건물 사이 외벽에 설치된 에어컨 실외기에서 발생한 소음과 열이 인근 점포에 영향을 미치더라도 수인한도를 넘지 않는 한 철거를 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사21부(재판장 홍승면 부장판사)는 지난달 19일 A씨 등이 B건물 관리단과 C씨 등을 상대로 낸 시설물철거 청구소송(2022나2003835)에서 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 이웃 토지의 통상용도에 적당한 때에는 인용해야 A씨는 서울 서초구에 있는 B건물 1층 점포들 가운데 1개 점포의 3분의 1 지분을 소유하고 있다. A씨는 공유자들과 함께 이 점포를 분양받고 자신들의 점포를 B건물과 옆 건물 사이에 설치돼 있던 정원 형태의 공간까지 옆으로 확장해 해당 공간을 차지하는 불법증축물을 설치했다. B건물 내 다른 점포 소유자인 C씨 등은 A씨 등이 설치한 불법증축물 위에 관리단이 설치한 철제구조물을 이용해 냉난방기의 실외기를 설치하고 사용했다. 그러자 A씨 등은 "철제구조물과 함께 실외기를 설치한 것은 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 한 것"이라며 "실외기에서 발생하는 소음과 열로 점포에 관한 소유권이 방해받고 있다"며 실외기 및 철제구조물의 철거를 요구하는 소송을 냈다. 재판부는 "B건물 관리단은 대표위원회 회의에서 '상가 실외기 이전설치에 따른 실외기 고정시설물 설치의 건'을 의결해 실외기 및 철제구조물을 외벽 부분에 설치한 것"이라며 "외벽 부분은 옆 건물과의 경계 부분으로 건물 전체의 미관을 침해할 여지가 가장 적은 곳"이라고 밝혔다. 이어 "게다가 경계 부분에는 B건물 전체의 배기 및 급기 시설이 설치돼 있고 일부 조경 공사만 이뤄졌을 뿐 통로로 사용되는 공간도 아니어서, 외벽 부분은 구분소유자들에게 가장 피해가 적은 곳으로 보인다"며 "실외기는 B건물 소유자들이 상가를 운영하는 데 필요한 시설이고, 공용부분의 관리를 위해서 필요한 시설"이라고 설명했다. 인근점포 주인 패소 판결 또 "해당 외벽 부분이 아닌 다른 외벽 부분에도 실외기가 일부 설치돼 있는 것으로 보인다"며 "A씨 등이 요구하는 각 실외기와 철체구조물의 철거는 오랫동안 허용된 다른 구분소유자들의 공용부분 사용에 대한 이해와 충돌되는 등 그 보존권의 행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로 보인다"고 했다. 그러면서 "외벽 부분에 설치된 실외기 수가 상당해 적지 않은 소음과 열이 발생할 것으로 보이기는 하나, 이웃 거주자 소음 등이 이웃 토지의 통상 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다"며 "A씨 등이 주장하는 사정만으로는 각 실외기로 인한 소유권 방해의 정도가 사회통념상 수인한도를 넘어서는 것이라고 인정하기엔 부족하다"고 판시했다.

세든지 5년이 지나 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 받을 기회를 보장해줘야 한다는 판결이 나왔다. 임차인의 권리를 보다 두텁게 보장한 것으로, 임차기간이 5년이 넘은 임차인의 권리금을 인정해 준 판결은 이번이 처음이다. A씨는 1992년 대전의 한 시장에 있는 건물 1층을 임차해 20년 넘게 떡집을 운영했다. 그런데 2012년 건물이 다른 사람에게 팔리면서 문제가 생겼다. 새로운 건물주인 B씨 등 2명이 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보한 것이다. A씨는 권리금이라도 받기 위해 새로운 계약자를 찾아 나섰고, 권리금 1억원을 내고 A씨의 점포를 받겠다는 사람을 찾아 B씨에게 소개했다. 하지만 B씨가 임대차계약을 거절하면서 다툼이 생겼다. 이후 건물주는 A씨를 상대로 "가게를 비워달라"며 건물명도 청구 소송을 냈다. A씨도 "건물주가 계약을 거절해 권리금을 못받았다"며 맞소송을 냈다. 1심은 "A씨가 20년 넘게 떡집을 운영해 왔으므로 그동안 들인 자본을 회수할 기회가 충분했고, 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않은 범위에서만 행사할수 있다"며 B씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심의 판단은 달랐다. 대전지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 A씨가 B씨 등 2명을 상대로 낸 손해배상청구소송(2016나108968)에서 최근 "B씨 등 건물주는 A씨에게 2239만원을 지급하라"며 권리금 지급에 대한 책임을 일부 인정했다. 재판부는 "화폐와 달리 유형자산인 상가건물은 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유·무형의 재산적 가치가 축적돼 가치가 상승하는데, 임대차계약이 종료되면 임차인은 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수 밖에 없고 임대인은 이를 독식해 일종의 불로소득을 취하게 된다"며 "이같은 배분 상황은 정의롭지 못하다"고 밝혔다. 이어 "이를 교정하기 위해 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 신설된 것"이라며 "그럼에도 불구하고 법원이 계약갱신요구권 조항을 유추적용해 보호 범위를 5년으로 축소시키는 것은 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것"이라고 설명했다. 또 "이는 '법률의 해석'이라는 외피를 두른 '법창조'이며 헌법이 부여한 법원의 법률해석권한의 한계를 넘는 것으로서 받아들일 수 없다"고 판시했다.

부동산중개인이 점포 매도인이 받아 달라는 권리금보다 더 많은 액수의 권리금을 매수인으로부터 받아낸 뒤 차액을 챙겼어도 사기죄로 처벌할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 고영한 대법관)는 독서실 양도를 중개하며 매도인이 원하는 권리금이 3000만원인데도 매수인에게 4000만원을 받은 뒤 차액 1000만원을 챙긴 혐의(사기)로 기소된 부동산 중개업자 최모(54)씨에 대한 상고심(2014도8540)에서 벌금 200만원을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "매도인은 권리금을 3000만원만 원하는데도 최씨가 중개과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말하고 1000만원을 깎아주겠다고 했지만 이는 중개과정에서 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니다"라고 밝혔다. 이어 "매수인은 자신의 판단 아래 권리금 4000만원에 독서실을 양수할 것인지 여부만 결정하면 되는 것이지, 최씨가 권리금 차액을 받기로 한 사정 등을 다 알아야 할 필요는 없다"고 설명했다. 재판부는 "부동산 중개업자가 매매계약에서 매수인에게 꼭 알려줘야 하는 사안은 앞으로 채무의 이행에 장애를 가져오는 사안이나 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있는 사안 등이지 권리금처럼 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것은 해당되지 않는다"고 덧붙였다. 최씨는 2012년 7월 부산에 있는 A독서실 매매를 중개하면서 매수인에게 권리금 4000만원을 받고서도 매수인에게 3000만원만 전달해 차액 1000만원을 챙긴 혐의로 기소됐다. 최씨는 "매도인과 합의해 3000만원 이상 권리금을 받아낼 수 있으면 차액은 내가 갖기로 약속했다"고 주장했다. 1심은 최씨의 주장을 받아들여 무죄를 선고했지만, 2심은 "중개인이 자신의 이익을 위해 한 쪽 의뢰인의 편에서 다른 쪽 의뢰인과 거래 대금을 흥정하는 것은 부당하다"며 유죄로 판단해 벌금 200만원을 선고했다.

부동산경매를 통해 점포를 취득하고 매각대금을 모두 지급했다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 부산 사상구에 위치한 A상가가 입주자 김모씨를 상대로 "3년 동안 밀린 관리비 4500여만원을 지급하라"며 낸 관리비 청구소송 상고심(2015다10097)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 지난 11일 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "김씨가 경매로 해당 점포를 취득했고, 매각대금을 모두 납부했다면 소유권이전등기를 마치지 않았더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 봐야 하기 때문에 점포의 관리비도 김씨가 내야 한다"고 판시했다. 이어 "김씨의 점포 취득으로 전 소유자가 점포에 대한 구분소유권을 상실했는데도 김씨가 소유권이전등기를 마칠 때까지 전 소유자가 계속 관리비를 내야한다고 해석하는 것은 부당하다"고 설명했다. 김씨는 2010년 9월 부산 사상구에 있는 A상가에 있는 점포 일부를 경락받고 매각대금을 납부했다. 하지만 이후 3년 이상 소유권 이전등기를 하지 않았다. A상가가 김씨에게 관리비를 청구하자 김씨는 "등기를 마치지 않았고 점포도 운영을 시작하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다"고 주장하며 거부했고 A상가는 소송을 냈다.

토지와 건물을 산 부동산 임대업체가 계약상 착오를 주장하며 매매계약을 취소하는 소송을 냈지만 법원은 착오가 계약의 중요 내용이 아니라는 취지로 기각했다. 착오가 있었다고 해도 부동산 임대업체라면 매수하기로 한 부동산에 대해 더 적절히 조사했어야 하는데 그러지 않은 것은 중대한 과실이라는 판단이다. 서울중앙지법 민사35부(재판장 김성대 부장판사)는 부동산 임대업체 A사가 토지와 건물 매도인 최모씨를 상대로 "매매 대상인 토지를 지나는 통행로가 시유지인지 여부를 두고 계약 체결 과정에 착오가 있었고 대지면적에 대해 피고가 속이기도 했으니 매매계약을 취소하고 이미 지급한 계약금 1억7000만원을 돌려달라"며 낸 손해배상 청구소송(2014가합29600)에서 원고패소 판결했다고 15일 밝혔다. 재판부는 "원고는 매매 대상인 토지를 지나는 통행로가 사유지인지 시유지인지 여부에 대해 착오가 있었다고 주장하고 있지만 통행로의 성격은 사전에 관할 관청에 문의하면 확인할 수 있었는데 그러지 않았고 이는 원고의 중대한 과실이기 때문에 매매 계약을 취소할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "의사표시 당사자가 계약상 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하려면 그 동기가 법률 행위의 내용으로 인정될 정도로 중요한 부분에 관한 것이어야 하는데, 의사표시 당사자에게 중대한 과실이 있을 때는 매매계약을 취소할 수 없다"고 설명했다. 또 "건물의 대지 면적이 토지 면적에 미치지 못하는 것은 인근 점포 건물이 토지 일부를 침범했기 때문인데 매매계약 체결 전 피고가 원고의 대표이사에게 이 사실을 알린 점을 보면 피고가 원고를 속여 계약을 체결했다 볼 수 없다"고 판단했다. A사는 지난해 5월 피고와 서울 중구의 토지와 지상 건물을 17억500만원에 매수하기로 하고 당일 계약금 1억7000만원을 지급했다. 그런데 인근 점포 건물이 매매계약 토지 중 일부를 침범해 건축돼 있었고, 토지를 지나는 통행로가 시유지가 아닌 사유지란 사실을 알게 됐다. 원고는 "통행로가 시유지가 아닌 사유지인데, 이에 대해 착오가 있었고 대지면적은 실제 215㎡가 아닌 188.2㎡인데 이에 대해서는 피고에게 속았으니 매매계약을 취소하고 계약금을 돌려달라"며 소송을 냈다.

법원이 개포동 구룡마을의 주민자치회관으로 사용되는 농수산물 직거래용 가설점포에 대한 철거작업을 승인했다. 서울행정법원 행정2부(재판장 박연욱 부장판사)는 구룡마을 토지주들로 구성된 주식회사 구모가 가설점포에 대한 행정대집행을 중단해 달라며 법원에 낸 집행정지 신청을 13일 기각했다. 법원이 집행정지 신청을 기각함에 따라 강남구청은 중단됐던 철거작업을 다시 시작할 수 있게 됐다. 재판부는 "이 행정 집행으로 구모 측에 회복하기 어려운 손해가 발생할 수 있다거나 이 처분의 집행을 계속해서 정지할 필요성이 있다고 보이진 않는다"고 밝혔다. 이어 "집행 대상인 이 건물은 강남구청이 6일 진행한 행정대집행 실행으로 이미 많이 철거돼 사실상 건물로 보기 어렵다"며 "이처럼 건물로서의 기능을 잃어버린 이상 더 이상 집행을 중단할 이유가 없다"고 설명했다. 재판부는 "강남구청은 이재민들을 임대주택에 입주하도록 보장하는 등 이재민의 피해를 최소화하기 위한 대책을 마련하겠다고 다짐했다"고 덧붙였다. 강남구청은 6일 가설점포 철거작업을 시작했다가 법원이 잠정 중단하라는 결정을 내림에 따라 2시간 반 만에 이를 중단하고 법원의 최종 결정을 기다려왔다.

지방자치단체가 대형마트를 짓기 위해 건축허가 신청을 한 업체에 지역상인들과 협의를 하지 않았다는 이유로 건축 허가를 반려한 것은 위법하다는 판결이 나왔다. 대구지법 행정1부(재판장 권순형 부장판사)는 1일 코람코자산신탁이 포항시를 상대로 낸 건축허가신청 반려처분 취소소송(2014구합21204)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "건축허가 신청자에게 주변 재래시장 상인들의 민원을 해소해야 하는 법률상 의무 부담 규정은 없고, 인근 주민들 반대 그 자체가 건축허가 여부를 판단하는 데 있어서 적법한 기준이 될 수 없다" 며 "따라서 지자체가 재래시장 상인들과 충분한 협의를 거쳐 민원을 해소토록 한 보완사항을 미이행했다는 이유로 신청을 반려한 것은 적법한 사유가 아니다"라고 밝혔다. 재판부는 "건물이 신축될 경우 재래시장 및 소규모 점포의 상권이 위축된다는 객관적인 증거가 없다"며 "피고도 당초 전통상업보존구역에 해당하지 않는다는 의견을 제시했으므로 건축허가 신청을 반려할 중대한 공익상 필요가 있다고 보기도 어렵다"고 설명했다. 코람코자산신탁은 올 1월 포항시 남구 상도동에 1만4000㎡의 대형마트를 짓기 위해 포항시에 건축허가 신청을 했다. 그러나 포항시는 "효자시장 상인들과 충분한 협의를 거쳐 민원이 해소되도록 하라는 내용의 보완사항을 이행한 뒤 증빙서류를 제출하라"고 했다. 원고는 상생협력계획서와 지역 소상공인 관련 협약 서약서 등을 제출했다. 그러나 상인회와 접촉을 시도했으나 면담을 거부당하자 '민원 해소를 위한 협의를 진행할 예정'이라는 조치 결과를 보고했다. 하지만 4월 포항시는 보완서류 미제출을 이유로 신청을 반려했다. 코람코는 "재래시장 상인들과 충분한 협의 여부는 건축허가 제한사유가 아니다"라며 소를 냈다.

상가 오피스텔 소유자가 실제 수익률보다 2배 이상 높은 수익을 장담하는 등 임대 수익을 과장해 분양했다면 이는 기망행위에 해당하므로 수분양자는 매매계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다는 첫 판결이 나왔다. 인천지법 민사17부(재판장 도진기 부장판사)는 21일 상가를 분양받은 조모씨가 상가를 분양한 정모씨를 상대로 낸 계약금반환 청구소송(2014가합3678)에서 "정씨는 조씨에게 계약금 1억2300여만원을 돌려주라"며 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "상가를 분양 받으려는 사람에게 수익성은 가장 큰 관심사인데, 형성되는 수익률보다 2배 이상 높은 수익을 장담하며 분양을 유인한 피고 측 행위는 원고가 대출까지 받아가며 점포를 분양받기로 마음먹는 데 결정적인 요인이 됐을 것"이라며 "이는 사소한 과장이나 허위의 수준을 넘은 것이며, 나아가 중요한 사항에 관해 허위이거나 최소한 상당한 과장과 허위에 도달한 행위로써 계약을 취소할 수 있는 기망행위에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 "중요한 구체적 사실을 허위로 고지한 경우에만 기망행위가 성립한다고 하면 기망행위를 한 자를 과도하게 보호하게 되는 반면, 속은 사람의 구제에는 소홀하게 된다"며 "'사람을 잘 믿는 피해자'보다 '거짓말을 한 자'쪽을 더 보호하는 것은 정의 관념에 반하며, 거래의 성실성을 기본으로 하는 민사법의 신뢰를 훼손할 수 있다"고 설명했다. 올 1월 인천 연희동에 땅을 갖고 있던 정씨는 10층 규모의 오피스텔·상가를 신축한 뒤 상가 분양을 대행업체에 맡겼다. 업체 직원은 분양 상담을 하러 온 조씨에게 "매매가 대비 6~7%의 임대수익률을 올릴 수 있다. 보증금 5000만원과 300~350만원의 월세를 받을 수 있다"며 분양받으라고 부추겼다. 조씨는 직원의 말을 믿고 6억1500여만원에 매매계약을 체결하고 정씨에게 계약금 1억2300여만원을 줬다. 그러나 건물 주변 상가들의 임차보증금과 월세 수준은 홍보직원이 설명한 액수의 절반에도 미치지 못했다. 또 정씨의 건물 분양률도 저조해 68%에 그쳤다. 이 같은 사실을 알게 된 조씨는 "정씨가 점포 기대수익에 관해 기망을 했다"며 계약 취소와 계약금 반환을 요구하며 소송을 냈다.

건물 일부에 대해서만 구분소유관계가 형성됐더라도 입주자들이 집합건물법에 따라 관리단을 구성해 관리비를 받는 등 관리 업무를 할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'은 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 건물과 대지, 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 설립할 수 있도록 근거규정을 두고 있다. 그동안 한 동의 건물 일부에만 구분소유권이 형성된 경우에도 집합건물법이 적용되는지에 관해서는 하급심 판단이 엇갈렸다. 대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 28일 서울 성북구 A상가의 번영회가 "밀린 관리비 83만900여원을 납부하라"며 상가건물 3층에서 치과를 운영하는 김모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송 상고심(2012다4985)에서 원고패소판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실해 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 건물이 속하는 1동 건물의 공유자가 될 뿐이지만, 독립성이 상실되지 않은 나머지 구분건물의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 이 건물 일부 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용된다고 봐야 하므로 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이라고 봐야 한다"고 설명했다. 재판부는 "A상가 중 지하층과 1,2층은 구분건물을 나누는 격벽이나 구분시설이 철거됨에 따라 구조상 독립성이 상실돼 구분소유권이 소멸되고 공유관계로 변경되지만, 3~5층에 위치한 구분건물들과 저층 부분을 포함한 상가는 집합건물법 적용대상이 된다"며 "따라서 층별 대표자들이 층별 구분소유권자나 공유지분권자들에 의해 선출됐거나 그들의 동의를 얻어 층별 대표자가 됐다면, 이같은 절차를 거쳐 구성돼 상가에 관한 관리업무를 담당하는 상가 번영회는 상가의 유지보수를 비롯한 관리에 관한 업무를 수행할 권한이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 1980년 지하 1층, 지상 5층 규모로 지어져 분양된 A상가 건물은 3층까지는 호실별로, 4, 5층은 층별로 구분돼 각각 소유권보존등기가 끝났다. 그러나 1995년 건물에서 화재가 발생해 전기선 교체 등 보수공사를 하면서 1,2층에서 격벽 등 구분시설이 철거됐다. 상가 입주자들은 2006년 1월 상가 유지·관리업무를 위해 층별로 대표자 6명을 선출해 상가번영회를 구성하고 정관과 관리규약을 만들었다. 2005년 A상가 건물에 입주해 치과를 운영하던 김씨는 2010년 9월분까지는 관리비를 납부하다가 점포 관리위임을 해지한다고 번영회에 통보하고 관리비를 내지 않았고, 상가번영회는 소송을 냈다. 1심은 원고승소판결했으나 2심은 "A상가번영회는 집합건물법에서 정하는 관리단이나 관리인이 아니므로 관리비를 징수할 법적 근거가 없다"며 원고패소판결했다.

담배판매상은 건축허가를 받지 않은 점포에서도 영업을 할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정11부(재판장 문준필 부장판사)는 지난 22일 담배소매업자 김모씨가 종로구를 상대로 낸 담배소매인 지정신청 반려처분 취소소송(2012구합39285)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "담배소매인 지정기준을 정한 시행규칙은 적법하게 건축된 점포 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출해야 한다고 규정하고 있는데, 적법하지 않은 건축물에서 담배를 판매할 경우 어떤 해로움이 발생하는지 생각하기 어렵다"고 밝혔다. 또 "담배사업법에서 청소년이 담배에 쉽게 접근할 수 있는 장소 등 담배판매업을 하는 것이 부적당하다고 인정하는 장소는 담배소매인으로 지정될 수 없다고 규정했는데, 어떤 장소가 부적당한 것인지 불명확하다"고 지적했다. 재판부는 "'장소 등'의 의미는 청소년 보호나 보건의료 등 공익적 시설에서의 판매를 제한할 필요가 있는 경우로 제한해서 해석해야 한다"며 "이 범위를 벗어나 담배를 판매하기 위한 점포가 적법하게 건축된 것이라고 규정한 것은 법률 유보 원칙에 반해 무효"라고 덧붙였다. 김씨는 서울 종로구의 한 건물에서 담배를 판매하기 위해 종로구청에 담배소매인 지정신청을 냈다. 하지만 종로구청이 건축허가를 받지 못해 건축물대장이 없는 건물은 적법하게 건축된 것이 아니라는 이유로 받아들이지 않자 김씨는 지난해 11월 소송을 냈다.