실외기 및 철제구조물의 철거를 요구하는 소송을 냈다. 재판부는 "B건물 관리단은 대표위원회 회의에서 '상가 실외기 이전설치에 따른 실외기 고정시설물 설치의 건'을 의결해 실외기 및 철제구조물을 외벽 부분에 설치한 것"이라며 "외벽 부분은 옆 건물과의 경계 부분으로 건물 전체의 미관을 침해할 여지가 가장 적은 곳"이라고 밝혔다. 이어 "게다가 경계 부분에는 B건물 전체의 배기 및 급기 시설이 설치돼 있고 일부 조경 공사만 이뤄졌을 뿐 통로로 사용되는 공간도 아니어서, 외벽 부분은 구분소유자들에게 가장 피해가 적은 곳으로 보인다"며 "실외기는 B건물 소유자들이 상가를 운영하는 데 필요한 시설이고, 공용부분의 관리를 위해서 필요한 시설"이라고 설명했다. 인근점포 주인 패소 판결 또 "해당 외벽 부분이 아닌 다른 외벽 부분에도 실외기가 일부 설치돼 있는 것으로 보인다"며 "A씨 등이 요구하는 각 실외기와 철체구조물의 철거는 오랫동안 허용된 다른 구분소유자들의 공용부분 사용에 대한 이해와 충돌되는 등 그 보존권의 행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로 보인다"고 했다. 그러면서 "외벽 부분에 설치된 실외기 수가 상당해 적지 않은 소음과 열이 발생할 것으로 보이기는 하나, 이웃 거주자 소음 등이 이웃 토지의 통상 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다"며 "A씨 등이 주장하는 사정만으로는 각 실외기로 인한 소유권 방해의 정도가 사회통념상 수인한도를 넘어서는 것이라고 인정하기엔 부족하다"고 판시했다.

지난 2014년 발생한 고양종합터미널 화재 사건과 관련해 당시 터미널에서 푸드코트 입점을 위해 내부 공사를 진행하던 CJ푸드빌에도 손해배상책임이 있다는 판결이 확정됐다. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관)는 최근 롯데정보통신이 CJ푸드빌 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2018다268835)에서 "CJ푸드빌 등은 롯데정보통신에 2억2000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 2014년 5월 고양종합터미널 지하 1층에서 푸드코트 입점을 위해 내부 공사를 진행하던 CJ푸드빌은 A업체에 가스 배관공사를 맡겼다. A업체는 이 공사를 B업체에 하도급을 줬고, B업체는 개인사업자인 C씨에게 가스배관공사를 재하도급했다. 사건 당일 C씨가 고용한 배관공이 가스배관 용접 작업을 하다 화재가 발생했고, 소방시설이 전혀 작동하지 않으면서 불이 크게 번져 사망 9명을 포함해 총 69명의 사상자가 발생했다. 고양종합터미널 1층에 전산장비를 납품하다 이 화재로 재시공을 하게 된 롯데정보통신은 CJ푸드빌과 A·B업체, 터미널 건물 시설관리업체 등을 상대로 2억4790여만원을 청구하는 손해배상소송을 냈다. 1심은 하도급 업체인 A·B업체와 시설관리업체의 책임만 인정해 이들 업체가 공동해 2억2000여만원을 배상하라고 판결했다. 하지만 2심은 지하 1층의 점유자였던 CJ푸드빌도 책임이 있다고 판단했다. 2심은 "CJ푸드빌은 영업준비 공사를 4개 업체에 분할도급했고 공사를 총괄해 관리·감독한 점 등에 비춰보면 화재 발생 당시 지하 1층을 지배하면서 사실상 점유·관리했다"며 "공사 현장에는 천장에 우레탄폼이 그대로 노출돼 화재가 발생하면 연소가 빠르게 확대될 가능성이 높아 CJ푸드빌이 위험 방지에 필요한 주의의무를 다했다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 그러면서 "CJ푸드빌이 임차인 겸 분할도급인으로서 점유·관리하는 지하 1층에 공작물 보존의 하자가 있었다고 보는 게 타당하고, 이 사건의 공동 원인 중 하나가 된다"고 판단했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다. 한편 같은 날 고양종합터미널 화재 사건과 관련해 상가 임차인들이 CJ푸드빌을 상대로 낸 사건에서도 CJ푸드빌 측의 배상책임을 인정한 원심을 확정됐다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 오모씨 등이 CJ푸드빌 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2019다298673)에서 "CJ푸드빌 등은 오씨 등에게 7억1800여만원을 배상하라"고 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 고양종합터미널 지하 2층 매장을 빌려 영업을 하던 오씨 등은 화재로 인해 집기·비품·재고 등이 훼손됐고, 매장 복구공사 등으로 상당기간 영업을 하지 못했다며 CJ 푸드빌 등을 상대로 소송을 냈다. 이 사건에서도 1심은 하도급 업체와 시설관리업체 등의 책임만 인정했지만, 2심은 지하 1층의 점유자였던 CJ푸드빌의 책임도 있다고 판단했고, 대법원도 이 판결을 확정했다.

상가 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받고 영업을 양도할 수 있는 기회를 상실했다면, 5년의 임대차 기간이 지난 후에도 상가건물 임대차보호법상 '권리금 회수기회 부여조항'이 적용된다는 판결이 나왔다. 기존 하급심에서는 상가임차인의 계약갱신 요구권이 최대 5년 동안만 보장된다는 이유로 최초 임차일로부터 5년이 지난 다음에는 권리금 회수 기회를 주장할 수 없다는 판결(울산지법 2016가단51339 판결 등)이 대다수였다. 대법원은 쟁점이 같은 사건을 전원합의체에 회부해 심리하고 있으며 최종 판단을 앞두고 있는 것으로 전해졌다. 울산지법 민사13단독 서영효 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2017가단62114)에서 "A씨에게 2600만원을 지급하라"며 최근 원고일부 승소판결했다. 서 부장판사는 "상가 임대차보호법의 입법 목적은 상가 임차인의 투하자본 회수를 보장하기 위해 임차인의 교섭 지위를 규범적으로 강화시킨 것으로 임차인이 최대 5년간 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하고, 5년이 지난 후에도 임대인의 갱신 거절에 대응해 권리금 회수 기회를 부여하는 것"이라고 밝혔다. 이어 "임대인에게는 계약 갱신 요구에 대한 협력 의무 또는 방해금지 의무를 부과하는 동시에 그 위반에 따른 손해배상 책임까지 부과한다"며 "임대인 B씨가 정당한 이유 없이 A씨가 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거절해 A씨가 권리금을 회수하지 못해 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 울산지법 "임대인에게는 계약 갱신에 협력할 의무 있어" 다만 A씨가 커피숍에 설치된 조명·냉난방비 천장 등의 시설을 모두 회수한 점 등을 고려해 손해배상액을 감정가의 50%로 제한했다. A씨의 어머니는 2012년 8월경 B씨가 소유한 건물 1층을 빌려 커피숍을 열었다. 2014년 8월에는 A씨 명의로 계약당사자를 변경하고 B씨와 재계약을 했는데, 이후 A씨와 B씨의 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 2017년 8월까지 연장됐다. A씨는 2017년 2월 커피숍 운영에 관심을 보이던 C씨와 권리금 7000만원에 커피숍을 넘겨주기로 합의하고 이 사실을 B씨에게 알렸다. 이어 "C씨와 새로운 임대차 계약을 체결해 달라"고 요구했다. 하지만 B씨는 "낙후된 건물을 리모델링한 후 구상 중인 사업을 직접 추진하겠다"며 C씨와의 계약 체결을 거부했다. 결국 A씨는 C씨와의 권리금 계약을 파기하고, 같은해 8월 커피숍을 원상복구한 뒤 B씨에게 되돌려 주었다. 이후 A씨는 "B씨의 계약 거절로 입은 권리금 상당의 손해 6500만원을 지급하라"며 소송을 냈다.

임대사업자가 취득세 감면 혜택을 누리기 위해서는 공동주택 또는 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받아야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 상가에서 오피스텔로 용도변경된 이후 분양받은 경우는 취득세 감면 혜택을 받을 수는 없다는 취지다. 대법원 특별2부(주심 김창석 대법관)는 김모씨가 경기도 화성시를 상대로 낸 취득세부과처분 취소소송(2017두32401)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 김씨는 2011년 10월 화성에 있는 모 오피스텔 2세대를 매입했다. 그런데 이 오피스텔은 원래 2007년 지하 4층, 지상 10층의 상가로 신축된 건물이었는데, 2011년 7월 A사가 이 건물 5개층만 매수한 뒤 상하수도설비공사와 전기·인테리어 공사 등을 한 다음 용도를 상가에서 오피스텔로 변경한 것이었다. 김씨는 임대목적으로 A사로부터 공동주택인 주거용 오피스텔을 분양받았기 때문에 '건축주로부터 임대목적의 공동주택을 최초로 분양받은 경우 취득세를 2018년 12월 31일까지 면제한다'고 규정한 지방세특례제한법 제31조 1항에 따라 취득세가 면제될 것으로 생각했지만, 화성시가 취득세 646만원과 지방교육세 64만원을 부과하자 소송을 냈다. 재판부는 "지방세특례제한법 제31조 1항은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진해 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위해 임대사업자가 취득한 임대주택에 대해 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도, 조세형평 등을 고려해 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하고 있는 것"이라며 "여기서 말하는 '건축주로부터 최초로 분양받은 경우'란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로, 임대사업자가 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입해 취득해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A사는 이미 신축된 건물 중 일부층을 매수해 취득한 다음 상하수도설비공사 등을 시행해 그 용도를 근린생활시설에서 공동주택으로 변경했고, 김씨는 이처럼 용도변경된 부분 중 일부 세대를 매입해 취득한 것"이라며 "A사는 이미 신축된 건물을 매수한 다음 그 용도를 변경했을 뿐 이 건물을 건축한 것이 아니므로, 김씨가 A사로부터 그 중 일부를 매입했다 하더라도 '건축주로부터 최초로 분양받은 경우'에 해당한다고 볼 수는 없다"고 판시했다. 1심은 화성시의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "용도변경 공사를 한 건축주인 A사로부터 오피스텔을 직접 분양받았으므로 '건축주'로부터 '최초로 분양' 받은 경우에 해당해 취득세 면제대상이 된다"며 김씨의 손을 들어줬다.

세든지 5년이 지나 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 받을 기회를 보장해줘야 한다는 판결이 나왔다. 임차인의 권리를 보다 두텁게 보장한 것으로, 임차기간이 5년이 넘은 임차인의 권리금을 인정해 준 판결은 이번이 처음이다. A씨는 1992년 대전의 한 시장에 있는 건물 1층을 임차해 20년 넘게 떡집을 운영했다. 그런데 2012년 건물이 다른 사람에게 팔리면서 문제가 생겼다. 새로운 건물주인 B씨 등 2명이 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보한 것이다. A씨는 권리금이라도 받기 위해 새로운 계약자를 찾아 나섰고, 권리금 1억원을 내고 A씨의 점포를 받겠다는 사람을 찾아 B씨에게 소개했다. 하지만 B씨가 임대차계약을 거절하면서 다툼이 생겼다. 이후 건물주는 A씨를 상대로 "가게를 비워달라"며 건물명도 청구 소송을 냈다. A씨도 "건물주가 계약을 거절해 권리금을 못받았다"며 맞소송을 냈다. 1심은 "A씨가 20년 넘게 떡집을 운영해 왔으므로 그동안 들인 자본을 회수할 기회가 충분했고, 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않은 범위에서만 행사할수 있다"며 B씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심의 판단은 달랐다. 대전지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 A씨가 B씨 등 2명을 상대로 낸 손해배상청구소송(2016나108968)에서 최근 "B씨 등 건물주는 A씨에게 2239만원을 지급하라"며 권리금 지급에 대한 책임을 일부 인정했다. 재판부는 "화폐와 달리 유형자산인 상가건물은 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유·무형의 재산적 가치가 축적돼 가치가 상승하는데, 임대차계약이 종료되면 임차인은 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수 밖에 없고 임대인은 이를 독식해 일종의 불로소득을 취하게 된다"며 "이같은 배분 상황은 정의롭지 못하다"고 밝혔다. 이어 "이를 교정하기 위해 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 신설된 것"이라며 "그럼에도 불구하고 법원이 계약갱신요구권 조항을 유추적용해 보호 범위를 5년으로 축소시키는 것은 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것"이라고 설명했다. 또 "이는 '법률의 해석'이라는 외피를 두른 '법창조'이며 헌법이 부여한 법원의 법률해석권한의 한계를 넘는 것으로서 받아들일 수 없다"고 판시했다.

신탁건물의 매각에 따른 부가가치세는 신탁자인 건물 주인이 아니라 수탁자가 내야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 부가가치세란 재화의 공급행위에 부과되는 세금인데, 신탁건물을 매각할 때 재화 공급자는 건물 주인이 아니라 수탁자라는 이유에서다. 대법원 전원합의체(주심 김신 대법관)는 18일 최모씨가 성남세무서장을 상대로 낸 부가가치세 부과처분 취소소송(2012두22485)에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. 판결문 보기 최씨는 2008년 경기 성남의 상가건물 6채를 75억원에 사들이면서 A저축은행에서 42억원을 빌렸다. 담보를 위해 상가건물을 신탁회사에 맡기고, 그 수익을 은행 측이 갖는 내용의 부동산 담보신탁을 맺었다. 하지만 최씨가 대출금을 갚지 못하자 A저축은행은 신탁회사를 통해 상가건물의 공개매각을 추진했고, 건물이 팔리지 않자 은행 측이 대출원리금인 45억원에 건물을 사들였다. 이후 세무서는 2010년 상가건물 매각을 이유로 최씨에게 2억4324만원의 부가가치세를 부과하자 최씨는 소송을 냈다. 재판에서는 신탁된 건물이 팔린 경우 부가세를 낼 의무가 누구에게 있는지가 쟁점이 됐다. 앞서 1, 2심은 기존 대법원 판례에 따라 "신탁의 수익이 수익자에게 귀속되는 '타인신탁'의 경우 사업자와 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 수익자로 봄이 타당하다"며 최씨의 손을 들어줬다. 부가세를 재화공급에 따른 수익에 부과되는 세금으로 보는 기존 판례에 따라, 건물매각 수익을 갖는 쪽이 세금을 낼 의무가 있다고 본 것이다. 하지만 대법원은 "부가세는 실질적인 소득이 아닌 거래의 외형에 대해 부과하는 거래세의 형태를 띠고 있으므로 건물매각의 외형상 재화 공급자인 수탁자가 세금을 내야 한다"며 원심판결을 파기했다. 대법원은 "수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 처분하면서 재화를 공급하는 경우 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것이므로, 이때의 부가세 납세의무자는 재화의 공급이라는 거래행위를 통해 그 재화를 사용·소비할 수 있는 권한을 거래상대방에게 이전한 수탁자로 봐야 한다"며 "그 신탁재산의 관리·처분 등으로 발생한 이익과 비용이 거래상대방과 직접적인 법률관계를 형성한 바 없는 위탁자나 수익자에게 최종적으로 귀속된다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "세금계산서 발급ㆍ교부 등을 필수적으로 수반하는 다단계 거래세인 부가세의 특성을 고려할 때, 신탁재산 처분에 따른 공급의 주체 및 납세의무자를 수탁자로 봐야 신탁과 관련한 부가가치세법상 거래당사자를 쉽게 인식할 수 있고, 과세의 계기나 공급가액의 산정 등에서도 혼란을 방지할 수 있다"고 설명했다. 이에 따라 "신탁재산의 공급에 따른 부가세의 납세의무자는 그 처분 등으로 발생한 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 신탁계약의 위탁자 또는 수익자가 돼야 한다"는 취지의 종전 판례(2006두8372 등)는 변경됐다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 부가세 납세의무자를 거래 상대방이 쉽게 인식할 수 있는 수탁자라고 함으로써 신탁을 둘러싼 이해관계인들 사이의 복잡한 부가세 문제를 한결 더 간명하게 처리할 수 있는 계기를 마련한 판결"이라며 "과세 실무상 혼란을 제거하고 조세 법률관계를 안정시킬 수 있다는 점에서 중요한 의미가 있다"고 말했다. 이 전원합의체 판결은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1495086099637_144139.pdf)에서 전문을 볼 수 있다.

임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2015다218874)에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다. 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다. 1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.