공인중개사 자격 없이 부동산 거래를 중개한 혐의로 기소됐지만 1심에서 국민참여재판 끝에 무죄 판결을 받았던 공승배(46·사법연수원 28기) 변호사가 항소심에서는 유죄가 인정돼 벌금형을 선고받았다. 공 변호사는 즉각 상고할 방침을 밝혀 변호사의 부동산 중개시장 진출의 적법성 여부는 대법원의 최종 판단에 따라 가려지게 됐다. 서울고법 형사7부(재판장 김대웅 부장판사)는 13일 공인중개사 자격 없이 '트러스트 부동산'이라는 이름을 걸고 부동산 중개 영업을 한 혐의(공인중개사법 위반) 등으로 기소된 트러스트라이프스타일 대표 공 변호사에게 무죄를 선고한 1심을 파기하고 벌금 500만원을 선고했다(2016노3746). 재판부는 공 변호사의 영업이 공인중개사법이 금지한 '등록 공인중개사 아닌 자의 부동산 중개행위'로 판단했다. 재판부는 "공 변호사가 트러스트 부동산 홈페이지에 매매·임대차 등 거래 대상 부동산 정보를 게재해, 그 정보를 기초로 거래가 이뤄졌고 트러스트 부동산 소속 변호사를 통해 거래조건을 조정한 다음 당사자들이 접촉했다"며 "홈페이지 이용약관에 부동산 중개서비스가 제공된다고 명시된 점 등을 볼 때 공 변호사가 무등록으로 부동산 중개행위를 했다고 인정된다"고 밝혔다. 이어 "공 변호사는 중개업 자체는 무료로 제공하고 법률자문 등에 따른 자문료를 받았다고 주장하지만, 당사자들은 트러스트 부동산에 부동산 중개료를 줬다고 인식했다고 보인다"며 "법률자문 업무를 수행한 사실은 있지만 대부분 교섭 과정에서 구두로 제공됐고 서면으로 제공된 1건의 사례도 소액으로 결제하면 누구든지 열람 가능한 정보"라고 설명했다. 그러면서 "순수하게 법률자문업을 한 것은 아니므로 수수료를 법률자문의 대가로 보기 어렵고, 상당부분 중개행위에 대한 대가로 보는 것이 합리적"이라고 판시했다. 재판부는 공 변호사가 공인중개사법에 반해 개인공인중개사에게만 허락된 '부동산중개' 등과 같은 명칭을 사용했고 중개대상물인 부동산에 대해 표시·광고를 한 점도 인정된다고 설시했다. 재판부는 "공 변호사가 현재 시행중인 공인중개사법에 반한 행위를 한 것에 대해서는 적정한 처벌이 필요하다"며 "그러나 공 변호사의 행위가 의뢰인에게 이익이 되는 측면 등을 고려해 벌금 500만원의 형에 처한다"고 양형이유를 설명했다. 공 변호사는 대법원에 상고하겠다는 입장을 밝혔다. 공 변호사는 "소비자들에게 부동산은 거의 전재산이라 할 수 있다"며 "이번 판결은 부동산 중개 서비스를 혁신하고 국민의 선택권을 확보하고자 하는 소비자들의 염원을 저버린 것"이라고 말했다. 대한변호사협회(협회장 김현)도 이날 보도자료를 통해 "부동산 거래에 변호사의 조력을 받을 권리를 침해하는 서울고법 판결에 유감을 표명한다"는 입장을 밝혔다. 변협은 "트러스트부동산이 의뢰인들에게 제공한 계약서작성, 자문은 '부동산 영역에 관한 일반 법률사무'로서 변호사법 제3조에 따른 변호사의 직무임이 명백하다"며 "트러스트부동산은 법률사무를 한 것이지 중개업을 행한 것이 아닌바 이를 중개업에 해당한다고 판결한 것은 공인중개사법을 지나치게 확장·유추해석한 것"이라고 지적했다. 이어 "이번 판결로 국민들이 부동산 거래에 있어 법률전문지식이 있는 변호사의 조력을 받아 값싸게 부동산을 매매·임대차 할 수 있는 권리를 상실하게 되었다"며 "변협은 상고심에서도 변호사의 부동산거래 관련 자문업 수행은 변호사의 고유 직무로서 적법하며 국민의 권익보호를 위해 반드시 필요하다는 점에 대한 이론적·실질적 근거를 제공해 이 사건을 지원할 것"이라고 강조했다. 공 변호사는 지난해 1월 부동산 중개사이트인 '트러스트 부동산(www.trusthome.co.kr)'을 오픈해 부동산 중개 시장에 뛰어들었다. 공 변호사는 법률전문가인 변호사가 부동산 거래와 관련한 일체의 법률자문을 제공한다는 점을 장점으로 내세웠지만, 공인중개사업계는 공 변호사를 공인중개사법 위반 혐의로 고발하는 등 강력 반발해왔다. 검찰은 지난 7월 19일 공 변호사가 공인중개사가 아님에도 '트러스트 부동산'이란 명칭을 써 '개업 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 사무소, 부동산 중개와 유사한 명칭을 사용할 수 없다'는 공인중개사법 제18조 2항을 위반했다고 판단해 불구속 기소했다. 공 변호사는 관할 지방자치단체인 강남구청에 중개사무소 개설 등록을 하지 않은 채 중개업을 하고 중개매물을 홈페이지에 광고한 혐의도 받았다. 지난해 11월 서울중앙지법은 국민참여재판을 열고 이 사건을 심리한 뒤 무죄 판결을 선고했다. 당시 재판부는 "검사가 제출한 증거들만으로는 공 변호사가 일정한 보수를 받고 중개업을 했다거나, 중개업을 하기 위해 중개 대상물을 표시·광고했다는 점, 공인중개사무소 등 이와 유사한 명칭을 사용했다는 사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명됐다고 단정할 수 없다"며 배심원단의 무죄 평결(무죄 4명, 유죄 3명)을 따라 공 변호사에게 무죄를 선고했다.

공인중개사가 원룸 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부상의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사 측에 40% 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사69단독 정수경 판사는 임차인 A씨(소송대리인 한성영 변호사)가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2016가단5172544)에서 "협회는 2800만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. A씨는 2012년 3월 공인중개사 B씨의 중개로 경기 광명시의 모 원룸 건물 309호(46.915㎡)를 1년간 임차했다. 보증금은 7000만원이었다. B씨는 현관문에 표시된 대로 '309호'로 임대차계약을 중개했다. A씨도 '309호'로 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 하지만 당시 임대인은 건물 3층 301호실(429.26㎡)을 301~316호까지 16개 호실로 나눠 원룸으로 운영하고 있었다. A씨가 임차한 309호는 사실 301호실의 일부로, 등기부등본에는 301호 단일 호실로만 등재돼 있었다. 그러다 309호가 포함된 '301호'는 물론 이 건물 전체가 경매에 넘어가면서 문제가 생겼다. A씨가 배당기일에서 우선변제권이 있는 확정일자 임차인이 아니라는 이유로 배당을 받지 못한 것이다. 이에 A씨는 지난해 7월 B씨와 1억원의 공제계약을 체결한 공인중개사협회를 상대로 "돌려받지 못한 보증금 5600만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "중개업자는 중개하는 부동산의 공부와 현황이 일치하는지 여부 등을 조사·확인한 다음 이를 의뢰인에게 고지하고 거래계약서의 목적물 표시가 최대한 건축물 대장이나 등기부상의 표시와 일치하도록 작성해 줘야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 301호 자체가 16개 호실로 나눠져 있어 소액임차인들이 추가 입주할 가능성이 있고 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 현황상 표시된 방실 호수가 아니라 등기부상 호수로 전입신고해야 한다는 것을 제대로 설명해주지 않았다"며 "임대차계약서에도 등기부상 호수(301호)가 아닌 현황상 표시(309호)대로 작성해 주는 등 주의의무를 다하지 못했다"고 설명했다. 다만 "A씨도 임대차계약 당시 등기부등본을 열람해 '309호'는 존재하기 않는다는 사실을 알 수 있었기 때문에 일부 과실이 있다"며 협회의 책임을 40%로 제한했다.

공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 팔았더라도 매매계약 자체를 무효로 볼 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사법 제33조 6호가 공인중개사와 의뢰인 간의 직접 거래를 금지하고 있지만 이는 강행규정이 아니라 단속규정이라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다259677)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "개업 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 공인중개사법 규정의 취지는 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다"며 "따라서 이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. "의뢰자 보호가 목적… 거래계약까지 무효로 못 봐" 이어 "공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다"고 판시했다. 2013년 4월 B씨는 전원주택을 구하러 부동산사무소를 찾아온 A씨에게 자신이 소유한 대전 유성구의 한 다세대 주택을 소개하고 매매계약을 체결했다. A씨는 B씨에게 계약금 5000만원을 지급했다. 이후 A씨는 "B씨가 건물에 엘리베이터가 설치돼 있고, 건물 7개 호실이 모두 임대 중이라고 거짓말을 했을 뿐만 아니라 공인중개사가 의뢰인과 직접 거래한 것이기 때문에 계약 자체가 무효"라며 계약금을 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원, 계약금반환소송 원고승소 원심파기 환송 1심은 A씨에게 패소 판결했지만, 2심은 "공인중개사법 제33조 6호는 중개인이 의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있고, 이 규정을 위반하면 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때 이 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효다"라며 원고승소 판결했다.

구입하는 전원주택이 중과세 대상인 고급주택에 해당하는데도 공인중개사가 반대로 알려줘 예상치 못한 고액의 세금을 추가로 낸 경우 공인중개사는 매수인에게 추가로 낸 세금은 지급할 의무가 없지만 위자료는 줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사24단독 박혜선 판사는 A씨 부부가 공인중개사 B씨와 서울보증보험, 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단134106)에서 "B씨는 500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 설명할 의무가 있다"며 "A씨 부부가 구입한 전원주택은 중과세 대상인 고급주택으로 매매대금의 약 13%를 취득세 등으로 부담해야 하는데도 B씨는 중개대상물확인·설명서에 '취득시 부담할 조세의 종류·세율'을 잘못 기재해 세율에 대한 확인·설명의무를 위반했다"고 밝혔다. 하지만 A씨 부부가 B씨의 잘못된 설명으로 인해 추가로 부담하게 된 세금 전체를 재산상 손해액으로 인정하지는 않았다. 재판부는 "A씨 부부가 최종 납부한 7300여만원은 주택을 구입하기 위해 법률상 당연히 납부해야 하는 세금으로 중개행위상 과실과 인과관계가 있는 재산상 손해라고 할 수는 없다"며 "실제 납부한 세액과 잘못 설명된 세율에 의한 차액 6500여만원은 매매대금의 10%를 초과하는 금액이지만 2015년을 기준으로 해당 주택의 가격이 6억3600만원인데 매매계약에서 정한 매매금액 5억7500만원은 그보다 6000만원 이상 저렴했던 점 등에 비춰보면 B씨의 과실이 없었더라도 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정할 수 없다"고 설명했다. 이어 "다만 B씨가 세율을 잘못 설명해 A씨 부부가 매수여부를 결정할 수 있는 기회와 고액의 세금을 납부해야 함을 이유로 추가협상을 할 수 있는 기회를 상실한 점 등은 인정된다"며 "A씨 부부가 이때문에 정신적 고통을 입었을 것이 경험칙상 명백해 B씨는 위자료를 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 재판부는 또 "B씨가 서울보증보험, 한국공인중개사협회와 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 제3자에게 손해를 가한 재산상 손해를 보상하는 보험·공제계약을 각각 체결하긴 했지만 A씨 부부가 입은 정신적 손해에 대한 배상책임까지 보상 범위에 속하지는 않는다"면서 서울보증보험과 한국공인중개사협회에 대한 청구는 기각했다. A씨 부부는 2015년 5월 B씨를 통해 경기도 용인의 한 전원주택을 매입했다. B씨는 매매계약 당시 중개대상물확인·설명서를 작성하면서 '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'란에 '취득세 1%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%'라고 기재했다. 이에 따르면 A씨 부부가 납부할 세금은 740여만원이었다. 하지만 이 주택은 지방세법 제13조 5항 3호에 따라 중과세되는 고급주택으로 A씨 부부는 취득세 6500여만원, 농어촌특별세 640여만원, 지방교육세140여만원 등 총 7300여만원을 납부해야 했다. 이에 A씨 부부는 B씨가 세율을 잘못 설명해 세금을 추가로 납부하는 손해를 입었다며 소송을 냈다.

부동산중개인이 점포 매도인이 받아 달라는 권리금보다 더 많은 액수의 권리금을 매수인으로부터 받아낸 뒤 차액을 챙겼어도 사기죄로 처벌할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 고영한 대법관)는 독서실 양도를 중개하며 매도인이 원하는 권리금이 3000만원인데도 매수인에게 4000만원을 받은 뒤 차액 1000만원을 챙긴 혐의(사기)로 기소된 부동산 중개업자 최모(54)씨에 대한 상고심(2014도8540)에서 벌금 200만원을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "매도인은 권리금을 3000만원만 원하는데도 최씨가 중개과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말하고 1000만원을 깎아주겠다고 했지만 이는 중개과정에서 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니다"라고 밝혔다. 이어 "매수인은 자신의 판단 아래 권리금 4000만원에 독서실을 양수할 것인지 여부만 결정하면 되는 것이지, 최씨가 권리금 차액을 받기로 한 사정 등을 다 알아야 할 필요는 없다"고 설명했다. 재판부는 "부동산 중개업자가 매매계약에서 매수인에게 꼭 알려줘야 하는 사안은 앞으로 채무의 이행에 장애를 가져오는 사안이나 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있는 사안 등이지 권리금처럼 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것은 해당되지 않는다"고 덧붙였다. 최씨는 2012년 7월 부산에 있는 A독서실 매매를 중개하면서 매수인에게 권리금 4000만원을 받고서도 매수인에게 3000만원만 전달해 차액 1000만원을 챙긴 혐의로 기소됐다. 최씨는 "매도인과 합의해 3000만원 이상 권리금을 받아낼 수 있으면 차액은 내가 갖기로 약속했다"고 주장했다. 1심은 최씨의 주장을 받아들여 무죄를 선고했지만, 2심은 "중개인이 자신의 이익을 위해 한 쪽 의뢰인의 편에서 다른 쪽 의뢰인과 거래 대금을 흥정하는 것은 부당하다"며 유죄로 판단해 벌금 200만원을 선고했다.

강제집행을 피하려는 의뢰인의 부탁을 받고 가짜 계약서를 작성해 의뢰인 명의의 건물에 대한 이전등기를 한 법무법인의 사무장이 강제집행면탈 혐의로 기소됐으나 항소심에서 무죄를 선고받았다. 강제집행을 피하려는 목적으로 건물의 소유권을 이전 받았더라도, 미등기 건물에 대한 등기는 그 자체로 무효이므로 강제집행면탈죄가 성립하지 않는다는 취지다. 대구지법 형사1부(재판장 이영화 부장판사)는 지난달 23일 A법무법인의 사무장 정모(45)씨에 대한 항소심(2014노2233)에서 벌금 300만원을 선고한 원심을 파기하고 무죄를 선고했다. 재판부는 판결문에서 "정씨는 강제집행을 피하고자 하는 성모씨의 부탁을 받고 성씨 아버지 명의로 된 신축 건물을 가짜 계약서를 작성해 양도 받았으나, 부동산등기부에는 신축건물에 대한 등기가 이뤄지지 않고 예전 건물이 그대로 등기가 돼 있었기 때문에 이전등기 자체가 무효이므로 강제집행면탈죄로 처벌할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "정씨가 등기를 이전받은 것은 처음부터 판단의 착오로 발생한 것으로서 강제집행면탈의 결과의 발생이 불가능하고, 강제집행면탈의 결과가 발생할 위험도 없는 불능범으로 강제집행면탈죄가 성립하지 않는다"고 설명했다. 성씨와 성씨의 부모는 성씨의 조카들이 제기한 민사소송에서 패소해 2800여만원씩을 갚아야 했지만 돈을 주지 않아 조카들은 강제집행 절차에 들어갔다. 성씨는 강제집행을 피하기 위해 성씨를 대리했던 A법무법인 소속 사무장인 정씨에게 부탁을 해 자신의 명의로 된 건물을 아버지 명의로, 다시 가짜 계약서를 작성해 정씨 명의로 등기를 이전했다. 검찰은 "정씨가 강제집행을 면탈할 목적으로 등기를 이전 받아 강제집행을 방해했다"며 강제집행면탈 혐의로 기소했다. 1심은 유죄를 인정해 벌금 300만원을 선고했다.

로펌이 지방자치단체가 무단 점유하고 있는 민간인 소유 토지의 사용료 소송을 기획해 1심에서 승소했으나 토지 주인이 승소 후에 지방자치단체에 땅을 팔아버리는 바람에 원래의 약정금보다 훨씬 적은 금액을 받게 됐다. 법원은 사용료 소송이 비교적 간단한 사안인 데다 로펌이 토지 매매에는 기여하지 못한 점을 고려했다고 밝혔다. 서울에 있는 중형규모의 법인인 A로펌은 몇년 전부터 국가나 지방자치단체가 무단으로 점유하고 있는 '눈먼 땅'을 찾아 전국을 뒤졌다. 땅 주인을 찾아 적법한 토지사용료를 받을 수 있도록 소송을 권유하기 위해서다. 충북 충주시 일대에 땅을 소유하고 있는 홍모씨도 자신의 토지가 도로로 사용되고 있다는 사실을 모르고 있었다. A로펌은 홍씨를 설득해 위임계약을 맺었다. 인지대나 송달료, 변호사 보수액 등 초기비용은 모두 A로펌이 부담하되, 승소 후 받는 토지보상금의 30%를 A로펌에 주기로 했다. 로펌이 아니었다면 권리침해 사실을 알 가능성이 없었던 홍씨 입장에서는 나쁘지 않은 계약이었다. 하지만 홍씨는 승소한 뒤 입장을 바꿨다. 충주시가 '사용료에 대한 소송을 포기하고 협의취득으로 땅을 팔 것'을 권유하자 1억2000여만원을 받고 시에 땅을 팔았다. 목돈을 챙긴 홍씨는 "소송과 상관없이 협의취득으로 받은 돈인데 로펌이 보수금을 떼어가는 것은 부당하다"고 주장하며 보수 지급을 거부했다. 서울중앙지법 민사7부(재판장 예지희 부장판사)는 6일 A로펌이 "매매대금의 30%인 3600만원을 달라"며 홍씨를 상대로 낸 약정금 청구소송 항소심(2013나65849)에서 "홍씨는 매매대금의 5%인 624만원만 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "A로펌이 홍씨를 대리해 제기한 소는 홍씨 소유의 토지를 도로로 무단 사용하는 충주시를 상대로 사용료를 청구하는 것으로 사안이 단순하고 난이도가 높지 않다"며 "이 사건은 민사소액심판 사건으로 신속하게 진행돼 1심 판결 후 그대로 확정됐고, 홍씨와 충주시 사이의 이 사건 토지 협의취득 과정에 기여한 바는 없다는 점을 고려해 보수액을 토지보상금의 5%로 제한한다"고 밝혔다. 재판부는 "홍씨가 부당이득금 청구소송결과에 따라 보상금을 받은 것이 아니라 소송 종료 후 따로 충주시와 협의해 토지를 넘기고 보상금을 수령했더라도 A로펌에 보수금을 지급해야 한다"며 "토지와 관련된 분쟁이 마무리된 이상 보수 지급의 정지조건인 '승소 확정 또는 배상금을 수령한 때'가 실현됐다고 봐야 한다"고 설명했다. 대한변호사협회 관계자는 "소송 초기 비용은 패소하면 의뢰인이 고스란히 잃게 되는 매몰비용"이라며 "로펌이 위험부담은 고스란히 지고도 약속한 금액을 받지 못하는 것은 부당하다"고 주장했다.

부동산중개업자가 다가구건물 임대차계약을 중개할 때 임대인이 다른 임차인과의 권리관계를 공개하지 않는다는 사실을 임차의뢰인에게 알려주지 않았다면 영업정지 처분을 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 대구지법 행정1부(재판장 권순형 부장판사)는 7일 부동산중개업자 김모씨가 대구광역시 동구청을 상대로 낸 부동산중개업 업무정지등 처분취소 청구소송(2013구합3124)에서 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "중개업자는 다가구주택을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 한다"며 "중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안되고 임대인에게 다른 임차인의 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금·임대차 시기와 종기 등에 관한 그 자료를 요구해 확인하고 임차인에게 자료를 제시하고 설명해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 "임대인이 다른 임차인의 임대차보증금 등에 관한 자료 요구에 불응한 경우 중개업자는 불응한 사실도 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있는데 김씨는 임차인에게 설명도 해주지 않고 확인·설명서에 기재하지도 않았다"고 말했다. 2013년 6월 김씨는 다가구주택 건물의 임대차계약을 중개했다. 그런데 건물이 건축물대장상에는 4가구라고 기재돼 있었는데 실제로는 5가구가 살고 있었다. 2012년에 구청은 시정명령을 내리고 건축물 대장에 위반건축물이라고 적었다. 그러나 김씨는 계약을 중개할 때 중개대상물확인·설명서의 '건축물대장 위반 내용란'에 아무런 내용도 쓰지 않았다. 임차인은 김씨에게서 아무런 설명도 듣지 못 하고 계약을 체결했다. 2013년 9월 구청은 "김씨가 공인중개법상의 설명의무를 위반했다"며 영업정지 3개월 처분을 했다. 김씨는 "임대인이 임차관계를 정확하게 알려주지 않아 설명을 못 했다"며 행정심판을 청구해 영업정지기간을 3개월에서 2개월로 줄였지만 불복하고 소송을 냈다.

공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 이중매매로 손해를 보게 했다면 불법행위가 아니라 채무불이행에 기한 배상책임이 있으므로 손해배상청구권의 소멸시효는 10년이라는 판결이 나왔다. 민법상 손해배상청구권은 채무불이행이 원인이 된 경우 10년, 불법행위가 원인이 된 경우에는 손해를 안 날로부터 3년 또는 손해가 발생한 날로부터 10년이 지나면 책임을 물을 수 없다. 서울남부지법 민사16부(재판장 전현정 부장판사)는 18일 A(30)씨가 공인중개사 사무소 사무보조원 B(53)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합9912)에서 "B씨는 A씨에게 3000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 재판부는 "B씨는 A씨의 손해배상청구권이 불법행위로 인한 손해배상청구권이어서 소멸시효가 3년이고 시효도 지났다고 주장하지만, 부동산중개업자가 주의의무를 다하지 않은 결과 의뢰인이 손해를 입게 한 때에는 채무불이행에 기한 손해배상책임이 있는 것"이라며 "이와 같은 법리는 중개수수료를 받고 부동산중개업무를 하는 사람에게 적용되는 것으로, 공인중개사 자격이 있는지 여부와는 상관없다"고 밝혔다. 재판부는 "B씨는 이 사건 부동산의 매매 중개를 하면서 부동산의 원래 주인이 매도 의뢰를 한 것이 사실인지 확인해야 할 의무가 있는데도 매매계약의 체결 당시는 물론이고 잔금을 낼 때까지 등기필증이나 매도 의뢰 사실 여부를 제대로 확인하지 않았다"며 "B씨의 의무소홀로 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 서울 강서구에 있는 한 부동산에서 공인중개사 자격 없이 사무보조원으로 일해온 B씨는 공인중개사로부터 "고객이 아파트를 팔아달라고 맡겼는데 내가 일이 바쁘니 이 아파트를 대신 팔아달라"는 부탁을 받고 중개인으로 나섰다. 매물 상태가 좋고 가격도 저렴했던 터라 매수인 A씨를 쉽게 찾을 수 있었고 계약도 순조롭게 진행됐다. 그러나 B씨가 중개한 그 아파트가 이중으로 매매된 사실이 밝혀지면서 문제가 생겼다. 아파트를 산 A씨가 2007년 소송을 당해 아파트를 원래 주인에게 돌려주게 된 것이다. A씨는 2012년 "B씨가 업무를 소홀히 해 사기를 당했으니 아파트 대금 1억 5000여만원을 물어내라"며 소송을 냈다.

부동산 중개인이 매수인에게 무단증축된 건물을 소개하면서 문제가 없다는 취지로 설명했다면 철거 명령 등에 따른 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 2008년 공인중개사 이모씨를 통해 서울 송파구의 빌라를 사려던 임모씨 등 2명은 계약을 할지 망설였다. 등기부 확인 결과 빌라의 실제 면적이 등기된 면적보다 더 넓은 무단증축 건물이었기 때문이다. 그러나 이씨의 부동산중개 사무실에서 일하던 중개보조원 박씨는 "이 근처에 증축된 집들이 좀 있는데, 문제가 된 사례를 보지 못했다"고 설명하자 마음을 굳히고 대금 6억6000여만원을 내고 빌라를 샀다. 하지만 박씨의 설명과는 다르게 송파구는 임씨 등에게 무단증축된 건물을 철거하라는 안내장을 보냈다. 임씨 등이 이를 거부하자 송파구는 이행강제금 4600여만원을 부과했고, 임씨 등은 2010년 "잘못된 부동산 중개로 손해를 봤다"며 부동산 중개인 이씨와 중개보조원 박씨, 회원에게 사고가 일어났을 때 공제금을 교부하는 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 냈다. 이씨 등은 "임씨 등이 이미 무단증축 사실을 알고 구입했기 때문에 책임이 없다"고 맞섰다. 서울고법 민사9부(재판장 강민구 부장판사)는 지난달 28일 임모씨 등 2명이 공인중개사 이씨 등을 상대로 낸 손해배상소송 항소심(2012나44596)에서 "이씨와 박씨는 2억3900여만원을, 한국공인중개사협회는 이 중 1억원을 연대해서 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개인은 의뢰인에게 부동산의 상태와 권리 관계, 이용 제한 사항 등을 확인해 성실·정확하게 설명해야 한다"며 "박씨는 실제 면적과 등기부 등본의 면적이 다르다는 임씨 등의 문의에 대해 관할 관청이나 법률 전문가에게 확인하지 않고 인터넷이나 주변 중개업소를 통해 전해 들은 '이행강제금을 일정 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다'는 정도만 설명해 의무를 다하지 못했다"고 밝혔다. 또 "중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 이씨에게도 책임이 있다"면서도 "임씨 등이 부동산이 무단증축된 사실을 알고 있었는데도 확인해야 할 주의의무를 게을리 한 과실이 있기 때문에 손해배상책임을 70%만 인정한다"고 덧붙였다.