아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 2014년 5월 강원도 원주시에 있는 B씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 2013년부터 우리은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원가량의 근저당권설정이 되어 있었다. 아파트는 A씨가 임대차 계약을 맺은 지 두달만인 2014년 7월 임의경매 절차로 넘어갔다. 법원은 2015년 3월 배당금액 1억 8000여만원 중 소액임차인인 A씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 우리은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 "A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인"이라며 "A씨에게 배당된 1300만원을 달라"고 소송을 냈다. 춘천지법 원주지원 민사2단독 서효진 판사는 C회사가 A씨를 상대로 낸 배당이의소송(2015가단31789)에서 최근 원고승소 판결했다. 서 판사는 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다"고 설명했다. 이어" A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다"고 밝혔다. 또 "A씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다"며 "A씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다"고 판시했다.

장기간 미등기 상태인 부동산 매수인에게 부동산명의신탁을 한 경우와 동일한 과징금을 부과하는 것은 정당하다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산 실명법) 제10조1항은 부동산 매수인이 소유권보존등기가 마쳐진 뒤 3년 이내에 소유권이전등기를 하지 않으면 부동산 평가액의 30%범위에서 과징금을 부과할 수 있도록 규정하고 있다. 헌재는 지난달 28일 아파트 매수인 강모씨가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조1항에 대해 낸 헌법소원사건(2012헌바263)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 헌재는 결정문에서 "미등기상태가 장기화되면 사실상 전 소유자와의 사이에 명의신탁이 있는 것과 다름없어 투기·위법의 수단으로 악용될 수 있고, 실제는 명의신탁관계임에도 불구하고 매매나 교환, 증여 등들 내용으로 하는 계약을 체결한 것으로 가장해 명의신탁이 아니라고 주장하는 경우 그 실체를 밝혀내는 일이 쉽지 않다"고 밝혔다. 헌재는 "부동산실명법은 미등기 상태를 이용한 사실상의 명의신탁을 규제하고, 명의신탁을 미등기로 위장해 부동산실명법 적용을 회피하려는 시도를 차단함으로써 부동산등기 제도를 악용한 투기·탈세나 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 가격안정을 도모하고자 하는 규정으로 입법목적의 정당성이 인정된다"고 설명했다. 또 "부동산실명법은 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 했는지 여부도 과징금의 부과기준으로 고려하도록 규정하고 있어 장기미등기자의 경우 구체적인 과징금 금액을 산정할 때 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다는 점이 인정되면 과징금이 감경될 수 있는 길을 열어두고 있다"며 "명의신탁은 탈법이나 탈세를 목적으로 이뤄지는 것이 일반적이므로 명의신탁자가 이 감경사유에 해당될 가능성은 극히 낮으므로 실제로 모든 장기미등기자가 명의신탁자와 동일하게 과징금을 부과받게 되는 것은 아니다"라고 덧붙였다. 강씨는 2004년 5월 부산 금정구의 아파트를 구입했다. 2006년 4월 아파트에 대한 보존등기가 마쳐졌고, 강씨는 입주한 뒤 관리비를 내며 생활해오다 2011년 5월에서야 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 부산 금정구는 강씨가 잔대금을 납부하고도 소유권보존등기가 마쳐진 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다는 이유로 부동산 실명법에 근거해 과징금 1억4700여만원을 부과했고, 지난해 1월 강씨는 과징금 부과처분에 대한 취소소송을 제기한 뒤 같은해 7월 헌법소원을 냈다.

담보 대출 고객들이 부담한 근저당권 설정 비용을 금융기관이 돌려줘야 한다는 첫 판결이 나왔다. 금융기관이 우월한 지위를 이용해 자신들이 부담해야 할 비용을 고객들에게 떠 넘겼다는 이유에서다. 지난 9월에 난 판결이 뒤늦게 알려진 것이지만 이해관계인들이 많은 만큼 큰 관심을 모으고 있다. 특히 법무법인 로고스가 대출 고객 등 270명을 대리해 국민은행을 상대로 낸 동일 취지의 부당이득금반환 집단소송과 김모씨 등 30여명이 하나은행을 상대로 낸 소송의 1심 판결이 다음달 6일과 20일 연달아 나올 예정이어서 여기에도 이번 판결이 영향을 미칠지 주목된다. 금융계는 과거 근저당권 설정 비용을 부담한 대출 고객들이 모두 소송을 걸어 승소할 경우 금융기관들이 돌려줘야 할 돈이 무려 최대 10조원에 달할 것으로 추정하고 있다. 인천지법 부천지원 민사1단독 이창경 판사는 지난 9월 14일 이모씨가 복사골신용협동조합을 상대로 낸 부당이득금반환소송(2012가소32177)에서 "신협은 이씨에게 70여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "신협이 사용한 근저당권설정계약 약관은 외형상 대출 관련 부대비용의 부담에 관해 고객에게 선택권을 부여하는 형식을 취하고 있지만 은행과 고객의 거래상 지위와 실제 적용 실태, 거래의 현실, 거래상의 지위를 이용한 악용 가능성 등을 감안할 때 대출거래에서 우월한 지위에 있는 금융기관이 그 지위를 이용해 대출 관련 부대비용 중 금융기관이 부담해야 할 비용까지 고객이 부담하게 하거나 가산금리를 적용하는 방법 등으로 사실상 이를 고객에게 전가시킬 수 있도록 한 것이어서 고객에 부당하게 불리한 불공정한 약관조항에 해당할 뿐만아니라 고객의 정당한 이익과 합리적인 기대를 침해함으로써 신의성실의 원칙에도 위배되는 것으로 무효"라며 "약관이 무효인 이상 이같은 약관에 따라 이뤄진 비용 부담 약정 또한 불공정한 법률행위로서 무효"라고 밝혔다. 그렇다면 누가 비용을 부담해야 하는지에 대해서는 "당사자 사이에 특별한 약정이 없는 한 권리를 취득하는 비용은 그 권리를 취득하는 자가 부담해야 하는 것이 원칙이고 이는 채권자가 담보를 얻는 경우에도 마찬가지"라며 "대출의 담보인 저당권을 취득하는 근저당권의 설정 비용은 원칙적으로 신협이 부담해야 한다"고 판단했다. 구체적인 분담비용과 관련해서는 "감정평가수수료 3만원과 근저당권 설정 비용 65만여원 등 68만여원은 신협이 저당권을 취득하는데 따른 비용이라 신협이 부담해야 한다"며 "화재공제 2만8000원도 저당목적물의 화재와 관련된 위험을 방지하기 위한 것으로 담보의 소멸이나 훼손에 대비하는 비용이란 측면에서 담보권 취득에 부수한 비용으로 볼 여지가 있지만, 그 직접적인 수익자는 (해당 부동산의) 소유자인 고객이라고 봐야 하기 때문에 이 부분까지 신협이 부담할 비용이라고 보긴 어렵다"고 설명했다.

대법원 민사2부(주심 양창수 대법관)는 15일 A주택재건축 정비사업조합이 사업토지의 지분을 일부 소유한 김모(56)씨 등을 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2009다50308)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. A주택재건축 정비사업조합은 김씨와 권모(55)씨가 조합이 사업을 계속 추진하려면 자신들의 토지를 사들여야 한다는 점을 악용해 각 1억9,000만원에 산 땅을 각 9억원에 팔자 "피고들의 행위는 불공정한 법률행위로서 민법 제104조에 의해 무효"라며 소송을 냈다. 1·2심은 "피고들에게 각 2억5,000여만원씩을 부당이득으로 반환하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다.

종교수행환경을 보호하기 위해 사들인 토지까지 비과세의 종교용 토지로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 춘천지법 행정부(재판장 송경근 부장판사)는 재단법인 A선원이 "종교사업을 위해 산 토지에 취득세 등으로 2,600여만원을 부과한 것은 부당하다"며 인제군을 상대로 낸 취득세등부과처분 취소소송(☞2009구합1141)에서 원고패소 판결했다고 19일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "원고는 이 임야를 매수한 후 일부만을 선원의 진입로로 이용하고 있을 뿐, 이 사건 계쟁임야는 매수할 당시의 상황 그대로 소유하고 있고, 임야 중 일부는 선원주변에 있지도 않은 임야로서 원고 스스로도 종교목적을 위해 사용되지 않는 토지라는 것을 자인하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "이와 같은 경우까지 '종교사업 자체에 직접 사용되는 토지'로 볼 경우 그 범위가 필요 이상으로 확대되어 오히려 부동산투기 등의 목적으로 악용될 우려도 있다"고 판시했다. A선원은 1998년8월부터 2000년12월까지 강원 인제읍 하추리에 종교용지 5,795㎡를 비롯해 총 1만4,128㎡에 사찰과 승려들의 수행·교육시설을 건축·운영하고 있었다. 2004년4월부터 2004년8월까지는 인접한 임야가 개발될 경우 소음이나 부적절한 행위로 참선수행이 불가능하다며 수행공간활용과 수행환경보호를 목적으로 부근의 126만여㎡의 토지를 '종교사업 자체에 직접 사용되는 토지'로 비과세로 매입했다. 그러나 인제군이 해당 부동산은 종교목적으로 보기 어렵다며 취득세 등으로 2,600여만원의 세금을 부과하자 소송을 냈다.

토지를 매수한 뒤 소유권이전등기를 하지 않을 경우 형사처벌하도록 규정한 부동산등기특별조치법 관련조항은 합헌이라는 헌재결정이 나왔다. 이번 결정은 미등기전매로 각종 세금을 포탈하고, 시세차익을 얻을 목적으로 악용되는 중간생략등기에 대한 규제의 필요성을 헌재가 인정한 것이다. 부동산등기특별조치법 제2조3항과 제8조는 부동산 매수인은 계약이 완료된 후 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 하고 있으며 이를 어길시 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다. 헌법재판소 전원재판부는 A씨가 “부동산소유권이전등기신청을 의무화하고 있는 이 법 제2조3항과 처벌규정인 제8조는 국민의 일반적 행동의 자유를 침해한다”며 낸 헌법소원사건(2007헌바102)에서 지난달 24일 재판관 전원일치로 합헌결정했다. 재판부는 “부동산소유권이전등기신청의 의무화를 규정하고 있는 이 조항은 부동산투기의 수단으로 이용되는 허위·부실등기신청행위와 부동산투기억제를 위한 거래제한법령을 회피하려는 각종 편법·탈법행위를 규제하기 위한 견제인 동시에 그 자체로 부동산거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기가 이뤄지도록 하는 불가피한 입법조치”라며 “목적의 정당성을 인정할 수 있고 그 수단의 적절성 또한 인정된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “양수인이 부담하는 등기신청의무는 목적부동산을 취득하기 위해 당연히 이행해야 할 사항이므로 부동산 양수인에게 별개의 추가적인 의무를 부담시키는 것이 아니고, 부동산 양수인의 소유권취득을 촉진하는 기능이 있다”며 “이 의무조항은 침해의 최소성 원칙에 위반되지 않고 법익균형성의 원칙에 반한다고 할 수도 없다”고 설명했다.

다른 사람에게 인터넷뱅킹 업무를 대행시키면서 자신의 공인인증서를 이용하게 하는 것은 ‘전자서명법’에서 금지하는 ‘대여’가 아니므로 처벌할 수 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 인터넷뱅킹, 인터넷쇼핑몰 등에서의 공인인증서의 사용이 활성화됨에 따라 전자서명법이 제정된 후 나온 첫 판결로 대법원의 최종판단이 주목된다. 서울중앙지법 형사항소8부(재판장 노태악 부장판사)는 지난달 20일 A씨 등과 공모해 건설공사 입찰에 다른 건설업자의 견적서를 제출하고 회사명의의 전자입찰용 공인인증서를 대신 발급받을 수 있게 공인인증서를 대여해 건설산업기본법과 전자서명법위반혐의로 기소된 건설사 대표이사 박모씨와 건설사 등 98명에게 각각 500만원씩을 선고했던 1심을 깨고 무죄판결을 내렸다(2008노404). 재판부는 판결문에서 “전자서명법 제23조 제5항은 ‘누구든지 행사하게 할 목적으로 다른 사람에게 공인인증서를 양도 또는 대여하거나 행사할 목적으로 다른 사람의 공인인증서를 양도 또는 대여받아서는 안된다’고 규정하고 있다”며 “전자서명법이 이와같이 공인인증서의 양도나 대여를 금지하고 있는 취지는 이런 행위를 통해 다른 사람의 공인인증서를 마치 자신의 것처럼 임의로 사용하거나 사용하게 함으로써 상대방을 오인하게 하고 결과적으로 부정한 의도로 악용되는 것을 방지하는 데 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “피고인들은 A씨에게 전자입찰을 대행시키면서 그에 필요한 범위 내에서만 공인인증서를 사용하도록 허락한 것이다”며 “이러한 사용의 목적 및 그로 인한 경제적·법률적 효과 역시 A씨가 아닌 피고인들 자신에게 귀속하도록 한 것이었다면 이를 두고 피고인들이 A씨에게 공인인증서를 ‘행사하게 할 목적으로 대여’한 것이라고 볼 수 없다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “건설산업기본법상의 ‘건설업자’는 법률상 등록을 하고 건설업을 영위하는 자를 말한다”며 “피고인들은 등록된 건설업자가 아닌 A씨에게 건설공사의 입찰을 대행하도록 하면서 자신의 견적을 제출하게 했을 뿐 자신이 건설업자로서 건설공사에 입찰하면서 타인의 견적을 제출하도록 한 것으로 볼 수 없다”고 설명했다. 박모씨 등 98명의 건설사 회사대표들은 A씨 등과 공모해 건설공사 입찰에 다른 건설업자 견적서를 제출하고 또 A씨 등이 운영하는 회사 직원들에게 공인인증서를 대여해 이들이 조달청에서 실시하는 관급공사에 피고인들 회사를 대신해 입찰하면서 다른 건설업자의 견적을 대신 제출하게 해서 건설산업기본법과 전자서명법위반혐의로 기소됐다.

탈세나 투기 등을 목적으로 부동산을 타인의 명의로 뒀다가 소유권을 되찾은 사람에게 법원이 극히 이례적으로 지방자치단체와 국세청에 통보해 과징금을 물도록 했다. 서울서부지법 민사2단독 이종광 판사는 최근 부동산을 친구명의로 등기했다가 친구가 사망하자 소유권이전등기말소청구소송(2007가단3776)을 낸 천모(56)씨에 대해 소유권을 인정해 주면서 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률을 위반한 사실을 국세청장과 은평구청장에게 통보했다고 25일 밝혔다. 천씨는 이에따라 부동산가액의 30％에 해당하는 600만원의 과징금을 물게 됐다. 법원의 이 같은 조치는 타인의 이름으로 부동산을 소유하는 명의신탁이 불법이지만 소유권이 인정돼 탈세나 투기에 악용돼오던 관행에 제동을 거는 것으로 재판부가 직접 부동산실명법 위반을 해당 기관에 통보한 것은 이례적인 일이다. 서부지법은 “법원도 재판 중에 발견되는 불법행위를 고발할 의무가 있다”며 “이런 사건의 경우 재판의 어느 시점에 누가 주체가 되어 해당관청에 통지하는지에 대한 예규가 마련되면 명의신탁을 악용한 탈세나 투기가 근절될 수도 있을 것으로 보인다”고 말했다.

건설사가 아파트 단지를 조성하며 법률 규정과 달리 지방자치단체가 건설해야할 인접도로 건설비를 부담했더라도 돌려받지 못한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 "1백호 이상의 주택단지를 건설할 경우 단지 출입구에서 2백m까지만 사업자가, 나머지 인접도로의 건설비를 도로 관리청이 부담한다"는 주택건설촉진법의 규정은 사업자와 관리청의 협의까지 금지하는 것은 아니라는 취지의 판결로 앞으로 대단위 주택 단지 개발에 적잖은 파장이 예상된다. 서울지법 민사합의41부(재판장 김선종·金善鍾 부장판사)는 1일 경기남양주시에 1천2백여세대가 입주하는 아파트를 건설한 코오롱건설(주) 등이 남양주시를 상대로 "건설사업을 시급히 추진하지 않으면 중과세를 감수해야 하는 원고들의 궁박한 사정을 악용, 남양주시가 확폭·개설해야할 인접도로 건설비 61억여원까지 원고들에게 부담시킨 것은 부당하다"며 낸 부당이득금 반환 청구소송(2000가합62631)에서 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "남양주시는 스스로 시행자가 되어 이 사건 아파트 단지와 연결되는 도로와 인접도로의 확폭·개설하며 다만 설치비용만을 원고들의 부담으로 하는 내용의 협약을 체결한 만큼 도로법 제24조의 "도로의 신설·개축·수선에 관한 공사와 유지는 도로의 관리청이 한다"는 규정을 위반한 것이 아니다"라고 밝혔다. 재판부는 또 "사업주체는 공동주택의 가치상승과 분양 촉진을 위해 기간도로와의 연결도로를 정비할 필요성이 높다는 점에 비춰보면 주택건설촉진법의 규정은 지방자치단체와 사업주체의 협의에 의한 도로설치비용 분담까지 금지하는 것은 아니다"고 밝혔다. 코오롱건설 등은 95년11월 경기남양주시에 아파트 17개동 1천2백여세대를 신축하기로 하고 남양주시와 "2백m의 연결도로 신설비용과 기존에 설치돼 있던 기간도로의 확장 공사비 61억여원을 건설사가 부담한다"는 내용으로 조건부 승인을 얻어 공동주택을 조성한 후 "남양주시와 맺은 협약은 법률 규정에 위반된 것으로 무효"라며 지난해 8월 소송을 냈었다.