투자신탁형 사모부동산집합투자기구(펀드)가 투자하고 신탁사가 소유한 건물에서 화재가 발생한 경우, 투자 회사와 신탁회사가 공동으로 건물 임차인 등에게 손해배상 책임을 져야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 다만 부동산 관리회사는 점유보조자에 불과해 책임을 부담하지 않는다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 2월 15일 A 사 등이 B 사 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2019다208724)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 2015년 12월 성남시 분당구 한 건물의 1층 주차장에서 화재가 발생해 건물 내부 일부와 외벽이 전소됐고, 6~12층까지 입주한 A 사 보유의 각종 전산 장비와 집기 등이 훼손됐다. 당시 이 건물은 자산운용사와 부동산투자펀드 신탁(자산관리 위탁) 계약을 체결한 은행이 2013년부터 매수해 보유하고 있던 상태였다. A 사와 소속 임직원은 "화재로 인해 사업에 차질이 생기고 각종 전산장비 등이 훼손된 손해를 입었다"며 자산운용사와 은행, 건물 관리회사를 상대로 2016년 4월 손해배상을 청구했다. 1심은 자산운용사와 은행이 공동으로 A 사에게 46억4500만 원을, 임직원에게는 1인당 각 16만~61만 원가량을 배상하라고 판결했다. 하지만 건물 관리회사를 상대로 한 청구는 기각했다. 2심도 마찬가지로 판단했다. 2심은 "화재가 발생한 주차장의 직접점유자로서 민법 제758조 제1항에 따른 공작물 책임을 부담하는 주체는 집합투자업자와 신탁업자"라며 "집합투자업자와 신탁업자가 투자신탁재산의 한도 내에서만 공작물 책임을 부담한다고 할 수 없다"고 밝혔다. 민법에서는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 배상할 책임이 있다고 규정한다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 하지 않았을 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다 대법원도 2심을 그대로 확정했다. 재판부는 "B 사는 C 사에게 건물에 관한 관리 등의 업무를 지시하고, C 사로부터 업무보고를 받으면서 정해둔 예산 범위 내에서 건물의 유지·관리 등에 필요한 비용을 지출하게 한 점 등 제반 사정을 종합하면 화재가 발생한 공작물인 주차장 천장 부분에 관한 직접점유자로서 B 사는 공작물 책임을 부담한다"고 했다. 이어 "은행은 소유자의 지위에 있으면서 건물의 보관·관리 업무를 수행해야 하고, 건물의 일부를 나누어 임대한 당사자라는 점 등을 종합하면 B 사와 함께 공동의 직접점유자로서 공작물 책임을 부담한다"며 "집합투자업자와 신탁업자가 점유자로서 부담하는 공작물 책임은 투자신탁재산의 취득·처분 등과 관련한 이행 책임이 아니므로, 고유재산으로도 공작물 책임을 부담한다"고 밝혔다. 다만 부동산 관리회사인 C 사에 대해서는 "B 사 등의 점유를 돕기 위해 건물을 사실상 지배한 것이어서 민법상 점유보조자의 지위에 있을 뿐이므로 공작물 점유자로서의 책임을 부담하지 않는다"고 설명했다.

아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

아파트 등 집합건물 공유부분에 발생한 경미한 하자(건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자)의 경우 하자담보청구권을 행사할 수 있는 제척기간을 '사용검사일 등부터 5년 이하'로 제한한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난 10월 27일 재판관 전원일치 의견으로 A 씨가 이같은 내용을 담은 집합건물법 제9조의2 제1항 등이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2020헌바368)에서 합헌 결정했다. 한국토지주택공사(LH)는 부산에 한 아파트를 건축해 분양했는데, 2009년 11월 이 아파트에 대한 사용검사를 받았고 그중 344세대를 같은 달 말부터 공공임대주택으로 임대하다가 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015년 1월부터 분양전환 방식으로 매각했다. 그런데 아파트 신축 과정에서 오시공·변경시공 또는 부실시공으로 인해 전유부분과 공용부분에 균열, 누수 등 하자가 발생했다. A 씨는 일부 구분소유자들로부터 그들이 집합건물법에 따라 분양자인 LH에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 뒤 LH를 상대로 소송을 냈다. 1심은 아파트 공용부분에 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸했다는 이유로 그 부분에 해당하는 청구를 기각했고, 이후 항소가 기각돼 판결이 확정됐다. A 씨는 항소심 중 집합건물법 제9조의2 제1항 등에 대해 위헌법률심판 제청을 신청했지만 기각되자 2020년 7월 헌법소원을 냈다. 집합건물법 제9조의2 제1항 등은 집합건물 공유부분에 발생한 하자의 경우 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자인 때에는 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 10년 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자인 때에는 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려해 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 행사하도록 하는 제척기간 규정을 두고 있다. 헌재는 "공용부분에 발생한 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 비교적 경미한 하자와 관련한 하자담보청구권에 대해 사용검사일 또는 사용승인일부터 5년 이하의 제척기간을 둔 것은 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가 및 장기화를 방지해 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로 그 입법목적이 정당하고 이러한 권리 행사기간의 제한은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단"이라고 판단했다. 또 "공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 통일적인 분쟁해결을 도모하려면 하나의 집합건물에 공통되는 제척기간의 기산점을 정할 필요가 있고 이 사건처럼 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선·보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련되어 있어 사용검사일 등을 공용부분 하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없다"며 "주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자는 표면적이고 소모되기 쉬운 부분에 해당해 하자가 일찍 발현되고 그 하자를 인식하기도 비교적 용이하기 때문에 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간이 지나치게 단기간이라고 할 수 없어 심판대상조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다"고 했다.

지난 2014년 발생한 고양종합터미널 화재 사건과 관련해 당시 터미널에서 푸드코트 입점을 위해 내부 공사를 진행하던 CJ푸드빌에도 손해배상책임이 있다는 판결이 확정됐다. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관)는 최근 롯데정보통신이 CJ푸드빌 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2018다268835)에서 "CJ푸드빌 등은 롯데정보통신에 2억2000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 2014년 5월 고양종합터미널 지하 1층에서 푸드코트 입점을 위해 내부 공사를 진행하던 CJ푸드빌은 A업체에 가스 배관공사를 맡겼다. A업체는 이 공사를 B업체에 하도급을 줬고, B업체는 개인사업자인 C씨에게 가스배관공사를 재하도급했다. 사건 당일 C씨가 고용한 배관공이 가스배관 용접 작업을 하다 화재가 발생했고, 소방시설이 전혀 작동하지 않으면서 불이 크게 번져 사망 9명을 포함해 총 69명의 사상자가 발생했다. 고양종합터미널 1층에 전산장비를 납품하다 이 화재로 재시공을 하게 된 롯데정보통신은 CJ푸드빌과 A·B업체, 터미널 건물 시설관리업체 등을 상대로 2억4790여만원을 청구하는 손해배상소송을 냈다. 1심은 하도급 업체인 A·B업체와 시설관리업체의 책임만 인정해 이들 업체가 공동해 2억2000여만원을 배상하라고 판결했다. 하지만 2심은 지하 1층의 점유자였던 CJ푸드빌도 책임이 있다고 판단했다. 2심은 "CJ푸드빌은 영업준비 공사를 4개 업체에 분할도급했고 공사를 총괄해 관리·감독한 점 등에 비춰보면 화재 발생 당시 지하 1층을 지배하면서 사실상 점유·관리했다"며 "공사 현장에는 천장에 우레탄폼이 그대로 노출돼 화재가 발생하면 연소가 빠르게 확대될 가능성이 높아 CJ푸드빌이 위험 방지에 필요한 주의의무를 다했다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 그러면서 "CJ푸드빌이 임차인 겸 분할도급인으로서 점유·관리하는 지하 1층에 공작물 보존의 하자가 있었다고 보는 게 타당하고, 이 사건의 공동 원인 중 하나가 된다"고 판단했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다. 한편 같은 날 고양종합터미널 화재 사건과 관련해 상가 임차인들이 CJ푸드빌을 상대로 낸 사건에서도 CJ푸드빌 측의 배상책임을 인정한 원심을 확정됐다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 오모씨 등이 CJ푸드빌 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2019다298673)에서 "CJ푸드빌 등은 오씨 등에게 7억1800여만원을 배상하라"고 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 고양종합터미널 지하 2층 매장을 빌려 영업을 하던 오씨 등은 화재로 인해 집기·비품·재고 등이 훼손됐고, 매장 복구공사 등으로 상당기간 영업을 하지 못했다며 CJ 푸드빌 등을 상대로 소송을 냈다. 이 사건에서도 1심은 하도급 업체와 시설관리업체 등의 책임만 인정했지만, 2심은 지하 1층의 점유자였던 CJ푸드빌의 책임도 있다고 판단했고, 대법원도 이 판결을 확정했다.

상가 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받고 영업을 양도할 수 있는 기회를 상실했다면, 5년의 임대차 기간이 지난 후에도 상가건물 임대차보호법상 '권리금 회수기회 부여조항'이 적용된다는 판결이 나왔다. 기존 하급심에서는 상가임차인의 계약갱신 요구권이 최대 5년 동안만 보장된다는 이유로 최초 임차일로부터 5년이 지난 다음에는 권리금 회수 기회를 주장할 수 없다는 판결(울산지법 2016가단51339 판결 등)이 대다수였다. 대법원은 쟁점이 같은 사건을 전원합의체에 회부해 심리하고 있으며 최종 판단을 앞두고 있는 것으로 전해졌다. 울산지법 민사13단독 서영효 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2017가단62114)에서 "A씨에게 2600만원을 지급하라"며 최근 원고일부 승소판결했다. 서 부장판사는 "상가 임대차보호법의 입법 목적은 상가 임차인의 투하자본 회수를 보장하기 위해 임차인의 교섭 지위를 규범적으로 강화시킨 것으로 임차인이 최대 5년간 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하고, 5년이 지난 후에도 임대인의 갱신 거절에 대응해 권리금 회수 기회를 부여하는 것"이라고 밝혔다. 이어 "임대인에게는 계약 갱신 요구에 대한 협력 의무 또는 방해금지 의무를 부과하는 동시에 그 위반에 따른 손해배상 책임까지 부과한다"며 "임대인 B씨가 정당한 이유 없이 A씨가 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거절해 A씨가 권리금을 회수하지 못해 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 울산지법 "임대인에게는 계약 갱신에 협력할 의무 있어" 다만 A씨가 커피숍에 설치된 조명·냉난방비 천장 등의 시설을 모두 회수한 점 등을 고려해 손해배상액을 감정가의 50%로 제한했다. A씨의 어머니는 2012년 8월경 B씨가 소유한 건물 1층을 빌려 커피숍을 열었다. 2014년 8월에는 A씨 명의로 계약당사자를 변경하고 B씨와 재계약을 했는데, 이후 A씨와 B씨의 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 2017년 8월까지 연장됐다. A씨는 2017년 2월 커피숍 운영에 관심을 보이던 C씨와 권리금 7000만원에 커피숍을 넘겨주기로 합의하고 이 사실을 B씨에게 알렸다. 이어 "C씨와 새로운 임대차 계약을 체결해 달라"고 요구했다. 하지만 B씨는 "낙후된 건물을 리모델링한 후 구상 중인 사업을 직접 추진하겠다"며 C씨와의 계약 체결을 거부했다. 결국 A씨는 C씨와의 권리금 계약을 파기하고, 같은해 8월 커피숍을 원상복구한 뒤 B씨에게 되돌려 주었다. 이후 A씨는 "B씨의 계약 거절로 입은 권리금 상당의 손해 6500만원을 지급하라"며 소송을 냈다.

김모(59)씨는 2013년 5월 A사 소유의 오피스텔을 매수하는 계약을 체결했지만 매매대금을 지급하지 못해 오피스텔의 분양을 대행하기로 약정했다. 김씨는 오피스텔 2층에 있는 분양사무실에서 일하면서 찾아오는 손님들에게 자신을 오피스텔 분양 총책임자라고 소개했다. 또 자신에게는 분양대행 권한만 있었지만 임대권한까지 있는 것처럼 행세하며 A사가 오피스텔 분양을 위해 만든 B사의 명의로 임차인들에게 임대계약서를 작성해 주고 보증금과 월세 등을 받았다가 사기 및 자격모용 사문서 작성 등의 혐의로 기소됐다. 1,2심은 "문서를 위조해 보증금 등을 편취해 죄질이 좋지 않다"며 사기 혐의를 인정해 김씨에게 징역형을 선고했다. 그러나 자격모용 사문서 작성 혐의에 대해서는 무죄를 선고했다. 김씨는 임대차 계약서의 임대인 란에 'B사(김○○ )'라고 기재하고 자신의 도장을 날인했는데, 1,2심은 "(B사의) 대리인 또는 대표자의 자격 등을 기재한 것으로 볼 수 없다"며 "자격을 모용해 임대차 계약서를 작성했다고 인정하기 부족하다"고 판단했다. 그러나 대법원은 이 부분도 유죄로 봐야 한다며 사건을 파기환송했다. 대법원 형사3부(주심 김재형 대법관)는 김씨에게 징역 1년 6개월에 집행유예 2년을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다(2017도14560). 재판부는 "대표자 또는 대리인 자격으로 임대차 등 계약을 하는 경우 그 자격을 표시하는 방법에는 특별한 규정이 없다"며 "피고인 자신을 위한 행위가 아니고 작성명의인을 위해 법률행위를 한다는 것을 인식할 수 있을 정도의 표시가 있으면 대표 또는 대리관계의 표시로서 충분하다"고 밝혔다. 이어 "임차인들은 김씨가 오피스텔의 책임자라 믿고 계약서를 작성했는데, 일반인들에게는 이 임대차 계약서가 B사 명의로 작성된 문서라고 믿게 할 수 있는 정도의 형식과 외관을 갖췄다고 볼 수 있다"면서 "대표자 또는 대리인 자격 표시가 없고 김씨의 개인 도장이 찍혀있다는 점은 자격모용 사문서 작성 및 자격모용 사문서 행사 성립에 영향을 주지 않는다"고 판시했다.

주택임대차보호법상 보장받는 임차인의 우선변제권은 '주택인도와 주민등록(전입신고) + 확정일자'만 받으면 온전히 인정된다는 대법원 판결이 나왔다. 보증금 완납 여부는 고려 사항이 아니라는 것이다. 김모씨 부부는 2012년 7월 16일 지모씨와 광주광역시 광산구에 있는 3층짜리 다가구주택의 101호를 보증금 6500만원에 2년을 기한으로 하는 임대차계약을 체결했다. 당시 101호는 비어 있는 상태였는데, 김씨 부부는 계약 당일 보증금 가운데 500만원을 지급하고 지씨의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮겼다. 전입신고와 확정일자는 계약 당일 동사무소에서 곧바로 받았다. 김씨는 이삿짐을 옮겨놓은 17일부터 평일에는 이곳에서 출퇴근했다. 김씨의 부인인 강모씨는 이전 거주지에서 계속 살다가 한달여 뒤 나머지 보증금 6000만원을 지씨에게 지급한 뒤 남은 이삿짐을 들고 101호로 건너와 거주하기 시작했다. 한편 집주인 지씨는 이 집 303호를 최모씨에게 6500만원에 전세를 주고 2012년 8월 2일 전세권설정등기도 해줬다. 이후 주택이 다른 사람에게 팔렸는데, 새 집주인의 채권자가 이 주택에 대한 강제경매를 신청해 경매절차가 진행되면서 문제가 발생했다. 경매사건을 맡은 광주지법이 2015년 7월 열린 배당기일에서 최씨를 김씨 부부보다 선순위권자로 판단해 최씨에게 6029만원을 배당하면서 김씨 부부가 배당금을 전혀 받지 못한 상황이 벌어진 것이다. 김씨 부부는 "우리가 최씨보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제를 받을 권리가 있다"며 소송을 냈다. 최씨는 "임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제돼야 인정되는 것"이라며 "잔금 지급일이 김씨보다 빠른 만큼 내 전세권설정등기가 앞선다"고 맞섰다. 하급심 판단은 엇갈렸다. 1심은 "임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날로 봐야 한다"며 김씨 부부의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "평일에 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태라고 보기 어려워 실제 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없을뿐만 아니라, 보증금을 500만원만 지급한 김씨 부부가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 최씨보다 더 보호받아야 할 위치였다고 보기 어렵다"며 최씨의 손을 들어줬다. 대법원은 1심 판단을 지지했다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 김씨 부부가 최씨를 상대로 낸 배당이의소송(2017다212194)에서 원고패소 판결한 원심을 취소하고 최근 사건을 광주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 가진다라고 규정하면서 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보고 있다"며 "같은 법 제3조의2 2항은 또 이와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "여기에서 '주택의 인도'라 함은 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하면 된다"면서 "이때 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려해야 한다"고 설명했다. 그러면서 "이처럼 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다"라며 "따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다"고 판시했다. 김씨 부부의 우선변제권의 기준시점은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 18일이므로 최씨보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 본 것이다.

아파트 관리소장과 입주자대표회의 회장이 아파트 내 헬스장 등 임대수입을 '장기수선충당금'으로 보관하지 않았다가 벌금형을 선고받았다. 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받은 대로 집행하지 않으면 개인적으로 이익을 얻은 것이 없더라도 횡령죄에 해당한다는 취지다. 서울의 한 아파트의 관리소장인 정모(60)씨와 입주자대표회의 회장이던 고모(65)씨는 2005년께부터 단지 내 주민복지관을 실내골프연습장과 헬스장으로 위탁 운영하면서 매월 104만원, 200만원의 임대료를 받았다. 구 주택법 시행령 제55조 2항과 이 아파트의 공동주택관리규약 등에 의하면 부대시설 등 공동주택의 관리로 인해 발생하는 잡수입은 해당연도의 관리비 예산 총액의 100분의 2범위에서 예비비로 처분하고, 남은 잔액은 장기수선충당금으로 적립해야 한다. 이렇게 모인 장기수선충당금은 입주자 과반수의 서면동의와 사용계획서, 입주자대표회의 의결 등의 절차를 거쳐야 사용할 수 있다. 정씨 등은 임대료를 장기수선충당금으로 적립하지 않고 보다 집행하기 쉽도록 별도의 회계 계정인 수선유지충당금 명목으로 적립해 보관했다. 이후 아파트 입주자대표회의에서 임차인을 내보내고 실내골프장과 헬스장을 직영하기로 결의하면서 정씨 등은 수선유지충당금으로 보관 중이던 금액에서 골프장 운영자에게 7000여만원, 헬스장 운영자에게 6500만원을 비품 및 기존시설 인수비용으로 지급했다가 횡령 혐의로 재판에 넘겨졌다. 대법원 형사1부(주심 이기택 대법관)는 업무상횡령 혐의로 기소된 정씨와 고씨에게 벌금 300만원씩을 선고한 원심을 최근 확정했다(2015도2635). 재판부는 "정씨 등이 용도가 엄격히 제한돼 장기수선충당금으로 적립돼야 할 잡수입을 공동주택관리규약에 위배해 편법적으로 별도의 수선유지충당금으로 적립해 사용한 것은, 그 자체로써 불법영득의 의사를 실현한 것이므로 횡령죄가 성립한다"고 밝혔다. 정씨 등은 재판과정에서 "입주자대표회의 결의를 거쳐 비용을 지출했으므로 문제가 없다"고 주장했지만, 재판부는 "장기수선충당금은 수선계획에 의해 공동주택의 주요시설을 교체하거나 보수하는 용도로만 사용해야 하므로, 이에 반하는 내용의 입주자대표회의의 결의는 무효"라고 판시한 원심의 판단도 옳다고 봤다. 앞서 1심 재판부는 정씨 등에게 각 징역 6월에 집행유예 1년을, 2심 재판부는 해당 지출이 입주자에게 손해를 끼치는 것이라고 보기는 어렵고 개인적으로 이익을 취하지 않은 점 등을 고려해 1심을 파기하고 벌금 300만원씩을 선고했다.

공인중개사가 원룸 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부상의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사 측에 40% 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사69단독 정수경 판사는 임차인 A씨(소송대리인 한성영 변호사)가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2016가단5172544)에서 "협회는 2800만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. A씨는 2012년 3월 공인중개사 B씨의 중개로 경기 광명시의 모 원룸 건물 309호(46.915㎡)를 1년간 임차했다. 보증금은 7000만원이었다. B씨는 현관문에 표시된 대로 '309호'로 임대차계약을 중개했다. A씨도 '309호'로 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 하지만 당시 임대인은 건물 3층 301호실(429.26㎡)을 301~316호까지 16개 호실로 나눠 원룸으로 운영하고 있었다. A씨가 임차한 309호는 사실 301호실의 일부로, 등기부등본에는 301호 단일 호실로만 등재돼 있었다. 그러다 309호가 포함된 '301호'는 물론 이 건물 전체가 경매에 넘어가면서 문제가 생겼다. A씨가 배당기일에서 우선변제권이 있는 확정일자 임차인이 아니라는 이유로 배당을 받지 못한 것이다. 이에 A씨는 지난해 7월 B씨와 1억원의 공제계약을 체결한 공인중개사협회를 상대로 "돌려받지 못한 보증금 5600만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "중개업자는 중개하는 부동산의 공부와 현황이 일치하는지 여부 등을 조사·확인한 다음 이를 의뢰인에게 고지하고 거래계약서의 목적물 표시가 최대한 건축물 대장이나 등기부상의 표시와 일치하도록 작성해 줘야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 301호 자체가 16개 호실로 나눠져 있어 소액임차인들이 추가 입주할 가능성이 있고 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 현황상 표시된 방실 호수가 아니라 등기부상 호수로 전입신고해야 한다는 것을 제대로 설명해주지 않았다"며 "임대차계약서에도 등기부상 호수(301호)가 아닌 현황상 표시(309호)대로 작성해 주는 등 주의의무를 다하지 못했다"고 설명했다. 다만 "A씨도 임대차계약 당시 등기부등본을 열람해 '309호'는 존재하기 않는다는 사실을 알 수 있었기 때문에 일부 과실이 있다"며 협회의 책임을 40%로 제한했다.

땅 주인의 아버지 등 실제 토지 소유자가 아닌 제3자로부터 토지를 임차한 사람은 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨(소송대리인 법무법인 정도)가 B씨를 상대로 낸 토지인도 청구소송(2014다72449)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 원고승소 취지로 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. A씨는 2002년 4월 충남 공주시 계룡면의 한 토지를 아버지로부터 넘겨 받은 뒤 소유권이전 등기를 완료했다. B씨는 이보다 앞선 2000년부터 A씨의 아버지와 이 땅에 대해 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않는 내용으로 임대차계약을 맺고 이곳에 건물을 짓고 살고 있었다. A씨에게 땅 소유권이 넘어간 뒤에도 임대차계약은 그대로 존속됐고, A씨도 아무런 이의를 제기하지 않았다. 그러다 2009년 5월 A씨는 B씨에게 임대차계약 해지를 통보한 뒤 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 소송을 냈다. 이에 B씨는 "실제 땅 소유자로 알고 있던 A씨의 아버지와 임대차계약을 체결했고, 소유자인 A씨는 표현대리 또는 무권대리의 추인 법리에 따라 임대차계약에 따른 책임을 져야 하는데 A씨의 임대차계약 갱신 거절로 임대차계약이 종료됐으므로 A씨는 내가 지은 건물을 사들이고 그 가액으로 6720만원을 지급하라"며 지상물매수청구권을 행사하는 반소를 냈다. 대법원은 A씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다"며 "임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있지만 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대행위를 한 때에는 달리 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 때에는 그 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 그 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속된 경우에 한해 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다"며 "이처럼 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 "표현대리 또는 무권대리 추인의 법리는 A씨의 아버지가 A씨의 대리인의 지위에서 임대차계약을 체결하였을 때에 적용될 수 있는 법리라고 할 것인데, B씨 주장 자체로 임대차계약의 상대방은 A씨가 아닌 A씨의 아버지임이 분명하다"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "부자(父子)관계에서 이 토지에 대한 권한 행사를 A씨의 아버지가 하기로 한 것으로 봐야 하고, A씨의 아버지는 B씨에게 토지를 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 임대했다고 봄이 상당하며 이 점은 A씨에게도 유효하다"면서 "따라서 B씨는 A씨를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있으므로, A씨는 B씨에게 6720만원을 지급하라"고 판결했다.