임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

7일 서울고법 형사5부(재판장 김기정 부장판사) 심리로 열린 김승연 한화그룹 회장에 대한 파기환송심(2013노2949) 공판에서 김 회장이 계열사가 보유한 부동산을 저가로 매각해 회사에 손해를 끼친 혐의(특정경제범죄가중처벌법상 배임)에 대한 공방이 벌어졌다. 대법원이 부동산 감정가액을 다시 평가하라며 파기환송한 부분이다. 사진= 김승연 한화그룹 회장 이날 증인으로 한화유통 전 대표이사 양모씨가 출석했다. 양씨는 "한화유통이 자체적으로 보증채무를 해결할 수 없어 당시 재무팀장인 홍동옥을 찾아가 문제를 해결해 달라고 요청했다"며 "한화유통의 부동산을 다른 계열사인 한유통과 웰롭에 매각하면 그 매각 대금으로 보증채무를 해결한다고 들었다"고 밝혔다. 재판부는 이날 감정인이 출석한 가운데 부동산에 대한 감정기일을 열었다. 앞서 대법원은 지난 9월 "한화그룹 계열사가 보유한 부동산을 저가로 매도한 것이 배임죄가 성립하는지 여부를 따질 때 부동산 감정평가가 관계법령에서 요구하는 요인들을 제대로 반영하지 않아 추가 심리가 필요하다"고 밝혔다. 감정평가액이 실제 매각대금에 근접하면 부동산 저가매각 부분은 무죄가 나올 가능성도 있다. 한편 김 회장은 이날 법정에 출석했지만, 건강문제를 이유로 재판장의 허가를 받고 퇴정했다. 김 회장은 부실 계열사를 부당하게 지원해 그룹에 수천억원의 손실을 입힌 혐의(특정경제범죄가중처벌법상 횡령·배임)로 기소돼 항소심에서 징역 3년과 벌금 51억원을 선고받았다. 대법원은 지난 9월 배임·횡령죄의 범위를 다시 판단하라며 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

주가조작으로 투자자들에 손해를 입힌 혐의가 인정돼 형사처벌을 받았더라도 주가조작행위가 실제로 주가에 영향을 주지않았다면 민사상 배상책임은 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사1부(재판장 李性龍 부장판사)는 지난달 19일 김모씨 등 주식투자자 3백42명이 "세종하이테크(주)의 시세조종으로 손해를 봤다"며 이 회사 대표 최모씨(60) 등 작전세력 8명과 대한투자신탁, 한양증권 등 관련 투신사 및 증권사 6개 법인을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2002나16981)에서 1심을 깨고 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "최씨 등의 시세조종행위가 증권거래법 규정을 위반해 위법하다고 하더라도 실제 주가상승에 영향을 줬다는 증거가 없는 이상 손해가 발생했다고 볼 수 없어 원고들의 청구는 이유없다"고 밝혔다. 재판부가 1심과 달리 배상책임이 없다고 한 것은 피고들의 시세조작이 없었더라도 시세조작과 같은 시기에 이뤄진 주식의 액면가 분할이 주가상승에 영향을 줬다고 볼 수 있으므로 조작행위만으로 주가가 올랐다고 단정하기 어렵다는 판단에 따른 것이다. 재판부는 손해액 산정에 대해 "시세조종으로 인한 손해액은 '시세조종이 없었을 경우 투자자가 매수했을 가격'(정상주가)과 '시세조종에 따라 투자자가 실제 매수한 가격'(실제주가) 사이의 차액으로 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "항소심 감정인이 이 회사 주식의 액면분할이 주가상승에 미친 영향을 감안해 추정한 결과 '실제주가'가 '정상주가'보다 현저히 높았던 날은 시세조종기간 200일중 3일에 불과, 통계적으로 의미있다고 보기 어렵다"며 "시세조종은 위법행위지만 실제주가에 영향을 줬다고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "1심 감정인의 감정결과는 액면분할과 같은 주가에 중대한 영향을 주는 점을 반영하지 않았기 때문에 믿을 수 없다"고 설명했다. 세종하이테크는 지난 2000년1월 총 주식 75만주 가운데 15만주를 주가조작에 동원, 14만7천원이던 주가를 3월말께 31만8천원까지 급상승시켰으며 주가조작이 끝나자 주가는 15만원 선으로 다시 하락했으며 주가조작기간중인 같은해 2월 세종하이테크는 액면가분할을 공시하고 4월부터 시행에 들어갔다. 최씨 등은 세종하이테크 주식을 돌아가며 분할·집중 매입하고 허위매수 주문을 내는 등의 방법으로 시세조작을 한 혐의(증권거래법위반 등)로 기소돼 지난 2000년10월 서울지법에서 징역2년에 집행유예3년 등이 선고됐다. 손해를 봤다고 주장한 투자자들은 최씨와 증권사 등을 상대로 소송을 내 지난해 2월 서울지법에서 21억여원의 승소 판결을 받았었다. 현행 증권거래법 185조의5 제1항은 "시세조작으로 인한 손해에 대해 시세조작 행위자는 배상할 책임이 있다"고만 규정할뿐 손해액 산정에 대한 구체적 기준을 정하고 있는 규정은 없다. 또 주식의 액면가 분할은 통상적으로 주가가 지나치게 높게 형성돼 주식거래가 부진한 경우 주당 가격을 낮춰 거래를 촉진하기 위해 이뤄진다. 하지만 이 경우에도 액면가분할이 주가상승에 직접적으로 영향을 준다는 점에 대해선 의견이 일치하지 않고 있다.