계약명의신탁에서 명의수탁자(부동산 매수자)가 부동산을 담보로 잡히거나 임의로 처분하는 행위는 부동산 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 관계없이 횡령죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 부동산실명법상 매도인이 계약명의신탁 사실을 모르는 선의(善意)의 경우에는 수탁자의 소유권이전등기를 유효로 보기 때문에 수탁자에게 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위를 인정할 수 없어 횡령죄로 처벌할 수 없다는 게 기존의 판례였지만, 반대로 매도인이 명의 신탁을 알고 있는 악의(惡意)의 경우에는 처벌이 가능한 지 여부에 대해 명확한 대법원 판례가 없었다. 이번 판결은 매도인이 악의인 경우 수탁자 앞으로 마쳐진 소유권이전등기는 무효이지만, 매도인에게는 등기를 말소할 의무만을 부담하고 신탁자에게는 부동산을 넘겨줘야 할 의무가 없기 때문에 횡령죄의 주체가 될 수 없다는 취지다. 대법원 형사3부(주심 이인복 대법관)는 지난달 29일 명의신탁 받은 부동산에 임의로 저당권을 설정한 혐의(특경가법상 횡령)로 기소된 유모(65)씨에 대한 상고심(☞ 2011도7361)에서 징역 1년을 선고한 원심을 깨고 무죄 취지로 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "수탁자인 유씨가 박모씨와 명의신탁 약정을 맺은 사실을 매도인인 심씨가 알면서 유씨와 계약을 체결한 '악의의 명의신탁'에서 유씨 명의로 마쳐진 소유권이전등기는 부동산실명법상 무효이고, 매도인인 심씨만이 소유권을 그대로 보유하고 있으므로 부동산 소유권이 명의신탁자인 박씨에게 있음을 전제로 유씨가 그와의 관계에서 횡령죄에서의 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위에 있다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "이 경우 명의수탁자가 매도인에 대해 소유권이전등기말소의무를 부담하게 되지만, 이 소유권이전등기는 처음부터 원인무효여서 명의수탁자는 매도인이 소유권에 기한 방해배제 청구로 그 말소를 구하는 것에 대해 상대방으로서 응할 처지에 있는 것에 불과하고, 명의수탁자가 제3자와의 사이에 한 처분행위가 부동산실명법에 따라 유효하게 될 가능성이 있다고 하더라도 이는 거래의 상대방인 제3자를 보호하기 위한 것일 뿐이므로 말소등기의무의 존재나 명의수탁자에 의한 유효한 처분가능성을 들어 명의수탁자가 매도인에 대한 관계에서 횡령죄의 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위에 있다고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "유씨가 명의신탁자인 박씨에 대해 부동산을 보관하는 자의 지위에 있다고 보고 이를 전제로 횡령의 공소사실을 유죄로 판단한 원심에는 횡령죄에 관한 법리를 오해한 위법이 있다"고 덧붙였다. 유씨는 1991년 4월 박씨와 명의신탁 약정을 맺고 매수인으로 나서 명의신탁 사실을 아는 심씨로부터 충남 천안시 서북구 일대의 밭 2922㎡를 사들였다. 부동산을 대신 관리하던 유씨는 2008년 5월 당시 시가 6억6000여만원대의 수탁부동산을 금융기관에 담보로 제공해 채권최고액 3억6600만원의 근저당권을 설정한 혐의로 기소됐다. 1·2심은 "매도자인 심씨가 계약명의신탁 사실을 몰랐다면 유씨는 박씨와 심씨 모두에게 소유권을 주장할 수 있어 횡령죄가 성립하지 않지만, 심씨가 계약명의신탁 사실을 알고 있었으므로 횡령죄 처벌이 가능하다"며 유죄판결을 내렸다. 윤성식 대법원 공보관은 "이번 판결은 부동산실명법이 금지하고 있는 명의신탁을 일반 형법에 의해 보호하는 것은 바람직하지 않고, 부동산실명법 자체에 명의신탁 행위를 처벌하는 규정을 두고 있으므로 명의신탁자를 형법적으로 보호할 필요성이 없다는 의미"라고 설명했다.

2009년 11월 이전 한국공인중개사협회와 공제계약을 맺은 공인중개사가 부동산을 중개하면서 여러 건의 중개사고를 일으킨 경우 공인중개사협회는 피해자 각각에게 공제금의 한도까지 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사협회는 '협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다'라는 약관 문구가 모호해 공제금 지급 범위를 둘러싸고 분쟁이 반복되자 2009년 11월 '건수에 상관없이 보상받을 수 있는 공제금의 총 합계액은 공제가입금액을 초과하지 못한다'고 개정했다. 대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 17일 전세계약자 조모(27)씨 등 2명이 "부동산 중개사고로 인한 공제금 5000만원을 지급하라"며 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 청구소송 상고심(☞2010다93035)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주채무자에 해당하는 중개업자가 공제계약을 체결함에 있어 중개사협회를 기망했다는 이유로 중개사협회가 공제계약 체결의 의사표시를 취소했다고 하더라도, 조씨 등이 그와 같은 기망행위가 있었음을 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 그 취소로 조씨 등에게 대항할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "조씨 등이 전세계약을 체결할 당시 중개인 최모씨가 제공한 공인중개사협회 발행 공제증서 사본의 표면에는 '공제금액 1억원에 대해 보상금액은 공제가입금액을 한도로 한다고만 돼 있어 '공제사고 1건당 보상금액은 공제가입금액 한도로 한다'는 취지인지가 불확실하다"며 "약관 조항이 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석해야 하므로 이 약관은 공제사고 1건당 보상한도를 정한 것으로 해석해야 한다"고 설명했다. 공인중개사 최씨는 2007년 5월 중개사협회와 공제가입금액을 1억원으로 하는 공제계약을 체결했다. 2007년 8월 최씨는 전세계약을 체결할 권한이 없었는데도 조씨 등과 보증금 5000만원, 기간 2년의 전세계약을 맺은 뒤 전세금을 건물주에게 주지 않고 빼돌렸다. 조씨 등은 중개사협회에 공제금을 지급할 것을 요구했으나, 협회는 "최씨가 공제계약 체결 당시 악의적인 범행계획을 가지고 있었으므로 계약이 무효이고, 유효라고 하더라도 이미 다른 범행 피해자들에게 지급된 금액이 1억원에 달해 공제계약상 의무를 다했다"며 지급을 거절했다.

서울행정법원의 토지수용전담 2개 재판부가 주거이전비 지급기준시기에 관해 엇갈린 판결을 계속 내놓고 있다. 이런 가운데 상급심인 서울고법 행정2부가 이 문제와 관련해 8월 선고를 앞두고 있어 결과가 주목된다(2008누34711). 공익사업법시행규칙 제54조2항에서는 주거이전비 지급기준일에 관해 ‘사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시’라고만 규정하고 있다. 이에 대해 서울행정법원 행정2부(재판장 한승 부장판사)는 지난해 10월 주거이전비 지급기준일을 사업시행인가고시일로 보는 판결(2008구합24699)을 내린 바 있다. 이 입장에 따르면 공람공고일과 사업인정고시일 사이에 이주해 3개월 거주요건을 채운 세입자도 주거이전비 지급대상에 포함된다. 재판부는 최근에도 같은 취지의 판결을 내렸다. 지난 2일 이모씨가 “주거이전비 지급기준일은 사업시행인가고시일”이라며 동선구역주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송(2009구합10918)에서 “조합은 주거이전비 등 700여만원을 지급하라”며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “공익사업법시행규칙에서 명시적으로 규정하고 있는 ‘사업인정고시일’을 배제하고 공익사업을 위한 관계법령에 의한 여러 고시·공고일 중 비교적 초기단계에서 이뤄지는 ‘정비구역지정을 위한 공람공고일’만이 기준일에 해당한다고 해석하는 것은 문언의 의미한계를 벗어난 지나친 축소해석”이라고 밝혔다. 재판부는 이어 “주택재개발사업의 경우 주거이전비 지급기준일을 정비구역공람공고일로 한정하려면 도시정비법령에 별도로 명문의 규정을 둬야 한다”며 “공람공고일로 제한하는 해석은 주택세입자들에 대한 사회보장을 도모하고 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 당초의 입법취지가 퇴색될 여지가 있다”고 덧붙였다. 그런데 지난 3월 같은 법원 행정3부가 ‘정비구역지정을 위한 공람공고일’을 기준으로 보는 판결(2008구합48343)을 내놓으며 논란이 시작됐다. 이 입장에 따르면 공람공고일과 사업인정고시일 사이에 이주해 3개월 거주요건을 채운 세입자는 주거이전비 지급대상에서 배제된다. 같은 재판부는 최근에도 같은 취지의 판결을 내놓았다. 서울행정법원 행정3부(재판장 김종필 부장판사)는 지난달 26일 박모씨가 효창 제4주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비등 청구소송(2009구합11010)에서 “공람공고일이 보상기준일”이라며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 “정비사업구역지정과 정비계획(안)에 관한 공람공고가 있은 후 구역지정과 정비계획이 확정·고시된 경우라면 공람공고에 의해 주택재개발정비사업이 시행된다는 것이 공지의 사실로서 객관화되고 일반인들이 모두 알 수 있는 상태에 이르게 됐다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “공람공고 후에 이주해 오는 세입자를 주거이전비 지급대상자로 인정하는 것은 도시정비법과 공익사업법이 보호하고자 예정하는 범위를 넘는 것”이라며 “사업시행인가고시일을 기준일로 할 경우 재개발사업예정지역에 이주·전입해 오는 악의의 세입자를 막을 방법이 없게 된다”고 지적했다.

친일반민족행위자재산의 국가귀속에 관한 특별법이 시행된 이후라도 귀속결정이 내려지기 전에 친일재산인 것을 모르고 땅을 샀다면 환수할 수 없다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 이번 판결은 거래안전을 보호하고 선의의 제3자의 재산권을 보호하는 판결이라는 점에서 의미가 있다. 이에 따라 특별법 시행 이후 선의로 친일재산을 취득한 사람이라도 국가귀속처분을 해왔던 친일반민족행위자재산조사위원회의 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 대법원 특별3부(주심 이홍훈 대법관)는 박모(56)씨가 친일반민족행위자재산조사위원회를 상대로 낸 친일재산국가귀속처분취소 소송 상고심(2008두13491)에서 원고승소 판결한 1심을 13일 확정했다. 이번 소송은 1심 판결 후 원·피고가 비약상고를 하기로 합의해 2심 재판을 거치지 않고 곧바로 3심인 대법원의 판단을 받았다. 재판부는 판결문에서 “친일재산의 국가귀속이라는 입법목적이 형해화되는 것을 방지하기 위해서는 친일재산을 보유하는 친일반민족행위자, 그 상속인 또는 악의의 수증자가 그 재산을 제3자에게 처분함으로써 얻은 이득을 재판 또는 별도의 입법을 통해 반환받거나 환수하는 것이 가능하다”면서 “그런데도 불구하고 친일반민족행위자 등과 아무런 관련이 없는 선의의 제3자에게 위험을 전가시키는 것은 기본권(재산권) 침해의 최소화라는 헌법원리에도 맞지 않으며 일반거래의 안전을 해칠 우려가 크다”고 지적했다. 재판부는 이어 “친일반민족행위자 재산의 국가귀속에 관한 특별법 규정의 취지와 내용에 비춰보면, 특별법 제3조1항 단서에 정한 ‘제3자’는 특별법 시행일 전에 친일재산을 취득한 자 뿐만 아니라 특별법 시행일 이후에 친일재산을 취득한 자도 포함하는 것으로 보아야 한다”고 밝혔다. 박씨는 2006년 9월 경기도 고양시에 있는 토지 890여㎡를 친일반민족행위자의 후손으로부터 1억6,200만원에 사들였다. 그러나 조사위원회는 2005년 12월29일 시행된 특별법에 따라 “박씨가 사들인 땅은 친일재산”이라며 지난해 11월 국가귀속처분을 내렸다. 박씨는 “친일재산이라는 사실을 전혀 몰랐으며 정당한 대가를 주고 산 땅이므로 귀속처분을 취소해 달라”며 서울행정법원에 소송을 내 1심에서 승소판결을 받았다.

택지초과소유상한법 위헌결정이 몰고 왔던 갖가지 논란이 마무리 된 최근 서울지법에서는 택상법에 기해 압류된 토지에 대해 지자체가 공매예고통지서를 보내자 이에 놀라 납부한 경우는 '부당이득'에 해당한다는 판결이 나왔다. 위헌결정이 난 이후에도 위헌결정 사실을 몰라 자진 납부한 경우에는 이를 돌려주지 않고 있는데 비해 이 사건의 경우는 행정소송의 대상이 되지 않는 공매예고통지서를 보고 납부한 것을 '자진 납부'로 볼 것인가, '강제징수'로 볼 것인가가 문제가 됐었다. 서울지법 민사24부(재판장 윤재윤·尹載允 부장판사)는 지난달 31일 백모씨가 "택지소유상한법에 대한 위헌결정 이후 사실상 강제적으로 징수당한 2억4천여만원의 부담금을 돌려달라"며 국가를 상대로 낸 부당이득금 반환청구소송(☞2002가합31471)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "이 사건의 경우 종로구청은 위헌결정이후에도 원고에게 압류된 부동산의 공매처분을 진행하겠다는 공매예고통지를 했고 이에 원고가 압류토지 일부를 매도, 부득이하게 부담금 및 가산금을 냈다"며 "공매예고통지가 법률상 근거가 있는 것이 아니라 해도 그 실질상 체납자를 압박하고 공매처분절차개시단계로서 기능을 하는 것으로서 실질적으로 위헌결정 난 세금에 대한 강제징수를 당한 것이나 다름없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "국가는 사실상의 강제징수를 통해 부담금 및 가산금을 수령, 부당이득을 취했을 뿐 아니라 원고에게도 손해를 입혔다할 것"이라며 "국가는 악의의 수익자로서 원고에게 부당이득을 반환할 의무가 있다"고 덧붙였다. 택지면적이 택지상한법상의 상한을 초과한다는 이유로 부담금 및 가산금 2억4천여만원의 부과처분을 받은 백씨는 납부를 미뤘고, 이에 관할 종로구청은 백씨의 토지를 압류하는 한편 공매예고통지서를 발송, 부담금 강제징수를 위한 체납처분 절차에 들어갔다. 백씨는 결국 재작년 9월 압류된 토지 1필지를 매각, 매매대금으로 2억4천여만원의 체납금을 납부하고 국가를 상대로 소송을 냈다.

명의를 빌려준 사람이 명의신탁 부동산에 대해 근저당권설정등기를 경료했다해도 이는 유효하다는 대법원 판결이 나와 명의신탁자들에게 경종을 울리고 있다. 대법원의 이같은 판결은 95년7월부터 시행에 들어간 부동산실권리자명의등기에관한법률에 따른 것으로 명의신탁자의 입지가 대폭 축소돼 주목된다. 대법원제1부(주심 柳志潭 대법관)는 지난달28일 부동산의 실제 주인인 류창수씨가 명의를 빌려준 최봉택씨를 상대로 낸 소유권이전등기 등 청구소송 상고심(99다56529)에서 류씨의 상고를 기각, 명의신탁된 부동산에 대한 근저당권설정은 유효하다는 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 부동산실권리자명의등기에관한법률에 따라 "유예기간 내에 실명등기를 하지 않은 경우, 명의신탁약정 및 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산의 물권변동은 무효로 되나, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못한다"며 "여기서의 '제3자'라 함은, 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺는 자를 말하고, 여기에는 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라 가압류채권자도 포함되며, 제3자의 선의·악의를 묻지 않는다 할 것"이라고 밝혔다. 류씨는 92년4월 자기회사 직원인 김모씨 이름으로 부동산을 명의신탁했는데 김씨가 채무를 담보하기 위해 97년3월 최씨 앞으로 8천만원의 근저당권설정등기를 경료해주자 소송을 냈엇다.