임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.

변호사가 위임받은 부동산 매매 사무가 완전히 종료되기 전에 매매계약금 등에서 수임료나 성공보수금을 인출한 것은 횡령에 해당한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 전수안 대법관)는 29일 의료법인 매각업무를 대리하면서 매각절차 완료 전에 매매대금 일부를 무단 인출한 혐의(횡령)로 기소된 변호사 윤모(56)씨에 대한 상고심(2012도1550) 징역 1년에 집행유예 2년을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "원심이 횡령에 관해 공소사실을 유죄로 판단한 것은 위임사무처리에 따른 보수금채권의 발생시기 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다"고 밝혔다. 앞서 의정부지법은 "이 사건 위임사무의 종기는 매매잔금의 수령 등으로 매각절차가 완료된 때이고, 윤씨는 그 시점에 이른 이후에 청산법인을 상대로 성공보수금을 청구할 수 있다"며 "윤씨는 청산법인에 대한 성공보수금채권이 발생하지 않았거나 이행기가 도래하지 않았음에도 위임의 취지에 반해 정당한 권원 없이 피해자인 청산법인 소유 자금을 인출·사용한 것이므로 횡령죄를 구성한다"고 밝혔다. 윤씨는 2003년 5월 A의료법인 소유의 부동산 매각사무를 위임받아 매매계약을 체결했다. 윤씨는 계약체결 뒤 계약금과 중도금 10억4000만여원이 입금된 은행 계좌에서 5억여원를 의료법인 측에 알리지 않고 인출해 사용했다. 1심은 성공보수금 지급 시점을 매매계약 체결시로 보고 이미 이행기가 도래한 성공보수금 4억4000만원을 인출한 부분에 대해 무죄로 판단하고 수임료 인출 부분만 유죄로 판단해 징역 10월에 집행유예 2년을 선고했다. 2심은 윤씨의 범행이 악의적이지 않다며 벌금 1000만원으로 감형했다. 그러나 대법원은 지난해 5월 성공보수금 인출행위도 횡령죄를 구성한다며 2심 판결을 파기하고 사건을 의정부지법으로 돌려보냈었다.

재개발 지역의 부동산 매매에서 분양대상여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 조사·검토의무가 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사14부(재판장 최재형 부장판사)는 지난달 20일 A씨 부부가 “분양권을 받을 수 있는지 자세히 조사·검토하지 않았다”며 부동산 중개를 한 B씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2008나85750)에서 “B씨는 A씨 부부에게 각각 4,350만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. A씨 부부는 2006년10월 B씨의 중개로 용산구 용산동의 토지를 그 위의 무허가 주택을 제외하고 10억1,000만원에 공동으로 매수했다. B씨는 공인중개사의 면허없이 타인 명의를 빌려 부동산중개사무실을 운영하고 있었고 매도인은 B씨의 언니였다. 계약체결 전 A씨 부부와 B씨는 국제빌딩 주변 제3구역 도시환경정비조합 임원에게서 “분양대상자 여부를 확인해 줄 수는 없지만 조례에 따라 공동주택 분양대상자가 될 수 있을 것”이라는 취지의 답변을 들었다. 그런데 조합은 그 후 이 토지에 대해 “주택과 분리해 취득된 토지여서 서울시조례에 따라 공동주택의 분양대상자가 될 수 없다”는 이유로 A씨 부부를 분양대상자에서 제외했다. 결국 A씨 부부는 조합으로부터 인정받은 권리가액인 7억2,000만원의 대금을 받고 타인에게 매도했다. 이에 A씨 부부는 B씨 자매를 상대로 소송을 냈지만 1심 재판부는 “분양권 대상이 된다는 조합임원의 말을 들은 점에 비춰 B씨가 공동주택 분양권이 없었다는 사정을 알았다고 인정하기 부족하다”며 원고패소 판결을 내렸다. 하지만 2심 재판부의 판단은 달랐다. 재판부는 판결문에서 “B씨가 면허는 없지만 부동산중개사무실의 물적시설을 갖춰 놓고 A씨 부부와의 위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 공인중개사법의 ‘중개업자’에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다”며 “A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 보다 자세히 조사·검토해 이를 정확하게 설명함으로써 올바른 결정을 할 수 있도록 도움을 줘야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “B씨가 조합임원의 일반적인 이야기만 듣고 더 이상 A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 더 조사하거나 검토하지 않은 잘못이 있고 A씨 부부는 잘못된 정보에 기초해 매매계약을 체결하게 되고 결국 분양권을 받지 못한 손해를 입었다”고 덧붙였다. 재판부는 다만 “A씨 부부는 조합임원에게서 답변을 들은 외에는 별다른 확인조치를 하지 않았다”며 B씨의 책임을 30%로 제한했다.

대법원 민사2부(주심 金龍潭 대법관)는 지난달 25일 A 변호사(49)가 "사건 수임계약 때 약속한 성공보수금 4천5백만원을 지급하라"며 B씨(50)를 상대로 낸 약정금 청구소송 상고심(2003다39996)에서 원고패소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "위임사무를 완료한 변호사는 약정된 보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만 의뢰인과의 관계, 수임경위, 착수금 액수, 사건 난이도, 소송물 가액, 변호사회의 보수규정 등을 고려해 약정된 보수액이 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다고 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원고가 피고로부터 착수금 3천만원과 감면세금이 5억원 이상일 경우 8%를 성공보수금으로 지급받기로 하고 상속세부과처분취소에 관한 소송을 위임받아 감사원에 심사를 청구해 9억2천5백만원이던 세금을 2억3천8백여만원으로 6억9천4백여만원을 감액경정 받은 만큼 피고는 5천5백여만원을 지급할 의무가 있으나, 원.피고의 계약체결 경위와 착수금 액수, 행정소송에서 패소한 점, 변호사보수기준 등을 감안하면 성공보수 약정중 이미 지급받은 1천만원만 유효하며 이를 초과한 부분은 신의칙과 형평의 원칙에 반해 무효라고 판단한 원심은 정당하다"고 덧붙였다. A 변호사는 지난 98년 B씨로부터 상속세부과처분취소에 관한 소송을 수임, 감사원에 심사청구를 해 감액경정 결정을 받았으나, 이후 제기한 행정소송에서는 1,2심에서 모두 패소하여 B씨가 성공보수금 가운데 4천5백여만원을 주지 않자 소송을 내 1·2심에서 모두 패소했었다.