재개발조합을 설립할 때 재개발사업 촉진구역 토지 등의 소유자 동의율은 지방자치단체로부터 설립인가를 받을 때가 아니라 지방자치단체에 설립인가를 신청할 때를 기준으로 판단해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별3부(주심 김신 대법관)는 지난달 24일 김모씨 등 5명이 서울시 성북구를 상대로 낸 조합설립인가처분 무효확인소송 상고심(2012두21437)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 도시 및 주거환경정비법 제16조는 재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지 등 소유자 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 서면 동의를 얻어 관할 행정청에 인가를 받도록 하고 있다. 이 소송에서는 조합설립 인가신청일 이후 인가처분일까지 사이에 토지 등 소유자들의 소유관계가 변동이 있을 때 신청일과 인가일 중 어느 날을 기준으로 정족수 산정에 반영할 것인지 문제가 됐다. 재판부는 판결문에서 "조합설립 동의에 서면동의를 요구하고 그 동의서를 조합설립인가 신청 시 행정청에 제출하도록 하는 취지는 동의 여부에 관해 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 행정청으로 하여금 조합설립인가 신청 시에 제출된 동의서에 의해서만 동의요건의 충족 여부를 심사해 동의 여부의 확인에 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 것"이라고 밝혔다. 이어 "행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유관계를 확인해 정족수를 판단하기는 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 처분 시점이 언제이냐에 따라 동의율이 달라질 수 있어 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가신청 후에도 소유권 변동을 통해 의도적으로 동의율을 조작하는 것이 가능하게 돼 재개발사업과 관련한 비리나 분쟁이 양산될 우려가 있다"고 설명했다. 서울시는 2009년 1월 성북구 길음동 일대를 주택재개발사업 촉진구역으로 지정했다. 성북구는 주택재개발사업을 위해 주택재개발정비사업조합설립 추진위원회 설립을 승인했고, 추진위원회는 2010년 4월 촉진구역 내 토지·건물 소유자 등 1363명 중 1035명으로부터 조합설립 동의를 받아 조합설립 인가를 받았다. 하지만 조합설립인가신청을 한 후 인가처분을 받을 때까지 토지 매매 등으로 소유자가 28명이 증가했다. 앞서 항소심은 조합설립인가 신청 후 변동된 정족수를 기준으로 삼았다. 재판부는 "인가처분일을 기준으로 정확한 소유관계를 파악해 소유자의 의사가 왜곡되지 않도록 해야 한다"며 "현실적인 어려움이 있더라도 설립인가 신청일과 인가일 사이에 발생한 소유권 변동을 무시할 것은 아니다"라고 밝혔다.

주택재개발사업 구역 내의 주거용 건축물을 소유한 사람이 분양을 신청하는 대신 현금을 받아 청산을 한 경우에도 사업시행자는 청산금 외에 별도의 이사비를 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 행정1부(주심 김창석 대법관)는 10일 주택재개발 사업 구역 내 거주용 건물 소유자 이모씨 등 13명이 부산 민락제1구역 주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송 상고심(2011두19031)에서 원고승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법은 정비구역 안에서 토지 또는 건축물의 소유권 등을 수용하는 경우에는 공익사업법을 준용하도록 했고, 공익사업법은 사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정해 보상해야 한다고 규정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "도시정비법 시행령상 주택재개발 사업의 시행자는 사업구역 내 토지 등을 소유한 자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회해 현금청산 대상자가 된 자에 대해 협의가 성립하지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차를 이행하도록 정했으므로, 주택재개발사업에 있어 주거용 건축물의 소유자인 현금청산 대상자로서 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 의해 주거용 건축물이 수용된 자에 대해서는 (사업시행자가)주거이전비와 이사비를 지급해야 한다"고 설명했다. 피고 조합은 2005년 12월 부산 수영구 민락동 일대의 5만2000여 ㎡에 관해 주택재개발 사업을 시행하기 위해 설립됐다. 사업구역 내 주거용 건축물을 소유한 원고 이씨 등은 조합에 이사비 등을 요구했으나 조합이 "주택재개발사업은 소유자가 스스로 조합원이 돼 주거환경을 개선하려는 목적으로 행해지는 것이고 주택재건축사업도 현금청산 조합원에게는 이사비를 보상하지 않는다"며 지급을 거절하자 소송을 냈다.

도시정비법상 주거이전비 보상기준일은 정비계획 공람공고일로 봐야 한다는 대법원판결이 나왔다. 이번 판결은 공익사업을 원활하게 추진하고 세입자를 보호한다는 주거이전비 보상제도의 취지에 맞게 보상대상자의 범위를 명확히 했다는 데 의미가 있다. 주거이전비 보상기준일을 사업공람공고일로 함으로써 이후에 사업이 시행될 것을 알고 들어온 사람은 주거이전비를 보상받지 못한다는 취지다. 보상대상자의 범위는 줄어들지만 원래 살고 있던 세입자들에게 사회보장적 차원에서 주거이전비를 지급한다는 제도의 본래 목적을 살린 것이기도 하다. 대법원 특별1부(주심 이홍훈 대법관)는 공익사업시행지구에 사는 이모(81)씨가 A주택재개발 정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 청구소송 상고심(☞2009두16824)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주거이전비는 공익사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게될 세입자들을 대상으로 사회보장적인 차원에서 지급하는 것"이라고 설명했다. 재판부는 이어 "도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다"고 밝혔다. 재판부는 따라서 "이 사건 주거이전비의 보상대상자를 정하는 기준일은 공람공고일인 2005년8월20일로 봄이 상당함으로 사업시행인가 고시일인 2007년8월27일을 주거이전비의 지급대상이 된다고 판단한 것은 위법하다"고 판단했다. 서울 마포구 본인 소유의 주택에서 살던 이씨는 2005년7월20일 주택을 팔고 같은해 9월20일 소유권이전등기를 마친 후부터 그 주택 세입자로 거주해왔다. 당시 서울 마포구청장이 2005년8월20일 그 일대를 주택재개발사업 정비구역으로 지정하기 위해 주민공람을 공고한 상태였고, 이후 2007년8월27일에는 사업시행인가를 고시했다. 이씨는 이 사건 사업시행인가 고시일인 2007년8월27일이 주거이전비의 지급기준일이라며 조합에 주거이전비 1,200만원을 청구했다. 그러나 조합이 공람공고일이 주거이전비의 지급일이라며 이씨는 주거이전비 보상대상자에 해당하지 않는다고 통보하자 소송을 제기했다. 1·2심은 모두 "주거이전비 지급기준일은 사업시행인가일"이라며 원고승소 판결을 내렸다.

다가구주택제도가 도입된 이후 다가구주택이 아닌 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 마친 경우라도 주택재개발사업시 다세대주택과 같이 취급해 단독으로 주택분양을 해줄 필요가 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정11부(재판장 김용찬 부장판사)는 최근 금호제14구역주택재개발지역 주민 김모씨 등 10명이 재개발정비사업조합을 상대로 낸 관리처분계획처분 취소소송(2008구합6998)에서 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "다가구주택제도는 1990년4월21일 건설부지침에 따라 도입됐으나, 같은달 30일 대통령령에서 다가구주택을 규정하기 전까지는 다가구주택에 관한 규정은 없었다"며 "건설부의 지침만으로 일반 국민을 구속할 수는 없고 일반 국민이 다가구주택과 단독주택의 차이점을 충분히 이해하고 건축허가를 신청했을 것으로 기대하기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "다가구주택제도가 도입된 이후에도 구조와 기능면에서 다가구주택에 해당되나 단독주택으로 건축허가를 받은 경우가 상당수 존재하고 있다"며 "주택재개발사업 등을 추진하면서 다가구주택의 지분 또는 구분등기자들을 공동분양대상자로 봐 단독으로 주택을 분양하지 않는다면 대다수 서민인 이들이 생활의 근거를 잃게 되는 등 불합리한 결과가 발생한다" 고 덧붙였다. 재판부는 특히 "도시정비조례 부칙 제7조에 따르면 수인이 공유하고 있는 주택의 공유자들이 각각 1인의 분양대상자가 되기 위해서는 가구별로 지분 또는 구분등기를 필해야 한다"며 "이는 설계 및 건축단계에서부터 실제 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 가지고 지분 또는 구분등기를 통해 독립적으로 거래된다면 다세대주택과 같이 취급해 주택을 분양하겠다는 것으로 보인다"고 판시했다. 또한 "입법취지상 다가구주택제도 도입 이후 다가구주택으로 건축허가를 받지 않고 단독주택으로 건축허가를 받았다고 하더라도 실제로 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 신축됐고 그에 상응하는 지분 또는 구분등기를 통해 독립적으로 거래되는 경우도 이에 포함되는 것으로 해석하는 것이 타당하다"고 판시했다. 서울성동구금호동4가 일대가 2004년7월 중순경 주택재개발정비구역으로 지정되자 이 구역내에 있는 5층짜리 건물의 지분을 공유하고 있던 원고들은 각각 단독으로 주택분양신청을 했다. 그러나 재개발정비사업조합이 관리계획처분을 확정하면서 '원고들은 이 건물의 공유자일 뿐 구분소유자는 아니다'라는 이유로 단독분양이 아니라 공동분양대상자로 지정하자 소송을 냈다.