재개발조합을 설립할 때 재개발사업 촉진구역 토지 등의 소유자 동의율은 지방자치단체로부터 설립인가를 받을 때가 아니라 지방자치단체에 설립인가를 신청할 때를 기준으로 판단해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별3부(주심 김신 대법관)는 지난달 24일 김모씨 등 5명이 서울시 성북구를 상대로 낸 조합설립인가처분 무효확인소송 상고심(2012두21437)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 도시 및 주거환경정비법 제16조는 재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지 등 소유자 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 서면 동의를 얻어 관할 행정청에 인가를 받도록 하고 있다. 이 소송에서는 조합설립 인가신청일 이후 인가처분일까지 사이에 토지 등 소유자들의 소유관계가 변동이 있을 때 신청일과 인가일 중 어느 날을 기준으로 정족수 산정에 반영할 것인지 문제가 됐다. 재판부는 판결문에서 "조합설립 동의에 서면동의를 요구하고 그 동의서를 조합설립인가 신청 시 행정청에 제출하도록 하는 취지는 동의 여부에 관해 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 행정청으로 하여금 조합설립인가 신청 시에 제출된 동의서에 의해서만 동의요건의 충족 여부를 심사해 동의 여부의 확인에 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 것"이라고 밝혔다. 이어 "행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유관계를 확인해 정족수를 판단하기는 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 처분 시점이 언제이냐에 따라 동의율이 달라질 수 있어 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가신청 후에도 소유권 변동을 통해 의도적으로 동의율을 조작하는 것이 가능하게 돼 재개발사업과 관련한 비리나 분쟁이 양산될 우려가 있다"고 설명했다. 서울시는 2009년 1월 성북구 길음동 일대를 주택재개발사업 촉진구역으로 지정했다. 성북구는 주택재개발사업을 위해 주택재개발정비사업조합설립 추진위원회 설립을 승인했고, 추진위원회는 2010년 4월 촉진구역 내 토지·건물 소유자 등 1363명 중 1035명으로부터 조합설립 동의를 받아 조합설립 인가를 받았다. 하지만 조합설립인가신청을 한 후 인가처분을 받을 때까지 토지 매매 등으로 소유자가 28명이 증가했다. 앞서 항소심은 조합설립인가 신청 후 변동된 정족수를 기준으로 삼았다. 재판부는 "인가처분일을 기준으로 정확한 소유관계를 파악해 소유자의 의사가 왜곡되지 않도록 해야 한다"며 "현실적인 어려움이 있더라도 설립인가 신청일과 인가일 사이에 발생한 소유권 변동을 무시할 것은 아니다"라고 밝혔다.

재건축조합 설립 변경 인가를 받아 매도 청구권을 다시 행사할 때, 최초 조합 설립 인가 처분이 위법으로 취소 또는 무효가 될 필요는 없다는 항소심 판단이 나왔다. 매도청구권이란 재건축조합이 조합 설립에 동의하지 않는 부동산 소유자를 상대로 매도를 요구할 수 있는 도시정비법상의 권리다. 서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 남가좌동 제1구역 주택재건축 정비사업조합이 박모씨 등 5명을 상대로 낸 소유권이전등기소송 항소심(2011나96101)에서 이같이 판단했다. 재판부는 조합에 대해 박씨 등에게 5400만원~1억2200만원의 매매대금을 지급하고 등기를 이전받도록 했고, 감정 결과에 따라 1심보다 매매대금을 인상했다. 재판부는 판결문에서 "매도청구권의 제척기간(회답 기간 만료일부터 2월 내)이 도과한 경우 재건축 참가자 등은 다시 조합설립 변경동의와 조합설립 변경인가 등의 절차를 밟아 새로운 매도청구를 할 수 있다"며 "이는 최초 설립 인가처분에 흠이 있는지 여부와 관계없이 적용될 수 있는 법리"라고 밝혔다. 도시정비법 제39조는 재건축 결의 후 조합은 결의에 찬성하지 않은 토지 소유자 등을 상대로 지체 없이 동의 여부를 서면으로 촉구해야 하고, 2월의 회답기간 만료일이 지나면 이때부터 2월 내에 매도청구권을 할 수 있다고 규정하고 있다. 재판부는 "(구)도시정비법은 최초의 조합설립 인가를 변경하는 경우에도 설립인가 당시와 동일한 조건을 요구하고 있어 인가절차에 근본적인 차이가 없다"고 지적했다. 재판부는 "만약 매도청구권이 소멸한다고 보더라도 사업시행자는 재건축조합을 해산하고 새로 조합설립동의와 조합설립인가를 받아 매도청구권을 행사할 수 있다"며 "해산절차 없이 조합설립 변경인가를 받아 매도청구권을 행사할 수 있다고 봄이 무익한 절차의 반복을 방지해 사회경제적인 비용을 절감하는 방안"이라고 설명했다. 2007년 11월 서대문구로부터 조합설립인가를 받은 조합은 이후 토지 소유자 등으로부터 다시 조합설립 변경동의서를 받아 2010년 6월 조합설립변경인가를 받았다. 조합은 7월 재건축에 동의하지 않는 박씨 등 토지 소유자들을 상대로 조합설립 동의 여부를 묻는 서면을 발송했다. 박씨 등은 회답기간인 2월이 다 지나도록 답변을 하지 않았고, 조합은 10월 매도청구소송을 냈다.

재건축조합장 변경 총회에 제출하는 서면결의서는 인감증명서가 첨부되지 않아도 유효하다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정14부(재판장 성지용 부장판사)는 지난달 31일 반포우성아파트재건축조합 등이 "조합장 변경 총회 서면결의에 인감증명서는 필요없다"며 서초구청장을 상대로 낸 재건축조합임원변경인가거부처분취소소송(2009구합27824)에서 "조합원의 신원과 의사를 확인할 수 있으면 충분하다"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "조합정관은 대리인을 총회에 출석시키는 경우 인감증명서를 첨부한 대리인선임서를 작성해 조합에 제출해야 하는 것으로 규정하고 있지만, 서면결의서의 작성방법이나 형식에 관해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다"며 "도시정비법령도 조합의 임원선임 및 해임결의는 인감증명서를 첨부한 서면결의를 요구하는 경우로 열거하고 있지 않다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "서면결의서의 경우에는 방식에 제한이 없어 조합원의 신원과 의사를 확인할 수 있는 정도의 요건이 구비되면 효력이 있다고 봄이 상당하다"며 "재건축사업 등 도시정비사업을 진행하기 위한 당초 조합설립시의 조합원 동의방식과 조합설립 후 당초 설립인가 당시의 일부 내용변경을 위한 조합원 동의방식이 반드시 같아야 한다고 볼 아무런 법률상 근거도 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "구청이 임시총회에서 제출된 서면결의서에 조합원들의 인감증명서가 첨부되지 않았다거나, 인감도장이 아닌 일반도장이나 사인이 날인된 서면결의서는 유효하지 않다는 이유로 임원변경인가신청을 거부한 처분은 위법하다"고 설명했다.

재건축조합이 설립되기 전에 경매를 통해 주택을 낙찰받은 사람이 전 소유자의 불복으로 조합설립 이후에 대금을 내고 등기를 마쳤다면 조합원 자격이 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정11부(재판장 김용찬 부장판사)는 경매로 건물을 낙찰 받았으나 재건축조합 설립 이후에야 대금을 내고 소유권을 얻게 된 이모씨가 "조합설립 이전에 낙찰받았으므로 사실상 소유권자로서 조합원자격이 있다"며 J주택재건축정비조합을 상대로 낸 조합원지위확인 청구소송(☞2007구합1033)에서 원고 승소판결을 내렸다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)에서는 투기과열지구내 주택재건축사업의 경우 건물, 토지를 조합설립인가 후에 '양수'하면 조합원이 될 수 없도록 금지하고 있다. 재판부는 판결문에서 "도정법상 조합원 자격취득이 제한되는 '양수'는 당사자의 의사를 요소로 하는 법률행위에 의해 권리변동이 되는 경우에 한한다"며 "원고가 비록 조합설립인가 후에 대금을 납부하고 소유권을 취득했다 해도 법률행위가 아닌 경매에 의한 소유권 취득이므로 조합원 자격취득이 제한되는 '양수'에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "전소유자가 낙찰결정에 대한 항고, 재항고를 해 재건축조합 설립인가 이후로 대금납부 및 소유권취득이 지연되는 등 원고가 책임질 수 없는 사유임에도 조합원의 자격취득을 제한한다면 불합리할 뿐 아니라 헌법상 과잉금지원칙에도 반한다"고 덧붙였다. 이씨는 서울 동작동 소재 주택을 재건축조합이 설립되기 몇개월 전에 경매로 낙찰받았으나 전소유자가 낙찰결정에 불복하는 바람에 조합이 설립된 뒤에야 대금을 내고 등기를 마치게 됐다. 그는 조합에 조합원등록을 요구했으나 조합설립 이후의 양수라는 이유로 거부당하자 소송을 냈다. ---------------------------------------------------------------------------------- 재건축조합 설립후 등기는 경매절차상의 문제 투기로 볼 수 없어 조합원자격 인정 이번 사건의 쟁점은 조합원 자격취득이 제한되는 '양수'의 의미에 경매로 인한 권리취득도 포함되는지 여부이다. 도시및주거환경정비법(도정법)은 "조합설립 이후 양수받은 것에 대해서는 조합원자격이 인정되지 않는다"고 규정하면서 "매매, 증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다"고 '양수'를 정의하고 있다. 이번 판결은 조합원 자격의 취득이 제한되는 재건축조합설립 이후의 '양수'의 의미를 제한해석해 건물을 조합설립 전에 경락받았지만 경매절차상 문제로 부득이하게 조합설립 후에야 소유권을 취득하게 된 자의 조합원 자격을 인정해 준 첫 판결이다. J재건축조합은 도정법을 기계적으로 적용해 이씨가 조합설립 이후에 소유권을 얻었으므로 자격취득이 제한되는 '양수'에 해당돼 조합원자격이 없다고 봤다. 그러나 재판부의 해석은 달랐다. 사건을 맡은 김용찬 부장판사는 "유사한 대법원 판례나 확인된 선례가 없어 무척 고심했다"며 "투기과열지구에서 주택재건축사업을 시행할 때 투기를 사전에 막기위해 조합원 자격취득을 제한하고 있는 도정법 규정의 입법취지를 볼 때 조합설립 이전에 경락받은 이모씨의 경우 투기하기 위해 취득한 것이 아니므로 조합원자격을 인정해 줄 필요가 있었다"고 밝혔다. 그는 "민법상 양도·양수의 개념은 당사자의 의사로 법률행위에 의해 권리변동이 되는 경우를 뜻하지만 도정법상 '양수'는 법문상으로는 마치 법률행위 이외의 것도 포함하는 '취득'의 의미로 쓰인 것이 아닌가하는 의문이 들었다"며 "그러나 경매와 같이 당사자의 의사에 의하지 않은 권리변동의 경우에도 양수로 파악하는 것은 투기수요의 사전차단이라는 입법취지와도 맞지 않아 양수의 의미를 제한해 민법과 같은 의미로 해석하게 됐다"고 설명했다. 김 부장판사은 또 "설사 취득의 의미로 본다 하더라도 이씨의 경우 전소유자의 불복이 없었다면 조합설립인가 전에 대금을 납부하고 소유권을 취득했을 것" 이라며 "이씨의 책임 없는 우연한 사정에 의해 조합원자격이 제한된다면 너무나도 가혹하다"고 덧붙였다.