아파트 등 집합건물 공유부분에 발생한 경미한 하자(건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자)의 경우 하자담보청구권을 행사할 수 있는 제척기간을 '사용검사일 등부터 5년 이하'로 제한한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난 10월 27일 재판관 전원일치 의견으로 A 씨가 이같은 내용을 담은 집합건물법 제9조의2 제1항 등이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2020헌바368)에서 합헌 결정했다. 한국토지주택공사(LH)는 부산에 한 아파트를 건축해 분양했는데, 2009년 11월 이 아파트에 대한 사용검사를 받았고 그중 344세대를 같은 달 말부터 공공임대주택으로 임대하다가 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015년 1월부터 분양전환 방식으로 매각했다. 그런데 아파트 신축 과정에서 오시공·변경시공 또는 부실시공으로 인해 전유부분과 공용부분에 균열, 누수 등 하자가 발생했다. A 씨는 일부 구분소유자들로부터 그들이 집합건물법에 따라 분양자인 LH에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 뒤 LH를 상대로 소송을 냈다. 1심은 아파트 공용부분에 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸했다는 이유로 그 부분에 해당하는 청구를 기각했고, 이후 항소가 기각돼 판결이 확정됐다. A 씨는 항소심 중 집합건물법 제9조의2 제1항 등에 대해 위헌법률심판 제청을 신청했지만 기각되자 2020년 7월 헌법소원을 냈다. 집합건물법 제9조의2 제1항 등은 집합건물 공유부분에 발생한 하자의 경우 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자인 때에는 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 10년 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자인 때에는 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려해 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 행사하도록 하는 제척기간 규정을 두고 있다. 헌재는 "공용부분에 발생한 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 비교적 경미한 하자와 관련한 하자담보청구권에 대해 사용검사일 또는 사용승인일부터 5년 이하의 제척기간을 둔 것은 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가 및 장기화를 방지해 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로 그 입법목적이 정당하고 이러한 권리 행사기간의 제한은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단"이라고 판단했다. 또 "공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 통일적인 분쟁해결을 도모하려면 하나의 집합건물에 공통되는 제척기간의 기산점을 정할 필요가 있고 이 사건처럼 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선·보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련되어 있어 사용검사일 등을 공용부분 하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없다"며 "주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자는 표면적이고 소모되기 쉬운 부분에 해당해 하자가 일찍 발현되고 그 하자를 인식하기도 비교적 용이하기 때문에 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간이 지나치게 단기간이라고 할 수 없어 심판대상조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다"고 했다.

상가건물을 증축할 때는 구분소유자 전원의 동의를 받아야 한다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 주택의 경우에는 구분소유자의 다수결에 의해 수직증축형 리모델링이 가능하지만, 상가건물 증축에는 관련 규정이 없어 논란이 돼 왔다. 대법원 특별2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 4일 서울 신당동 상가건물의 구분소유자인 고모씨 등 37명이 서울시 중구청을 상대로 낸 건축허가처분 취소소송 상고심(2013두25955)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제15조1항은 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로 정하도록 하고 있다. 다만 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 구분소유자의 승낙을 받도록 한다. 이번 소송에서는 상가건물을 증축하는 것이 공용부분의 변경에 해당하는지, 구분소유자 전원의 동의를 필요로 하는지가 쟁점이 됐다. 재판부는 판결문에서 "집합건물 중 공용부분의 변경에 관해 관리단집회의 결의에 의하도록 정한 취지는 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 않는 공용부분의 용도·형상의 등 단순한 변경에 관해 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 해 집합건물의 공용부분에 관해 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것"이라고 밝혔다. 재판부는 "이와 달리 공용부분에 집합건물을 증축해 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권에 변동을 초래하거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도·형상의 변경이 그 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경해 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 공용부분의 변경에 해당하지 않는다"고 지적했다. 이어 "이에 대해서는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의가 필요하다고 보아야 한다"고 밝혔다. 고씨 등은 서울 중구 신당동의 지하 1층~지상 3층 규모의 상가건물 구분소유자들이다. 같은 건물 다른 구분소유자들은 2012년 2월 서울 중구청에 상가에 지상 4~6층을 증축하고, 1~3층 계단실을 특별피난계단으로 변경하는 내용으로 서울 중구청에 건축허가신청을 했다. 이들이 구청에 제출한 상가건물 증·개축 건축주 연명부에 따르면 상가 구분소유자 120명 중 100명(83.33%), 전유지분 1931.92 중 1657(85.76%)이 증축에 동의한 것으로 나타났다. 중구청은 같은해 3월 '증축은 집합건물법상 공용부분의 변경에 해당하고, 구분소유자의 동의가 있다'며 허가했다. 고씨 등은 "증축은 집합건물의 공용부분 변경에 해당하지 않고, 이를 허가하기 위해서는 상가의 구분소유자 전원의 대지사용에 대한 동의가 필요하다"며 소송을 냈다.

아파트 등 집합건물의 공유부분은 특정인이 장기간 점유하고 있더라도 시효취득을 인정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 12일 ㈜계연무역이 "아파트 공용 부분인 온실을 20년 넘게 점유했으니 소유권을 넘기라"며 영등포구 A아파트 주민 이모씨 등 139명을 상대로 낸 공유지분소유권 이전등기 청구소송 상고심(2011다78200)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위해 인정되는 것이므로 집합건물법상 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분(專有部分, 개별 소유 부분)의 처분에 따를 뿐, 전유부분과 분리해서 처분할 수 없도록 규정하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 "공용부분에 대해 취득시효의 완성을 인정해 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리해 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간 점유로 인해 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 돼 집합건물법 취지에 어긋나기 때문에 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다"고 설명했다. 2006년 3월 서울 영등포구 A아파트 909호를 구입한 계연무역은 복도와 승강기를 사이에 두고 909호와 맞닿아 있는 온실을 주거용도로 사용하고 있었다. 이 온실은 아파트 건설계획에 없던 것이지만, 일조권 문제로 당초 12층으로 지을 예정이던 건물 한쪽이 8층으로 변경되면서 다른 부분과 경사가 생겼고, 경사진 공간 위로 지붕이 연결돼 만들어졌다. 아파트 건설사업 시행자들은 1986년 1월 개최된 총회에서 '온실은 공동관리가 사실상 불가능하므로 인접한 909호 소유자에게 소유권을 인정한다'는 안건을 만장일치로 의결했다. 909호 소유자들에게 점유를 넘겨받은 계연무역은 "구조상·이용상 독립성이 있는 공용부분은 취득시효 대상이 되므로, 20년 이상 자주점유한 이상 점유취득시효가 완성됐으니 다른 구분소유권자들은 공유지분을 이전하라"며 소송을 냈다. 1·2심은 "집합건물의 공용부분은 시효취득 대상이 아니다"라며 원고패소 판결했다.

건물 일부에 대해서만 구분소유관계가 형성됐더라도 입주자들이 집합건물법에 따라 관리단을 구성해 관리비를 받는 등 관리 업무를 할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'은 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 건물과 대지, 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 설립할 수 있도록 근거규정을 두고 있다. 그동안 한 동의 건물 일부에만 구분소유권이 형성된 경우에도 집합건물법이 적용되는지에 관해서는 하급심 판단이 엇갈렸다. 대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 28일 서울 성북구 A상가의 번영회가 "밀린 관리비 83만900여원을 납부하라"며 상가건물 3층에서 치과를 운영하는 김모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송 상고심(2012다4985)에서 원고패소판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실해 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 건물이 속하는 1동 건물의 공유자가 될 뿐이지만, 독립성이 상실되지 않은 나머지 구분건물의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 이 건물 일부 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용된다고 봐야 하므로 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이라고 봐야 한다"고 설명했다. 재판부는 "A상가 중 지하층과 1,2층은 구분건물을 나누는 격벽이나 구분시설이 철거됨에 따라 구조상 독립성이 상실돼 구분소유권이 소멸되고 공유관계로 변경되지만, 3~5층에 위치한 구분건물들과 저층 부분을 포함한 상가는 집합건물법 적용대상이 된다"며 "따라서 층별 대표자들이 층별 구분소유권자나 공유지분권자들에 의해 선출됐거나 그들의 동의를 얻어 층별 대표자가 됐다면, 이같은 절차를 거쳐 구성돼 상가에 관한 관리업무를 담당하는 상가 번영회는 상가의 유지보수를 비롯한 관리에 관한 업무를 수행할 권한이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 1980년 지하 1층, 지상 5층 규모로 지어져 분양된 A상가 건물은 3층까지는 호실별로, 4, 5층은 층별로 구분돼 각각 소유권보존등기가 끝났다. 그러나 1995년 건물에서 화재가 발생해 전기선 교체 등 보수공사를 하면서 1,2층에서 격벽 등 구분시설이 철거됐다. 상가 입주자들은 2006년 1월 상가 유지·관리업무를 위해 층별로 대표자 6명을 선출해 상가번영회를 구성하고 정관과 관리규약을 만들었다. 2005년 A상가 건물에 입주해 치과를 운영하던 김씨는 2010년 9월분까지는 관리비를 납부하다가 점포 관리위임을 해지한다고 번영회에 통보하고 관리비를 내지 않았고, 상가번영회는 소송을 냈다. 1심은 원고승소판결했으나 2심은 "A상가번영회는 집합건물법에서 정하는 관리단이나 관리인이 아니므로 관리비를 징수할 법적 근거가 없다"며 원고패소판결했다.

재건축사업의 사업시행자가 임대사업 등을 하는 사업자의 건축물에 대해 매도청구권을 행사할 때 무조건 사업자가 부가가가치세를 부담하게 하는 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제39조1호와 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제48조4항에 대해 법원이 직권으로 위헌법률심판제청을 했다. 서울고법 민사20부(재판장 장석조 부장판사)는 지난 13일 경기 안양시 비산2동의 한 주택재건축조합이 김모씨 등 조합 설립에 동의하지 않는 상가 소유자 10명을 상대로 낸 매도청구소송 항소심(2012나22206 등)에서 이같이 결정했다. 김씨 등은 조합에 맞서 토지나 건축물에 대한 감정평가액은 물론 10%에 해당하는 부가가치세도 받아야겠다며 동시이행의 항변을 낸 상태다. 재판부는 "조합이 매도청구권을 행사하면 조합 설립에 동의하지 않은 자들은 토지와 건축물의 매도를 강요당해 재산권을 잃게 돼 헌법 제23조3항의 공용수용과 유사하다"며 "매도청구권 상대방인 사업자의 재산권 침해에 대한 보상을 불완전·불충분하게 규정하고 있어 헌법 제23조3항에 위반된다"고 밝혔다. 재판부는 "매도청구권 상대방이 비사업자인 경우, 조합으로부터 토지·건축물에 대한 시가를 매매대금으로 지급받아 재산권 제한에 대한 정당한 보상을 받는다"면서 "매도청구권 상대방이 사업자인 경우, 사업자는 시가상당의 매매대금에서 부가가치세를 부담할 수밖에 없게 돼 실질적인 매매대금이 줄어들게 되는 불이익을 입어 평등원칙에도 반한다"고 덧붙였다. 도시정비법 제39조1호는 주택재건축사업 시행자가 조합 설립에 동의하지 않은 자에 대해 매도청구를 할 수 있도록 하고 있고, 집합건물법 제48조4항은 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 매도인은 부가가치세의 부담에 관한 합의가 있는 경우에 한해 거래 상대방에게 부가가치세를 청구할 수 있다. 하지만 해당 조항들은 조합 설립에 동의하지 않은 상대방에게 매도청구권을 행사하면서 '시가에 의해 매매계약이 성립된다'고 규정하고 있을 뿐, 매도인이 부동산 임대업자 등의 사업자인 경우 토지 및 건축물을 매도하면서 납부해야 할 부가가치세의 보상 또는 조정에 관해서는 규정하지 않고 있다. 경기 안양시 비산2동주민자치센터 주변지구 주택재건축정비사업조합은 조합 설립에 동의하지 않는 김씨 등 10명을 상대로 매도청구권을 행사해 매매계약이 성립했으나 김씨 등이 소유권을 이전하지 않자 2010년 5월 소유권이전등기 청구소송을 냈다. 임대사업자로 등록돼 부동산을 매도할 경우 부가가치세를 내야 하므로 건축물 시가는 부가가치세 10%를 더한 금액으로 산정돼야 한다고 주장했지만 1심은 받아들이지 않았다.

입주자 전부의 동의없이 함부로 1층 현관문을 자물쇠로 잠갔던 일부 주민들의 행위에 법원이 제동을 걸었다. 이번 결정은 통상적인 출입구 폐쇄는 입주민 권리에 특별하게 영향을 미치는 만큼 과반수가 아닌 입주민 전원의 승낙을 얻어 결정해야 한다는 취지다. 서울중앙지법 민사50부(재판장 최성준 수석부장판사)는 지난 달 27일 서초구의 한 연립주택의 주민 박모씨가 "자물쇠로 잠근 현관문의 시정장치를 풀어 달라"며 현관문에 잠금장치를 했던 입주자 2명을 상대로 낸 통행방해금지 가처분신청사건(2010카합2429)에서 "현관문의 잠금장치를 제거하라"며 일부인용 결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "각 구분소유자는 집합건물법 제11조에 따라 현관문 등 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 권한이 있다"며 "이 연립주택의 현관문은 그 구조 및 형태에 비춰 입주자가 자신의 세대에 출입할 수 있는 주된 출입구로 사용하기 위해 설치된 만큼 이를 폐쇄하는 조치는 각 세대 입주자의 통상적인 건물출입을 불가능하게 하는 것이다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "통상적인 건물출입을 불가능하게 하는 것은 구분소유자인 입주민들의 권리에 특별한 영향을 미치는 사항에 해당한다"며 "집합건물법 제16조 3항, 제15조 2항에 의해 각 세대 입주자 전부의 승낙없이는 허용될 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "집합건물법 제24조, 제25조 1항에 의하면 집합건물 공용부분의 관리는 관리단집회의 결의로 선임된 '관리인'의 권한에 속한다"며 "피신청인은 집합건물법이 정한 관리인이 아닌 만큼 신청인의 의사에 반해 현관문에 시정장치를 하는 등의 관리행위를 할 수 있는 권한이 없고 이에 따라 정문 및 현관문을 통한 건물출입을 방해하는 것은 위법하다"고 설명했다. 신청인 박씨는 연립주택 주민들 일부가 회의를 통해 정문과 현관문을 자물쇠로 폐쇄하는 바람에 지하주차장을 통해 연결된 통로로만 집으로 출입해야 하는 불편을 겪게 되자 법원에 "잠금장치를 풀어달라"며 법원에 가처분신청을 냈다.

등기부에는 독립한 별개의 점포로 등재돼 있더라도 다른 점포와의 경계가 불분명하다면 구분소유권의 객체가 될 수 없다는 대법원결정이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 민일영 대법관)는 우리은행이 낸 부동산 임의경매신청 재항고심(2009마1449)에서 은행측의 청구를 기각한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 결정문에서 "1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다"며 "구조상 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되므로 구조상의 구분에 의해 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 구분소유권이 성립할 수 없다"며 "건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있어 이러한 등기에 기초해 경매절차가 진행돼 매각허가를 받고 매수대금을 납부했더라도 그 등기는 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "이 사건 부동산은 구조상 독립성을 갖추지 못했고 집합건물법 등에 규정된 상가건물에 대한 완화된 규정요건마저 갖추지 못했다"며 "비록 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록돼 있고, 부동산등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있더라도 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 판단한 원심은 옳다"고 판단했다. 우리은행은 지난 2008년5월 채무자인 D개발이 소유한 인천광역시의 한 상가건물 점포에 대해 법원에 임의경매를 신청했지만 기각됐다. 감정인의 감정서와 집행관의 현황조사결과 점포의 각 호실이 구분벽체 없이 하나로 이뤄져 있어 소유권의 배타적 지배범위를 확정할 만한 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있지 않다고 판단했기 때문이다. 이에 우리은행측은 "건축물관리대장상 구분건물로 작성돼 있고 이를 기초로 등기도 이뤄졌다"며 "부동산의 경계 내지 구획에 관한 식별표지는 얼마든지 특정 및 복원이 가능하다"고 주장하면서 항고했다. 하지만 항고심 역시 "인접한 다른 점포들과 벽체 등의 구분없이 단지 바닥에 경계선을 표시하거나 경계지점에 진열장 또는 칸막이 등을 세우는 간이한 방법으로 경계를 구분하고 있다"며 "이는 구분상·이용상의 독립성을 갖추지 못한 것으로 봐야한다"며 청구를 기각했다.

법원이 서로 건물의 관리인이 되겠다고 벌이는 입주민들간의 법정다툼 때문에 사건처리로 골머리를 앓고 있다. 이같이 건물관리인 자리를 두고 벌이는 법정분쟁은 최근 들어 급격히 늘었으며 그 형태도 ‘관리인 권한을 중지시켜 달라’, ‘관리인 선임이 잘못됐다’는 등 다양하다. 또 대형 유명 건물관리인 자리를 둔 소송에서는 대형로펌도 가세하는 등 점점 그 양태가 전문화·대형화 돼 가고 있어 앞으로 이런 추세는 계속될 조짐을 보이고 있다. 서울중앙지법의 한 판사는 “건물의 관리인이 되면 건물과 관련된 용역업체 선정과정에서 여러 이득을 보기도 하고 주차비나 관리비 일부를 수령하게 되는 등 유리한 점이 많은 것 같다”며 “문제는 소송을 급하게 졸속으로 내다 보니 적용법규도 제대로 모르는 등 형식을 제대로 갖추지 못하고 내 기각하는 사례가 많은 실정”이라고 말했다. ◇ 적용법규 혼동 등 요건 못 갖춘 사건 많아= 현재 빌딩 등 일반건물은 ‘집합건물법’, 아파트나 주상복합 건물은 ‘주택법’의 적용을 각각 받는다. 그러나 신청인들이 적용법규를 혼동해 아파트와 관련된 관리인 분쟁사건에 집합건물법을 잘못 적용하는 사례가 상당수 있는 것으로 알려졌다. 서울중앙지법의 한 판사는 “분쟁자체에 문제가 있더라도 적용법규를 혼동해 가처분을 낼 경우 법원에서는 더 판단하고 싶어도 기각할 수 밖에 없다”며 “더 심각한 문제는 대리인인 변호사들조차도 제대로 모르는 경우가 많다는 것이다”라고 말했다. 또 건물의 적법한 관리인이 아닌 다른 단체가 건물관리사항에 대해 가처분을 내는 경우도 많은 실정이다. 서울중앙지법 민사50부는 최근 서울시내 P오피스텔 입주자운영위원회가 오피스텔에 교회를 만드려는 임차인 김모씨 등을 상대로 낸 간판 및 십자가 설치금지 가처분신청사건(2009카합1073)에서 기각결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 “공용부분에 관한 관리권을 행사하기 위해서는 우선 집합건물법에 의한 관리단에 해당해야 한다”며 “그러나 입주자운영위원회는 구분소유자들 중 층별대표자 11명의 위원으로 구성된 회의체에 불과해 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물법상 관리단이 아님이 명백하다”며 “대표자인 이모씨도 관리단집회가 아니라 운영위원들의 결의로 선임됐으므로 집합건물법상 관리인의 지위를 가졌다고 볼 수 없다”고 판단했다. ◇ 관리인 자리 두고 치열, 선거자체가 제대로 안 이뤄져= 현재 건물의 관리인은 주차비나 건물운용목적에 따른 지원금을 받는 등 많은 혜택을 보고 있는 것으로 알려졌다. 문제는 이런 혜택만 챙기고 건물관리는 뒷전인 관리인이 많다는 점이다. 이러다 보니 나태한 관리인들의 직무권한을 정지시켜 달라는 가처분신청사건 또한 계속 들어오고 있다. 지난 3월 서울중앙지법은 서울 중구에 위치한 한 건물의 주민들이 “적법하지 않게 선임된 사람이 관리인 행세를 하고 있으므로 직무집행을 정지시켜 달라”며 낸 관리인직무집행정지 가처분신청사건(2009카합463)을 받아들였다. 재판부는 결정문에서 “관리단 대표라는 명칭을 사용해 새해 인사장을 발송하고 건물 시행사로부터 상가 활성화를 위한 지원금을 수령하는 등 사실상 관리인의 권한을 행사한 사실이 인정된다”며 “건물의 관리인 집회가 개최되기는 했으나 소집절차의 위법성 및 정족수 미달 등 관리인이 적법하게 선임되지 않은 사실이 인정된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “대규모 상업건물로서 다수의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 만큼 잘못된 관리권 행사로 회복할 수 없는 손해가 발생할 우려가 있다”며 “가처분으로 시급하게 관리인으로서의 직무집행을 정지할 필요성이 인정된다”고 덧붙였다. 서울중앙지법의 한 판사는 “관리인 선임선거 자체가 제대로 안 이뤄지는 경우가 많다”며 “양측에서 모두 50% 이상의 지지를 얻었다고 주장하는 경우도 있다”고 말했다. ◇ 대형화 되는 추세, 대형로펌도 가세= 관리인의 지위를 두고 벌어지는 법정분쟁은 점점 대형화돼 가는 추세다. 특히 유명한 대규모 상업건물들의 경우는 양측에서 대형로펌을 대리인으로 선임하는 등 힘을 쏟고 있다. 지난 달 서울중앙지법 민사50부는 동대문의 유명 쇼핑몰인 M건물의 관리단이 관리인 선임이 잘못됐다며 계속 상가업무를 방해하는 김모씨 등 3명을 상대로 낸 업무방해금지등 가처분신청사건(2009카합1064)를 받아들였다. 서울중앙지법의 한 판사는 “이 건물의 경우 구분소유자만 1,500명이어서 서로 위법한 행위를 했다고 주장하고 있다”며 “얽힌 당사자가 많은 만큼 이 건물과 관련된 사건이 끊임없이 들어오고 있는 실정”이라고 말했다.

아파트나 상가 등 집합건물의 구분소유자들은 부동산을 팔았더라도 전 소유자가 체납한 공용부분의 관리비를 지급할 책임이 있다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 이번 판결은 부동산 소유권이 A에서 B로, 또다시 C로 순차적으로 이전된 경우 B는 A가 체납한 관리비를 여전히 부담해야 한다는 취지다. 물론 이 경우 집합건물 관리인이 C를 상대로 소송을 내면 C도 A와 B가 체납한 관리비를 전부 부담해야 한다. 그 동안 일선 법원에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)상의 집합건물 구분소유권에 대한 특별승계인이 사실심 변론종결 이전에 구분소유권을 이미 제3자에 이전한 경우에도 전 소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있는지 여부를 둘러싸고 엇갈린 판단이 나와 혼선을 빚었다. 이에 따라 대법원의 이같은 판단은 앞으로 하급심 판단을 기속, 일선 법원에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망된다. 대법원 민사1부(주심 차한성 대법관)는 부산의 상가건물 관리회사인 (주)르네시떼가 상가점포의 전 소유자 이모(54)씨를 상대로 낸 관리비등 청구소송 상고심(☞2006다50420)에서 원고 일부패소 판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법 제18조는 '공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다'고 규정하고 있다"며 "이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리돼야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권을 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것"이라고 설명했다. 재판부는 이어 "전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 이와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하고, 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이고, 채무인수에 있어서 면책적 인수인지, 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 또 "집합건물법상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는다"며 "집합건물법의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인 뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 한편 재판부는 이 사건이 소액사건이었으나, 하급심 판단이 엇갈리는 등 사안의 중대성을 고려해 이례적으로 상고를 받아들인 것으로 밝혀졌다. 현행 소액사건심판법 제3조는 소액사건에 대한 지방법원 합의부의 2심 판단에 대해서는 법률·명령·규칙 또는 처분의 헌법·법률위반여부에 대한 판단이 부당하거나, 대법원판례에 상반되는 판단을 한 때에 한해 상고를 할 수 있도록 제한하고 있다. 이에 대해 재판부는 "소액사건이라는 이유로 대법원이 그 법령의 해석에 관해 판단하지 않은 채 사건을 종결하고 만다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다"며 "이 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관해 상고이유로 할 수 있는 '대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때'의 요건을 갖추지 않았더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석적용에 있어서의 잘못에 관하여 직권으로 판단할 수 있다"고 밝혔다. 원고 르네시떼는 피고 이씨가 2004년6월 점포를 350만원에 경락받고 등기를 마치자 전 소유자 문모씨가 체납한 관리비 594만원을 포함한 609만원을 달라며 지급명령을 신청했다. 이씨는 같은 해 10월 하모씨에게 점포를 되팔았으나 그동안 관리비 83만여원을 체납했다. 이후 원고는 청구취지를 변경해 문씨와 피고가 체납한 관리비 중 변제금액을 제외한 636만여원을 지급하라고 청구했다. 1심은 원고 전부승소 판결을 했으나, 2심은 원고 이씨가 체납한 관리비 83만여원만 갚으라며 원고 일부패소 판결을 내렸다.

건물내 점포가 구조상 독립성을 갖추지 못했더라도 각 점포가 독립적으로 거래돼 왔다면 경매가 가능하다는 판결이 나왔다. 인천지법 민사3부(재판장 이우재 부장판사)는 최근 근저당권자인 S사가 경매개시결정을 취소한 원심결정을 취소해달라며 낸 경매개시결정에대한 이의 소송(☞2008라137)에서 원심결정을 취소하는 결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "건물 내 각 점포가 바닥 경계표지와 호수간 칸막이 등이 설치되어 있지 않아 구조상 독립성을 갖추지 못하고 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 구분소유권의 대상이 될 수 있는 요건을 갖추지 못했더라도 각 점포가 건물등기부 및 건축물대장에 첨부된 평면도나 배치도 등을 기초로 점포별로 위치가 특정돼 있어 측량을 통한 경계식별표시의 설치가 용이해 각 점포가 독립해 거래돼 왔다면 등기된 각 점포를 특정해 거래의 목적물로 삼아 거래하는데 장애가 없으므로 경매목적물로 삼을 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 "만약 건물내 점포 소유권의 범위를 확정하기 어렵다면 점포 전체를 개별매각하지 않고 각 층별로 일괄매각해 동일한 매수인에게 매각해 매수인이 이 같은 조치를 취해 건물의 현황과 등기내용이 부합하도록 함이 타당하다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "집합건물법 소정의 구분소유권의 대상이 될 수 있는 요건을 갖추지 못했다고 하더라도 각 점포의 소유자들은 단순한 공유관계가 아닌 적어도 구분소유적 공유관계에 있다고 판단된다"며 "건물 내의 다른 점포들에 대해 이미 여러 건의 경매가 정상적으로 이뤄진 것을 감안하면 원심결정은 지나치게 형평에 어긋난 결과"라고 판시했다. P산업 소유 건물내 340개 점포의 근저당권자인 S사는 각 상가에 대해 임의경매를 신청, 지난 1월말께 개시결정을 받았다. 이에 대해 P산업은 경매개시결정에 대해 이의를 제기, 원심법원이 2월28일 구조상, 기능상 독립성을 갖췄다고 보기 어렵다며 경매개시결정을 취소하자 S사는 즉시항고했다.