부동산매매법인이 취득 후 보유만 하고 있던 부동산을 업무사용 유예기간인 5년이 지나 팔았더라도 일반 법인과 달리 5년간의 대출이자는 법인세 부과대상에서 제외하는 과세특례가 적용된다는 판결이 나왔다. 일반 법인이 부동산을 업무에 사용하지 않고 5년이 지난 뒤 부동산을 팔면 부동산을 취득한 날로 소급돼 법인세가 다시 부과되지만, 부동산매매법인은 부동산 매매가 본래 업무이기 때문에 법인세법 시행규칙이 규정하고 있는 '부동산을 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우'에 해당하지 않는다는 취지다. 법인세법 시행규칙은 '부동산을 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우'에는 부동산 취득일부터 양도일까지 기간 전부의 대출이자에 대해 과세를 하지만, 유예기간이 지난 뒤 업무용으로 사용한 부동산의 경우는 유예기간이 끝나고 업무용으로 사용하기까지 걸린 기간의 대출이자에 대해서만 과세를 한다. 대법원 특별3부(주심 김재형 대법관)는 부동산 개발·공급 등 부동산매매업을 하는 ㈜부영(소송대리인 법무법인 화우·율촌·태평양·양헌)이 서울남대문세무서장을 상대로 낸 법인세 부과처분 취소소송(2014두44342)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 취소하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "법인세법령은 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우 일반 법인과 달리 부동산을 매매하는 것 자체가 법인의 업무에 해당한다는 특성을 고려해 여러 특례규정을 두고 있다"며 "따라서 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 부동산매매용 토지를 양도하는 것 자체를 법인의 업무에 직접 사용한 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "결국 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용 부동산을 취득한 다음 유예기간이 지난 후 물적분할 등을 통해 양도한 경우는 법인세법 시행규칙 제26조 9항 단서의 '업무에 사용하지 않고 양도하는 경우'에 해당하지 않는다"며 "이 단서에 따라 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간 전부가 아니라, 본문에 따라 유예기간이 지난 다음날부터 양도를 통해 직접 사용하기 전까지의 기간만이 업무와 관련이 없는 기간에 해당한다"고 판시했다. 부영은 1997~2004년 서울 강서구 등촌동의 토지 193만여㎡를 보유하다 2009년 지주회사 전환을 하면서 설립한 부영주택에 이 토지를 이전했다. 부영은 이 과정에서 부동산 취득일로부터 5년이 경과하기 전에는 과세특례가 적용되고, 유예기간 5년 이후부터 부영주택에 이전하기 전까지는 비업무용 부동산으로 과세특례가 적용되지 않는 것으로 2009년 사업연도 법인세를 계산해 남대문세무서에 신고했다. 법인세법령은 비업무용 부동산 등 자산을 취득·관리하면서 생기는 차입금 지급이자 등의 비용은 당해 사업연도의 소득금액 계산에서 손금에 산입하지 않도록 해 법인세 부과대상에 포함시키고 있다. 다만 업무에 사용하려고 하는 준비기간 등을 고려해 비업무용 부동산이라고 하더라도 추후 업무용으로 사용하는 부동산은 5년의 유예기간 내에는 세제 혜택을 주고 있다. 그러나 유예기간 중이나 후에 업무용 부동산으로 사용하지 않으면서 처분하는 경우에는 부동산을 취득한 때부터 세제혜택을 소급해 적용하지 않는 조항을 두고 있다. 반면 유예기간이 지난 후 업무용으로 사용할 경우에는 5년의 세제혜택을 인정하고, 이후 기간은 세제혜택은 주지 않는 방식을 취하고 있다. 남대문세무서는 2012년 "부영이 토지를 고유업무에 사용하지 않고 보유하다가 유예기간이 지나 양도했다"며 "유예기간을 적용하지 않고 토지 취득일부터 양도일까지의 기간 전체를 과세대상으로 봐야 한다"며 법인세 173억여원을 부과했다. 이에 부영은 "일반법인과 달리 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이라 재고자산인 부동산을 양도하는 것은 업무에 직접 사용한 것"이라며 소송을 냈다. 1심은 부영의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "법인세법 시행규칙 단서에서 양도의 개념에 '부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용부동산을 양도하는 경우'를 명시적으로 제외하고 있지 않다"며 "부영이 토지를 취득한 때로부터 물적분할일까지의 기간을 업무와 관련이 없는 보유 기간으로 본 세무서의 처분은 적법하다"며 부영에 패소 판결을 내렸다. 김용택(41·사법연수원 36기) 화우 변호사는 "부동산매매법인의 5년 과세특례의 인정범위를 명확하게 정리함으로써 법인이 주택공급을 위한 주택 매입에 적극적으로 나설 수 있는 토대를 마련해 준 판결"이라고 말했다.

업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하기에 편리하게 건축하고 그 점을 강조해 홍보·분양하더라도 처벌할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 형사4부(재판장 김창석 부장판사)는 지난 14일 업무시설로 허가받은 상암디지털미디어시티(DMC) 오피스텔을 주거시설로 용도변경한 혐의(국토의계획및이용에관한법률위반 등)로 기소된 (주)한독산학협동단지 대표 A씨에 대한 항소심 선고공판에서 징역 1년에 집행유예 2년을 선고한 1심을 파기하고 무죄를 선고했다(☞2009노504). 하지만 오피스텔 분양과정에서 수십억여원의 회삿돈을 횡령하고 수년간 법인세를 포탈한 혐의로 기소된 B전무 등 4명에게는 징역 1년6월∼2년6월 및 집행유예 3∼5년을 선고했다. 재판부는 판결문에서 "오피스텔로 건축됐는지 여부를 판단하는 기준은 건축법 및 오피스텔 건축기준고시 등의 기준을 갖췄느냐의 여부에 의해 판단된다"며 "오피스텔은 사용자의 필요에 따라 업무용과 주거용의 겸용으로 사용할 수 있을 뿐만 아니라 업무용 전용 또는 주거용 전용으로 사용할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "설사 주거용 전용으로 사용하는 것이 위법하다해도 책임은 사용자가 부담하는 것"이라며 "오피스텔이 건축기준을 지켜 건축돼 수분양자에게 인도된 이상 건축자에게 책임이 전가될 수 없음은 형법상 행위책임원칙에 비춰 자명하다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "건축자가 오피스텔을 주거용 전용으로 사용하기에 편리하도록 건축하고 그 점을 홍보해 분양했다해도 오피스텔 건축기준을 갖춰 건축한 이상 건축자의 의도와 목적 자체만을 가지고 처벌할 수 있는 법률의 규정이 없다면 범죄행위가 성립할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "실제의 사용현황을 배제한 상태에서 완성된 건축물 공간 자체만을 놓고 보면 업무용 부분과 주거용 부분을 객관적으로 분명하게 구분할 아무런 잣대가 없다"며 "사무구획별 전용면적 중 업무부분이 50% 이상일 것이라는 기준은 오피스텔 해당여부를 가름하는 기준으로 삼을 수 없다"는 점도 지적했다. 이들은 지난 2004년3월부터 2007년5월까지 상암 DMC부지 내 오피스텔 용도를 주거용으로 변경, 분양하는 과정에서 업체로부터 분양대행 및 광고용역 수수료를 되돌려받는 방법 등으로 90억여원의 회사자금을 빼돌린 혐의 등으로 기소됐다.

최근 주상복합건물 건설붐이 일고 있는 가운데 수도권 과밀억제권역 내에 건축되는 주상복합건물에도 다른 업무용 건축물과 같이 과밀부담금을 부과하도록 한 수도권정비계획법 등은 헌법에 위반되지 않는다는 헌재 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부(주심 權誠 재판관)는 지난달 24일 건축업자 고모씨가 “주거시설은 인구집중유발시설이 아닌데도 주상복합건물의 주거시설과 업무시설을 구분하지 않고 과밀부담금을 부과하도록 하는 것은 명확성의 원칙에 위배된다”며 수도권정비계획법 제2조제3호 등에 대해 낸 위헌소원 사건(2004헌바23)에서 재판관 전원일치 의견으로 헌법에 위반되지 않는다고 결정했다. 재판부는 결정문에서 “법 제2조제3호가 학교, 공장 등 인구집중을 유발하는 대표적인 중요한 시설 6가지를 열거한 후 그 외 이에 해당할 시설의 종류와 규모를 대통령령으로 정하도록 위임했어도 이는 대통령령에서 정할 사항의 한계가 이미 제시된 것”이라며 “건축물의 일부가 인구집중유발시설에 해당하는 경우 구체적인 처리 문제는 반드시 법률에서 이를 직접 규정해야하는 것은 아니고 그 시설이 당해 건물에서 차지하는 비중 및 그 시설 자체의 면적 등을 고려해 대통령령으로 정하면 되는 것”이라고 밝혔다. 재판부는 또 “건축비의 100분의 10까지 부담금 비율을 정할 수 있도록 규정한 법 제14조제1항도 입법의 재량을 현저히 그르친 것이라고 볼 수 없다”고 덧붙였다. 고씨는 2001년7월 서울영등포구문래동에 주거시설 40%와 업무시설 60%의 오피스텔 건물을 신축하기로 하고 건축허가를 받았는데 서울시장이 이 건물은 업무용 건축물로서 과밀부담금 부과대상이라며 53억여원의 부담금을 부과하자 행정소송을 제기하면서 위헌제청신청을 냈으나 받아들여지지 않자 헌재에 헌법소원을 냈었다.