토지보상법에 따른 토지소유자의 사업시행자에 대한 손실보상금 채권에 압류·추심 명령이 있더라도, 토지소유자는 손실보상금 증액 청구 소송을 제기할 수 있다는 대법원 전원합의체 판단이 나왔다. 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령이 있을 경우 토지소유자는 보상금 증액 청구의 소를 제기할 당사자적격을 상실한다는 기존 대법원 판결을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 안철상 대법관)는 24일 A 사가 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 손실보상금 소송(2018두67)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 중앙토지수용위원회는 2012년 4월 LH가 시행하는 보금자리주택사업에 대해 A 사가 운영하는 공장 영업시설을 이전하게 하고 영업손실에 대한 보상금을 68억 여원으로 정하는 내용의 수용재결을 했다. A 사는 당시 이의를 유보하고 보상금을 수령했지만 이후 보상금 증액을 요구하는 소송을 제기했다. 한편 A 사의 채권자들은 소 제기일 이후 원심판결 선고일 이전에 A 사의 LH에 대한 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령을 받았다. 1,2심은 원고일부승소 판결했다. LH는 2심 선고 시까지는 손실보상금 채권에 대한 압류·추심명령이 있던 것과 관련해 아무 주장을 하지 않았지만, 상고심에서 처음으로 압류·추심명령으로 인해 채무자인 A 사(토지소유자 등)가 당사자적격을 상실했다는 점을 상고이유로 주장했다. 일반적으로 금전채권에 대해 압류·추심명령이 있을 경우 채무자는 대상채권의 이행을 구할 추심권을 상실하고, 추심권은 압류채권자에게 인정된다. 이에 따라 채무자는 압류·추심명령 효력이 발생한 후부터 채권 이행의 소를 제기할 당사자적격을 상실하게 된다. 그러나 대법원 전원합의체는 전원 일치 의견으로 토지보상법상 손실보상금 채권에 대해서는 압류·추심명령이 있더라도, 채무자인 토지소유자가 증액 청구의 소를 제기하고 소송을 수행할 당사자적격을 상실하지 않는다는 법리를 선언했다. 손실보상금 증액 청구 소송은 실질적으로 재결을 다투는 항고소송인데, 압류·추심명령이 있다고 해서 추심채권자가 재결을 다툴 지위까지 취득했다고 볼 수 없다는 취지다. 대법원 전원합의체는 아울러 장래 확정될 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령이 있다고 해서 추심채권자가 손실보상금 채권의 확정을 위한 절차에 참여할 자격까지 취득한다고 볼 수 없다고 판단했다. 그러면서 지난 2013년 11월 선고한 토지보상법상 손실보상금 채권에 관해 압류 및 추심명령이 있는 경우 채무자가 보상금 증액 청구의 소를 제기할 당사자적격을 상실한다는 취지의 기존 대법원 판결(2013두9526)도 변경했다. 대법원 관계자는 "대법원은 이번 전원합의체 판결을 통해 손실보상금 증액 청구 소송의 성질, 손실보상금 채권의 존부 및 범위 확정 절차 등의 특수성을 고려할 때, (일반적인 채권의 이행청구의 소송과 달리) 손실보상금 증액 청구 소송에서는 압류 및 추심명령으로 인해 토지소유자 등의 당사자적격이 상실되지 않는다고 판단하고 전원일치 의견으로 종래의 판례를 변경했다"며 "손실보상금 증액 청구 소송의 당사자적격에 관한 법리를 명확히 하고 토지소유자 등의 정당한 보상받을 지위를 실질적으로 강화했다는 데 의의가 있다"고 말했다.

[ 대법원 판결 ] 채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권의 시효가 완성돼 소멸됐다면, 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지 관계 없이 해제권과 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관), 2019다204593 (9월 29일 판결) [ 판결 결과 ] A 씨가 B 씨를 상대로 낸 추심금 소송(2019다204593)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 파기환송. [ 쟁 점 ] 매도인이 소유권이전등기의무를 불이행해 매수인에게 법정해제권이 성립했으나 매수인이 법정해제권을 행사하지 않는 사이에 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된 경우 매수인이 법정해제권을 행사할 수 있는지 여부 = 매도인이 법정해제권을 행사하는 매수인에게 소유권이전등기청구권의 소멸시효 항변으로 대항할 수 있는지. [ 사실관계와 1, 2심 ] C 사는 2007년 1월 B 씨와 한 부동산을 3억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 매매대금 중 계약금 3000만 원을 지급했다. 이 계약에 따르면 C 사는 2007년 2월 말에 중도금으로 6000만 원을, C 사가 해당 부동산 일대에서 추진하던 공동주택건설사업의 사업계획승인 후 10일 이내에 잔금 2억1000만 원을 지급하고, B 씨는 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기의무를 이행해야 했다. 하지만 C 사는 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 2012년 2월까지도 사업계획승인을 얻지 못했다. 이에 B 씨는 2012년 2월 D 씨에게 해당 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 했다. 한편 A 씨는 C사에 대해 약정금 13억7030만 원과 지연손해금의 지급을 명하는 지급명령을 받아 2016년 8월 확정됐다. A 씨는 2017년 1월 지급명령에 기한 채권을 집행채권으로, C 사를 채무자, B 씨를 제3채무자로 하여 B 씨의 채무불이행에 따른 계약의 해제로 인해 C 사가 B 씨에 대해 갖는 계약금 등 반환채권에 대한 압류·추심명령을 받았고, 이는 다음달 B 씨에게 송달됐다. B 씨는 A 씨의 압류·추심명령에 기한 추심금 청구에 대해 이미 시효로 인해 소멸한 채권에 기한 청구라고 맞섰다. 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다. [ 대법원 판단(요지) ] "이행불능 또는 이행지체를 이유로 한 법정해제권은 채무자의 채무불이행에 대한 구제수단으로 인정되는 권리이므로, 채무자가 이행해야 할 본래 채무가 이행불능이라는 이유로 계약을 해제하려면 그 이행불능의 대상이 되는 채무자의 본래 채무가 유효하게 존속하고 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "민법에 따르면 소멸시효는 그 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정하고 있기에 본래 채권이 시효로 소멸했다면 그 채권은 그 기산일에 소급해 더는 존재하지 않는 것이 되어 채권자는 당초 그 권리의 이행을 구할 수 없는 것이고, 이처럼 본래 채무가 유효하게 존속하지 않는 이상 본래 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "채무불이행에 따른 해제의 의사표시 당시에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성돼 소멸됐다면 그 채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반해 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다"고 판시했다. [ 대법원 관계자 ] "이 판결은, 채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성되어 소멸되었다면 특별한 사정(채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하여 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등)이 없는 한 채무자는 채권자의 해제권 행사 이후에도 소멸시효항변으로 대항할 수 있고, 결국 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 점을 최초로 명시적으로 설시함으로써 향후 하급심 판단의 기초가 되는 법리를 제시하였다는데 의의가 있다."

채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권의 시효가 완성돼 소멸됐다면, 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지 관계 없이 해제권과 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 지난 9월 29일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 추심금 소송(2019다204593)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다. C 사는 2007년 1월 B 씨와 한 부동산을 3억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 매매대금 중 계약금 3000만 원을 지급했다. 이 계약에 따르면 C 사는 2007년 2월 말에 중도금으로 6000만 원을, C 사가 해당 부동산 일대에서 추진하던 공동주택건설사업의 사업계획승인 후 10일 이내에 잔금 2억1000만 원을 지급하고, B 씨는 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기의무를 이행해야 했다. 하지만 C 사는 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 2012년 2월까지도 사업계획승인을 얻지 못했다. 이에 B 씨는 2012년 2월 D 씨에게 해당 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐줬다. 한편 A 씨는 C사에 대해 약정금 13억7030만 원과 지연손해금의 지급을 명하는 지급명령을 받아 2016년 8월 확정됐다. A 씨는 2017년 1월 지급명령에 기한 채권을 집행채권으로, C 사를 채무자, B 씨를 제3채무자로 하여 B 씨의 채무불이행에 따른 계약의 해제로 인해 C 사가 B 씨에 대해 갖는 계약금 등 반환채권에 대한 압류·추심명령을 받았고, 이는 다음달 B 씨에게 송달됐다. B 씨는 A 씨의 압류·추심명령에 기한 추심금 청구에 대해 이미 시효로 인해 소멸한 채권에 기한 청구라고 맞섰다. 이 사건에서는 매도인이 소유권이전등기의무를 불이행해 매수인에게 법정해제권이 성립했으나 매수인이 법정해제권을 행사하지 않는 사이에 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된 경우 매수인이 법정해제권을 행사할 수 있는지 여부 즉, '매도인이 법정해제권을 행사하는 매수인에게 소유권이전등기청구권의 소멸시효 항변으로 대항할 수 있는지'가 쟁점이었다. 재판부는 "이행불능 또는 이행지체를 이유로 한 법정해제권은 채무자의 채무불이행에 대한 구제수단으로 인정되는 권리이므로, 채무자가 이행해야 할 본래 채무가 이행불능이라는 이유로 계약을 해제하려면 그 이행불능의 대상이 되는 채무자의 본래 채무가 유효하게 존속하고 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "민법에 따르면 소멸시효는 그 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정하고 있기에 본래 채권이 시효로 소멸했다면 그 채권은 그 기산일에 소급해 더는 존재하지 않는 것이 되어 채권자는 당초 그 권리의 이행을 구할 수 없는 것이고, 이처럼 본래 채무가 유효하게 존속하지 않는 이상 본래 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "채무불이행에 따른 해제의 의사표시 당시에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성돼 소멸됐다면 그 채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반해 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다.

대법원 전원합의체가 민사집행법에서 정한 '담보권 소멸'의 기준은 경매개시결정 후 담보권이 소멸된 경우만을 의미한다고 해석한 기존 판례 입장을 유지했다. 대법원 전원합의체(주심 김재형 대법관)는 25일 A 사가 B 사를 상대로 낸 부당이득금소송(2018다205209)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. B 사는 1997년 3월 C 사에 대한 채권 담보로 부동산 2건에 대한 근저당권을 취득한 뒤 2003년 4월 근저당권을 근거로 이들 부동산 가운데 1건에 대한 임의경매를 신청해 청구금액 전액을 배당받았다. 이로 인해 근저당권의 피담보채권은 소멸했다. B 사는 2009년 9월 소멸한 근저당권이 등기부에 남아있는 것을 확인하고 나머지 부동산 1건에 대해 다시 임의경매를 신청했다. 이튿날 경매개시 결정이 내려졌고 이듬해 7월 부동산이 매각돼 B 사는 저당권자로서 2억 6000여만 원의 배당을 받았지만 후순위 가압류채권자인 A 사는 배당을 받지 못했다. A 사는 B 사의 저당권이 소멸해 B 사가 배당을 받을 수 없다고 주장하면서 2016년 8월 B 사를 상대로 자사가 배당받을 수 있었던 금액을 부당이득으로 반환하라며 소송을 냈다. 1심은 "B 사가 수령한 배당금은 소멸된 저당권에 근거한 것으로, B 사는 A 사에게 A 사가 배당받을 수 있었던 금액을 부당이득으로 반환해야 한다"며 원고일부승소 판결했다. 1심에서는 경매의 효력이 쟁점이 되지는 않았다. 그러나 2심은 "이미 소멸한 저당권에 기초한 경매는 무효이므로 B 사가 배당을 받을 수는 없지만, 그 배당금은 A 사가 아니라 부동산을 소유하지 못하게 된 매수인에게 반환돼야 해 A 사는 B 사에게 부당이득반환을 구할 수 없다"며 원고패소 판결했다. 상고심에서는 민사집행법 제267조에서 정한 '담보권 소멸'이 경매개시 결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸한 경우만을 의미한다고 해석하는 기존 판례 입장을 유지할 지 여부가 쟁점이 됐다. 민사집행법 제267조는 '매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다'고 규정하고 있다. 경매는 크게 강제경매와 담보권 실행을 위한 임의경매로 나누어지는데, 강제경매는 확정판결 등 집행권원을 바탕으로 실시되는 반면, 임의경매는 사인 간에 설정한 담보권에 기해 실시된다. 따라서 담보권이 처음부터 유효하게 성립한 적이 없거나(담보권의 부존재), 성립한 후 피담보채권이 변제되는 등으로 소멸(담보권 소멸)되는 등 담보권에 실체적 하자가 있으면 그 임의경매는 원칙적으로 무효이다. 다만, 민사집행법 제267조는 담보권이 소멸돼 임의경매가 무효라 하더라도 그러한 사정이 경매절차에서의 매수인의 소유권 취득에 영향을 미치지 않는다고 정하고 있는데, 이를 '경매의 공신력'이라고 한다. 대법원은 여기서의 담보권 소멸은 '경매개시 결정이 있은 뒤 담보권이 소멸한 경우'만을 의미하는 것으로 해석해왔다. 대법원은 이번 사건에서 "민사집행법 제267조가 담보권의 소멸시기를 언급하지 않고 있더라도 해당 조항은 경매개시 결정 후 담보권이 소멸했는데도 경매가 계속 진행돼 매각된 경우에만 적용되는 것으로 해석하는 것이 타당하다"며 기존 판례 입장을 유지했다. 이어 "경매개시 결정이 있기 전에 담보권이 소멸한 경우에도 경매의 공신력을 인정하면, 결국 소멸한 담보권 등기에 공신력을 인정하는 것과 같은 결과를 가져오게 돼 등기의 공신력을 인정하지 않는 우리 법체계와도 조화된다고 볼 수 없다"고 판시했다. 다만 대법원은 이 사건 경매가 이미 소멸한 근저당권에 기해 개시된 것으로서 무효인 것은 맞지만 사건은 파기환송했다. B 사가 A 사에 대해 뒤늦게 경매절차의 무효를 주장하는 것은 금반언 또는 신의성실 원칙에 비춰볼 때 허용될 수 없으므로, A 사는 B 사에 부당이득 반환을 청구할 수 없다는 것이다. 대법원은 이와 관련해 "B 사는 저당권이 유효함을 전제로 경매를 신청하고 배당금을 받았다"며 "B 사는 이 사건 원심(항소심)에서부터 비로소 경매가 무효라고 주장하기 시작했는데 이는 배당받을 권리가 없음에도 배당금을 계속 보유하기 위한 것으로 보인다"고 지적했다. 이같은 다수의견에 대해 김재형, 안철상, 김선수, 이흥구, 오경미 대법관 등 5명은 별개의견(쟁점에 대한 반대의견)을 냈다. 이들 대법관은 "이미 소멸한 담보권에 기초해 경매절차가 개시되고 부동산이 매각된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 경매는 유효하고 매각대금을 다 낸 매수인은 부동산 소유권을 적법하게 취득한다고 봐야 하기 때문에 현재의 판례는 변경돼야 한다"고 했다. 이어 "경매제도에 대한 신뢰와 법적 안정성, 거래안전과 이해관계인의 이익형량을 고려하더라도 경매개시 결정 당시 담보권이 이미 소멸한 경우에도 경매의 공신력을 인정할 필요가 있다"고 밝혔다.

자녀 입시비리와 사모펀드 의혹 등으로 대법원에서 징역 4년을 확정 받은 정경심 전 동양대 교수의 친오빠가 정 전 교수와 동생을 상대로 공유 부동산에 대한 분할소송을 내 승소했다. 서울중앙지법 민사27단독 김춘수 부장판사는 지난 달 31일 정 전 교수의 친오빠인 정모씨가 정 전 교수와 남동생을 상대로 낸 공유물분할청구소송(2021가단5188666)에서 "서울 성북구에 있는 토지와 2층 상가 건물을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매 비용을 공제한 나머지 돈을 원·피고들에게 각각 3분의 1 비율로 분배하라"며 원고승소 판결했다. 정씨는 정 전 교수 및 남동생과 함께 지분 3분의 1씩 공동 소유한 서울 성북구의 한 부동산에 대해 2021년 7월 공유물 분할 소송을 냈다. 당초 법원은 같은 해 10월 이들의 사건을 조정 절차에 회부했지만, 올해 2월 조정이 결렬됐다. 김 부장판사는 "원·피고들 사이에 부동산의 분할 여부·방법에 관해 협의가 성립되지 않고 있다"며 "공유자인 원고는 다른 공유자인 피고들에게 부동산의 분할을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "재판에 의한 공유물 분할 방법은 각 공유자의 지분에 따라 합리적 분할을 할 수 있는 한 현물 분할이 원칙이지만, 현물로 분할할 수 없거나 현물 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 경매를 명해 대금 분할을 할 수 있다"며 "대금 분할에 있어 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비춰 현물 분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하는 것"이라고 설명했다. 그러면서 "이 사건 부동산 중 피고들 지분에 관해서는 국가 등에 의해 가압류 등기가 마쳐져 있어 해당 부동산을 원·피고들의 각 지분 비율에 따라 현물 분할 경우에는 해당 가압류가 분할 후 원·피고들의 단독소유로 될 부분에 그 지분 비율대로 존속하게 될 것이어서 그에 따른 가액 감손에 대한 보상이 뒤따라야 하는 등 당사자들 사이에 이해가 대립되고 상호보상 관계가 복잡해진다"며 "부동산의 모양이나 이용 상황, 원·피고들의 의사 등을 감안하면 각 지분비율에 상응하면서 경제적 만족을 주는 적절한 현물 분할 방법을 찾기 어려워 보이는 점 등을 고려할 때 부동산의 효용 가치를 유지하면서 공유자들 사이에 공평한 분할을 하기가 곤란하거나 부적당한 경우에 해당하므로 부동산을 경매에 부쳐 그 매각 대금을 공유 지분별로 분할하는 것이 상당하다"고 판시했다.

세무서의 압류 처분이 국세심판소의 재결에 의해 취소됐더라도 세무서가 다른 사유를 들어 다시 압류 처분을 내릴 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 김신 대법관)는 학교법인 수송학원이 경주세무서장을 상대로 낸 압류처분 무효확인소송(2014두40029)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 원고패소 취지로 최근 사건을 대구고법으로 돌려보냈다. 경주정보고와 월성중학교를 운영하는 수송학원은 1983년 12월 경상북도 교육감으로부터 용도변경허가를 받아 소유하고 있던 경주시 천북면 오야리 토지를 교육용 기본재산으로 등재하고 학교 야구부와 축구부 연습장으로 사용해왔다. 1990년 4월 수송학원은 야구부 해체를 이유로 "오야리 토지를 수익용 기본재산으로 용도 변경한 후 처분하고 그 처분대금을 정기예금으로 대체해 관리하겠다"는 취지로 다시 용도변경을 신청해 허가 받았다. 그러나 수송학원은 오야리 토지를 처분하지 못했고 다시 교육용 기본재산으로 변경하는 허가는 받지 않았다. 1996년 수송학원이 법인세를 체납하자 경주세무서는 오야리 토지를 압류처분했고 수송학원은 이에 불복해 국세심판소에 심판을 청구했다. 국세심판소는 "오야리 토지는 교육용 기본재산으로 경매목적물이 될 수 없는 부동산이어서 압류할 수 없다"는 수송학원의 주장을 받아들여 1997년 4월 압류처분을 취소하는 재결을 했다. 이후 2004년 10월 경주세무서는 수송학원이 또 법인세를 체납하자 "오야리 토지는 학교 교육에 직접 사용되지 않고 있어 교육용 기본재산이 아니다"라며 다시 압류처분했다. 그러자 수송학원은 "압류 처분은 무효"라며 소송을 냈다. 법인세 체납으로 압류된 토지 '교육용 재산'으로 압류취소 재판부는 "행정심판법 제49조는 '심판청구를 인용하는 재결은 피청구인과 그 밖의 관계 행정청을 기속한다'고 규정하고 있지만, 재결의 기속력은 재결의 주문 및 그 전제가 된 요건사실의 인정과 판단, 즉 처분의 구체적 위법사유에 관한 판단에만 미친다"며 "종전 처분이 재결에 의해 취소되었더라도 종전 처분 때와는 다른 사유를 들어 처분을 하는 것은 기속력에 저촉되지 않고, 여기서 동일한 사유인지 다른 사유인지는 종전 처분에 관해 위법한 것으로 재결에서 판단된 사유와 기본적 사실관계에서 동일성이 인정되는 사유인지 여부에 따라 판단해야 한다"고 밝혔다. 대법원, 학교법인의 압류무효확인소송 일부승소 원심 파기 이어 "이 사건 재결에서 국세심판소는 오야리 토지가 교육용 기본재산으로 등재돼 있다는 사실을 인정한 후 이를 교육용 기본재산으로 판단했을뿐 그 실제 이용현황에 관해서는 아무런 사실인정이나 판단을 하지 않았다"며 "이 사건 압류처분은 종전 압류처분 당시 오야리 토지가 교육용 기본재산으로 등재돼 있어 압류금지재산에 해당한다고 본 이 사건 재결의 사실 인정 및 판단과는 기본적 사실관계가 동일하지 않은 사유를 바탕으로 이뤄진 것이므로 재결의 기속력에 저촉된다고 볼 수 없다"고 설명했다. 앞서 1심은 세무서의 손을 들어줬지만, 2심은 "이 사건 압류 처분은 이전 압류처분에 대한 재결의 기속력에 반한다"며 수송학원의 손을 들어줬다.

부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 부동산 중개 행위로 봐야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 소비자가 만약 컨설팅료 명목으로 법정 부동산 중개수수료의 상한을 넘는 돈을 지급했다면 부당이득으로 반환받을 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)은 A사가 B컨설팅 회사를 상대로 "컨설팅 수수료로 지급한 2억2000여만원을 돌려달라"며 낸 부당이득금 반환소송(2016다206505)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. B사 소속 공인중개사들은 2012년 서울에서 호텔을 운영하는 A사 대표에게 부동산 중개와 함께 컨설팅을 해 주겠다고 제안했다. 당시 A사의 부동산에는 여러 개의 근저당권과 압류, 가등기가 설정 된 상태로 임의경매가 진행되고 있었다. A사는 경매를 무마하는 동시에 부동산을 최적의 조건으로 팔고 싶어 B사의 컨설팅을 받기로 했다. A사는 B사에 중개수수료 명목으로 1억1000만원, 컨설팅 수수료로 2억2000만원을 줬다. A사는 B사의 중개에 따라 15억원을 받고 임의경매가 진행되던 부동산을 다른 부동산과 교환했지만 이후 B사가 부동산 중개 외에 별다른 컨설팅을 해준 것이 없다며 컨설팅료를 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원은 "B사가 A사 임원들로부터 매각 동의를 받고 교환가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, B사가 A사의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있다"며 "임대수익을 분석해주고 세무상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 B사가 부동산 중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 앞서 1심은 "이 사건 부동산에는 수개의 근저당권, 압류, 가등기가 설정된 상태로 임의경매가 진행되고 있었기 때문에 A사로서는 경매를 무마하는 동시에 이를 최적의 조건으로 매도하여 수익을 얻을 의도로 일반적인 중개계약이 아닌 컨설팅 계약을 체결한 것으로 볼 수 있다"며 원고패소 판결했지만, 2심은 이를 뒤집었다. 부동산 중개 법정수수료율은 '매매·교환은 거래가액의 0.15~0.9% 이내, 임대차는 0.15~0.8% 이내'로 규정돼 있다. 이 범위 내에서 각 지방자치단체장이 조례로 구체적인 수수료율을 정한다. 수수료 상한을 넘는 수수료를 받으면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해진다. 2007년 대법원은 전원합의체 판결(2005다32159)을 통해 "중개수수료의 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 중개수수료 약정 중 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고 그 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도 초과 범위 내에서 무효"라고 밝혔다.

아파트 분양권의 명의수탁자가 국가의 세금 압류에 앞서 명의신탁자에게 분양권을 이전한 것은 사해행위에 해당하므로 취소가 가능하다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 사업가 A씨의 체납 법인세를 징수하려는 국가(소송대리인 정부법무공단)가 A씨의 남동생 B씨를 상대로 "A씨 명의로 돼 있던 아파트 분양권을 B씨가 되돌려 받는 바람에 밀린 세금을 징수할 수 있는 A씨의 책임재산이 줄어들었다"며 낸 사해행위취소소송(2012다202932)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 따르면 명의신탁약정은 무효이지만, 명의수탁자가 당사자가 돼 명의신탁약정 사실을 모르는 소유자와 부동산의 취득에 관한 계약을 체결하면 그 계약은 유효하다"며 "문제의 아파트 수분양자인 B씨가 대내적으로는 자신이 수분양권을 계속 보유하기로 하되 명의만 누나인 A씨로 하는 내용의 명의신탁약정을 맺으면서 수분양자 지위를 이전하는 계약인수약정을 체결하고, 명의신탁 약정의 존재를 모르는 아파트 분양자 조합이 이를 승낙했다면 이는 이른바 계약명의신탁 관계에서 약정의 존재를 모르는 분양자와 사이에 분양계약을 체결한 경우와 같아서 분양계약 인수약정은 유효하다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 국가가 미납 법인세를 납부하라고 고지하자 곧바로 B씨에게 아파트 수분양권 명의를 넘겼는데, A씨가 아파트 분양권에 관해 완전한 권리를 취득한 이상 이는 A씨의 일반 채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산이 된다"며 "A씨가 채무를 변제할만한 재산이 없는데도 분양권을 B씨에게 다시 넘긴 행위는 국가를 포함한 다른 채권자의 이익을 해하는 것으로서 사해행위에 해당돼 취소돼야 한다"고 판시했다. B씨 부부는 2009년 서울 용산구 재개발 아파트 분양권을 10억여원에 사들이기로 했지만 자신들의 명의로는 더 이상 중도금 대출이 어려워지자 분양권 명의를 A씨로 하는 명의신탁계약을 체결했다. 하지만 이듬해 A씨는 자금난을 겪으면서 자신이 운영하는 업체의 법인세를 체납했고, 납부 독촉을 받게 되자 아파트 분양권이 압류될까 두려워 명의를 B씨 부부에게 다시 돌려줬다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 국가는 B씨를 상대로 소송을 냈지만 1심은 "아파트 분양권 잔금을 실질적으로 부담한 사람은 B씨 부부여서, A씨가 명의를 돌려준 행위를 사해행위라고 볼 수 없다"며 원고패소 판결했다. 그러나 2심은 "분양자 조합이 승인한 이상 A씨가 아파트 분양권을 인수한 계약은 유효하다"며 원고승소 판결했다.

건물의 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득한 후 공매로 소유권이전등기가 말소됐더라도 법정지상권이 소멸하는 것은 아니고, 공매로 건물을 취득한 이후의 소유자도 법정지상권을 승계 취득한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김소영 대법관)는 최근 안모씨가 박모씨를 상대로 낸 건물 철거소송 상고심(2011다13463)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다. 현재 대법원 판례는 동일한 소유자에 속하는 대지와 지상건물이 매매에 의해 각기 소유자가 달라지게 된 경우, 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물 소유자는 그 대지 위에 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득한다는 입장이다. 또 건물 소유를 위해 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의해 건물의 소유권을 이전받은 경략인은 경락 후 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 경락과 함께 지상권도 취득한다(84다카1578). 재판부는 판결문에서 "관습법상 법정지상권에 관한 법리는 토지와 건물이 매매가 아닌 압류나 가압류, 체납처분압류 등 처분제한 등기가 된 건물에 관해 그에 저촉되는 소유권 이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습법상 법정지상권을 취득한 후 경매 또는 공매절차에서 건물이 매각된 경우에도 마찬가지로 적용된다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 토지와 건물의 소유권을 차례로 이전받았다가, 선행 처분금지 가처분에 기한 본등기가 경료돼 토지에 관한 A씨의 소유권 이전등기가 말소됐다"며 "적어도 관습법상 법정지상권 성립 여부와 관련해서는 토지와 건물은 모두 이전 소유자의 소유였다가 건물만 A씨에게 소유권이 이전된 것과 마찬가지이기 때문에 A씨는 건물에 관해 소유권을 취득함으로써 관습법상 법정지상권을 취득했다"고 설명했다. 재판부는 "건물에 관해 진행된 공매절차에서 박씨가 건물에 관한 소유권을 취득함으로써 박씨는 건물의 소유권과 함께 지상권도 취득한 것으로 봐야 한다"고 덧붙였다. A씨는 1998년 경기도 화성시 장안면의 토지와 그 지상 건물을 매수해 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 토지에 대해서는 A씨가 토지를 넘겨받기 전부터 처분금지가처분 등기가 돼 있어 A씨의 소유권이전등기는 2002년 1월 말소됐다. 이후 토지에 대한 소유권은 안씨에게로 이전됐다. 또 건물에도 A씨가 소유권이전등기를 마치기 이전에 압류등기가 돼 있었다. 건물은 공매절차가 개시돼 2007년 11월 박씨가 건물을 매수해 소유권이전등기를 하면서 A씨의 소유권이전등기도 말소됐다. 박씨는 2007년 11월부터 현재까지 건물을 점유하며 사용하고 있다. 안씨는 박씨의 건물이 자신이 소유한 토지 위에 건축돼 있다며 건물을 철거하고 대지를 인도하라며 소송을 냈다. 또 300여만원의 임료 상당의 부당이득금과 지연손해금을 지급하라고 주장했다. 박씨는 자신의 건물은 대지에 관한 법정지상권이 있다고 반박했다. 박씨는 A씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 취득한 뒤 토지에 대한 소유권이전등기가 먼저 말소되면서 토지에 대한 관습법상 법정지상권이 발생했다고 주장했다. 이후 건물에 관해 A씨의 소유권이전등기가 말소됐더라도 건물의 법정지상권은 그대로 존속하고 있다고 주장했다. 1·2심은 "토지에 대해 A씨 명의의 소유권이전등기가 말소되고 소유권이 넘어가면서 건물을 소유한 A씨에게 관습법상 법정지상권이 성립했으나, A씨 명의의 건물이 공매되면서 A씨 명의의 소유권 이전등기가 말소돼 관습법상 법정지상권은 소멸됐다"고 판단했다.

땅이 가압류 되는 바람에 땅 임차인이 임대차계약을 해지해 임대료를 손해봤더라도 땅주인은 가압류 신청자에게 임대료를 물어내라고 할 수는 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사45단독 허윤 판사는 최근 A씨가 자신의 토지에 대해 가압류 신청을 낸 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2014가단5737)에서 원고패소 판결했다. 허 판사는 판결문에서 "부동산이 가압류됐더라도 부동산의 이용 및 관리 권한은 부동산 주인에게 있으므로 부동산 주인인 A씨는 부동산을 매매하거나 기타 처분행위를 할 수 있고, 언제든지 해방(解放)공탁에 의해 그 집행취소를 구할 수도 있었다"며 "부동산 가압류로 임대차계약이 해지돼 A씨가 임대료 상당의 손해를 입으리라는 점을 가압류 신청권자인 B씨가 알지 못했으므로 임대료 손해에 대한 배상책임을 인정하지 않는다"고 밝혔다. 재판부는 "부당한 가압류로 인한 손해는 채권자인 B씨가 배상해야 하는 것이 원칙이지만, 부동산임대차계약이 해지됐다거나 신용하락으로 정신적 고통을 입은 손해 등은 특별손해라서 B씨가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 손해배상책임이 인정된다"며 "또 정신적 고통이나 신용침해로 인한 손실 등은 당해 소송에서 승소하는 것에 의해 회복된다"고 설명했다. 경기도 남양주 일대에 922㎡ 규모의 토지를 소유하고 있던 A씨는 2011년 1월 B씨로부터 소송을 당하면서 땅을 가압류 당했다. 토지를 농부에게 임대해 월 임료로 150만원을 받았었지만, 가압류 상태를 불안하게 여긴 임차인이 임대차 계약을 해지하면서 A씨는 오랜 기간 땅을 놀려야 했다. 이듬해 법원이 A씨에게 승소판결을 내리면서 토지에 걸려있던 가압류도 취소됐다. A씨는 "가압류 집행 이후 부동산 임대차계약이 해지되는 바람에 손해를 본 임대료와 위자료 등 2200만원을 배상하라"며 B씨를 상대로 소송을 냈다.