공인중개사가 원룸 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부상의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사 측에 40% 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사69단독 정수경 판사는 임차인 A씨(소송대리인 한성영 변호사)가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2016가단5172544)에서 "협회는 2800만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. A씨는 2012년 3월 공인중개사 B씨의 중개로 경기 광명시의 모 원룸 건물 309호(46.915㎡)를 1년간 임차했다. 보증금은 7000만원이었다. B씨는 현관문에 표시된 대로 '309호'로 임대차계약을 중개했다. A씨도 '309호'로 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 하지만 당시 임대인은 건물 3층 301호실(429.26㎡)을 301~316호까지 16개 호실로 나눠 원룸으로 운영하고 있었다. A씨가 임차한 309호는 사실 301호실의 일부로, 등기부등본에는 301호 단일 호실로만 등재돼 있었다. 그러다 309호가 포함된 '301호'는 물론 이 건물 전체가 경매에 넘어가면서 문제가 생겼다. A씨가 배당기일에서 우선변제권이 있는 확정일자 임차인이 아니라는 이유로 배당을 받지 못한 것이다. 이에 A씨는 지난해 7월 B씨와 1억원의 공제계약을 체결한 공인중개사협회를 상대로 "돌려받지 못한 보증금 5600만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "중개업자는 중개하는 부동산의 공부와 현황이 일치하는지 여부 등을 조사·확인한 다음 이를 의뢰인에게 고지하고 거래계약서의 목적물 표시가 최대한 건축물 대장이나 등기부상의 표시와 일치하도록 작성해 줘야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 301호 자체가 16개 호실로 나눠져 있어 소액임차인들이 추가 입주할 가능성이 있고 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 현황상 표시된 방실 호수가 아니라 등기부상 호수로 전입신고해야 한다는 것을 제대로 설명해주지 않았다"며 "임대차계약서에도 등기부상 호수(301호)가 아닌 현황상 표시(309호)대로 작성해 주는 등 주의의무를 다하지 못했다"고 설명했다. 다만 "A씨도 임대차계약 당시 등기부등본을 열람해 '309호'는 존재하기 않는다는 사실을 알 수 있었기 때문에 일부 과실이 있다"며 협회의 책임을 40%로 제한했다.

땅 주인의 아버지 등 실제 토지 소유자가 아닌 제3자로부터 토지를 임차한 사람은 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨(소송대리인 법무법인 정도)가 B씨를 상대로 낸 토지인도 청구소송(2014다72449)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 원고승소 취지로 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. A씨는 2002년 4월 충남 공주시 계룡면의 한 토지를 아버지로부터 넘겨 받은 뒤 소유권이전 등기를 완료했다. B씨는 이보다 앞선 2000년부터 A씨의 아버지와 이 땅에 대해 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않는 내용으로 임대차계약을 맺고 이곳에 건물을 짓고 살고 있었다. A씨에게 땅 소유권이 넘어간 뒤에도 임대차계약은 그대로 존속됐고, A씨도 아무런 이의를 제기하지 않았다. 그러다 2009년 5월 A씨는 B씨에게 임대차계약 해지를 통보한 뒤 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 소송을 냈다. 이에 B씨는 "실제 땅 소유자로 알고 있던 A씨의 아버지와 임대차계약을 체결했고, 소유자인 A씨는 표현대리 또는 무권대리의 추인 법리에 따라 임대차계약에 따른 책임을 져야 하는데 A씨의 임대차계약 갱신 거절로 임대차계약이 종료됐으므로 A씨는 내가 지은 건물을 사들이고 그 가액으로 6720만원을 지급하라"며 지상물매수청구권을 행사하는 반소를 냈다. 대법원은 A씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다"며 "임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있지만 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대행위를 한 때에는 달리 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 때에는 그 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 그 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속된 경우에 한해 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다"며 "이처럼 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 "표현대리 또는 무권대리 추인의 법리는 A씨의 아버지가 A씨의 대리인의 지위에서 임대차계약을 체결하였을 때에 적용될 수 있는 법리라고 할 것인데, B씨 주장 자체로 임대차계약의 상대방은 A씨가 아닌 A씨의 아버지임이 분명하다"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "부자(父子)관계에서 이 토지에 대한 권한 행사를 A씨의 아버지가 하기로 한 것으로 봐야 하고, A씨의 아버지는 B씨에게 토지를 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 임대했다고 봄이 상당하며 이 점은 A씨에게도 유효하다"면서 "따라서 B씨는 A씨를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있으므로, A씨는 B씨에게 6720만원을 지급하라"고 판결했다.

특정 임차인의 매장에서 난 불이 건물 전체로 번져 피해가 크게 발생했더라도 화재가 그 임차인의 주의의무 위반으로 발생했다는 점을 임대인이 입증하지 못하면 해당 임차인이 빌린 부분 이외의 부분에 발생한 피해는 그 임차인에게 배상책임을 물을 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 대법원은 그동안 "임차인이 임차 건물의 보존에 관해 주의의무를 다했다고 증명하지 못하는 한 임차 외 부분의 손해까지도 배상해야 한다"는 입장이었지만, 이번 전합 판결로 기존 판례를 변경했다. 이에따라 앞으로 화재시 임차인의 배상책임을 비교적 쉽게 인정하던 실무 관행에 변화가 생길 것으로 전망된다. 특히 임차인은 자기가 임차한 부분에 대해서만 적정한 주의를 기울이면, 책임범위가 무한정 늘어나는 부담에서도 벗어날 수 있을 것으로 보인다. 대법원 전원합의체(주심 조희대 대법관)는 18일 임대인 A씨가 임차인 B씨와 B씨가 가입한 삼성화재해상보험을 상대로 낸 손해배상청구소송(2012다86895)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 판결문 보기 경기도 광주에 2층짜리 건물을 소유하고 있던 A씨는 2008년 5월 B씨에게 이 건물 1층 가운데 150평을 골프용품 매장으로 빌려줬다. 그런데 2009년 10월 B씨가 운영하던 이 매장에서 불이 나 이 건물 2층까지 모두 타 버렸다. 그러자 A씨는 "임차목적물(B씨가 임대한 1층 골프용품 매장) 반환채무가 이행불능이 됐으니 그로 인한 손해와 화재가 번져 2층 등으로 발생한 손해까지 배상하라"며 소송을 냈다. 대법원 전원합의체는 화재로 임차한 건물 부분에 발생한 손해는 기존 판례와 동일하게 임차인이 당연히 배상해야 한다고 했다. 재판부는 "임대차 목적물이 화재 등으로 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 진다"며 "이는 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지"라고 밝혔다. 그러나 임차한 부분 이외에 발생한 손해에 대해서는 임차인에게 화재 발생에 대한 과실이 있음을 임대인이 입증한 경우에만 책임이 인정된다는 점을 분명히 했다. 재판부는 "임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차해 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생해 임차 건물이 아닌 건물 부분까지 불에 타 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에는 임차인이 임차 건물의 보존·관리의무를 위반해 화재 발생 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다는 점을 임대인인 원고가 주장·증명하지 못하는 이상 임차인은 임차 건물이 아닌 건물 다른 부분에 발생한 손해에 대해서는 배상책임을 지지 않는다"고 했다. 이어 "이 사건에서 화재가 발생한 지점은 B씨의 매장임이 밝혀졌으나, 그 원인은 밝혀지지 않았다"며 "화재 발생과 관련한 B씨의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서는 B씨에게 배상책임이 없다"고 판시했다. 이에 대해 김신·권순일 대법관은 "임차 외 건물 부분이 불에 탄 손해를 배상하는 것은 채무불이행책임에서의 손해배상의 목적인 이행이익의 배상과는 무관하고, 법경제학적인 관점에서 보더라도 임차 외 건물 부분의 손해에 관하여는 계약책임이 아니라 불법행위 제도에 의해 해결하는 것이 타당하다"며 "다른 특별한 사정이 없는 한 임차 외 건물 부분에 발생한 재산상 손해에 관하여는 불법행위책임만이 성립한다고 보고, 따라서 가해자인 임차인의 귀책사유에 대한 증명책임은 피해자인 임대인에게 있는데 화재의 구체적인 원인이 밝혀지지 않은 이상 임차인의 귀책사유가 증명되었다고 볼 수 없으므로, B씨의 손해배상책임이 성립하지 않고 그 보험자인 삼성화재의 책임 역시 부정된다고 보는 것이 타당하다"는 별개 의견을 냈다. 김재형 대법관은 반대 의견을 냈다. 김 대법관은 "임대차계약 존속 중에 화재가 임차인이 지배·관리하는 영역에서 발생해 임차 건물과 임차 외 건물이 함께 불에 탄 경우, 이는 복수의 의무위반이 아닌 하나의 의무위반 사태로 보아 채무불이행의 성립 여부를 판단해야 한다"며 "손해가 발생한 부분이 임차물인지 여부를 기준으로 해당 건물 부분의 손해가 채무불이행에 따라 배상해야 할 손해의 범위에 포함되는지를 판단하는 것은 타당하지 않으므로, 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 피고들의 배상책임이 있다고 본 원심의 판단을 수긍할 수 있다"고 밝혔다. 이기택 대법관은 "임차인의 채무불이행책임의 성립 및 임차인이 배상해야 할 손해배상의 범위에 관해서는 (김재형 대법관의) 반대의견과 견해가 같다"면서도 "법원은 임차인의 손해배상책임을 제한하면서 일정한 요소들을 반드시 고려해 임대인과 임차인이 임차 외 건물 부분의 손해를 합리적으로 분담하도록 하여야 함에도 원심이 이러한 필수적 고려요소들 중 일부에 대해 심리하지 않았으므로, B씨의 상고 이유 중 책임제한에 관한 주장을 받아들여야 한다"는 별개의견을 냈다. 앞서 1심은 화재가 B씨의 매장에서 시작됐다는 점을 인정할 증거가 부족하다며 원고패소 판결했다. 하지만 2심은 "임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자로서의 주의의무를 다했다는 증명이 부족한 이상 손해배상책임이 있으며, 나아가 임차인은 임차 목적물 자체에 발생한 손해 뿐만 아니라 구조상 불가분의 일체 관계에 있는 건물 전체에 발생한 손해까지도 배상해야 한다"면서 A씨의 손을 들어줬다. 다만, B씨의 책임 비율을 70%로 제한해 삼성화재에게도 이에 해당하는 보험금을 지급하라고 했다. 대법원 관계자는 "이번 판결로 건물 전체의 소유자로서 해당 임차 건물 부분 이외의 다른 건물 부분에 대한 정보까지도 보유하고 있는 임대인으로 하여금 화재 발생과 확대를 막기 위한 동기를 부여하게 됐다"며 "임대인은 소송보다는 건물 전체에 대한 보험가입과 그 보험료를 차임 등으로 분산시키는 방법을 통해 위험에 대비하면 될 것"이라고 말했다. 그는 "사회경제적으로 좀 더 효율적인 화재 발생율 감소와 적정한 주의의무의 수준이 유지되는데 기여할 것으로 기대한다"고 덧붙였다. 이번 전원합의체 판결은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1495086556632_144916.pdf)에서도 전문을 볼 수 있다.

임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2015다218874)에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다. 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다. 1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.

임대차계약을 해지할 때 공동임대인 중 일부만 해지의 의사표시를 했다면 임대차계약은 종료하지 않고 여전히 유지된다는 판결이 나왔다. 경기도 부천시 원미구의 한 주상복합건물 3층 301호의 공동지분권자인 A씨 등 66명은 2011년 B씨와 월 수익금의 85%를 차임으로 하는 임대차계약을 체결했다. 이후 B씨는 C씨와 2013년 4월부터 2018년 4월까지 보증금 3000만원에 월 차임 740만원을 받기로 하는 전대차 계약을 맺었다. 그런데 이후 차임이 연체되자 A씨 등 공동지분권자 가운데 일부는 2014년 12월 "B씨와의 임대차계약을 해지한다. B씨와 C씨의 전대차계약은 지분권자의 동의 없이 체결돼 무효이므로 점유권이 없는 C씨는 퇴거하고 301호를 인도하라"며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사41부(재판장 권혁중 부장판사)는 A씨 등 49명이 임차인 B씨와 전차인 C씨를 상대로 낸 계약관계부존재확인 등 청구소송(2014가합52051)에서 최근 사실상 원고패소 판결했다. 재판부는 "A씨 등은 2014년 12월 임차인 B씨가 2기 이상 차임을 연체하자 소장부본 송달로 해지의 의사표시를 했고 B씨는 답변서에서 A씨 등이 주장한 사실을 인정하는 자백을 해 B씨는 부동산을 인도할 의무가 있다"고 밝혔다. 하지만 "여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지해야 한다"며 "A씨 등은 임대차 계약의 일부 당사자에 불과해 B씨를 상대로 한 해지의 의사표시로 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "A씨 등이 임대차계약이 해지되었음 전제로 하는 C씨에 대한 청구는 이유 없다"고 판시했다.

무주택자를 위한 임대아파트에 살고 있는 있는 임차인이 다른 주택의 지분을 일부 갖고 있다는 이유로 무조건 임대차 계약을 해지해서는 안 된다는 판결이 나왔다. 소유 지분이 극히 적어 주거 목적으로 볼 수 없는 임차인까지 임대아파트 수혜 대상에서 배제해서는 안 된다는 취지다. 서울고법 민사10부(재판장 김인욱 부장판사)는 박모씨가 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 임대차보증금 등 청구소송(2015나2036691)에서 "박씨에게 불법거주배상금 44만여원을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "박씨가 임대아파트 임대차계약 체결 이전 취득한 주택은 다수인이 그 지분을 공유하고 있고 박씨의 생활 근거지인 수원시와 상당히 떨어져 있는 충북 제천시에 있어 박씨가 이 주택을 단독으로 주거용으로 사용했을 것으로 보이지 않는다"며 "박씨가 별장관리 회사에 가입하면서 260만원을 주고 이 주택의 160분의 1에 해당하는 지분을 받은 점 등을 고려할 때 이 주택은 휴양시설로 보인다"고 밝혔다. 이어 "무주택자에게 임대해주는 임대아파트의 경우 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로 계약해지에 해당한다고 할 것이나, 국민주거생활 안정이라는 임대주택공급제도의 취지를 볼 때 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때는 임대차계약을 해지할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "따라서 박씨의 주택 지분 소유를 이유로 임대아파트 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절 할 수 없다"며 "LH가 부과한 불법거주배상금 80여만원 중 박씨가 청구한 44만여원을 돌려주라"고 판시했다. 박씨는 2011년 LH와 경기도 수원의 한 임대아파트를 보증금 8500만원, 월세 43만원에 2년간 임차했다. 계약기간이 만료돼 가던 2013년 LH는 박씨에게 "임대차 갱신계약 부적격자에 해당하므로 소명자료를 제출하라"고 통보했다. 박씨가 2007년 270만원을 내고 한 별장관리 회사에 회원 가입하면서 받은 충북 제천의 단독주택 지분을 문제 삼은 것이다. 박씨는 "주거용이 아니다"라고 소명했지만 LH는 임대차계약 갱신을 거부하고 박씨에게 2014년 1월 1일까지 퇴거할 것을 요구했다. 박씨가 2014년 2월 퇴거하자 LH는 보증금 등 환불액 가운데 불법거주배상금 80여만원을 공제한 뒤 나머지만 지급했다. 박씨는 "불법거주배상금을 부과한 것은 부당하다"며 소송을 냈다.

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 도시정비사업으로 사업시행자에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차권자는 토지 등 소유자에게 보증금 반환채권을 가지는 임차권자로 한정된다는 대법원 판결이 나왔다. 무단 전차인(轉借人, 남의 것을 빌린 사람에게서 다시 빌린 사람)은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다는 취지다. 이번 판결은 도시정비법에 따라 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차권자의 범위의 해석과 관련한 첫 판결이다. A조합은 서울 강서구 화곡동 일대의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트를 건축하기 위해 설립된 주택재건축 정비사업조합이고, B교회는 A조합의 사업구역 안에 있는 건물의 임차인이다. A조합은 도시정비법에 따라 관리처분계획이 인가돼 고시된 때 종전의 건축물 임차권자 등 권리자는 고시가 있은 날까지 종전의 건축물을 사용·수익할 수 없다며 부동산을 인도해 달라며 소송을 냈다. B교회는 정비사업 시행으로 임대차 계약을 해지했기 때문에 임대차 보증금 반환채권과 부동산 인도가 동시이행 관계라고 주장했다. B교회는 교회 신축공사를 위해 공사 수급인인 건설사에 기존에 사용 중이던 교회 건물을 700억원에 매도하고, 교회 신축공사가 완료될 때까지 기존 건물을 건설사로부터 임차해 사용하고 있었다. 잔금 273억8400만원은 임차보증금으로 갈음하고, 교회 신축공사가 완료되면 B교회가 지급해야 할 공사대금과 보증금을 정산하기로 했다. B교회가 입주해 있는 건물은 건설사가 부동산 담보신탁계약을 체결해 C회사에 소유권을 넘긴 상태였다. 도시 정비사업으로 임대차계약 해지… 시행자에 보증금 반환 청구 토지 등 소유자에 대항할 수 없는 무단 전차인은 요구할 수 없어 대법원 "임대차 목적물 사용·수익 정지되는 임차권자 두텁게 보호" 도시정비법 제44조1항은 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권·임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있게 하고, 2항은 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 등 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 사업시행자는 토지 등 소유자에게 전세금·보증금 등을 구상할 수 있다. 1·2심은 "B교회는 건물에 대한 임대차계약에 의해 임차보증금 273억8400만원의 반환채권을 가지고 있다"며 건물 인도와 보증금 반환채권이 동시이행 관계라고 판단했다. 패색이 짙어지자 A조합에 보증금을 물어주게 생긴 원고 보조참가인 C회사는 법무법인 세종에 사건을 의뢰했다. 상고심을 대리한 세종은 도시정비법 제44조의 규정취지가 정비구역 내 임차인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것이지 정당한 권리를 초과한 혜택을 부여하기 위한 것이 아니라는 점을 강조했다. 토지 등 소유자에 대한 사업시행자의 구상권도 토지 등 소유자가 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담함에도 사업시행자가 이를 대신해 반환함에 따라 토지 등 소유자가 임대보증금 반환채무를 면하는 이득을 얻게 될 경우를 전제로 한 규정이라는 점을 적극 주장했다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 24일 A주택 재건축 정비사업조합이 B교회를 상대로 낸 건물인도소송 상고심(2012다62561)에서 "B교회는 A조합에 임차보증금 반환을 요구할 수 없다"며 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것"이라며 "사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 '정비사업의 시행'이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다"고 밝혔다. 또 "이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다"며 "임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다"고 설명했다. 전용희(53·사법연수원 17기) 변호사는 "정비사업구역 내 지상권·전세권·임차권 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자의 범위에 대한 명확한 지표를 최초로 마련했다는 점에서 판결의 의의가 있다"고 말했다.

전세 대란 속에 월세를 얻은 뒤 집주인으로 행세하면서 전세금을 가로채는 전세사기가 잇따르고 있는 가운데 집주인 확인의무를 소홀히 한 공인중개사에게 피해액의 80%를 배상하라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 이우재 부장판사)는 2일 전세사기로 임대차보증금 1억7000만원을 사기당한 전모(34)씨가 공인중개사 김모씨와 전세사기꾼 최모씨 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2011가합9223)에서 "최씨 등은 피해액 전액을 배상하고, 김씨는 피해액의 80%인 1억3600만원을 연대해 배상하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약 체결 당시 김씨는 위장임대인의 등기권리증 소지 여부나 내용 등을 확인하지 않고 단순히 위조된 주민등록증과 부동산등기부등본상 소유자 인적사항을 비교해 동일인인지 여부만을 확인했다"며 "아파트의 부동산등기부등본상 소유자의 주소와 위장임대인이 제시한 주민등록증에 기재된 주소가 서로 다른데도 이유를 제대로 확인하지 않았다"고 지적했다. 다만 재판부는 "위장임대인들이 공모해 집주인으로부터 아파트를 임차한 후 전씨와 김씨에게 아파트를 보여주는 방법으로 치밀하게 범행을 계획했고, 김씨가 위장임대인이 제시한 주민등록증에 대해 진위 확인 서비스 전화로 주민번호와 발급 일자를 확인하기까지 했으나 위조된 것이 아니라는 답변을 들은 점 등을 참작해 배상액을 80%로 제한한다"고 설명했다.

부동산중개업자는 다가구주택의 임대차 거래를 중개할 때 다른 임차인의 임대차보증금 액수와 계약기간에 관한 사항을 구체적으로 서류에 기재하고 임차인에게 설명할 의무가 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이 판결은 다가구주택 임대차계약에서 부동산 중개업자의 임차 의뢰인에 대한 확인·설명의무 내용과 방법을 구체적으로 설명한 첫 대법원 판결이다. 이번 판결로 중개인들이 대략의 임대차보증금만 총액만을 추정해 구두로 임차의뢰인에게 알려주는 정도에 그치던 관행이 바뀔 것으로 보인다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 지난달 26일 다가구주택 세입자 유모(28)씨가 "집주인에게 돌려받지 못한 임대차 보증금 7000만원을 배상하라"며 공인중개사 김모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 상고심(☞2011다63857)에서 "피고들은 2100만원을 지급하라"고 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "부동산 중개업자는 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 하고, 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있다"며 "중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법에 의해 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 "김씨는 임대차계약을 중개하면서 유씨에게 다가구 주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관해서는 채권최고액을 알려주고 이를 임대차계약서상의 특약사항에 기재했으나, 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인해 유씨에게 설명하지 않았고 그 근거자료를 제시하지도 않았다"며 "피고들은 연대해 유씨의 임대 계약과 관련 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 유씨는 2009년 1월 근저당권이 설정된 다가구 주택을 보증금 7000만원에 임차했다. 임대차계약 과정에서 부동산중개인 김씨는 근저당권에 대해서는 설명을 했으나, 당시 건물에 입주한 임차인의 보증금 액수와 전입신고일자, 확정일자 등에 관한 사항은 유씨에게 알려주거나 중개대상물 확인·설명서에 기재하지 않았다. 이후 근저당권권자의 신청에 의해 경매가 실행됐고, 유씨는 근저당권자와 소액 임차인, 확정일자를 받은 임차인들보다 순위가 늦어 보증금을 반환받지 못하자 소송을 제기했다. 원심은 유씨가 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있다는 사실과 선순위 근저당권이 설정돼있는 사실을 알고 있는 과실을 인정해 청구액의 30%인 2100만원의 배상책임을 인정했다. 홍동기(44·사법연수원 22기) 대법원 공보관은 "이번 판결이 다가구주택 임차인들의 임대차보증금반환청구권을 보호하고, 제대로 된 정보제공에 따라 적정한 임대차보증금액을 형성하는 데도 기여할 수 있을 것"이라고 말했다.

임대차계약 해제 시 임대차보증금의 10%를 위약금으로 정한 특약은 불공정한 약관에 해당돼 무효라는 첫 판결이 나왔다. 이는 임대차계약의 위약금은 임대차계약 후 반환되는 임대차보증금을 기준으로 할 것이 아니라, 임대차계약의 실제 거래금액인 보증금의 이자와 약정 월세를 합한 금액을 기준으로 정해야 한다는 취지의 판결이다. 이번 판결로 그동안 보증금의 10%를 위약금으로 정하던 임대차계약에서의 관행에 제동이 걸릴 것으로 전망된다. 서울중앙지방법원 민사35부(재판장 한영환 부장판사)는 17일 A씨가 임대주택을 분양하는 B회사를 상대로 낸 계약금반환 청구소송(2011가합882)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약이 해제되더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있어 그 손해가 그리 크지 않아 임대인이 지급받은 위약금은 실제 손해액에 비해 훨씬 클 것으로 보인다"며 "임대보증금이 매매대금과 다름없는 것으로 봐 임대보증금의 10%를 임대차계약 해제로 인한 위약금으로 정한 특약은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 무효"라고 판단했다. 재판부는 이어 "공정거래위원회가 제정한 아파트 표준임대차계약서에 따르면 아파트 임대차계약 해제로 인한 위약금은 임대보증금을 한국주택은행 1년 만기 정기예금 이율(3.5%)에 따른 연임대료와 약정한 월 임대료를 모두 합한 총액의 10%로 정해진다"며 "이에 따른 이 사건 위약금 5,582만여원은 이 사건 특약에 따른 위약금 2억141만원에 비해 상당히 적은 액수"라고 설명했다. 재판부는 또 위약금 특약의 전부를 무효로 판단하면서 "특약 전체를 무효로 보지 않는 것은 고객을 불안정한 지위에 서게 하고 사업자에게는 처음부터 상당한 내용의 약관조항을 만드는 등의 의무를 소홀히 하게 해 약관규제법의 취지를 몰각할 우려가 있어 허용할 수 없다"고 밝혔다. A씨는 지난 2009년3월 B사와 보증금을 20억여원으로 하고 임대주택을 5년 간 빌리기로 하는 임대차계약을 체결했다. 하지만 A씨는 계약금으로 2억여원을 지급했으나 중도금과 잔금을 지급하지 못해 결국 계약이 해제되고 말았다. 이후 B사가 계약 당시 작성한 약관에 따라 계약금 2억여원이 위약금에 해당한다며 돌려주지 않자 A씨가 소송을 냈다. 원고측 대리인인 공기녕 변호사(사법연수원 39기)는 "임대차계약에서의 위약금 비율이 과다하다는 지적이 있었지만, 법원이 구체적인 사안에서 이를 인정한 것은 이번이 처음"이라며 "향후 임대차계약에서의 위약금 약정에 많은 변화가 생길 것으로 보인다"고 말했다.