세든지 5년이 지나 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 받을 기회를 보장해줘야 한다는 판결이 나왔다. 임차인의 권리를 보다 두텁게 보장한 것으로, 임차기간이 5년이 넘은 임차인의 권리금을 인정해 준 판결은 이번이 처음이다. A씨는 1992년 대전의 한 시장에 있는 건물 1층을 임차해 20년 넘게 떡집을 운영했다. 그런데 2012년 건물이 다른 사람에게 팔리면서 문제가 생겼다. 새로운 건물주인 B씨 등 2명이 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보한 것이다. A씨는 권리금이라도 받기 위해 새로운 계약자를 찾아 나섰고, 권리금 1억원을 내고 A씨의 점포를 받겠다는 사람을 찾아 B씨에게 소개했다. 하지만 B씨가 임대차계약을 거절하면서 다툼이 생겼다. 이후 건물주는 A씨를 상대로 "가게를 비워달라"며 건물명도 청구 소송을 냈다. A씨도 "건물주가 계약을 거절해 권리금을 못받았다"며 맞소송을 냈다. 1심은 "A씨가 20년 넘게 떡집을 운영해 왔으므로 그동안 들인 자본을 회수할 기회가 충분했고, 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않은 범위에서만 행사할수 있다"며 B씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심의 판단은 달랐다. 대전지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 A씨가 B씨 등 2명을 상대로 낸 손해배상청구소송(2016나108968)에서 최근 "B씨 등 건물주는 A씨에게 2239만원을 지급하라"며 권리금 지급에 대한 책임을 일부 인정했다. 재판부는 "화폐와 달리 유형자산인 상가건물은 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유·무형의 재산적 가치가 축적돼 가치가 상승하는데, 임대차계약이 종료되면 임차인은 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수 밖에 없고 임대인은 이를 독식해 일종의 불로소득을 취하게 된다"며 "이같은 배분 상황은 정의롭지 못하다"고 밝혔다. 이어 "이를 교정하기 위해 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 신설된 것"이라며 "그럼에도 불구하고 법원이 계약갱신요구권 조항을 유추적용해 보호 범위를 5년으로 축소시키는 것은 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것"이라고 설명했다. 또 "이는 '법률의 해석'이라는 외피를 두른 '법창조'이며 헌법이 부여한 법원의 법률해석권한의 한계를 넘는 것으로서 받아들일 수 없다"고 판시했다.

지방자치단체가 주변 상인들의 민원을 우려해 법령에서 정하는 제한사유 없이 오피스텔 건축허가 신청을 불허한 것은 재량권을 일탈·남용한 것이어서 위법하다는 판결이 나왔다. 부산지법 행정2부(재판장 이흥구 부장판사)는 A회사가 "건축허가불가처분을 취소해달라"며 부산광역시 서구청장을 상대로 낸 건축허가불가처분 취소소송(2015구합24209)에서 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "건축허가권자는 건축허가신청이 건축법 등 관계 법규에서 정하는 제한에 배치되지 않는 이상 건축허가를 해야 하고, 중대한 공익상 필요가 없는데도 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유로 요건을 갖춘 자의 건축허가신청을 거부할 수 없다"며 "피고는 골목시장 상권 유지와 상인들의 민원을 불허가 처분의 근거로 주장하지만 이는 건축법 등 관계법령에서 정하는 제한사유에 해당하지 않으므로, 건축허가 불허에 중대한 공익상 필요가 인정되지 않는다면 이 사건 처분은 재량권을 일탈·남용한 것으로 위법하다"고 밝혔다. 이어 "건물이 신축된다고 해서 상권이 위축된다는 것에 대해 아무런 객관적인 증거가 제출되지 않았으므로 건축허가를 불허할 만한 중대한 공익상 필요가 있는 것으로도 보이지 않는다"고 덧붙였다. A회사는 2015년 6월 부산시 서구에 15층 규모의 오피스텔을 신축하기 위해 구청에 건축허가를 신청했다. 서구청은 "근처에 저층의 상가들이 많고 전통 골목시장이 있어 주변 여건과 조화되지 않고 시장 인근 주민들의 집단민원 발생이 우려된다"며 불허했다. A회사는 이후 부산시 행정심판위원회에 행정심판을 청구했으나 기각되자 소송을 냈다.

기업 등 상법상 상인(商人)끼리 토지를 거래한 뒤 6개월이 지나 담보책임을 더 이상 물을 수 없게 됐더라도 민법상 채무불이행 법리에 따라 책임을 물을 수는 있다는 대법원 판결이 나왔다. 상법이 민법의 특별법이긴 하지만 담보책임에 관한 특칙은 민법상 매도인의 담보책임 규정에 대해서만 우선 적용될 뿐 민법 일반법리인 채무불이행에 따른 손해배상책임을 묻는데까지 영향을 미치지는 않는다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 2005년 11월 아파트 건설을 위해 부산 사상구 일대 부지를 사들인 A사(대리인 법무법인 태평양 노영보 변호사)가 공사 진행중 토지가 유류와 중금속 등에 오염된 사실을 뒤늦게 발견하고 토지의 전 주인인 B사를 상대로 "토지 정화비용 15억여원을 물어내라"며 낸 구상금 청구소송의 상고심(2013다522)에서 원고승소 판결한 원심을 지난달 24일 확정했다. A사는 2010년 5월 "기름과 중금속 등에 오염된 토지를 팔아넘긴 것은 특정물매매에서 채무를 불완전이행한 것"이라며 소송을 냈다. 하지만 B사는 "토지가 오염됐다는 사실을 몰랐을뿐만 아니라 설령 토지가 오염된 것이 사실이라 하더라도 A사가 소유권이전등기를 마친 때로부터 6개월이 훨씬 지난 후에야 토양 오염 등의 하자가 있다는 사실을 통지해 왔기 때문에 책임이 없다"고 맞섰다. 재판부는 판결문에서 "상인간의 매매에 있어 매수인이 목적물을 수령한 때에는 지체없이 이를 검사해 하자 또는 수량 부족을 발견한 때에는 즉시, 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 때에는 6개월내에 매수인이 매도인에게 그 통지를 발송하지 않으면 그로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못하도록 규정하고 있는 상법 제69조 1항은 민법상의 매도인의 담보책임에 관한 특칙으로 채무불이행에 해당하는 이른바 불완전이행으로 인한 손해배상책임을 묻는 청구에는 적용되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "B사가 애초에 불량한 토지를 넘긴 것은 민법상 채무불이행에 해당하기 때문에 6개월이 지났어도 A사는 B사에 채무불이행으로 인한 손해배상 책임을 물을 수 있다"고 밝혔다. 1심은 "상법상 담보책임을 물을 수 있는 기간을 넘겨 소송을 냈다"며 원고패소 판결했다. 하지만 2심은 "채무불이행으로 인한 손해배상금액 15억여원을 지급하라"며 원고승소 판결했다.

지방자치단체가 대형마트를 짓기 위해 건축허가 신청을 한 업체에 지역상인들과 협의를 하지 않았다는 이유로 건축 허가를 반려한 것은 위법하다는 판결이 나왔다. 대구지법 행정1부(재판장 권순형 부장판사)는 1일 코람코자산신탁이 포항시를 상대로 낸 건축허가신청 반려처분 취소소송(2014구합21204)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "건축허가 신청자에게 주변 재래시장 상인들의 민원을 해소해야 하는 법률상 의무 부담 규정은 없고, 인근 주민들 반대 그 자체가 건축허가 여부를 판단하는 데 있어서 적법한 기준이 될 수 없다" 며 "따라서 지자체가 재래시장 상인들과 충분한 협의를 거쳐 민원을 해소토록 한 보완사항을 미이행했다는 이유로 신청을 반려한 것은 적법한 사유가 아니다"라고 밝혔다. 재판부는 "건물이 신축될 경우 재래시장 및 소규모 점포의 상권이 위축된다는 객관적인 증거가 없다"며 "피고도 당초 전통상업보존구역에 해당하지 않는다는 의견을 제시했으므로 건축허가 신청을 반려할 중대한 공익상 필요가 있다고 보기도 어렵다"고 설명했다. 코람코자산신탁은 올 1월 포항시 남구 상도동에 1만4000㎡의 대형마트를 짓기 위해 포항시에 건축허가 신청을 했다. 그러나 포항시는 "효자시장 상인들과 충분한 협의를 거쳐 민원이 해소되도록 하라는 내용의 보완사항을 이행한 뒤 증빙서류를 제출하라"고 했다. 원고는 상생협력계획서와 지역 소상공인 관련 협약 서약서 등을 제출했다. 그러나 상인회와 접촉을 시도했으나 면담을 거부당하자 '민원 해소를 위한 협의를 진행할 예정'이라는 조치 결과를 보고했다. 하지만 4월 포항시는 보완서류 미제출을 이유로 신청을 반려했다. 코람코는 "재래시장 상인들과 충분한 협의 여부는 건축허가 제한사유가 아니다"라며 소를 냈다.

부동산도 상사유치권의 대상이 되는 '물건'에 포함된다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 채권이 유치되는 물건에 관한 것이어야 한다는 '견련관계(牽連關係)'를 요구하는 민사유치권과는 달리 상사유치권은 채무자 소유의 물건이기만 하면 견련관계 없이도 채권자가 유치권을 주장할 수 있어 상인간의 거래에서는 채권자 보호가 보다 두텁게 이뤄질 전망이다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 지난달 24일 상도134지역주택조합이 ㈜대명종합건설을 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심(2012다39769)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "상사유치권은 민사유치권의 성립요건을 변경·완화해 채권자보호를 강화함으로써 계속적 신용거래를 원활하고 안전하게 하기 위해 인정되는 법정담보물권으로, 민사유치권과 달리 목적물과 피담보채권 사이의 개별적인 견련관계를 요구하지 않는 대신 유치권의 대상이 되는 물건을 '채무자 소유의 물건'으로 한정하고 있어 이러한 제한이 없는 민사유치권과는 차이가 있다"고 밝혔다. 재판부는 "상법 제58조는 민사유치권과 마찬가지로 그 목적물을 동산에 한정하지 않고 '물건 또는 유가증권'으로 규정하고 있는 점에 비춰보면 상사유치권의 대상이 되는 물건에는 부동산도 포함된다고 봐야 한다"며 "상사유치권의 목적물인 물건에 부동산이 포함되지 않는다는 전제 아래 피고의 상사유치권 항변을 살피지 않고 배척한 원심은 법리를 오해한 위법이 있다"고 지적했다. 서울 동작구 상도동의 8만여㎡ 부지에 공동주택을 건설·분양할 목적으로 설립된 상도134지역주택조합은 2007년 10월 대명종합건설과 아파트 22개동과 복리시설을 신축하는 공사도급계약을 체결했다. 조합은 2008년 5월 입주자모집공고 승인을 받고 분양을 시작했으나, 분양실적이 저조해 사업자금을 확보하는 데 차질이 생겼고 대명종합건설은 같은해 12월 공사를 중단했다. 2009년 3월 조합은 아파트 공동주택 공사계약을 해제하고 신규 시공사를 선정하기로 하는 내용의 임시총회를 개최하고 안건을 통과시킨 뒤 대명종합건설을 상대로 토지를 인도해달라고 요구했으나, 거부당하자 소송을 냈다. 1심은 "조합이 사업을 시행하기 위해 공사계약을 맺은 것은 상행위이고, 대명종합건설은 상행위로 인해 발생한 채권을 피담보채권으로 해 토지에 관해 상사유치권을 주장할 수 있다"고 판결했으나, 2심은 "민사유치권과는 달리 피담보채권과 목적물의 견련성을 요건으로 하지 않는 상사유치권을 부동산에도 인정하게 되면 부동산 거래의 안전을 훼손하고 부동산 공시제도의 근간을 뒤흔들게 되므로 상사유치권의 목적물인 물건에는 부동산이 포함되지 않는다"며 원고승소판결했다. 부동산 전문인 정원(38·사법연수원 30기) 법무법인 지평지성 변호사는 "부동산이 상사유치권의 대상이 되는지에 대해 하급심의 의견이 엇갈려왔지만, 대체적으로 소극적인 경향을 보여왔다"며 "그동안 건물 신축공사에서 독립된 건물이라고 볼 수 있을 정도로 공사가 진행되지 않으면 건물에 대한 채권으로 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없었는데, 이번 판결로 이런 경우 상사유치권을 행사할 수 있게 되는 등 상거래에서 채권자 보호가 두터워졌다는 점에서 의미가 있다"고 설명했다.

시장재건축사업조합이 정한 권리금 가액이 적다는 사유만으로 보상가액결정이 무효라고 볼 수는 없다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정1부(재판장 오석준 부장판사)는 지난 7일 동대문지역 재래시장재개발을 추진하고 있는 A조합이 임차상인 B씨를 상대로 제기한 손실보상의무부존재확인소송(2010구합14503)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 "도시및주거환경정비법에 따라 설립된 조합인 원고가 사업시행계획을 통해 점포에 대한 보상가액을 결정한 것은 공정력을 갖는 행정처분에 해당한다"며 "따라서 그 하자가 중대·명백해 무효로 인정되는 경우를 제외하고는 권한있는 기관에 의해 취소되기까지는 유효하다고 봐야 하므로 권리금 가액이 적다는 이유만으로는 보상가액결정이 무효라고 보기 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "시장정비사업에서 입점상인의 '입점우선권'이나 '현금보상요구권'은 사업시행자가 구체적인 보호대책을 수립해 통지하고 입점상인이 사업시행자에게 현금보상지급신청을 해야 비로소 발생한다"며 "조합이 보호대책에 따라 보상금액을 수령할 것을 요구하였음에도 피고가 이를 거절하고 시위를 지속함에 따라 권리금 상당의 보상가액을 공탁한 것은 조합이 피고에게 이 사건 입점상인 보호대책에 따른 현금보상을 한 것으로 봄이 상당하다"고 판단했다. 서울 동대문지역 재래시장재개발사업을 추진하던 A조합은 지난 2003년 임차상인에 대한 보호대책을 마련하면서 B씨 점포에 대한 권리금을 1,350만원으로 책정했다. 하지만, B씨는 인근 시장의 점포권리금이 2억~4억원에 이른다며 조합의 보상액수령을 거절하고 서울시 중구청과 조합을 상대로 시위를 벌이면서 점포의 인도를 거부했다. 이에 A조합은 B씨를 피공탁자로 법원에 권리금 보상가액을 공탁한 뒤 소송을 냈다.

시(市)가 행정처분을 할 때 일부주민들의 반대민원을 판단근거로 삼은 것은 부당하지 않다는 판결이 나왔다. 서울고법 행정5부(재판장 조용호 부장판사)는 지난달 27일 강릉시에서 대형할인점 등을 위한 공유토지사용신청을 냈다가 거부당한 A사가 강릉시장을 상대로 낸 개발행위허가신청 불허가처분취소 청구소송 항소심(2007누27518)에서 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "대형할인점이 들어설 경우 인근에서 영업하고 있는 기존 소상인들에게 경제적으로 불리하게 작용할 것임은 쉽게 예상할 수 있고, 주문진읍장이 그런 이유를 들어 판매시설의 건설에 반대한다는 주민의견을 피고에게 개진하기도 했다"며 "공유재산인 공유토지의 사용·수익을 원고에게 허가함에 있어 지역 소상인 등 인근 주민에게 어떤 피해를 줄 우려가 있는지, 사용·수익이 종료된 후 공유토지의 원상회복이 용이한지 등을 고려했다고 해서 이를 부당하다고 할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "공유재산 및 물품관리법은 '행정재산 등을 그 목적 또는 용도에 장애가 되지 않는 범위 안에서 사용 또는 수익을 허가할 수 있다'고 규정하고 있다"면서 "공유재산의 사용·수익허가는 행정청에게 그 재량권이 인정되는 재량행위고, 법원은 해당 행위에 재량권의 일탈·남용이 있었는지 여부를 심사하게 된다"고 설명했다. 이어 "만일 공유토지에 대해 사용·수익허가가 나서 판매시설의 도로부지로 제공되면 원상회복이 어려워지고 판매시설이 존속하는 동안은 특별한 사정이 없는 한 계속해 도로부지로 이용돼야 할 것으로 예상된다"며 "피고가 대형할인점의 입점으로 지역 소상인들의 경제적 어려움이 초래될 우려 및 공유토지 원상회복의 어려움을 고려해 사용·수익 불허가처분을 한 것은 정당하고, 공유재산의 사용수익 허가처분의 목적위반 등 재량권의 일탈·남용이 있다고 할 수 없다"고 덧붙였다. A사는 지난해 7월 강릉시 주문진읍에 대형할인점 부지조성과 도로개설을 위한 개발행위와 공유토지 사용·수익허가신청을 냈으나 강릉시에서 지역상권이 위축되고 소규모 상인들에게 경제적 어려움을 초래할 우려가 있다는 등의 이유로 불허가처분을 내리자 소송을 냈다. 1심 법원은 "강릉시의 처분은 구체적이고 합리적인 이유를 제시하지 않은 채 일부 지역주민 등의 반대민원에 따라 이뤄진 것이므로 위법하다"며 A사의 손을 들어줬다.

무허가 건축물로 이뤄진 시장도 ‘재래시장육성법’상 보호대상이라는 판결이 나왔다. 재래시장육성법상 등록시장 또는 인정시장으로 인정받게 되면 시장 및 상점가의 활성화 촉진, 상업기반시설의 현대화 지원, 경영현대화 촉진, 시장정비사업의 촉진 등 여러가지 제도적 지원을 받게 된다. 서울고법 행정7부(재판장 이성보 부장판사)는 지난달 29일 용문시장 운영회가 “재래시장육성법의 지원을 받는 건축물은 적법한 건축물에 한정되는 것이 아니다”며 서울 용산구청장을 상대로 낸 재래시장인정신청 반려처분취소소송 항소심(2007누34288)에서 1심판결을 깨고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “적지 않은 재래시장들이 무허가나 미준공건물로 이뤄져 있는 현실을 고려할 때 부적법한 건축물로 이뤄진 재래시장을 그 지원대상에서 제외하기보다 오히려 이를 양성화시켜 육성시키려는데 입법목적이 있다고 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “재래시장육성법 제31조2항은 ‘건축법에 따른 건축허가를 받은 시장은 시장정비사업의 적용대상에서 제외한다’고 규정하고 있다”며 “이는 적법한 건축물인지 여부를 떠나 일단 재래시장육성법의 적용대상으로 봐 각종 제도적 지원을 하겠다는 의미”라면서 “다만, 시장정비사업의 경우 이미 적법한 건축허가를 받은 건축물은 그 허가 내용대로, 그렇지 않은 경우에는 재래시장육성법상 시장정비사업을 시행하도록 하기 위한 것”이라고 덧붙였다. 재판부는 또 “피고의 주장대로 부적법한 건축물은 처음부터 재래시장육성법이 적용되지 않는다고 보면 결국 재래시장육성법상 핵심적인 지원정책 중 하나인 시장정비사업의 적용대상이 될 수 있는 건축물은 없게 된다”고 설명했다. 서울용산구에 위치한 용문시장은 48년 처음 개설된 이래 현재까지 성업중이다. 시장 상인들은 2005년 용산구청에 재래시장육성법상의 현대화 지원 등을 받기 위해 신청을 했으나 용문시장이 대부분 미준공 건축물로 이뤄져 있다는 이유로 거부하자 소송을 냈으나 1심에서는 패소했다.

장마철에 배수시설을 제대로 갖추지 않고 공사를 진행하다 인근 상인들이 침수피해를 입도록 한 주택공사와 도로공사에게 법원이 손해배상 책임을 인정한 판결이 나왔다. 이번 판결은 시간당 2백20여 mm의 비가 내렸더라도 공사업자의 과실로 인해 피해가 커졌다면 이는 天災가 아니라 人災로 봐야 한다는 판결로 보인다. 대법원 민사3부(주심 변재승·邊在承 대법관)는 6일 조모씨 등 3명이 대한주택공사와 한국도로공사를 상대로 낸 손해배상청구소송 상고심(☞2001다76250)에서 "피고들은 원고들에게 모두 5천58만여원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "원고들의 건물이 저지대에 위치해 여름철 우기에 강우로 인한 침수의 위험에 노출돼 있었던 만큼 인근에서 사업을 시행하던 피고들에게는 사업시행으로 인해 침수의 위험이 증대되지 않도록 적절한 조치를 취하여야 할 주의의무가 있다"며 "주택공사는 빗물이 적절하게 분산 배수될 수 있도록 배수로를 확보해야 할 주의의무를 위반하고, 도로공사는 국도 확장공사를 시행하며 훼손된 배수로를 방치해 빗물이 원고들의 건물쪽으로 넘쳐 흐르도록 한 사실이 인정된다"고 밝혔다. 하지만 재판부는 원고들에게도 펌프시설을 설치하거나 피난공간을 확보하는 등 적절한 수방대책을 강구하지 않은 과실을 인정해 피고들의 책임을 70%로 제한한 원심의 과실상계 비율을 그대로 확정했다. 용인시 기흥읍에서 물품보관창고업을 하는 조씨 등은 지난 98년8월 시간당 2백20여mm의 폭우로 인해 건물이 침수되자 인근 영통 지구에서 아파트신축공사를 하던 주택공사와 택지개발로 42번 국도를 확장하던 도로공사가 배수시설을 제대로 갖추지 않아 피해가 발생했다며 소송을 제기해 1·2심에서 일부승소 했었다.