선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

건설업자에게 돈을 받고 아파트 단지 건설이 가능하도록 허위 등기를 경료해준 법원 직원들이 실형을 선고받았다. 울산지법 형사11부(재판장 정재우 부장판사)는 뇌물공여와 변호사법 위반 등의 혐의로 재판에 넘겨진 울산지법 소속 법원공무원 A씨(48·7급)에게 징역 1년 6개월을 선고하고 추징금 3000만원을 납부하라고 명령했다. A씨 부탁을 받고 범행을 도운 혐의(공전자기록 등 위작, 부정처사후 수뢰 등)로 함께 기소된 같은 법원 소속 등기관 B씨(47·6급)에게는 징역 2년에 추징금 2000만원을 선고했다(2017고합298 등). 지난 2013년경 모 건설업체 대표인 C씨는 울산시 남구에 5만2000여㎡가량의 부지를 마련해 1182가구가 입주할 수 있는 대규모 아파트 단지를 지으려 했다. 하지만 진입로 부근에 있는 170㎡가량의 도로부지 소유권을 확보하지 못해 울산시로부터 주택건설사업승인신청을 받지 못하고 있었다. 이 부지는 1978년부터 40여년간 소유권 변동이 없었고, 지분권자만 49명에 달해 사실상 방치된 상태였다. 심지어 등기부등본에 소유자의 주민번호도 기재돼 있지 않아 지분권 매수가 어려운 상황이었다. 고민하던 C씨는 회사 임원 중 한 명이 법원공무원 A씨와 친분이 있다는 사실을 알고 임원을 통해 A씨에게 접근했다. 이후 C씨는 등기문제 해결을 목적으로 2회에 걸쳐 A씨에게 3000만원을 건넸고, A씨는 이 중 2000만원을 다시 등기관인 B씨에게 전달했다. 뇌물을 받은 B씨는 2015년 1월 8일경 법원 사무실에서 '부동산등기조사교합시스템'에 접속해 매매를 원인으로 해당 도로부지 잔여 지분권을 아파트 시행사 명의로 이전하는 허위의 소유권 경정등기(등기의 일부에 착오 또는 유루(遺漏)가 있을 때 그것을 시정하기 위하여 하는 등기)를 경료시켜 주었다. 도로부지 소유권을 확보하게 된 C씨는 순조롭게 사업승인을 받아 지난해 아파트 단지를 준공했지만, 뒤늦게 도로부지 지분권 소유자가 나타나 이들을 고소하면서 범행 일체가 탄로나고 말았다. 재판부는 "법원 직원인 A씨와 B씨의 범행으로 사법부에 대한 국민의 신뢰가 크게 훼손됐고, 묵묵히 직무를 수행해 온 법원 구성원들과 조직 전체에 깊은 상처를 남겼다"며 "범행의 내용이나 결과 등에 비춰볼 때 엄중한 처벌이 불가피하다"고 실형 선고 이유를 밝혔다.

부동산 중개인이 월세 임대차를 중개하면서 후순위 임차권이라는 사실을 제대로 알려주지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못했다면 중개인이 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사12부(재판장 이태수 부장판사)는 세입자 박모씨가 임대차 계약을 중개한 공인중개사 김모씨, 김씨와 사고발생시 손해배상 1억원의 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2014가합48113)에서 "김씨와 협회는 연대해 2250만원을 배상하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 박씨는 2012년 2월 공인중개사 김씨의 소개로 18가구가 사는 한 다가구주택 소유주와 보증금 4500만원에 2년 기한의 임대차 계약을 하고 입주해 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 당시 이 건물에는 채권최고액 4억2000만원인 근저당권이 설정돼 있었고 박씨의 임대차 계약서에도 이 내용이 기재됐다. 그런데 이듬해 8월 이 건물은 경매로 넘어갔다. 6억원에 낙찰돼 매각대금이 근저당권자인 금융기관과 선순위 주택 임차인들에게 배당됐다. 박씨는 다른 임차인들보다 배당권이 후순위라는 이유로 전혀 배당받지 못했다. 박씨는 "김씨가 임대차 계약을 중개하면서 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 액수 등에 관해 아무런 설명을 하지 않는 바람에 임대차보증금 회수에 관한 걱정 없이 계약을 했다"며 "김씨가 보증금 손해를 배상해야 한다"고 소송을 냈다. 이에대해 김씨는 "선순위 임차인의 존재를 다 설명했다"며 "박씨가 그런 사정을 잘 알고, 시세보다 저렴한 조건으로 계약한 것"이라고 맞섰다. 법원은 박씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "김씨는 이 계약 전에도 같은 주택 세입자 4명의 보증금 합계 2억원인 임대차 계약을 중개했음에도 박씨의 계약을 중개하면서 '중개대상물 확인·설명서'의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 아무런 기재를 하지 않았다"며 "이로 인해 박씨가 향후 임대차보증금을 반환받는 데 별다른 문제가 없을 것으로 생각하고 계약한 것으로 보여 특별한 사정이 없는 한 김씨에게 배상책임이 있다"고 밝혔다. 다만 "박씨도 다가구주택인 건물의 실제 이용현황을 잘 비교·검토했더라면 선순위 임차인의 존재 사실을 어렵지 않게 알 수 있었음에도 별다른 노력을 기울이지 않은 채 중개인 설명만 믿고 계약한 잘못이 있다"며 김씨의 배상책임을 50％로 제한했다.

법원에 매수신청대리인으로 등록하지 않은 공인중개사는 고객을 대리해 경매 입찰을 하더라도 수수료를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 공인중개사가 경매 업무를 대리할 때 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서의 실무교육을 받고 협회 공제에 가입하거나 공탁 등 등록 요건을 충족한 뒤 법원에 매수신청대리인 등록을 해야 한다고 정한 공인중개사법 제14조3항은 강행법규이기 때문에 미등록 공인중개사와 고객이 수수료를 지급하기로 약정했더라도 그 약정은 무효라는 취지의 판결이다. 서울동부지법 민사11단독 김은성 판사는 13일 공인중개사 유모씨가 정모씨를 상대로 낸 용역비 청구소송(2014가단24540)에서 원고패소 판결했다. 김 판사는 판결문에서 "공인중개사가 매수신청이나 입찰신청 대리를 하기 위해서는 법원에 매수신청대리인으로 등록해야 하는데, 매수신청대리인으로 등록하지 않은 유씨가 경매업무를 대리하고 수수료를 받기로 한 약정은 강행법규에 위배돼 무효"라고 밝혔다. 김 판사는 "미등록 매수신청대리에 대해 보수청구권을 인정한다면 투기적, 탈법적 거래를 조장해 경미 질서를 망칠 우려가 있고, 결국 매수신청대리인 등록제도가 유명무실화 될 것"이라고 설명했다. 유씨는 2013년 서울중앙지법 경매에 나온 서울 서초동 다가구 주택을 낙찰받도록 대리해주는 대신 정씨로부터 용역수수료 명목으로 525만원을 받기로 약정했다. 유씨는 감정평가액 3억5000만원인 경매물건을 2억8000여만원에 낙찰받았다. 그러나 이후 정씨가 매각대금을 지급하지 못했고, 법원은 정씨의 매수신청보증금 2200여만원을 몰수했다. 이후 정씨가 수수료를 주지 않자 유씨는 소송을 냈다.

부동산중개인은 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때 다른 소액임차인의 존재를 반드시 알려줘야 한다는 판결이 나왔다. 법원은 임차인이 다른 소액임차인에게 밀려 받지 못하게 된 보증금을 중개인이 보상해야 한다고 판단했다. 대구지법 민사21단독 정한근 판사는 지난달 14일 살던 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인 A씨가 부동산 중개인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가단5241)에서 "돌려받지 못한 보증금 5000만원 중 1000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 정 판사는 "B씨는 A씨의 부동산 임차를 중개하면서 해당 건물에 다른 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가능성에 대해 아무런 설명을 하지 않았고 장차 있을 수 있는 경매절차에서 A씨가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 않았다"며 "A씨가 B씨로부터 배당가능성 등에 대해 충분히 설명을 들었다면 계약을 체결하지 않았거나 보증금을 감액했을 것이므로 B씨는 A씨가 선순위임차인들에게 밀려 받지 못하게 된 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 정 판사는 "다만 A씨는 이 사건 건물이 다가구주택으로 사용됐음을 알았으면서도 소액임차인의 존재 여부에 대해 확인하지 않고 섣불리 계약을 체결했고, 계약 체결이 후 주소를 서울로 이전해 손해를 확대했으므로 중개인의 과실을 20%로 제한한다"고 덧붙였다. A씨는 2010년 대구 동구에 있는 한 다가구주택에 한 호에 입주하기 위해 부동산 중개인 B를 통해 임대계약을 맺었다. 계약 당시 B씨가 작성해서 A씨에게 넘긴 '중개대상물 확인·설명서'에는 압류등기나 근저당권설정등기 내용이 기재돼 있었으나 다른 소액 임차인의 존재에 대해서는 적혀있지 않았다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 같은 건물 다른 호에 살고 있던 선순위 소액임차인에 밀려 A씨는 배당을 받지 못했다. A씨는 "중개인이 다른 소액임차인 존재를 미리 알려줬다면 입주하지 않았을 것"이라며 B씨를 상대로 "보증금 5000만원을 보상하라"는 소송을 냈다.

설계도면대로 건물을 건축하도록 감독하지 않은 감리사에게 손해를 배상하라는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소10부(재판장 석호철·石鎬哲 부장판사)는 24일 자신의 토지에 다가구주택을 건축하려던 유모씨가 건축감리사 정모씨를 상대로 "건축설계허가를 근린시설 및 주택으로 받아놓고 다가구를 건축해 놓아 공사비 등 손해를 봤다"며 낸 손해배상 청구소송(☞2001나27042)에서 원고패소 판결을 내린 1심을 뒤집어 "감리사 정씨는 2천5백여만원을 배상하라"는 원고 일부 승소 판결을 냈다. 재판부는 판결문에서 "시공자인 함모씨가 다가구 주택을 건축하려던 원고의 뜻과는 달리 근린시설 및 주택으로 설계변경허가를 받고도 다가구 주택을 건축, 건축주인 원고가 구청으로부터 사용승인을 받지 못하는 손해를 입은 사실이 인정된다"며 "감리사인 피고는 건축도서대로 함씨가 건축하도록 시정요청하거나 건축주인 원고에게 알릴 의무를 게을리한 잘못이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "감리사인 피고는 이 사건 건물의 사용승인을 받을 수 있도록 시정하는 데 필요한 비용과 원고가 건축법위반죄로 약식기소돼 예납한 벌금1백만원을 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 하지만 "건축주인 원고도 자신의 명의로 신청한 건축허가관련서류 및 설계도서를 주의깊게 봤으면 근린생활시설 및 주택으로 건축허가를 받고도 다가구주택을 건축하고 있음을 알 수 있었는데도 주의를 기울이지 않은 과실이 있다"며 피고의 책임을 60%로 제한했다. 유씨는 지난해 4월 자신 소유 대지에 지상4층의 다가구주택을 건축하기 위해 시공을 함씨에게, 설계 및 감리를 피고 정씨에게 맡겼는데 이들이 자신에게 알리지 않고 근린시설 및 주택으로 설계변경허가를 받고도 다가구 주택을 건축, 결국 사용승인도 받지 못한 채 건축법위반죄로 처벌까지 받게되자 감리책임자인 피고를 상대로 재건축비 1억1천여만원을 배상하라는 소송을 냈었다.