공인중개사 자격 없이 부동산 거래를 중개한 혐의로 기소된 공승배(45·사법연수원28기) 변호사가 국민참여재판 끝에 무죄를 선고받았다. 변호사도 공인중개 업무를 할 수 있다는 점을 법원이 인정한 것으로 볼 수 있어 이번 판결은 변호사의 부동산 중개 시장 진출에 도움이 될 것으로 보인다. 서울중앙지법 형사36부(재판장 나상용 부장판사)는 7일 공인중개사 자격 없이 '트러스트 부동산'이라는 이름을 걸고 부동산 중개 영업을 한 혐의(공인중개사법 위반) 등으로 기소된 트러스트라이프스타일 대표 공 변호사에게 무죄를 선고했다(2016고합833). 배심원단의 4(무죄)대 3(유죄) 의견을 받아들인 것이다. 재판부는 "범죄 사실의 인정은 법관으로 하여금 합리적 의심을 할 여지가 없도록 증명돼야 한다"며 "이런 정도에 이르지 못한 경우 유죄의 의심이 든다고 해도 피고인의 이익으로 판단해야 한다는 게 형사소송법의 원칙"이라고 밝혔다. 이어 "검사가 제출한 증거들만으로는 공 변호사가 일정한 보수를 받고 중개업을 했다거나, 중개업을 하기 위해 중개 대상물을 표시·광고했다는 점, 공인중개사무소 등 이와 유사한 명칭을 사용했다는 사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명됐다고 단정할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "배심원의 평결 결과를 존중해 공 변호사에 대한 공소사실들은 모두 범죄의 증명이 없는 때에 해당한다고 판단해 무죄를 선고한다"고 판시했다. 이날 국민참여재판에서는 변호사가 공인중개사 자격 없이 공인중개업을 할 수 있는지 여부, 변호사의 정당한 법률사무로 볼 수 있는지 여부 등이 쟁점으로 다뤄졌다. 검찰은 "현행 공인중개사법은 공인중개사 자격을 취득한 사람만 중개업을 할 수 있다고 규정하고 있다"며 "자격을 취득하지 않은 변호사는 공인중개업을 할 수 없다"며 벌금 500만원을 구형했다. 공인중개사법 제48조는 관할 관청에 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람은 3년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 또 49조는 개업공인중개사가 아니면서 공인중개사사무소, 부동산중개 등의 명칭을 쓴 사람, 개업공인중개사가 아니면서 중개업을 하기 위해 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 사람을 처벌하도록 하고 있다. 이에 공 변호사 측은 "변호사로서 법률사무를 한 것이지, 중개업을 한 것이 아니다"라며 "공 변호사가 중개업을 했다고 보는 것은 공인중개사법을 지나치게 확장·유추 해석 한 것"이라고 반박했다. 공 변호사는 직접 최후진술에서 "공인중개사들은 소비자들에게 더 큰 혜택을 주기 위해 노력하는 모습을 보이지 않고, 대신에 저를 형사고발했다"고 강조했다. 배심원들에게는 "여러분이 어떤 선택을 하느냐에 따라 세상 사람들이 변호사의 믿음직한 서비스를 합리적인 가격에 받을 수 있는 새 지평이 열리느냐, 아니면 이 절호의 기회가 사라져 버리느냐 결정된다"며 "소비자에게 어떤 것이 더 혜택이 되는 길인지 잘 (판단해 줄 것을) 부탁드린다"고 호소했다. 배심원단은 무등록 중개업, 유사 명칭 사용, 중개 대상물 표시·광고 등 공 변호사의 3가지 공소사실에 각각 4대 3의 의견으로 모두 무죄 평결을 내렸다. 공 변호사는 올 1월 부동산 중개사이트인 '트러스트 부동산(www.trusthome.co.kr)'을 오픈해 부동산 중개 시장에 뛰어들었다. 공 변호사는 법률전문가인 변호사가 부동산 거래와 관련한 일체의 법률자문을 제공한다는 점을 장점으로 내세웠지만, 공인중개사업계는 공 변호사를 공인중개사법 위반 혐의로 고발하는 등 강력 반발해왔다. 검찰은 지난 7월 19일 공 변호사가 공인중개사가 아님에도 '트러스트 부동산'이란 명칭을 써 '개업 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 사무소, 부동산 중개와 유사한 명칭을 사용할 수 없다'는 공인중개사법 제18조 2항을 위반했다고 판단해 불구속 기소했다. 공 변호사는 관할 지방자치단체인 강남구청에 중개사무소 개설 등록을 하지 않은 채 중개업을 하고 중개매물을 홈페이지에 광고한 혐의도 받았다. 재판 결과에 대해 공 변호사 측은 "부동산 중개서비스 개혁과 국민 선택권 확보를 염원하는 소비자들의 뜻이 반영된 것"이라며 "앞으로 부동산 거래와 관련된 불안과 불신을 해소하고, 합리적인 수수료와 전문적인 법률 자문으로 소비자 서비스 품질을 향상하기 위해 더욱 노력하겠다"고 말했다. 반면 황기현 한국공인중개사협회장은 "변호사는 변호사 고유 업무가 있고 공인중개사는 중개사 고유 업무가 있는데 무슨 궤변으로 이런 판결을 내렸는지 알 수 없다"며 "변호사가 등록을 안 하고 자격증 없이도 영업하는 것을 용인해준다면 공인중개사는 구태여 등록을 할 필요가 없지 않으냐"라고 반발했다. 검찰은 판결문을 분석한 뒤 항소 여부를 검토할 방침이다. 앞서 대법원은 2006년 5월 변호사가 부동산중개업을 하려면 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다고 판결을 내린 바 있다.

공인중개사 자격이 없는 자가 부동산을 중개해 수수료를 받았더라도 중개를 계속할 의사 없이 단 한 번만 했다면 받은 중개수수료를 돌려주지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 최근 문경전씨 애종공파 화수회가 공인중개사 자격증이 없이 토지 매매를 중개한 조모씨를 상대로 낸 손해배상 청구항소심(2013나3994)에서 원고 일부 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "조씨가 문경전씨 종중과 제일케이블 간 토지 매매를 중개해 수수료를 받았으나 중개를 영업으로 한 것이 아니므로 중개수수료를 반환하지 않아도 된다"며 "비록 단 한 번 중개를 했더라도 반복·계속할 의사로 중개행위를 했다면 중개를 영업으로 했다고 할 수 있으나 조씨가 다른 중개행위를 한 것으로 보이지 않는 점 등을 볼 때 우연한 기회에 중개를 한 것으로 보인다"고 밝혔다. 재판부는 "그러나 중개 계약 당시 종중과 매매할 대상자로 제일케이블이 정해졌고 매매 계약서를 체결할 때 조씨가 관여하지 않은 점 등을 볼 때 조씨가 받기로 한 수수료 1억2000만원은 지나치게 많아 형평의 원칙에 어긋난다"며 "1억2000만원의 30%인 3600만원을 초과한 부분은 무효이므로 조씨는 이미 받은 6000만원 중 3600만원을 초과한 2400만원을 반환해야 한다"고 설명했다. 2009년 조씨는 종중 회장인 전모씨와 종중 소유의 땅 거래를 중개하는 계약을 맺고 제일케이블과 매매가격을 절충하는 등 계약이 성사될 수 있도록 힘을 썼다. 전씨는 계약금 2억2000만원에서 수수료로 주기로 한 1억2000만원 중 우선 6000만원을 조씨에게 줬다. 종중은 "중개 자격도 없는 자가 중개 수수료를 받은 것은 위법하다"며 소송을 냈지만 1심에서는 원고 패소 판결을 했다.

공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 이중매매로 손해를 보게 했다면 불법행위가 아니라 채무불이행에 기한 배상책임이 있으므로 손해배상청구권의 소멸시효는 10년이라는 판결이 나왔다. 민법상 손해배상청구권은 채무불이행이 원인이 된 경우 10년, 불법행위가 원인이 된 경우에는 손해를 안 날로부터 3년 또는 손해가 발생한 날로부터 10년이 지나면 책임을 물을 수 없다. 서울남부지법 민사16부(재판장 전현정 부장판사)는 18일 A(30)씨가 공인중개사 사무소 사무보조원 B(53)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합9912)에서 "B씨는 A씨에게 3000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 재판부는 "B씨는 A씨의 손해배상청구권이 불법행위로 인한 손해배상청구권이어서 소멸시효가 3년이고 시효도 지났다고 주장하지만, 부동산중개업자가 주의의무를 다하지 않은 결과 의뢰인이 손해를 입게 한 때에는 채무불이행에 기한 손해배상책임이 있는 것"이라며 "이와 같은 법리는 중개수수료를 받고 부동산중개업무를 하는 사람에게 적용되는 것으로, 공인중개사 자격이 있는지 여부와는 상관없다"고 밝혔다. 재판부는 "B씨는 이 사건 부동산의 매매 중개를 하면서 부동산의 원래 주인이 매도 의뢰를 한 것이 사실인지 확인해야 할 의무가 있는데도 매매계약의 체결 당시는 물론이고 잔금을 낼 때까지 등기필증이나 매도 의뢰 사실 여부를 제대로 확인하지 않았다"며 "B씨의 의무소홀로 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 서울 강서구에 있는 한 부동산에서 공인중개사 자격 없이 사무보조원으로 일해온 B씨는 공인중개사로부터 "고객이 아파트를 팔아달라고 맡겼는데 내가 일이 바쁘니 이 아파트를 대신 팔아달라"는 부탁을 받고 중개인으로 나섰다. 매물 상태가 좋고 가격도 저렴했던 터라 매수인 A씨를 쉽게 찾을 수 있었고 계약도 순조롭게 진행됐다. 그러나 B씨가 중개한 그 아파트가 이중으로 매매된 사실이 밝혀지면서 문제가 생겼다. 아파트를 산 A씨가 2007년 소송을 당해 아파트를 원래 주인에게 돌려주게 된 것이다. A씨는 2012년 "B씨가 업무를 소홀히 해 사기를 당했으니 아파트 대금 1억 5000여만원을 물어내라"며 소송을 냈다.

미등록 중개보조원에게 대표명함을 사용하도록 하고 계약서 작성 등의 계약조율업무를 담당하게 했다해도 공인중개사법 위반으로 단정할 수 없다는 판결이 나왔다. 공인중개사인 황모씨는 사무소를 개업하면서 나모씨를 고용해 함께 부동산 중개업무를 해왔다. 나씨는 중개보조원 등록없이 대표명함을 사용하면서 중개업무를 했다. 2007년3월 매매계약 중개를 하게 된 나씨는 매매계약서를 작성하면서 황씨의 인장을 사용한 것은 물론 매매계약 체결과정에서 계약조건의 조율 대부분을 담당했다. 그러나 황씨는 지난 2007년10월 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반 혐의로 기소돼 1심에서 벌금 100만원과 선고유예 판결을 받았다. 하지만 2심 재판부의 판단은 달랐다. 의정부지법 형사2부(재판장 박인식 부장판사)는 최근 황씨에 대한 항소심(2009노486) 선고공판에서 유죄를 선고한 1심을 파기하고 무죄를 선고했다. 재판부는 판결문에서 “공인중개사법 제7조1항이 금지하고 있는 자기의 성명을 사용해 중개업무를 하도록 한 행위는 타인으로 하여금 자신의 명의를 사용해 그 사람이 공인중개사인 것처럼 중개업무를 하는 등 자격증 자체를 빌려주는 자격증 대여행위에 준할 정도에 이르러야 한다”고 밝혔다. 재판부는 또 “황씨는 1년 동안 공인중개사사무소를 운영하면서 사무실 임대료 등 운영비용은 본인이 지출했다”며 “황씨가 매수인과 계약조건을 협의했던 사실도 있고 사무소를 폐업하기로 하고 지방으로 이사를 한 상태에서 갑자기 매수인이 매수의사를 밝혀 급하게 매매계약서를 작성하게 됐다”고 지적했다.

변호사가 부동산중개업을 하려면 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다는 대법원판결이 처음으로 나왔다. 이에 따라 변리사법이나 세무사법과는 달리 부동산중개업법이 변호사의 자동자격부여에 관해 명시적으로 규정하지 않아 시작된 이번 법정싸움은 오랜 공방끝에 공인중개사들의 승리로 끝나게 됐다. 대법원 특별1부(주심 강신욱 대법관)는 11일 이모(41) 변호사가 "부동산중개사무소 개설등록신청을 거부한 것은 부당하다"며 서울 서초구청장을 상대로 낸 거부처분취소소송 상고심(☞2003두14888)에서 이 변호사의 상고를 기각하고 원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "변호사법 제3조와 제109조1호 등 관련 규정에 의하면 변호사의 직무는 법률상 전문지식에 기해 제공되는 소송 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 기타 법적 서비스를 처리하는 것이므로 거래당사자의 행위를 사실상 보조하는 업무를 수행하는데 그치는 구 부동산중개업법 제2조1호 소정의 중개행위와는 구별되는 만큼 변호사법 제3조의 '일반 법률사무'에 중개행위가 당연히 포함되는 것이라고 해석할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "변호사에게 부동산중개업이 허용된다고 한다면 변호사 직무의 독립성을 해할 염려가 있을 뿐만 아니라 비밀유지의무, 이익충돌회피의무 등 변호사의 신분상·직무상 의무를 규정한 변호사법의 입법취지와 상충될 여지가 있는 점, 변호사와 공인중개사의 가격제도를 두게 된 취지, 각각의 자격요건, 시험방법 및 과목, 양성제도의 각 상이점 등을 종합하면 변호사의 직무와 부동산중개업이 합치되지도 않는다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "변호사의 직무에 부동산중개행위가 당연히 포함된다고 해석할 수도 없고, 변호사법에서 변호사의 직무가 구 부동산중개업법 시행령 제5조 단서 소정의 '다른 법률의 규정'에 해당한다고 명시한 바도 없으므로, 변호사는 구 부동산중개업법 제4조1항과 4항, 같은 법 시행령 제5조에 규정된 중개사무소개설등록의 기준을 적용받지 않는다고 할 수는 없다"고 설명했다. 이 변호사는 2002년7월 서초구청에 부동산중개사무소 등록을 신청했다가 거부당하자 서울행정법원에 소송을 제기했으나 1·2심에서 모두 패소했었다. 한편 대한변협은 2001년 서울의 한 법무법인에서 근무하고 있는 H변호사(40)가 낸 질의에 대해 "변호사도 부동산중개 행위를 할 수 있다"고 답변, 논란이 시작됐다. 변협은 당시 "부동산중개업법 등을 종합하면 '알선'은 의뢰인의 부탁을 받아 중개대상물과 이에 관한 거래에 관한 '상의·물색·소개·조력·약정서 작성 등 일련의 행위를 포괄한 행위'를 뜻하는 것으로 해석된다"며 "따라서 그것은 변호사법 제3조가 변호사의 직무로 정한 '일반법률사무'에 속하는 법률사무 내지 이에 부수된 행위에 속하는 것이므로 변호사는 직무의 일환으로 당연히 부동산중개업이 규정한 중개행위를 할 수 있다"고 설명했었다.

이른바 '떳다방' 영업은 이중사무소 개설을 금지한 부동산중개업법 위반이라는 대법원 판결이 처음으로 나왔다. 그동안 당국은 중개업자들의 '떳다방' 영업 등 투기조장 행위를 막기 위해 세무조사나 자격증대여 조사 등 우회적인 방법으로 단속을 해왔으나, 이번 판결에 따라 앞으로는 이들을 직접 형사처벌할 수 있게 됐다. 대법원 형사1부(주심 李勇雨 대법관)는 지난달 25일 떳다방 영업을 한 혐의(부동산중개업법위반)로 불구속기소된 중개업자 신모씨(46)에 대한 상고심(☞2003도7508) 선고공판에서 벌금 30만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개업법 제11조 등 관련 규정에 의하면 중개업자는 등록관청의 관할구역 안에 중개사무소를 두되, 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없고, 설치가 금지되는 다른 중개사무소는 법령이 정한 개설등록의 기준을 갖춘 중개사무소에 국한되는 것이 아니다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "따라서 1개의 중개사무소를 개설등록한 중개업자가 다른 중개사무소를 두는 경우 그 중개사무소가 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이 아니라고 하더라도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하는 한 (이중사무소 개설을 금지하고 있는) 법 제11조1항 위반죄가 성립한다"고 밝혔다. 신씨는 지난 2001년부터 대구남구에 'S부동산'이라는 상호로 영업하던 중 2002년7월 수성구 D아파트 모델하우스 앞에 1평 정도의 돔형 천막을 설치하고 분양당첨자들을 상대로 전매상담 등을 한 혐의로 적발돼 1심에서는 무죄를 선고받았으나 2심에서 벌금 30만원을 선고받았었다.