임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

백종헌씨가 자신이 명의신탁 형식으로 100% 소유하고 있는 프라임개발의 과점주주가 됐다는 이유로 부과된 지방세는 부당하다며 낸 소송에서 패소했다. 백씨는 1998년 프라임개발을 설립하면서 47.5%의 지분만을 인수하고 나머지는 특수관계가 없는 사람의 명의로 인수했다. 이후 백씨는 자신과 가족이 소유하고 있는 아바타엔터프라이즈로 하여금 2005년6월 제3자 배정방식으로 프라임개발의 보통주를 인수하도록 했고, 백씨 및 특수관계인의 프라임개발 지분은 57.36%가 됐다. 백씨 등은 보유지분이 과반수가 넘게 되자 8월 지방세법 제105조6항 등에 따라 주식비율에 따른 간주취득세 등 24억여원을 납부했다. 그런데 서울지방국세청이 2007년 세무조사를 실시해 백씨가 프라임개발 주식을 특수관계인에게 명의신탁한 사실을 밝혀냈고, 백씨는 증여세 28억여원을 납부했다. 이후 백씨는 조세회피 목적이 없었다며 증여세부과처분취소소송을 냈으나 서울행정법원은 지난 2월 패소판결을 내렸다(2009구합6155). 한편 백씨는 명의신탁사실을 전제로 해서 자신이 프라임개발의 주식 100%를 소유하고 있으므로 간주취득세 등을 낸 것은 부당하다며 지난해 11월 소송을 냈다. 하지만 결과는 이번에도 패소였다. 서울중앙지법 민사46부(재판장 임범석 부장판사)는 지난 9일 백씨 등이 국가 및 서울시 등을 상대로 낸 부당이득금반환소송(2008가합113559)에서 "간주취득세와 명의신탁재산에 대한 증여세부과는 취지가 서로 다르다"며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "취득세는 신고납세방식의 조세로서 납세의무자의 신고행위가 중대하고 명백한 하자로 인해 당연무효로 되지 않는 한 그것이 바로 부당이득에 해당한다고 할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "백씨 등이 간주취득세를 신고납부할 당시 관할 세무관청으로서는 백씨의 신고가 없는 한 프라임개발의 발행주식을 설립 당시부터 명의신탁해 이미 과점주주에 해당했는지 알기 어려웠다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "간주취득세는 과점주주가 법인의 자산에 대해 처분 등의 권한을 갖게 돼 실질적으로 자산을 소유하는 것으로 봐 부과하는 것"이라며 "반면 명의신탁재산에 대해 명의자에게 증여한 것으로 의제해 증여세를 부과하는 취지는 조세회피 행위를 방지해 조세정의를 실현하기 위해 실질과세원칙에 대한 예외를 인정한 것으로 취지가 서로 다르다"고 설명했다.

비법인인 단체가 법인으로 승격하면서 종전에 가지고 있던 부동산을 증여형식으로 취득한 경우 '부동산 취득'으로 볼 수 없어 이에 대한 취득세부과는 부당하다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 동일한 단체에 대해 법적지위가 달라졌다는 이유로 그 소유 부동산에 취득세를 부과한 것이 '실질과세 원칙'에 위배된다고 판단한 것으로 의미가 있다. 서울행정법원 13부(재판장 白春基 부장판사)는 비영리 종교단체에서 법인으로 승격한 A 재단법인이 용산구청을 상대로 낸 취득세등부과처분취소 청구소송(☞2004구합17839)에서 15일 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "민법 제32조는 종교 기타 영리 아닌 사업을 목적으로 하는 재단은 주무관청의 허가를 얻어야만 이를 법인으로 할 수 있도록 규정하고 있어 비법인 단체의 경우 법인으로 허가받기 전 설립허가에 필요한 자산으로 소유하게 된 부동산을 허가받을 법인에게 출연하는 형식을 취해 설립허가를 받은 다음 법인 명의로 소유권이전등기를 하는 경우 설립허가의 결과여부에 따라 취득세 납세의무로 해석하는 것은 실질과세 원칙 등에 반한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "설사 원고와 종전 비법인단체와의 법적규율의 정도, 법인격 등의 측면에서 다소 차이가 있더라도 재단법인 설립허가를 받음으로써 법인으로 전환된 원고가 종전 비법인단체 명의로 되어 있던 부동산에 관한 등기를 자신 명의로 하기 위한 방편으로 한 토지 증여계약은 지방세법 제105조제1항 소정의 '부동산의 취득'에 해당하지 않는다"고 밝혔다. A 재단법인은 지난 2000년4월 문화관광부장관으로부터 재단법인 설립허가를 받아 설립등기를 한 후 비법인 단체시 소유하고 있던 토지를 새로운 법인명의로 등기하기 위해 형식적인 증여계약을 통해 소유권이전등기를 경료했는데, 이에 대해 용산구청이 '부동산 취득에 해당한다'며 취득세를 부과하자 소송을 냈었다.

법인의 설립시 이미 과점주주인 사람이 다른 주주로부터 추가로 주식을 취득한 경우, 그 취득일에 과점주주가 소유하고 있는 주식을 모두 취득한 것으로 보아 이미 소유하고 있던 주식에 대해서 다시 취득세를 부과토록 한 구 지방세법시행령 제78조제1항은 무효라는 대법원 판결이 선고됐다. 대법원 전원합의체(주심 柳志潭 대법관)는 16일 박근영씨가 부산진구청장을 상대로 낸 취득세등부과처분취소 청구소송 상고심(98두11731)에서 이같이 판시, 박씨의 상고를 받아들여 원심을 파기하고 사건을 부산고법으로 되돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 "구 지방세법시행령 제78조제1항은 법인의 설립 등으로 인하여 최초로 과점주주가 된 자가 주주로부터 법인의 주식을 취득하는 경우에는 그 취득일에 과점주주가 소유하고 있는 법인의 주식을 모두 취득한 것으로 보아 법 제111조제4항의 규정에 의하여 취득세를 부과한다고 규정함으로써 법인의 설립 등으로 인한 과점주주로서 그가 이미 소유하고 있던 주식분에 대하여도 사후에 소급하여 취득세를 부과하는 셈이 되어 지방세법 규정보다 취득세 과세대상의 범위를 확장하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 "이와 같이 지방세법시행령에서 과세대상을 확장하는 것은 위 지방세법 규정과 부합하지 아니할 뿐만 아니라 그 확장의 위임규정도 지방세법에서 찾아볼 수 없다"며 "과세대상 물건의 취득으로 간주되는 주식의 취득과 같은 과세요건에 관한 법규의 제정까지도 포괄적으로 대통령령에 위임한 규정이라고 볼 수 없어 위 지방세법시행령 제78조제1항은 무효라고 할 것"이라고 밝혔다. 구 지방세법 제105조제6항 본문은 법인의 주식을 주주로부터 취득함으로써 제22조제2호의 규정에 의한 과점주주가 된 때에는 그 과점주주는 당해 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 본다라고 규정함을로써 간주취득이 인정되는 경우를 주주로부터의 주식취득에 의하여 과점주주가 된 때로 한정하고 있다.