아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

유치권자의 유치물 무단 임대 종료 후 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 8월 31일 A 사가 B 씨 등을 상대로 낸 건물인도등 소송(2019다295278)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 부산지법으로 돌려보냈다. B 씨는 2006년경부터 채무자 회사 C 사에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 주장했다. B 씨의 아들 부부인 또 다른 피고 D 씨 등은 B 씨와 함께 부산 진구에 있는 한 부동산을 점유하고 있었다. B 씨는 2007년 10월 초부터 2012년 2월 초까지 이 부동산을 당시 소유자의 승낙을 받지 않고 임대했다. A 사는 2018년 5월 중순경 해당 부동산의 소유권을 취득했다. A 사는 B 씨 등을 상대로 부동산 인도청구와 사용이익 상당액의 부당이득반환청구를 했지만, B 씨 등이 유치권 항변을 하자 2심에서 이들의 무단임대를 이유로 유치권소멸청구권을 행사했다. 1심은 원고패소 판결했다. 2심은 원고 일부승소 판결했지만 "무단임대가 종료한 후 소유권을 취득한 A 사가 해당 사유로 인한 유치권소멸청구권을 행사할 수 없다"며 유치권소멸청구권은 부정했다. 이 사건에서는 '유치권자의 선량한 관리자로서의 주의의무 위반행위가 종료한 뒤 유치물의 소유권을 취득한 원고가 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지 여부'가 쟁점이 됐다. 재판부는 "유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반해 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다"며 "민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다"고 판시했다. 민법 제324조는 '△유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다(1항) △유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다(2항) △유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(3항)'고 규정한다. 대법원 관계자는 "유치권소멸청구권의 취지와 이 사건에서의 위반행위의 정도, 소유자에 대한 보호의 필요성 등을 고려할 때, 소유자가 무단임대 행위 이후에 소유권을 취득했더라도 유치권자의 선관주의의무 위반에 대해 유치권소멸청구를 통해 더는 유치권자의 인도거절권능 행사를 허용할 수 없도록 하는 것이 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 본 판결"이라고 말했다.

[대법원 판결] 물상보증인의 부동산에 대한 경매절차가 진행돼 매각대금이 납부된 상황이라면 채권자에게 담보보존의무가 인정되기 때문에 채권자가 보유하던 주채무자에 대한 근저당권을 포기한 행위는 변제자대위를 앞 둔 물상보증인에 대해 불법행위에 해당할 수 있다는 대법원 판결. 대법원 민사1부(주심 오경미 대법관), 2017다261882(2022년 12월 29일 선고) [판결 결과] A 씨가 B,C 씨를 상대로 낸 구상금 소송에서 원고승소 판결한 원심을 확정. [쟁점] △근저당권자에게 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 담보권 또는 담보물 보존의무 인정여부(불법행위 성립 여부) △담보권 또는 담보물 보존의무 및 불법행위 성립이 인정되는 특별한 사정. [사실관계와 1,2심] A 씨와 B 씨는 한 부동산에 대해 절반씩 지분을 가지고 있었다. 그런데 이 부동산에 2010년 11월 경 B 씨(채무자)의 C 씨(채권자)에 대한 대출금채무에 대한 담보로 C 씨 명의의 근저당권이 설정됐다. 이후 2014년 12월 경 A 씨의 지분에 대해 임의경매가 진행됐고 매수인이 매각대금을 완납하자 근저당권자인 C 씨는 2015년 12월 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 말소해 줬다. C 씨는 2015년 12월 말경 A 씨의 지분에 관한 매각대금에서 배당신청한 채권액 8400만 원 전액을 배당받았다. 채무자가 아닌 물상보증인이 채무를 변제한 경우, 물상보증인은 민법 제481조에 따라 채권자가 그 채권에 관해 갖고 있던 권리를 취득한다. 따라서 물상보증인인 A 씨의 지분이 경매로 낙찰돼 채권자에 대한 변제가 이뤄지는 경우, A 씨는 C 씨(채권자)가 갖고 있던 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 취득할 수 있었는데 C 씨가 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 말소해 줘 근저당권을 취득하게 못하게 됐다. 이에 A 씨는 B 씨를 상대로 구상권을 행사하고, 채권자 겸 근저당권자인 C 씨를 상대로 B 씨(채무자) 지분에 관한 근저당권 임의 말소행위가 물상보증인인 A 씨에 대한 불법행위에 해당한다며 손해배상을 구하는 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했지만 2심은 원고승소 판결했다. [참고 조항] 민법 제485조 '제481조의 규정에 의해 대위할 자가 있는 경우에 채권자의 고의나 과실로 담보가 상실되거나 감소된 때에는 대위할 자는 그 상실 또는 감소로 인해 상환을 받을 수 없는 한도에서 그 책임을 면한다.' [대법원 판단 요지] "원칙적으로 채권자가 담보권을 행사할지 여부는 채권자의 자유이고 제3자가 그 담보권에 관해 대위변제할 이익이 있다는 점만으로 채권자에게 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 담보물 또는 담보권 보존의무가 인정되지는 않는다. 따라서 원칙적으로 채권자가 담보권을 임의 포기하는 행위가 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 불법행위에 해당하지 않는다. 이때 대위변제할 이익이 있는 자는 담보권을 임의 포기한 채권자에 대해 민법 제485조에 따라 자신의 책임의 면책을 주장할 수 있을 뿐이다. 다만, 예외적으로 특별한 사정이 있는 경우에는 채권자도 제3자에 대해 자신의 담보권을 성실하게 보존·행사하여야 할 의무를 부담한다. 이 사건에서는 경매절차에서 물상보증인 제공 부동산이 매각돼 매수인이 매각대금을 완납해 A 씨(물상보증인)는 부동산 소유권을 상실했고 매각대금의 배당절차만이 남게 됐으며 C 씨(채권자)는 1순위 저당권자로서 신고한 채권 전액을 배당받을 것이 예정되어 있었다. C 씨에게 배당이 이뤄지면 민법 제481조, 제482조의 규정에 따라 이 사건 토지 중 채무자인 B 씨 지분에 관한 C 씨 명의의 근저당권에 대해 A 씨의 변제자대위가 당연히 이루어질 것으로 예상되던 상황이었으므로 이는 채권자에게 담보권 보존의무가 인정되는 특별한 사정에 해당한다." [대법원 관계자] "종래 대법원은 채권자가 제3자에 대해 자신의 채권이나 담보권을 성실하게 행사해야 할 의무를 부담한다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 채권자가 자신의 채권이나 담보권을 행사하지 않거나 포기하였다고 하여 이를 불법행위에 해당한다고 할 수는 없는 것이라고 판시했지만, 어떤 경우가 채권자가 제3자에 대해 담보권 보존의무를 부담하는 특별한 사정에 해당하는지 구체적으로 판단한 선례는 없었다. 이 판결은 어떤 경우가 제3자에 대해 담보권을 성실히 행사하고 보존할 채권자의 의무가 인정되는 특별한 사정에 해당하는지에 관하여 구체적으로 밝힌 첫 번째 사례다."

토지보상법에 따른 토지소유자의 사업시행자에 대한 손실보상금 채권에 압류·추심 명령이 있더라도, 토지소유자는 손실보상금 증액 청구 소송을 제기할 수 있다는 대법원 전원합의체 판단이 나왔다. 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령이 있을 경우 토지소유자는 보상금 증액 청구의 소를 제기할 당사자적격을 상실한다는 기존 대법원 판결을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 안철상 대법관)는 24일 A 사가 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 손실보상금 소송(2018두67)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 중앙토지수용위원회는 2012년 4월 LH가 시행하는 보금자리주택사업에 대해 A 사가 운영하는 공장 영업시설을 이전하게 하고 영업손실에 대한 보상금을 68억 여원으로 정하는 내용의 수용재결을 했다. A 사는 당시 이의를 유보하고 보상금을 수령했지만 이후 보상금 증액을 요구하는 소송을 제기했다. 한편 A 사의 채권자들은 소 제기일 이후 원심판결 선고일 이전에 A 사의 LH에 대한 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령을 받았다. 1,2심은 원고일부승소 판결했다. LH는 2심 선고 시까지는 손실보상금 채권에 대한 압류·추심명령이 있던 것과 관련해 아무 주장을 하지 않았지만, 상고심에서 처음으로 압류·추심명령으로 인해 채무자인 A 사(토지소유자 등)가 당사자적격을 상실했다는 점을 상고이유로 주장했다. 일반적으로 금전채권에 대해 압류·추심명령이 있을 경우 채무자는 대상채권의 이행을 구할 추심권을 상실하고, 추심권은 압류채권자에게 인정된다. 이에 따라 채무자는 압류·추심명령 효력이 발생한 후부터 채권 이행의 소를 제기할 당사자적격을 상실하게 된다. 그러나 대법원 전원합의체는 전원 일치 의견으로 토지보상법상 손실보상금 채권에 대해서는 압류·추심명령이 있더라도, 채무자인 토지소유자가 증액 청구의 소를 제기하고 소송을 수행할 당사자적격을 상실하지 않는다는 법리를 선언했다. 손실보상금 증액 청구 소송은 실질적으로 재결을 다투는 항고소송인데, 압류·추심명령이 있다고 해서 추심채권자가 재결을 다툴 지위까지 취득했다고 볼 수 없다는 취지다. 대법원 전원합의체는 아울러 장래 확정될 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령이 있다고 해서 추심채권자가 손실보상금 채권의 확정을 위한 절차에 참여할 자격까지 취득한다고 볼 수 없다고 판단했다. 그러면서 지난 2013년 11월 선고한 토지보상법상 손실보상금 채권에 관해 압류 및 추심명령이 있는 경우 채무자가 보상금 증액 청구의 소를 제기할 당사자적격을 상실한다는 취지의 기존 대법원 판결(2013두9526)도 변경했다. 대법원 관계자는 "대법원은 이번 전원합의체 판결을 통해 손실보상금 증액 청구 소송의 성질, 손실보상금 채권의 존부 및 범위 확정 절차 등의 특수성을 고려할 때, (일반적인 채권의 이행청구의 소송과 달리) 손실보상금 증액 청구 소송에서는 압류 및 추심명령으로 인해 토지소유자 등의 당사자적격이 상실되지 않는다고 판단하고 전원일치 의견으로 종래의 판례를 변경했다"며 "손실보상금 증액 청구 소송의 당사자적격에 관한 법리를 명확히 하고 토지소유자 등의 정당한 보상받을 지위를 실질적으로 강화했다는 데 의의가 있다"고 말했다.

[대법원 판결] 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우 부담부증여 계약도 부담 없는 증여 계약과 마찬가지로 민법 제555조에 따라 해제할 수 있지만, 수증자가 부담 이행을 완료한 후라면 민법 제555조에 따른 해제권을 주장할 수 없다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관), 2021다299976 및 2021다299983 (2022년 9월 29일 판결) [판결 결과] A 씨가 B 마을회를 상대로 제기한 토지인도(본소), 소유권이전등기(반소) 소송에서 본소 청구를 기각하고 반소 청구를 인용(본소의 원고패소)한 원심을 확정. [쟁점] △부담부증여에도 민법 제555조(구두증여는 일반적인 해제사유 없이도 해제할 수 있다는 조항)가 적용되는지 △부담부증여에 민법 제555조가 적용된다고 하더라도, 부담이 먼저 이행된 경우에까지 민법 제555조에 따른 해제가 가능한지. [사실관계와 1,2심] A 씨는 B 마을회에 2016년 7월 마을회관 부지 부분을 증여하고, B 마을회는 이에 따라 그 부근에서 농사를 짓지 못하게 된 A 씨의 숙모에게 300만 원을 지급하는 부담을 이행하기로 하는 부담부증여계약을 체결했다. 이 계약 체결 당시 A 씨의 증여의사가 서면에 의해 표시되지는 않았고, A 씨가 증여계약 이행을 완료하지 않은 상태지만 B 마을회는 A 씨의 숙모에게 300만 원을 지급하기로 하는 부담을 모두 이행했다. A 씨는 본소로 B 마을회에 토지사용대차계약 해지에 따른 원상회복으로 토지 인도 및 건물 철거를 청구했다. B 마을회는 이에 대해 부담부증여를 받았다고 주장하며 반소로 토지에 관한 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구했다. A 씨는 부담부증여라 하더라도 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않았다면서 민법 제555조에 따른 해제를 주장했다. 1,2심은 반소의 청구를 인용했다. [대법원 판단 요지] "민법 제555조는 '증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다'고 규정하고, 민법 제561조는 '상대부담있는 증여에 대하여는 본절의 규정외에 쌍무계약에 관한 규정을 적용한다'고 규정해, 부담부증여에도 민법 제554조부터 제562조까지 증여에 관한 일반 조항들이 그대로 적용되므로 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우 각 당사자는 원칙적으로 민법 제555조에 따라 부담부증여계약을 해제할 수 있다. 그러나 부담부증여계약에서 증여자의 증여 이행이 완료되지 않았더라도 수증자가 부담의 이행을 완료한 경우에는 그러한 부담이 의례적·명목적인 것에 그치거나 그 이행에 특별한 노력과 비용이 필요하지 않는 등 실질적으로는 부담 없는 증여가 이루어지는 것과 마찬가지라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 각 당사자가 서면에 의하지 않은 증여임을 이유로 증여계약의 전부 또는 일부를 해제할 수는 없다고 봄이 타당하다. 부담부증여에서 수증자의 채무불이행이나 각 당사자의 사정변경이 없고 오히려 수증자가 증여자의 증여 의사를 신뢰하여 계약 본지에 따른 부담 이행을 완료한 상태임에도 증여자가 민법 제555조에 따른 특수한 철회를 통해 손쉽게 계약의 구속력에서 벗어나게 할 경우 법적 안정성을 해치게 된다. 민법 제555조에서 서면에 의하지 아니한 증여를 해제할 수 있도록 정한 것은 증여자가 경솔하게 증여하는 것을 방지함과 동시에 증여자의 의사를 명확하게 하여 후일에 분쟁이 생기는 것을 피하려는 데 있는데, 부담부증여의 경우 부담 없는 증여와 달리 증여자의 재산의 수여뿐 아니라 수증자의 부담 이행까지 의사표시의 내용이 되므로 증여자가 경솔하게 증여하거나 증여 의사가 불분명할 가능성이 많지 않고 수증자가 부담의 이행을 완료한 상황이라면 더욱 그렇다." [대법원 관계자] "비서면 증여계약 해제를 정한 민법 제555조의 해제의 본질은 철회에 해당하고 부담부증여계약의 경우도 증여에 관한 해제조항은 적용되지만, 부담의 이행이 완료된 이후에는 증여자가 민법 제555조에 의한 해제권을 행사할 수 없다는 것을 명시한 첫 판결이다."

[ 대법원 판결 ] 채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권의 시효가 완성돼 소멸됐다면, 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지 관계 없이 해제권과 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관), 2019다204593 (9월 29일 판결) [ 판결 결과 ] A 씨가 B 씨를 상대로 낸 추심금 소송(2019다204593)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 파기환송. [ 쟁 점 ] 매도인이 소유권이전등기의무를 불이행해 매수인에게 법정해제권이 성립했으나 매수인이 법정해제권을 행사하지 않는 사이에 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된 경우 매수인이 법정해제권을 행사할 수 있는지 여부 = 매도인이 법정해제권을 행사하는 매수인에게 소유권이전등기청구권의 소멸시효 항변으로 대항할 수 있는지. [ 사실관계와 1, 2심 ] C 사는 2007년 1월 B 씨와 한 부동산을 3억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 매매대금 중 계약금 3000만 원을 지급했다. 이 계약에 따르면 C 사는 2007년 2월 말에 중도금으로 6000만 원을, C 사가 해당 부동산 일대에서 추진하던 공동주택건설사업의 사업계획승인 후 10일 이내에 잔금 2억1000만 원을 지급하고, B 씨는 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기의무를 이행해야 했다. 하지만 C 사는 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 2012년 2월까지도 사업계획승인을 얻지 못했다. 이에 B 씨는 2012년 2월 D 씨에게 해당 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 했다. 한편 A 씨는 C사에 대해 약정금 13억7030만 원과 지연손해금의 지급을 명하는 지급명령을 받아 2016년 8월 확정됐다. A 씨는 2017년 1월 지급명령에 기한 채권을 집행채권으로, C 사를 채무자, B 씨를 제3채무자로 하여 B 씨의 채무불이행에 따른 계약의 해제로 인해 C 사가 B 씨에 대해 갖는 계약금 등 반환채권에 대한 압류·추심명령을 받았고, 이는 다음달 B 씨에게 송달됐다. B 씨는 A 씨의 압류·추심명령에 기한 추심금 청구에 대해 이미 시효로 인해 소멸한 채권에 기한 청구라고 맞섰다. 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다. [ 대법원 판단(요지) ] "이행불능 또는 이행지체를 이유로 한 법정해제권은 채무자의 채무불이행에 대한 구제수단으로 인정되는 권리이므로, 채무자가 이행해야 할 본래 채무가 이행불능이라는 이유로 계약을 해제하려면 그 이행불능의 대상이 되는 채무자의 본래 채무가 유효하게 존속하고 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "민법에 따르면 소멸시효는 그 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정하고 있기에 본래 채권이 시효로 소멸했다면 그 채권은 그 기산일에 소급해 더는 존재하지 않는 것이 되어 채권자는 당초 그 권리의 이행을 구할 수 없는 것이고, 이처럼 본래 채무가 유효하게 존속하지 않는 이상 본래 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "채무불이행에 따른 해제의 의사표시 당시에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성돼 소멸됐다면 그 채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반해 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다"고 판시했다. [ 대법원 관계자 ] "이 판결은, 채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성되어 소멸되었다면 특별한 사정(채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하여 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등)이 없는 한 채무자는 채권자의 해제권 행사 이후에도 소멸시효항변으로 대항할 수 있고, 결국 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 점을 최초로 명시적으로 설시함으로써 향후 하급심 판단의 기초가 되는 법리를 제시하였다는데 의의가 있다."

채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권의 시효가 완성돼 소멸됐다면, 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지 관계 없이 해제권과 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 지난 9월 29일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 추심금 소송(2019다204593)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다. C 사는 2007년 1월 B 씨와 한 부동산을 3억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 매매대금 중 계약금 3000만 원을 지급했다. 이 계약에 따르면 C 사는 2007년 2월 말에 중도금으로 6000만 원을, C 사가 해당 부동산 일대에서 추진하던 공동주택건설사업의 사업계획승인 후 10일 이내에 잔금 2억1000만 원을 지급하고, B 씨는 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기의무를 이행해야 했다. 하지만 C 사는 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 2012년 2월까지도 사업계획승인을 얻지 못했다. 이에 B 씨는 2012년 2월 D 씨에게 해당 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐줬다. 한편 A 씨는 C사에 대해 약정금 13억7030만 원과 지연손해금의 지급을 명하는 지급명령을 받아 2016년 8월 확정됐다. A 씨는 2017년 1월 지급명령에 기한 채권을 집행채권으로, C 사를 채무자, B 씨를 제3채무자로 하여 B 씨의 채무불이행에 따른 계약의 해제로 인해 C 사가 B 씨에 대해 갖는 계약금 등 반환채권에 대한 압류·추심명령을 받았고, 이는 다음달 B 씨에게 송달됐다. B 씨는 A 씨의 압류·추심명령에 기한 추심금 청구에 대해 이미 시효로 인해 소멸한 채권에 기한 청구라고 맞섰다. 이 사건에서는 매도인이 소유권이전등기의무를 불이행해 매수인에게 법정해제권이 성립했으나 매수인이 법정해제권을 행사하지 않는 사이에 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된 경우 매수인이 법정해제권을 행사할 수 있는지 여부 즉, '매도인이 법정해제권을 행사하는 매수인에게 소유권이전등기청구권의 소멸시효 항변으로 대항할 수 있는지'가 쟁점이었다. 재판부는 "이행불능 또는 이행지체를 이유로 한 법정해제권은 채무자의 채무불이행에 대한 구제수단으로 인정되는 권리이므로, 채무자가 이행해야 할 본래 채무가 이행불능이라는 이유로 계약을 해제하려면 그 이행불능의 대상이 되는 채무자의 본래 채무가 유효하게 존속하고 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "민법에 따르면 소멸시효는 그 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정하고 있기에 본래 채권이 시효로 소멸했다면 그 채권은 그 기산일에 소급해 더는 존재하지 않는 것이 되어 채권자는 당초 그 권리의 이행을 구할 수 없는 것이고, 이처럼 본래 채무가 유효하게 존속하지 않는 이상 본래 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "채무불이행에 따른 해제의 의사표시 당시에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성돼 소멸됐다면 그 채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반해 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다.

명의수탁자가 명의신탁자인 실소유주의 허락 없이 부동산을 임의로 처분했다면 횡령죄로 처벌할 수는 없지만 실소유주에 대한 민사상 책임은 져야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 지난 9일 토지 실소유주인 A씨가 명의상 소유주인 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020다208997)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 2011년 10월 A씨는 C씨로부터 토지를 매수하면서 등기는 B씨 명의로 하기로 약정했다. 약정에 따라 C씨가 B씨 앞으로 소유권 이전등기를 하면서 3자간 등기명의신탁이 이뤄졌다. 그런데 2014년 4월 B씨가 D씨에게 이 토지를 매도하면서 문제가 불거졌다. 14억원에 토지를 매도하면서 매매대금 중 9억8000만원은 D씨가 토지의 근저당권부채무를 인수하기로 하고, D씨에게 소유권 이전등기를 했는데 이를 A씨의 동의 없이 진행한 것이다. 이에 A씨는 "내 동의를 받지 않고 토지를 처분한 것은 불법행위에 해당하거나 법률상 원인 없이 부당한 이익을 얻은 것"이라며 "B씨는 손해배상 또는 부당이득반환으로 4억2000만원을 지급하라"는 소송을 냈다. 1심은 "B씨는 명의신탁 받은 토지를 매도해 법률상 원인 없이 매매대금 상당의 이익을 얻었고, A씨는 소유권 이전등기 청구권이 상실되는 손해를 입었다"며 이익 중 일부를 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 했다. 다만 불법행위에 대한 손해배상 책임은 부정하면서 2억6000만원을 지급하라고 판시했다. 2심은 "A씨와 B씨 사이에 보호할 만한 가치가 있는 신임관계가 있다거나 B씨가 A씨에게 각 토지를 상당한 가격으로 처분해 그 매매대금을 지급할 의무를 부담한다고 볼 수 없다"며 "3자간 등기명의신탁에서는 부동산의 매수대금이 아니라, 처분대금이 부당이득으로 문제될 여지가 있을 뿐"이라며 B씨의 행위가 민사상 불법행위에 해당하지 않으므로 배상책임도 없다고 판단했다. 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 임의처분 등을 원인으로 제3자 앞으로 소유권이전등기를 한 경우 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득한다"며 "그 결과 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권 이전등기의무는 이행불능이 되어 명의신탁자로서는 부동산 소유권을 이전받을 수 없게 된다"고 밝혔다. 이어 "명의수탁자가 명의신탁자의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해한다는 사정을 알면서도 명의신탁 받은 부동산을 자기 마음대로 처분했다면, 이는 사회통념상 사회질서나 경제질서를 위반하는 위법한 행위로서 특별한 사정이 없는 한 제3자의 채권침해에 따른 불법행위책임이 성립한다"고 설명했다. 재판부는 또 등기명의신탁을 한 경우 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분해도 횡령죄가 되지 않는다고 판단한 전원합의체 판결(2014도6992)에 대해서도 언급했다. 1,2심에서는 불법행위 성립 여부에 관해 이 대법원 판결을 이유로 들었다. 재판부는 "민사책임과 형사책임은 지도이념, 증명책임의 부담과 그 증명의 정도 등에서 서로 다른 원리가 적용되고, 범죄를 구성하지 않는 침해행위라고 하더라도 그것이 민사상 불법행위를 구성하는지는 형사책임과 별개의 관점에서 검토해야 한다"며 "해당 판결은 횡령죄의 본질이 신임관계에 기초해 위탁된 타인의 물건을 위법하게 영득하는 데 있고, 명의신탁자와 명의수탁자의 관계는 형법상 보호할 만한 가치가 있는 신임관계가 아니므로 명의수탁자의 임의처분에 대해 횡령죄를 인정할 수 없다고 한 것"이라고 밝혔다. 이어 "명의신탁관계에서 명의신탁자의 소유권이전등기청구권을 보호할 수 없다는 취지는 아니다"라며 "명의수탁자의 임의처분으로 명의신탁자의 채권이 침해된 이상, 형법상 횡령죄의 성립 여부와 관계없이 명의수탁자는 명의신탁자에 대해 민사상 불법행위책임을 부담한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "3자간 등기명의신탁의 명의수탁자가 부동산을 임의 처분한 경우 대법원 전원합의체 판결(2014도6992) 선고 이전까지 이를 횡령죄로 처벌하고 있었으므로 명의수탁자가 명의신탁자에 대해 불법행위 책임을 지는 것에 대해선 특별한 의문이 없었다"며 "그러나 해당 판결로 명의수탁자가 명의신탁자에 대해 민사상 불법행위 책임도 지지 않는 것인지에 대해 논란이 발생하게 됐다"고 말했다. 그러면서 "이번 판결에선 명의수탁자의 임의 처분행위가 형사상 횡령죄로 처벌되지 않더라도, 명의신탁자의 채권인 소유권 이전등기청구권을 침해하는 행위로서 민법 제750조에 따라 불법행위에 해당할 수 있다는 것을 명시적으로 설시함으로써 앞선 전원합의체 판결 선고 이후 제기된 논란을 명확하게 정리했다"고 밝혔다.

부동산 매수인이 취득세 신고를 했으나 이후 잔금미납으로 매매계약이 해제됐다면 국가는 징수한 취득세를 반환해야 한다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사2부(재판장 김용덕 부장판사)는 서모씨(소송대리인 김재한 변호사)가 경기도를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2017나115369)에서 최근 1심과 같이 원고 승소판결했다. 재판부는 "취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과하고 부동산 취득은 등기뿐 아니라 '사실상 취득'한 경우도 포함한다"며 "'사실상 취득'은 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다"고 설명했다. 이어 "서씨는 아파트 두 채의 매매대금 17억원 중 계약금 2000만원만 납부했는데, 이는 사회통념상 '매매대금이 거의 전부' 지급된 것으로 볼 수 없으므로 서씨가 아파트를 '사실상 취득'해 과세요건을 충족했다고 보기 어렵다"고 말했다. 그러면서 "(조세채무를 확정시키는)서씨의 신고행위에 외관상 명백한 하자는 없지만 과세요건이 없음에도 신고된 것이므로 중대한 하자가 있다"면서 "서씨에게 '중대한 하자가 있는 이 사건 각 신고행위로 인한 과세'라는 불이익을 그대로 감수시키는 것은 서씨의 권익구제 차원에서 현저하게 부당하므로 이 신고행위는 당연무효라고 함이 타당하다"고 판시했다. 서씨는 2011년 11월 분양대행사와 경기도 용인시 수지구 신봉동에 있는 A아파트 101호, 102호를 각 8억 5000만원에 매수하는 계약을 체결하고 아파트 두 채의 계약금으로 2000만원을 납입했다. 이듬해 2월에는 수지구청에 취득세 2550만원과 교육세 255만원을 납부하겠다는 신고서를 제출했다. 하지만 같은해 4월 서씨의 잔금 납부 지체로 매매계약이 해제됐다. 서씨는 다시 부동산거래계약 해제 등의 신고서를 구청에 제출하고 확인서를 교부받았다. 그러나 경기도는 2014년 8월 돌연 서씨에게 체납처분을 통보했다. 취득세와 같은 신고납세(조세의 부과·징수를 납세의무자의 자진신고 ·납부에 의존하는 제도)는 신고행위로 인해 납세의무가 구체적으로 확정되므로 서씨의 신고에 중대·명백한 하자가 있어 당연무효가 아니라면 지자체가 조세채권을 가진다고 판단한 것이다. 경기도는 매매계약상 잔금지급일인 2012년 2월에 서씨가 부동산을 취득한 것으로 의제하고 취득세와 교육세, 가산금까지 합쳐 총 4100만원을 추심해 징수했다. 서씨는 "계약금만 지급한 채 등기는 물론 '사실상의 취득' 조차 없었는데 경기도가 취득세 처분을 내린 것은 부당하다"고 주장하며 지난해 7월 "취득세 4100만원을 돌려달라"며 대전지법 논산지원에 소송을 내 승소했었다(2017가단 21506).

분양 받은 아파트의 주방 창문 크기가 견본주택(모델하우스)에 전시된 축소모형과 달리 작게 만들어졌더라도 도면대로 시공됐다면 하자로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사2부(재판장 김종원 부장판사)는 신모씨가 대우건설(소송대리인 법무법인 충정)을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2016나66997)에서 최근 1심과 같이 원고패소 판결했다. 신씨는 2014년 8월 대우건설과 세종시 푸르지오 84B형 아파트에 대한 분양계약을 체결했다. 대우건설은 당시 모델하우스 등에 84B형 아파트 주방창호를 가로 '1000㎜ x 세로 1000㎜'로 한 축소모형을 제작해 전시했다. 그런데 이듬해 4월 실제로 시공된 주방창호 규격이 '1000㎜ x 500㎜'라는 사실을 발견한 신씨는 "축소모형 주방의 창호규격과 다르다"며 "320여만원을 배상하라"고 소송을 냈다. 재판부는 "아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의해 보유해야 하거나 주택건설기준 등 거래상 통상 갖춰야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다"고 밝혔다. 이어 "당시 모델하우스에 전시된 축소모형 앞에는 '실제 시공시 차이가 있을 수 있다'는 안내문이 있었다"며 "분양계약서에도 '카탈로그, 팜플렛 등 각종 인쇄물 및 조감도, 단지모형 등은 개략적인 이해를 돕기 위한 것으므로 실제 시공과는 차이가 있을 수 있다'고 명시돼 있다"고 설명했다. 그러면서 "84B형 아파트의 경우 주방창호 규격이 착공도면 등에 모두 동일하게 '1000㎜ x 500㎜' 로 기재돼 있었다"며 "대우건설이 실제로 시공한 주방창호의 규격이 제작업체의 착오에 의해 잘못 제작된 축소모형의 주방창호 규격과 다르다고 해서 이를 집합건물법상의 하자라거나 분양계약상 채무불이행이라고 볼 수 없다"고 판시했다. 또 "신씨가 분양계약을 체결할 때 주방창호의 규격을 중요하게 고려했다면 견본주택에 비치돼 있던 다른 자료 등을 통해 평면도 내지 모형도와 축소모형에 표시된 내용이 다르다는 것을 알 수 있었을 것으로 보인다"고 덧붙였다. 1심도 "아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단해야 한다"며 "실제로 시공된 창호의 규격이 모델하우스에 설치된 모형과 다르다고 하더라도 준공도면 등의 창호 규격과 같다면 이를 하자라고 볼 수 없다"면서 대우건설 측의 손을 들어줬다.