땅을 판 부동산 매도인에게 그 땅을 처분할 권한이 없다는 사실을 쉽게 알 수 있는 상황이었다면 이 매매를 근거로 한 소유권이전등기는 원인무효일뿐만 아니라 취득시효도 인정되지 않는다는 대법원 판결이 나왔다. A씨와 B씨 등 5남매의 아버지인 C씨는 1992년 1월 6일 사망했다. 그런데 사망 당일 C씨 소유의 모든 땅이 장남인 B씨의 인척 D씨에게 소유권이전등기가 된 사실이 밝혀졌다. C씨가 장남 B씨 아내의 이종사촌인 D씨에게 땅을 모두 판 것으로 되어 있었던 것이다. 이후 이 땅은 2003년 4월 B씨에게 소유권이 이전됐다. 이 사실을 안 A씨 등 딸 4명은 "아버지가 생전에 땅을 딸들에게 물려준다고 했었다"며 장남인 B씨가 D씨를 내세워 땅을 빼돌린 것이라고 주장하며 소송을 냈다. D씨는 재판과정에서 "C씨가 생전에 돈을 자주 빌려갔고 차용금에 대한 변제조로 땅을 준 것"이라고 맞섰다. 1심은 "사망한 C씨와 D씨 사이에 매매계약이 없었다고 볼만한 증거가 없다"며 원고패소 판결했다. 그러나 2심은 "D씨 앞으로 이뤄진 소유권이전등기는 소유자인 C씨의 사망 이후 이뤄진 등기이므로 원칙적으로 원인무효이고, 이에 기초해 마쳐진 B씨의 소유권이전등기도 무효"라고 판단했다. 다만 "B씨가 아버지 사망이전부터 지금까지 해당 부동산들을 점유하면서 경작한 점 등을 볼 때 B씨는 늦어도 2003년부터는 선의로 평온·공연하게 부동산을 점유한 것으로 보인다"며 "따라서 이 부동산을 등기부시효취득했다고 봐야 한다"고 판결했다. 1심과 판단 이유는 달랐지만 결과적으로 B씨 측의 손을 들어줬다는 점에서는 1심과 결과는 같다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사1부(주심 박상옥 대법관)는 A씨 등 4명(소송대리인 법무법인 동인)이 B씨를 상대로 낸 소유권말소등기 청구소송(2016다248424)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 최근 원고승소 취지로 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "부동산 매수인은 매도인에게 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 조사해야 한다"며 "이 같은 사실을 조사했다면 처분권한이 없음을 알 수 있었음에도 불구하고 조사없이 매수했다면 그 부동산 점유에 대해 과실이 있다고 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "D씨와 B씨의 친족관계 등으로 비춰볼 때 B씨는 D씨에게 처분권한이 없다는 사실을 쉽게 알 수 있었을 것"이라며 "B씨의 부동산 점유가 무과실 점유라고 판단한 원심은 등기부취득시효 요건인 무과실 점유에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

다른 사람으로부터 돈을 빌린 채무자가 자신의 아내에게 명의신탁한 부동산을 제3자에게 직접 처분하면서 제3자 앞으로 곧바로 소유권 이전 등기를 해줬다면 사해행위에 해당해 무효라는 판결이 나왔다. 2010년 A씨는 B씨에게 6억원을 빌려줬지만 돌려받지 못하자 소송을 제기해 승소판결을 받았다. 그런데 B씨는 그 사이 자신의 아내에게 명의신탁해 아내 명의로 소유권 보존 등기가 돼 있던 충남 당진군의 한 부동산을 C씨에게 팔면서 중간등기를 생략하고 바로 C씨에게 소유권 이전 등기를 해줬다. A씨는 이같은 매매계약을 사해행위에 해당돼 무효라며 "매매계약을 취소하고 원상 회복하라"고 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 A씨가 C씨를 상대로 낸 사해행위 취소소송(2015다56086)에서 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "채무자 B씨가 그의 배우자에게 명의신탁한 부동산을 배우자의 동의 아래 직접 C씨에게 매도함으로써 B씨 부부 사이의 명의신탁관계는 해지됐다"며 "이로인해 B씨가 갖게 되는 소유권 이전 등기 청구권은 일반 채권자들에게 공동담보로 제공되는 책임재산이 된다"고 밝혔다. 이어 "그런데도 채무자인 B씨가 곧바로 C씨 앞으로 소유권 이전 등기를 마쳐 줌으로써 책임재산인 소유권 이전 등기 청구권이 소멸하게 됐고 이때문에 B씨의 소극재산이 적극재산을 초과하게 되거나 채무 초과 상태가 더 나빠지게 됐으므로 이같은 부동산 매매계약은 일반채권자들을 해하는 행위로서 사해행위에 해당한다"고 설명했다. 앞서 1,2심도 "B씨와 C씨 사이에 체결된 매매계약을 취소한다"며 A씨의 손을 들어줬다.

부동산 소유권 이전의 원인이 매매나 교환 등 계약이 아니라 법원의 판결이라면, 3년 넘게 이전등기를 하지 않았더라도 부동산실명법의 과징금 대상이 아니라는 판결이 나왔다. 1998년 11월 유모씨는 아내와 이혼을 했다. 2000년 유씨는 전처를 상대로 재산분할 심판청구를 했다. 법원은 "전처 소유 토지 중 4분의 1의 소유권을 유씨에게 이전하라"고 결정했고 판결은 2004년에 확정됐다. 그러나 유씨는 7년이 지난 2011년에 등기를 완료했고 대전광역시 동구청은 "부동산실권리자명의등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 제10조 제1항에는 3년 이내에 소유권이전등기를 하지 경우 과징금을 부과하도록 규정하고 있다"며 1100여만원을 부과했다. 대전지법 행정1부(재판장 김병식 부장판사)는 지난달 11일 유씨가 대전시 동구청장을 상대로 낸 과징금부과처분 무효확인의소(2013구합101547)에서 "과징금 1100여만원의 처분은 무효임을 확인한다"며 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "부동산실명법 상 장기미등기자는 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자, 즉 매매·교환·증여 등 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청해야 하는 자를 말한다"며 "유씨는 전처와 계약이 아니라 법원의 재산분할 심판을 원인으로 소유권이전등기를 한 자이므로, 규정상 장기미등기자에 해당하지 않아 구청의 처분은 당연 무효다"라고 밝혔다. 재판부는 "구청은 재산분할 심판 등의 경우에도 장기간 등기를 하지 않음으로써 투기나 탈세 및 위법행위의 수단으로 이용될 여지가 있으므로 유씨를 장기미등기자로 봐야 한다고 주장한다"라며 "그러나 사인 간의 계약과 달리 법원의 심판에 의한 경우에는 소유권 관계가 법원 결정에 의해 외부로 명백히 들어나 투기 등의 수단으로 이용될 여지가 훨씬 적고, 그렇지 않더라도 규정이 소유권 취득 원인을 계약으로 한정하고 있는 이상, 이는 입법으로 해결할 일이지 법률의 확대나 유추적용으로 해결할 일은 아니다"라고 설명했다.

시가를 초과하는 금액의 저당권이 설정된 채무자의 부동산은 공유 관계와 상관없이 채권자 취소소송의 대상이 되지 않는다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 담보가치가 없는 부동산을 처분하는 행위는 채권자의 권리를 침해하는 것으로 볼 수 없다는 취지다. 이번 판결로 시가를 넘는 금액의 저당권이 설정된 채무자의 부동산이 처분되더라도 부동산 소유관계가 공유관계라면 설정된 저당권 금액을 공유지분 비율만큼 나눠서 담보가치가 있는지를 판단해야 한다는 취지의 기존 판례(2005다39068 등)는 변경됐다. 대법원 전원합의체(주심 김신 대법관)는 18일 채권자인 기업은행이 채무자 박모(46) 씨로부터 부동산 지분을 증여받은 박씨의 부인 김모(42) 씨를 상대로 낸 채권자취소소송 상고심(2012다5643)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "채권자취소소송에서 공동저당권이 설정된 수 개의 부동산 중 일부는 채무자 소유, 다른 일부는 물상보증인의 소유인 경우 채무자가 부동산을 수익자에게 양도했다면 물상보증인이 채무자에 대해 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 없는 한 채무자 소유의 부동산에 관한 피담보채권액은 공동저당권의 피담보채권액 전액으로 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 재판부는 "이러한 법리는 하나의 공유부동산 중 일부 지분이 채무자의 소유이고 다른 일부 지분이 물상보증인의 소유인 경우에도 마찬가지"라며 "박씨가 넘겨준 부동산의 피담보채권액이 각 공유지분 비율에 따라 분담되는 것으로 보고 근저당권의 피담보채권액의 2분의 1 상당액이 지분 시가에 미치지 못하므로 증여계약은 사해행위에 해당한다고 판단한 원심은 위법하다"고 설명했다. 박씨가 대표로 있던 A사는 2008년 기업은행과 대출약정을 체결했고, 박씨는 1억3000만원 한도의 연대보증을 섰다. A사가 이자를 연체해 기업은행에 9000여만원의 채무를 지게 됐지만, 연대보증인인 박씨는 아내 김씨와 지분 절반씩을 보유하고 있던 서울 은평구의 다세대주택의 지분을 아내 김씨에게 증여했다. 건물에는 1억8000만원의 근저당권이 설정돼 있었고, 부동산 시가는 1억5000만원으로 평가됐다. 외환은행은 박씨가 김씨에게 지분을 넘긴 행위는 사해행위에 해당한다며 소송을 냈지만 1·2심은 기존 대법원 판례에 따라 근저당권 피담보 채권액 중 박씨의 몫을 4500만원으로 판단하고 부동산 지분가치인 7500만원이 더 크기 때문에 외환은행이 증여행위를 취소할 수 있다고 판결했다.

부부간 부동산명의신탁약정은 배우자 일방이 사망하더라도 유효하다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 부동산실명법 제8조는 조세포탈, 강제집행의 면탈 등을 목적으로 하지 않으면 부부간에 이뤄지는 부동산명의신탁을 효력이 있는 것으로 규정하고 있다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 24일 아내를 살해한 서모(57)씨가 살해 전에 아내에게 신탁해놓은 건물을 돌려달라며 아내와 전 남편과 사이에 출생한 김모(36)씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2011다99498)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "명의신탁을 받은 사람이 사망하면 그 신탁관계는 재산상속인과의 사이에 그대로 존속하는데, 부동산실명법상 조세포탈 등을 목적으로 하지 않아 유효한 것으로 보는 부부간 부동산 명의신탁은 명의신탁등기의 성립 시점에 부부관계가 존재할 것을 요구하고 있을 뿐 부부관계의 존속을 효력요건으로 삼고 있지 않다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산실명법상 유효한 것으로 인정된 부부간 명의신탁에 대해 배우자 일방의 사망 등으로 부부관계가 해소됐음을 이유로 이를 다시 무효화는 별도의 규정이 존재하지 않고, 부부관계가 해소된 이후에 이를 그대로 유효로 인정하더라도 새삼 부동산실명법의 입법취지가 훼손될 위험성은 크지 않은 점 등에 비춰보면 부동산실명법에 따라 부부간 명의신탁이 일단 유효한 것으로 인정됐다면 그 후 배우자 일방의 사망으로 부부관계가 해소됐다고 해도 명의신탁약정은 사망한 배우자의 다른 상속인과의 관계에서도 여전히 유효하게 존속한다"고 설명했다. 서씨는 1998년 김씨의 어머니 홍모씨와 재혼했다. 서씨는 2001년부터 홍씨와 함께 인천에서 모텔영업을 하면서 홍씨에게 모텔건물과 부지 등을 명의신탁했다. 2008년 서씨는 홍씨를 살해한 뒤 홍씨의 상속인 김씨를 상대로 "홍씨의 사망으로 혼인관계가 해소됐고, 이에 따라 명의신탁도 무효가 됐으므로 소유권이전등기를 해달라"며 소송을 냈다. 항소심 재판부는 "홍씨의 명의수탁자 지위를 승계한 김씨와 서씨의 사이에서는 명의신탁약정이 무효이므로 김씨는 부동산을 부당이득으로 반환하라"며 원고승소판결했다. 서씨는 홍씨를 살해한 혐의로 기소돼 징역 7년의 유죄확정판결을 받아 교도소에 수감중이다. 명의신탁이 무효이면 곧바로 부동산에 대해 부당이득반환청구할 수 있지만, 명의신탁이 유효라면 별도로 해지절차를 밟은 뒤에 소유권이전등기청구를 해야 한다는 차이가 있다.

북한 주민이 남한에 있는 땅을 돌려달라며 사상 처음으로 토지반환소송을 냈으나 대법원에서 패소가 확정됐다. 6·25전쟁 때 납북된 A(80)씨는 2004년 금강산 남북이산가족 상봉 자리에서 54년만에 꿈에도 그리던 아내와 두 딸을 만났다. 하지만 반가움도 잠시. 아내에게서“수절하며 딸들을 키워오느라 생활 형편이 어렵다”는 말을 듣고서는 눈물을 적셨다. 자신은 북에서 재혼까지 했던터라 가슴이 미어졌다. A씨는 안타까운 마음에 “왜 고향땅을 처분해서 살림에 보태지 않았느냐”고 물었으나 “고향의 2,600여평의 임야는 68년 친척 B씨가 자기가 산 것처럼 등기를 해 놓더니 금세 팔았다”는 대답만 돌아왔다. 고민 끝에 A씨는 둘째 딸을 부재자 재산관리인으로 내세워 친척으로부터 임야를 산 양모씨를 상대로“토지를 돌려달라”며 원인무효에 의한 소유권이전등기말소소송을 부천지원에 냈다. 현재 임야는 토지반환소송 재판진행 중에 경기지방공사가 수용하고 보상금으로 6억2,000여만원을 법원에 공탁해 놓은 상태다. 피고 양씨는“B씨로부터 임야를 매수해 74년 8월 소유권이전등기를 마친 이후 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 점유했으므로 10년이 경과한 84년 8월 등기부취득시효가 완성됐다”고 항변했다. 이에 대해 A씨측은 “납북이후 북한에 살고 있었기 때문에 소유권을 행사할 수도 없었다”며 “천재 기타 사변으로 인해 시효를 중단할 수 없을 때에 해당하므로 취득시효가 완성되지 않는다”고 반박했다. 1,2심 법원은 고민 끝에 피고의 주장을 받아들여 등기부취득시효 완성을 인정하고 원고 패소판결을 내렸다. A씨의 딱한 사연을 이해는 하지만 현행법상 어쩔 수 없다는 판단을 내린 것이다. 재판부는 판결문에서 “민법상 취득시효에 있어서 소멸시효의 중단 규정을 준용하고 있으나 소멸시효 정지에 관한 규정은 준용하지 않고 있고, 또 A씨가 실종선고를 받은 상태여서 아내 등이 권리를 대신 행사할 수 있었던 점을 감안하면 시효를 중단할 수 없었던 상태에 있었다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 대법원 민사1부(주심 김지형 대법관)는 최근 이 사건에 대해 심리불속행 결정을 내리고 A씨의 상고를 기각했다(2007다58230). ◇ 심리불속행제도= 대법원이 상고심절차에 관한 특례법 제4조가 정한 심리속행 사유가 없을 때 사건에 대한 본안 판단을 하지 않고 사건을 확정짓는 제도다. 법령해석의 통일을 주된 임무로 하는 상고심 법원으로서의 대법원이 과중한 사건부담을 줄여 중요사건에 재판역량을 집중하기 위해 도입됐다.