금융사가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 과정에서 시행사에 부당하게 과한 수수료를 물게 했다면 이를 반환해야 한다는 판결이 나왔다. 법원이 금융사가 받는 금융수수료가 적정한 것인지 전면적으로 판단한 것이다. 일각에선 PF 시장이 점점 어려워지면서 증권사나 대주(貸主, 채권자) 입장에서 과다한 수수료를 책정할 가능성이 생긴 만큼, 일종의 경고가 되는 판결이란 분석도 나온다. 서울중앙지법 민사29부(재판장 한정석 부장판사)는 10월 26일 A 사(소송대리인 법무법인 영민 김슬아, 송주은, 장민수 변호사)가 전북은행을 상대로 낸 부당이득반환 등 청구의 소(2022가합527284)에서 “전북은행은 A 사에 4억3156만여 원을 지급하라”며 원고일부승소 판결했다. 어떤 사건일까 A 사는 전북 B군에 공동주책 6개동 570세대와 부대복리시설을 건축하는 내용의 공동주택 신축사업의 시행자다. 전북은행은 은행법에 따라 자금대출 등 업무를 영위하고 있다. 둘은 2017년 5월 사업 시행과 관련해 ‘금융주간 및 자문계약’을 체결했는데, 전북은행은 A 사에 최대 200억 원의 PF 대출을 주선 내지 자문하기로 한 데 대해 수수료 8억 원을 수취하는 계약을 체결했다. 또 둘은 2017년 6월 사업 시행을 위해 A 사가 200억 원을 전북은행에서 차용하는 한편, 대출금액에 대한 이자와 별도로 은행이 대출자금을 관리하는 데 수수료로 매년 3000만 원을 지급하는 ‘대출 및 사업약정’을 체결했다. 같은 달 둘은 전북은행이 사업 수분양자들에게 중도금을 대출해주기로 하면서 중도금대출 금융주선수수료 약정도 체결했다. 약정에는 A 사가 은행 측에 6억3856만 원을 지급하는 내용이 담겼다. A 사는 사업 시행 과정에서 전북은행으로부터 100억 원을 대출 받았고 2017년 6월 말부터 11월 말까지 5개월간 차용했다. A 사는 전북은행에 총 14억6856만 원(자금관리 수수료 3000만 원 + PF 수수료 8억 원+ 중도금 수수료 6억3856만 원)을 이체했다. 또 A 사는 전북은행에게 대출금액 100억 원에 대해 총 2억3054만여 원을 이자로 지급했다. B군은 2016년 7월 사업에 대한 건축심의를 조건부의결했고, 2016년 12월 사업계획을 승인했다. 재판부 판단은 A 사는 △이자제한법·대부업법 위반 △공정거래법 위반 및 반사회질서 법률행위 해당 △신의칙 또는 형평의 원칙 위반을 이유로 들며 전북은행이 부당이득을 반환해야 한다고 주장했다. 법원은 세 주장 가운데 신의칙 위반에 대한 주장만 받아들였다. 재판부는 “PF 수수료 약정에 따라 PF 수수료는 총 대출금액의 4%인데, 전북은행은 최대 대출가능금액인 200억 원의 4%인 8억 원을 수령했고, 약정에 따르면 A 사는 어떠한 경우에도 해당 수수료의 반환을 청구할 수 없어 이러한 PF 수수료 지급방법에 관한 규정은 전북은행에 다소 유리하게 작성된 측면이 있다”고 판단했다. 또 “약정에 따르면 전북은행의 업무 범위는 금융상담 및 자문, 자금조달을 위한 금융구조 설계 및 금융주간(주선)업무, 금융조건(Terms & Conditions) 제공 및 수정, 대주단 구성 등”이라며 “전북은행은 A 사로부터 서류를 제출 받아 사업성과 리스크 검토 등 상담·자문 업무를 수행했다고 주장하지만, 전북은행이 제출한 자료는 대부분 A 사가 작성해 전북은행에 제공한 것이고 전북은행이 검토보고서 등을 제공했다고 확인되지 않는다. 또 전북은행은 대주단 구성을 하지 못한채 독자적으로 대출을 실행했는데, 전북은행은 다른 은행이 참여하지 않았다고 주장하나 이를 인정할 자료가 없는 등 전북은행이 직접 수행한 업무는 거액의 수수료에 비하면 많지 않다”고 설명했다. 그러면서 “대주가 감수하는 대출에 따른 위험은 기본적으로 이자나 대출약정수수료 등에 반영되는 것이고, 위임사무에 대한 대가로 수취하는 수수료는 그 업무의 내용과 난이도 등에 따라 결정되는 것이며 대출에 따른 위험의 인수 등과는 직접적인 관련이 없다”고 덧붙였다.

아파트 부정청약 당첨자에게 시행사가 별 다른 설명을 하지 않았더라도, 분양금액의 10%에 해당하는 계약금을 위약금으로 몰취하는 것에 문제가 없다는 대법원 판단이 나왔다. 위약금 조항은 거래상 흔히 접할 수 있고, 위약금 귀속사유인 주택법 제65조 제1항 위반행위는 형사처벌의 대상이 될 정도로 사회적 비난 가능성과 책임이 커 이러한 위약금 조항은 시행사의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있기 때문에 설명의무 대상이 아니라고 본 것이다. 아파트 부정청약이란 브로커가 청약통장을 매수한 후 브로커가 청약명의자를 대신해 아파트 청약을 하거나 일반 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 청약해 당첨된 경우를 말한다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 지난달 13일 A 씨가 주식회사 대한토지신탁을 상대로 낸 수분양자지위확인의소(2021다250285)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하지만, 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 돼 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다"며 "따라서 약관에 정해진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의해 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다"고 판시했다. 이어 "이 사건에서 해제 사유와 위약금 조항은 주택 공급자와 공급받는 자 상호간에 주택법령을 준수하면서 입주자 선정절차를 거쳐 공급계약 체결에 이르러야 하고 공급계약 체결 이후에도 주택법령 및 공급계약을 따라야 할 법령상 또는 공급계약상 의무가 있다는 점을 전제로 이를 위반한 측에 위약금을 부담시키는 것"이라며 "이처럼 계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비해 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "공급질서 교란행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있고, 이 사건 공급계약서와 달리 이 사건 위약금 조항을 두지 않은 주택 공급계약서가 일부 존재한다는 사정이 있더라도 마찬가지"라고 덧붙였다. 1심은 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상이라는 취지로 원고패소 판결했다. 반면 2심은 "시행사 측은 위약금 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 부담하는데, 공급계약서의 위약금 조항이 특별히 부호나 색채, 굵고 큰 문자 등을 사용해 명확하고 알아보기 쉽게 표시되지 않고 작은 글씨로 인쇄됐기 때문에 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 시행사가 위약금 몰취 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행했다고 볼 자료가 없다"며 원고 측 손을 들어줬다. 탈북민 B 씨는 2018년 청약통장을 브로커에게 양도한 점을 숨기고 대한토지신탁이 공급하는 아파트에 부정청약을 한 점이 적발돼 계약이 해제됐다. A 씨는 B 씨로부터 공급계약상 지위 및 공급계약 해제에 따른 원상회복청구권을 양수받았다고 주장하며 대한토지신탁을 상대로 기지급 공급대금의 반환을 청구하는 소송을 냈다. 이 사건 공급계약에는 대한토지신탁이 공급계약을 해제할 수 있는 사유로서 '공급받는 자가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'(제2조 제1항 제5호) 등이 규정돼 있고, 같은 사유로 공급계약이 해제될 때는 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다(제3조 제1항)고 규정돼 있었다. 한편 B 씨 입주자저축 증서 등의 양도 금지(주택법 제65조 제1항)를 위반한 혐의로 주택법위반 유죄판결이 확정됐다.

[ 대법원 판결 ] 채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권의 시효가 완성돼 소멸됐다면, 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지 관계 없이 해제권과 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관), 2019다204593 (9월 29일 판결) [ 판결 결과 ] A 씨가 B 씨를 상대로 낸 추심금 소송(2019다204593)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 파기환송. [ 쟁 점 ] 매도인이 소유권이전등기의무를 불이행해 매수인에게 법정해제권이 성립했으나 매수인이 법정해제권을 행사하지 않는 사이에 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된 경우 매수인이 법정해제권을 행사할 수 있는지 여부 = 매도인이 법정해제권을 행사하는 매수인에게 소유권이전등기청구권의 소멸시효 항변으로 대항할 수 있는지. [ 사실관계와 1, 2심 ] C 사는 2007년 1월 B 씨와 한 부동산을 3억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 매매대금 중 계약금 3000만 원을 지급했다. 이 계약에 따르면 C 사는 2007년 2월 말에 중도금으로 6000만 원을, C 사가 해당 부동산 일대에서 추진하던 공동주택건설사업의 사업계획승인 후 10일 이내에 잔금 2억1000만 원을 지급하고, B 씨는 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기의무를 이행해야 했다. 하지만 C 사는 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 2012년 2월까지도 사업계획승인을 얻지 못했다. 이에 B 씨는 2012년 2월 D 씨에게 해당 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 했다. 한편 A 씨는 C사에 대해 약정금 13억7030만 원과 지연손해금의 지급을 명하는 지급명령을 받아 2016년 8월 확정됐다. A 씨는 2017년 1월 지급명령에 기한 채권을 집행채권으로, C 사를 채무자, B 씨를 제3채무자로 하여 B 씨의 채무불이행에 따른 계약의 해제로 인해 C 사가 B 씨에 대해 갖는 계약금 등 반환채권에 대한 압류·추심명령을 받았고, 이는 다음달 B 씨에게 송달됐다. B 씨는 A 씨의 압류·추심명령에 기한 추심금 청구에 대해 이미 시효로 인해 소멸한 채권에 기한 청구라고 맞섰다. 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다. [ 대법원 판단(요지) ] "이행불능 또는 이행지체를 이유로 한 법정해제권은 채무자의 채무불이행에 대한 구제수단으로 인정되는 권리이므로, 채무자가 이행해야 할 본래 채무가 이행불능이라는 이유로 계약을 해제하려면 그 이행불능의 대상이 되는 채무자의 본래 채무가 유효하게 존속하고 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "민법에 따르면 소멸시효는 그 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정하고 있기에 본래 채권이 시효로 소멸했다면 그 채권은 그 기산일에 소급해 더는 존재하지 않는 것이 되어 채권자는 당초 그 권리의 이행을 구할 수 없는 것이고, 이처럼 본래 채무가 유효하게 존속하지 않는 이상 본래 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "채무불이행에 따른 해제의 의사표시 당시에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성돼 소멸됐다면 그 채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반해 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다"고 판시했다. [ 대법원 관계자 ] "이 판결은, 채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성되어 소멸되었다면 특별한 사정(채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하여 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등)이 없는 한 채무자는 채권자의 해제권 행사 이후에도 소멸시효항변으로 대항할 수 있고, 결국 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 점을 최초로 명시적으로 설시함으로써 향후 하급심 판단의 기초가 되는 법리를 제시하였다는데 의의가 있다."

채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권의 시효가 완성돼 소멸됐다면, 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지 관계 없이 해제권과 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 지난 9월 29일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 추심금 소송(2019다204593)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다. C 사는 2007년 1월 B 씨와 한 부동산을 3억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 매매대금 중 계약금 3000만 원을 지급했다. 이 계약에 따르면 C 사는 2007년 2월 말에 중도금으로 6000만 원을, C 사가 해당 부동산 일대에서 추진하던 공동주택건설사업의 사업계획승인 후 10일 이내에 잔금 2억1000만 원을 지급하고, B 씨는 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기의무를 이행해야 했다. 하지만 C 사는 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 2012년 2월까지도 사업계획승인을 얻지 못했다. 이에 B 씨는 2012년 2월 D 씨에게 해당 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐줬다. 한편 A 씨는 C사에 대해 약정금 13억7030만 원과 지연손해금의 지급을 명하는 지급명령을 받아 2016년 8월 확정됐다. A 씨는 2017년 1월 지급명령에 기한 채권을 집행채권으로, C 사를 채무자, B 씨를 제3채무자로 하여 B 씨의 채무불이행에 따른 계약의 해제로 인해 C 사가 B 씨에 대해 갖는 계약금 등 반환채권에 대한 압류·추심명령을 받았고, 이는 다음달 B 씨에게 송달됐다. B 씨는 A 씨의 압류·추심명령에 기한 추심금 청구에 대해 이미 시효로 인해 소멸한 채권에 기한 청구라고 맞섰다. 이 사건에서는 매도인이 소유권이전등기의무를 불이행해 매수인에게 법정해제권이 성립했으나 매수인이 법정해제권을 행사하지 않는 사이에 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된 경우 매수인이 법정해제권을 행사할 수 있는지 여부 즉, '매도인이 법정해제권을 행사하는 매수인에게 소유권이전등기청구권의 소멸시효 항변으로 대항할 수 있는지'가 쟁점이었다. 재판부는 "이행불능 또는 이행지체를 이유로 한 법정해제권은 채무자의 채무불이행에 대한 구제수단으로 인정되는 권리이므로, 채무자가 이행해야 할 본래 채무가 이행불능이라는 이유로 계약을 해제하려면 그 이행불능의 대상이 되는 채무자의 본래 채무가 유효하게 존속하고 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "민법에 따르면 소멸시효는 그 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정하고 있기에 본래 채권이 시효로 소멸했다면 그 채권은 그 기산일에 소급해 더는 존재하지 않는 것이 되어 채권자는 당초 그 권리의 이행을 구할 수 없는 것이고, 이처럼 본래 채무가 유효하게 존속하지 않는 이상 본래 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "채무불이행에 따른 해제의 의사표시 당시에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성돼 소멸됐다면 그 채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반해 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다.

공동건축주 일부가 다른 사람에게 해당 건축물의 공유 지분을 양도하기로 했더라도 나머지 공동건축주에게 건축주 명의변경에 대한 동의의무를 인정하기 위해서는 '법령이나 약정 등의 근거'가 필요하다는 대법원 판결이 나왔다. 공동건축주로 허가받아 진행된 미등기 건물 가운데 공동건축주 중 1명으로부터 지분을 양수하는 사람들은 다른 공동건축주 동의를 얻지 못하면 낭패를 볼 수 있으니 주의가 요망된다. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관)는 31일 A 교회가 B 씨를 상대로 낸 건축주명의 변경절차 이행 청구소송(2019다282050)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. B 씨는 서울 성북구에 있는 6층 건물의 증축과정에 참여한 공동건축주 중 한 명이었다. 해당 건물은 공사를 마쳤지만 증축 공사 과정에서 건축선 침범, 일조권 침해 등 건축법 위반을 이유로 미등기 상태로 남아 있었다. 그러던 중 A 교회는 이 건물 다른 공동건축주로부터 증축된 건물 지분을 넘겨받기로 하는 계약을 체결했다. 건물의 지분을 갖게 된 A 교회는 기존 공동건축주로 돼 있던 해당 건물의 명의를 자신들로 바꿔달라며 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 1심은 B 씨의 건축주명의변경 동의의무를 인정해 원고승소 판결했다. 그러나 2심은 1심을 뒤집고 원고패소 판결했다. 이 사건 증축물(미사용승인, 미등기)의 공유자이자 공동건축주으로부터 공유 지분을 양수하기로 했더라도, 다른 공유자이자 공동건축주인 B 씨가 당연히 건축주 명의를 변경하는 것에 동의할 의무를 부담한다고 볼 수는 없고, B 씨의 동의를 강제하기 위해서는 별도의 법적 근거 등이 필요한데 이를 찾을 수 없다는 이유였다. 대법원도 이같은 원심을 확정했다. 건축주가 여러 명일 경우 공동건축주 명의를 바꾸려면 '변경 전 건축주 전원'의 동의를 받아야 하는데, 각 건축주를 상대로 개별적인 소송을 제기할 수 있다는 게 기존 대법원 판례였다. 재판부는 이러한 판시가 다른 공동건축주가 실체법적으로 당연히 공동건축주 명의 변경에 동의해야 할 법적인 의무를 전제하진 않는다고 봤다. 재판부는 "공동건축주 일부가 다른 사람에게 해당 건축물의 공유 지분을 양도하기로 했더라도, 법령이나 약정 등의 근거가 없는 한 나머지 공동건축주가 당연히 건축주 명의 변경에 동의할 의무를 부담하는 것은 아니다"라고 판시했다.

명의수탁자가 명의신탁자인 실소유주의 허락 없이 부동산을 임의로 처분했다면 횡령죄로 처벌할 수는 없지만 실소유주에 대한 민사상 책임은 져야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 지난 9일 토지 실소유주인 A씨가 명의상 소유주인 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020다208997)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 2011년 10월 A씨는 C씨로부터 토지를 매수하면서 등기는 B씨 명의로 하기로 약정했다. 약정에 따라 C씨가 B씨 앞으로 소유권 이전등기를 하면서 3자간 등기명의신탁이 이뤄졌다. 그런데 2014년 4월 B씨가 D씨에게 이 토지를 매도하면서 문제가 불거졌다. 14억원에 토지를 매도하면서 매매대금 중 9억8000만원은 D씨가 토지의 근저당권부채무를 인수하기로 하고, D씨에게 소유권 이전등기를 했는데 이를 A씨의 동의 없이 진행한 것이다. 이에 A씨는 "내 동의를 받지 않고 토지를 처분한 것은 불법행위에 해당하거나 법률상 원인 없이 부당한 이익을 얻은 것"이라며 "B씨는 손해배상 또는 부당이득반환으로 4억2000만원을 지급하라"는 소송을 냈다. 1심은 "B씨는 명의신탁 받은 토지를 매도해 법률상 원인 없이 매매대금 상당의 이익을 얻었고, A씨는 소유권 이전등기 청구권이 상실되는 손해를 입었다"며 이익 중 일부를 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 했다. 다만 불법행위에 대한 손해배상 책임은 부정하면서 2억6000만원을 지급하라고 판시했다. 2심은 "A씨와 B씨 사이에 보호할 만한 가치가 있는 신임관계가 있다거나 B씨가 A씨에게 각 토지를 상당한 가격으로 처분해 그 매매대금을 지급할 의무를 부담한다고 볼 수 없다"며 "3자간 등기명의신탁에서는 부동산의 매수대금이 아니라, 처분대금이 부당이득으로 문제될 여지가 있을 뿐"이라며 B씨의 행위가 민사상 불법행위에 해당하지 않으므로 배상책임도 없다고 판단했다. 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 임의처분 등을 원인으로 제3자 앞으로 소유권이전등기를 한 경우 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득한다"며 "그 결과 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권 이전등기의무는 이행불능이 되어 명의신탁자로서는 부동산 소유권을 이전받을 수 없게 된다"고 밝혔다. 이어 "명의수탁자가 명의신탁자의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해한다는 사정을 알면서도 명의신탁 받은 부동산을 자기 마음대로 처분했다면, 이는 사회통념상 사회질서나 경제질서를 위반하는 위법한 행위로서 특별한 사정이 없는 한 제3자의 채권침해에 따른 불법행위책임이 성립한다"고 설명했다. 재판부는 또 등기명의신탁을 한 경우 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분해도 횡령죄가 되지 않는다고 판단한 전원합의체 판결(2014도6992)에 대해서도 언급했다. 1,2심에서는 불법행위 성립 여부에 관해 이 대법원 판결을 이유로 들었다. 재판부는 "민사책임과 형사책임은 지도이념, 증명책임의 부담과 그 증명의 정도 등에서 서로 다른 원리가 적용되고, 범죄를 구성하지 않는 침해행위라고 하더라도 그것이 민사상 불법행위를 구성하는지는 형사책임과 별개의 관점에서 검토해야 한다"며 "해당 판결은 횡령죄의 본질이 신임관계에 기초해 위탁된 타인의 물건을 위법하게 영득하는 데 있고, 명의신탁자와 명의수탁자의 관계는 형법상 보호할 만한 가치가 있는 신임관계가 아니므로 명의수탁자의 임의처분에 대해 횡령죄를 인정할 수 없다고 한 것"이라고 밝혔다. 이어 "명의신탁관계에서 명의신탁자의 소유권이전등기청구권을 보호할 수 없다는 취지는 아니다"라며 "명의수탁자의 임의처분으로 명의신탁자의 채권이 침해된 이상, 형법상 횡령죄의 성립 여부와 관계없이 명의수탁자는 명의신탁자에 대해 민사상 불법행위책임을 부담한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "3자간 등기명의신탁의 명의수탁자가 부동산을 임의 처분한 경우 대법원 전원합의체 판결(2014도6992) 선고 이전까지 이를 횡령죄로 처벌하고 있었으므로 명의수탁자가 명의신탁자에 대해 불법행위 책임을 지는 것에 대해선 특별한 의문이 없었다"며 "그러나 해당 판결로 명의수탁자가 명의신탁자에 대해 민사상 불법행위 책임도 지지 않는 것인지에 대해 논란이 발생하게 됐다"고 말했다. 그러면서 "이번 판결에선 명의수탁자의 임의 처분행위가 형사상 횡령죄로 처벌되지 않더라도, 명의신탁자의 채권인 소유권 이전등기청구권을 침해하는 행위로서 민법 제750조에 따라 불법행위에 해당할 수 있다는 것을 명시적으로 설시함으로써 앞선 전원합의체 판결 선고 이후 제기된 논란을 명확하게 정리했다"고 밝혔다.

계약명의신탁에서 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유하고 있었더라도 자주점유가 될 수 없기 때문에 명의신탁자가 명의수탁자에게 '점유취득시효 완성'을 주장할 수는 없다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관)는 지난달 12일 사망한 A씨의 유족 B씨 등이 C씨 등을 상대로 낸 소유권이전등기소송(2019다249428)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. A씨는 C씨에게 토지를 명의신탁하는 내용으로 C씨와 계약명의신탁약정을 체결했다. C씨는 이같은 계약명의신탁약정을 모르는 한국농어촌공사로부터 토지를 매수하는 매매계약을 체결하고, 1997년 4월 18일 자신의 이름으로 소유권이전등기를 마쳤다. A씨는 이때부터 이 토지를 2018년 2월 8일까지 계속 점유하면서 경작했다. A씨가 사망하자 유족인 B씨 등은 A씨의 점유취득시효 완성을 주장하면서 명의수탁자(등기명의자)인 C씨를 상대로 토지 소유권 이전등기를 요구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 계약명의신탁에서 명의신탁자의 점유를 소유의 의사로 점유한 것이라고 볼 수 있는지가 쟁점이 됐다. ‘자주점유’ 될 수 없어 매매계약의 당사자 안돼 재판부는 "점유자의 점유는 소유의 의사로 점유하는 것으로 추정되지만, 점유자가 점유개시 당시 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 이러한 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것이 증명됐다면 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다(타주점유)고 봐야 하고, 무단점유인 것이 밝혀짐으로써 그 점유가 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨진다는 것이 종래 판례"라고 밝혔다. 이어 "부동산실명법에 따르면 △계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산의 소유자(매도인)가 명의신탁약정을 알았는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 취득하지 못하고 △매매계약의 당사자는 매도인과 명의수탁자(매수인)로, 계약명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니라서 소유자(매도인)를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "자신에게 부동산에 관한 권리가 없다는 사정은 명의신탁자도 잘 알고 있다고 봐야 한다"며 "계약명의신탁에서 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유한다면 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 이러한 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것으로, 어떠한 점유가 계약명의신탁자로서 한 점유라는 것이 밝혀진다면 이는 무단점유임이 밝혀진 것으로 자주점유 추정이 번복된다"고 판시했다. 앞서 1심은 원고일부승소 판결했지만, B씨 등이 취득시효 완성 주장을 하지 않아 관련 쟁점에 대한 판단이 없었다. 2심은 재판과정에서 B씨 등이 취득시효 완성을 주장하자 이를 받아들여 원고승소 판결했다.

부동산 매수인이 3자간 등기명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기했다가 이후 자신의 명의로 등기를 마친 경우 명의신탁자의 취득세 납부의무는 잔금지급일에 성립하고 등기일에 새로운 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 대법원 전원합의체(주심 조희대 대법관)는 22일 A주식회사가 경기도 용인시 처인구청을 상대로 낸 취득세 등 부과처분 취소소송(2014두43110)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 "구 지방세법 제105조 2항은 부동산의 취득에 있어서는 민법에 의한 등기를 이행하지 않은 경우라도 '사실상 취득'한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다"면서 "매수인이 부동산 매매계약을 체결하고 소유권이전등기에 앞서 매매대금을 모두 지급한 경우 사실상의 잔금지급일에 구 지방세법 제105조 2항에서 규정한 '사실상 취득'에 따른 취득세 납세의무가 성립한 것이므로, 이후 매수인이 그 부동산에 관해 소유권이전등기를 마치더라도 잔금지급일에 성립한 취득세 납세의무와 별도로 등기일에 새로운 취득세 납세의무가 성립하는 것은 아니다"라고 밝혔다. 판결문 보기 대법원은 이같은 법리가 3자간 등기명의신탁 사건에도 마찬가지로 적용된다고 판단했다. 재판부는 "3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자의 매수인 지위는 일반 매매계약에서 매수인의 지위와 근본적으로 다르지 않으므로, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기를 이유로 이미 성립한 명의신탁자의 취득세 납세의무가 소급해 소멸한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 그러면서 "이후 명의신탁자가 자신의 명의로 등기를 마친 것은 잔금지급일에 사실상 취득한 부동산에 대해 소유권 취득의 형식적 요건을 추가로 갖춘 것에 불과하다"고 설명했다. 이에 대해 고영한·김신·이기택·김재형·조재연 대법관은 "3자간 등기명의신탁의 명의신탁자에게는 구 지방세법 제105조 2항이 적용될 수 없다"며 "취득세의 유통세로서의 성격과 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 지위 등을 고려하면 3자간 등기명의신탁에서는 명의수탁자와 명의신탁자 명의로 등기를 할 때 각 등기 명의자에게 취득세 납세의무가 성립하다고 봐야 한다"는 반대의견을 냈다. 대법원 관계자는 "명의신탁약정을 기초로 부동산 등기가 마쳐지는 경우 누구에게, 언제 취득세 납세의무가 성립하는지와 관련해 납세자와 과세관청 사이에 분쟁이 계속돼 왔다"며 "이번 판결은 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자의 취득세 납세의무도 일반 매수인과 마찬가지로 잔금지급일에 성립한다고 다시 한번 확인함으로써 이를 둘러싼 분쟁을 해결하고 취득세 법률관계를 명확하게 하는 데 도움이 될 것으로 보인다"고 설명했다. A사는 2006년 12월 B사로부터 용인시에 있는 토지를 매수하면서 매매대금을 모두 지급하고, 3자간 명의신탁약정에 따라 2007년 12월 직원인 C씨 명의로 소유권이전등기를 마친 후 C씨 명의로 취득세와 등록세를 납부했다. 처인구청은 2011년 11월 A사가 실제 취득자라는 이유로 A사에 취득세를 부과했고 A사는 이에 따라 취득세를 냈다. A사는 2012년 5월 A사 명의로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 구청에 취득세 등 1700여만원을 신고하고 납부했다. A사는 2012년 10월 취득세 등을 이중으로 납부했다는 이유로 마지막으로 납부한 금액의 환급을 요구했지만 구청이 거부하자 소송을 냈다. 1,2심은 "A사가 이미 토지를 사실상 취득한 후에 형식적 요건을 추가로 갖춘 것에 불과해 새로운 취득에 해당하지 않으므로, 구청의 거부처분은 위법하다"며 원고승소 판결했다. 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1521699697140_152137.pdf)에서도 전문을 확인할 수 있다.

김모(59)씨는 2013년 5월 A사 소유의 오피스텔을 매수하는 계약을 체결했지만 매매대금을 지급하지 못해 오피스텔의 분양을 대행하기로 약정했다. 김씨는 오피스텔 2층에 있는 분양사무실에서 일하면서 찾아오는 손님들에게 자신을 오피스텔 분양 총책임자라고 소개했다. 또 자신에게는 분양대행 권한만 있었지만 임대권한까지 있는 것처럼 행세하며 A사가 오피스텔 분양을 위해 만든 B사의 명의로 임차인들에게 임대계약서를 작성해 주고 보증금과 월세 등을 받았다가 사기 및 자격모용 사문서 작성 등의 혐의로 기소됐다. 1,2심은 "문서를 위조해 보증금 등을 편취해 죄질이 좋지 않다"며 사기 혐의를 인정해 김씨에게 징역형을 선고했다. 그러나 자격모용 사문서 작성 혐의에 대해서는 무죄를 선고했다. 김씨는 임대차 계약서의 임대인 란에 'B사(김○○ )'라고 기재하고 자신의 도장을 날인했는데, 1,2심은 "(B사의) 대리인 또는 대표자의 자격 등을 기재한 것으로 볼 수 없다"며 "자격을 모용해 임대차 계약서를 작성했다고 인정하기 부족하다"고 판단했다. 그러나 대법원은 이 부분도 유죄로 봐야 한다며 사건을 파기환송했다. 대법원 형사3부(주심 김재형 대법관)는 김씨에게 징역 1년 6개월에 집행유예 2년을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다(2017도14560). 재판부는 "대표자 또는 대리인 자격으로 임대차 등 계약을 하는 경우 그 자격을 표시하는 방법에는 특별한 규정이 없다"며 "피고인 자신을 위한 행위가 아니고 작성명의인을 위해 법률행위를 한다는 것을 인식할 수 있을 정도의 표시가 있으면 대표 또는 대리관계의 표시로서 충분하다"고 밝혔다. 이어 "임차인들은 김씨가 오피스텔의 책임자라 믿고 계약서를 작성했는데, 일반인들에게는 이 임대차 계약서가 B사 명의로 작성된 문서라고 믿게 할 수 있는 정도의 형식과 외관을 갖췄다고 볼 수 있다"면서 "대표자 또는 대리인 자격 표시가 없고 김씨의 개인 도장이 찍혀있다는 점은 자격모용 사문서 작성 및 자격모용 사문서 행사 성립에 영향을 주지 않는다"고 판시했다.

주변 아파트의 전세가격이 상승했다는 이유만으로 임대아파트의 보증금 증액을 요구하는 것은 부당하다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사13부(재판장 허상진 부장판사)는 나모씨 등 129명(소송대리인 정채웅 변호사)이 ㈜해광건설을 상대로 낸 채무부존재 확인소송(2017가합52707)에서 "임대보증금 증액분의 채무가 존재하지 않는다"며 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "나씨 등은 2014년 12월 이미 표준임대보증금보다 고액인 전환임대보증금(월세 금액을 낮추는 대신 보증금 금액을 높게 책정하는 것)을 선택해 입주한 상태에서 이듬해 보증금 증액분을 추가로 지급했는데도 사업자는 1년 뒤 또다시 보증금 증액을 요구했다"고 지적했다. 이어 "임대아파트가 있는 지역의 주택·수도·전기 및 연료관련 소비자물가지수는 100이하를 유지했으며 인근 아파트 전세가(價)가 소폭 하락한 사례도 있다"며 "전년도(2016년)의 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%이고 인근지역의 일부 아파트 전세가격이 다소 상승했다는 사실만으로는 (사업자에게) 임대보증금과 임대료 증액사유가 있다고 보기 어렵다"고 판시했다. 나씨 등은 지난 2012년 임대주택 사업자인 해광건설과 광주광역시 광산구에 있는 A임대아파트에 입주하기로 계약하고 2014년 12월~2015년 1월 입주를 완료했다. 입주한 지 1년 후인 2015년 12월 사업자가 임대보증금 증액을 요구하자 주민들은 각 호수당 690만원가량 추가 보증금을 납부했다. 그런데 1년 뒤인 2016년 12월 사업자는 또다시 600여만원의 보증금 증액을 요구했다. 인근 아파트 전세가격이 일부 상승했고, 주거비물가지수도 소폭 상승했다는 이유에서였다. 입주민들은 반복되는 사업자의 보증금 증액 요구가 과도하다며 추가 납부를 거부했다. 하지만 사업자도 계약서상'물가, 그밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때 보증금 증액을 요구할 수 있다'는 약정이 있으므로 보증금 증액을 요구할 권리가 있다며 맞섰다. 이에 나씨 등은 지난 3월 "사업자에 대한 추가보증금 채무가 존재하지 않음을 확인한다"며 소송을 냈다. 김용규(34·사법연수원 38기) 광주지법 공보판사는 "임대사업자가 임대료 증액을 요구하기 위해서는 증액사유와 그 범위에 관하여 분명한 근거를 제시할 책임이 있다고 판시해 임대사업자 측의 일방적인 임대료 증액 요구에 대해 제동을 건 의미 있는 판결"이라고 말했다.