계약 체결 이후 고객에게 약관 사본 교부를 요구받은 회사 측이 이에 응하지 않았더라도 약관법상 계약 무효 사유로 볼 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 지난달 29일 A 씨 등이 분양사 및 시행사 등을 상대로 제기한 계약금 반환 청구소송 상고심에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2020다248384). A 씨는 2018년 3월 인천 연수구 송도동에 신축 예정인 생활숙박시설 5개 호실에 관해 시행사·분양사와 분양계약을 체결했다. 계약 당시 A 씨는 인감을 소지하고 있지 않아 서명 또는 무인(손도장)하는 방식으로 각 공급계약서와 각서 등을 작성하면서 사흘 뒤까지 인감과 인감증명서를 지참해 작성했던 계약서를 보완하기로 약속했다. 하지만 A 씨는 기한 내 이를 이행하지 않았다. 이후 A 씨는 시행사·분양사 담당 직원과 통화하면서 각 공급계약에 관한 문서 사본을 내달라며 요구했으나 해당 직원은 약속이 이행되지 않았다는 이유로 거절했다. A 씨는 두 차례 독촉에도 잔금을 지급하지 않았고, 시행사·분양사 측은 같은 해 5월 A 씨에게 "각 공급계약을 해제하고 이미 납부한 돈은 시행사·분양사에 귀속되며 각 호실별 위약금으로 계약금 잔금에 해당하는 금원을 지급하라"는 취지의 내용증명 우편을 발송했다. 6개월 뒤 A 씨는 시행사·분양사를 상대로 계약금을 돌려달라는 소송을 제기했다. A 씨는 "시행사·분양사 측이 계약서 사본을 내달라는 요구를 거절했으므로 약관은 무효"라고 주장했다. 재판에서는 약관법 제3조의 해석 문제가 쟁점으로 다뤄졌다. 약관법 제3조 제2항은 '사업자가 계약을 체결할 때 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 분명하게 밝히고, 고객이 요구할 경우 그 약관의 사본을 고객에게 내주어 고객이 약관의 내용을 알 수 있게 해야 한다'고 규정한다. 이를 지키지 않으면 제3조 제4항에 따라 계약은 무효가 된다. 1심은 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 하지만 2심은 A 씨의 주장을 일부 받아들였다. 2심은 "사업자의 약관교부의무는 계약 체결 시에 한정해 적용된다고 볼 것이 아니라, 고객이 언제든지 사업자에게 약관의 교부를 요구할 수 있고 사업자는 이를 제공할 의무가 있다고 해석하는 것이 타당하다"며 "이러한 해석은 사업자가 그 거래상 지위를 남용해 불공정한 내용의 약관을 작성해 거래에 사용하는 것을 방지하고 불공정한 내용의 약관을 규제함으로써 건전한 거래질서를 확립하고, 이를 통해 소비자를 보호하고 국민생활을 균형 있게 향상시키고자 하는 약관규제법 근본목적에도 부합한다"고 했다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "약관법 제3조 제4항에 따라 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없는 사유로서 '약관 사본 교부와 관련해 약관법 제3조 제2항을 위반해 계약을 체결한 경우'라고 하는 것은 고객이 계약 체결 당시 사업자에게 약관 사본을 내줄 것을 요구해 사업자가 약관 사본 교부의무를 부담하게 됐음에도 이를 이행하지 않은 경우를 의미하고, 계약이 체결된 이후 고객이 사업자에게 약관 사본을 내줄 것을 요구하고 사업자가 이에 불응한 경우까지 포함하는 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "A 씨는 각 공급계약 체결 이후 시행사·분양사 측에 약관인 계약서 사본 등의 교부를 요구했으므로 시행사·분양사에서 이에 응하지 않았더라도 약관법 제3조 제4항이 적용되는 경우로서 약관법 제3조 제2항을 위반해 계약을 체결한 경우에 해당한다고 할 수 없다"고 설명했다.

부동산 중개 수수료 지급약정은 계약 당사자들에게 설명 의무가 있는 약관규제법 상 약관이 아니므로, 부동산 중개업자가 양수도계약이 중도에 해제됐을 때에도 중개수수료를 지급한다는 약정 내용을 설명하지 않았더라도 중개수수료를 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 서울동부지법 김지혜 판사는 최근 부동산중개업자인 김모씨가 식당 주인인 박모씨를 상대로 낸 중개수수료 청구소송(2013가단41425)에서 "박씨는 김씨에게 510만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결했다. 김 판사는 판결문에서 "수수료 지급약정은 다수의 계약 당사자들에게 일정한 형식에 의해 미리 마련한 계약의 내용인 약관에 해당한다고 볼 수 없다"며 "따라서 용역수수료 지급약정이 약관임을 전제로 한 '양도·양수계약이 해제되는 경우 용역수수료를 지불하지 않는다'는 내용을 원고가 설명하지 않아 부당한 약관이라는 박씨의 주장은 이유 없다"고 밝혔다. 김 판사는 "약관규제법 적용 대상이 되는 약관은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식에 의해 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말한다"고 설명했다. 지난해 5월 김씨는 박씨가 운영하는 감자탕집 영업권 등을 권리금 1억7000만원에 이모씨에게 양도하는 양도·양수계약 체결을 중개하기로 했다. 박씨와 이씨는 '중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 해제돼도 수수료를 지급한다'는 내용의 수수료 지급약정을 계약서에 포함했다. 이씨는 박씨에게 계약금으로 400만원을 줬다. 그러나 임대인인 문모씨가 양수·양도계약을 반대해 이씨는 계약금을 다시 박씨에게 반환해 계약이 해지됐다. 그러자 박씨는 김씨에게 지급하기로 했던 중개수수료를 주지 않았고 김씨는 소송을 냈다. 박씨는 "통상 표준계약서에는 '계약이 해제되는 경우 수수료를 지불하지 않는다'는 단서 조항이 있는데, 이번 계약서에는 단서 조항이 없었다"며 "김씨가 위 조항 삭제와 관련해 아무런 설명을 하지 않았으므로 이 사건 수수료 지급약정은 고객의 정당한 이익을 무시하는 부당한 약관"이라며 맞섰다.

아파트를 분양하면서 보도자료 등을 통해 육교설치를 대대적으로 광고했다면 정작 분양계약서에 그 내용이 빠져 있어도 육교설치는 건설사의 분양계약상 채무로 인정해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사36부(재판장 김흥준 부장판사)는 최근 전모씨 등 331명이 “분양광고에서 내세운 ‘에코브리지(육교)를 통한 4.8km 보행네트워크 조성’은 분양계약상의 채무”라며 A건설사 등을 상대로 낸 분양계약내용확인소송(2008가합60907)에서 “보도자료에 근거한 기사를 믿은 1차 분양계약자인 전씨 등 130명에 대해서는 분양계약상 채무임을 확인한다”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 그러나 재판부는 2차 분양계약자인 이모씨 등 201명에 대해서는 “2차 분양계약 체결일 즈음에 보도된 기사들은 육교에 관한 내용이 포함돼 있지 않다”며 분양계약상 채무를 부정했다. 재판부는 판결문에서 “A건설사 등이 설정한 4.8km 보행네트워크라는 개념은 에코브리지(육교)를 포함하는 것이고 1차 보도자료에 따라 대대적으로 광고됐으므로 전씨 등 1차 분양계약자들로서는 육교가 모든 블록과 블록 사이에 설치된다는 것을 충분히 신뢰했을 것”이라며 “1차 분양계약 체결시 육교가 설치된다는 점에 대한 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “A건설사 등이 2차 보도자료를 배포했으나 불과 이틀 후에 1차 분양에 대한 청약신청이 시작돼 1차 수분양자들로서는 수정된 보도자료에 근거한 기사를 접했을 가능성이 낮다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “육교의 설치는 A건설사 등이 아파트의 주요 요소로 홍보하고 있던 것으로 약관규제법 제3조에서 규정하고 있는 명시·설명의무의 부과대상이 되는 중요한 사항”이라며 “분양계약서에 일부구간이 횡단보도로 연결된다는 조항을 기재함으로써 이의를 유보하려고 했다면 그러한 조항이 존재한다는 점에 대한 설명의무를 이행했어야 한다”고 설명했다. A건설사 등은 지난 2006년 9월 분양광고를 하면서 “‘4.8km 보행네트워크’와 아파트 각 블록 사이에 ‘에코브리지’라는 이름의 육교를 설치한다”는 내용의 보도자료를 배포했다. 전씨 등 130명은 10월25일부터 1차 분양신청을 했다. 한편 A건설사는 10월23일 에코브리지 설치내용이 빠진 2차 보도자료를 배포했고, 1차 분양안내서와 분양계약서에는 일부 구간이 육교가 아닌 횡단보도가 설치된다는 내용이 포함돼 있었다. 그리고 이씨 등 201명은 2007년 7월께 2차 분양신청을 했다. 육교설치가 분양광고와 달리 분양계약에 포함되지 않은 사실을 발견한 전씨 등은 2008년 6월 소송을 냈다.