교보생명 가치 평가보고서 작성 과정에서 회계 기준을 위반한 혐의로 재판에 넘겨진 딜로이트안진 소속 회계사들과 이들과 결탁한 재무적투자자(FI) 관계자들에게 무죄가 확정됐다. 대법원 형사1부(주심 오경미 대법관)는 공인회계사법 위반 혐의로 딜로이트안진 소속 회계사 3명과 어피니티컨소시엄(어피니티) 관계자 2명에게 무죄를 선고한 원심을 확정했다(2023도2742). 안진 회계사들은 자사의 재무적투자자(FI)인 어피니티 측의 청탁을 받고 교보생명 관련 풋옵션(주식매수청구권) 가격을 어피니티 측에 유리하도록 허위 보고서를 작성한 혐의를 받았다. 어피니티는 2012년 신창재 교보생명 회장과 풋옵션 조항 등이 담긴 주주 간 계약을 체결했다. 어피니티가 교보생명 지분 24%를 주당 24만5000원에 인수하는 것이 주요 내용이다. 다만 교보생명이 2015년 9월까지 기업공개(IPO)를 하지 않을 경우, 풋옵션을 행사할 수 있는 조항을 담았다. 그런데 기한 내에 교보생명의 기업공개가 이뤄지지 않자 어피너티는 풋옵션을 행사하기로 결정하고 안진회계법인을 풋옵션 가격 평가기관으로 선임했다. 안진회계법인은 교보생명 주식의 1주당 가치를 41만 원으로 평가했다는 내용의 가치평가 보고서를 작성했다. 신 회장 측은 안진회계법인이 풋옵션 행사가격을 의도적으로 과대평가했다며 안진 측 회계사를 검찰에 고발했다. 검찰은 안진이 신 회장에게 풋옵션을 청구하는 과정에서 부정하게 어피니티와 청탁·공모해 교보생명 주식의 공정가치를 허위 보고했다고 보고 안진 임직원 등을 기소했다. 그러나 1,2심은 "안진이 전문가적 판단 없이 어피너티 측의 일방적 지시에 따라 가치 평가 보고서를 작성했다고 볼 객관적인 증거가 없고, 부정 청탁과 금품 수수도 없었다"며 모두 무죄를 선고했다. 대법원도 "범죄 증명이 없다고 보고 무죄로 판단한 1심 판결을 그대로 유지한 2심 판결에 잘못이 없다"이 같은 판결을 확정했다.

선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

공인중개사가 실질적인 중개의뢰와 중개수수료를 받지 않은 채 중개의사 없이 임대차 계약서만 작성해 줬더라도 공인중개사법상 알선 및 중개 행위로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 따라서 임차인이 이 임대차 계약과 관련해 손해를 입었다면 공인중개사도 일부 배상책임을 져야 한다는 것이다. 서울중앙지법 민사30단독 염우영 부장판사는 지난 10월 6일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5095580)에서 "B 씨 등은 A 씨에게 1300만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2018년 5월 임대인 C 씨와 보증금 1억2500만 원에 2년간 빌라 임대차 계약을 맺었다. A 씨는 은행 전세자금 대출을 받기 위해 공인중개사가 작성한 임대차 계약서가 필요했는데, B 씨를 소개받아 임대차 계약서 작성을 부탁했다. B 씨는 전세계약서에 공인중개사로 서명·날인했다. 하지만 B 씨는 A 씨와 C 씨를 만나지는 않았고, 중개수수료도 지급받지 않았다. 그런데 문제는, 이미 해당 빌라에는 2017년 6월 모 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었다는 점이었다. A 씨는 2020년 3월 임대차 보증금 중 6500만 원을 돌려받지 못한 채 빌라에서 퇴거하게 되자, B 씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨 등은 "계약서 작성 행위만으로는 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다"며 "중개행위를 전제로 하는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 맞섰다. 염 부장판사는 "B 씨가 계약서를 작성할 당시 그 주관적 의사는 임대차 계약을 중개할 의사가 아니었다고 하더라도 객관적으로 임대차 계약서에 중개인으로 서명·날인해 계약서를 완성하는 행위는 거래당사자 간 임대차에 관한 권리의 득실변경에 관한 행위가 잘 이뤄지도록 주선하는 행위로서 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "B 씨는 중개행위 시 중개대상물의 권리관계를 확인하고 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다"며 "하지만 B 씨는 A 씨에게 신탁원부를 제시하고 빌라에 관한 신탁관계 설정사실과 법률적 의미, 즉 신탁회사가 소유자이므로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 경우 빌라에 관해 집행절차 등의 조치를 취할 수 없다는 사실을 설명해야 함에도 신탁원부나 법률적 의미 등에 관해 설명하지 않았다"고 지적했다. 그러면서 "B 씨는 설명의무를 다하지 않아 A 씨에게 재산상 손해를 발생하게 해 부동산중개법 제30조 제1항에서 정한 손해배상책임이 있고, 중개사협회는 공제계약에 따라 B 씨와 연대해 이를 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "A 씨와 C 씨가 직접 임대차 계약을 체결한 점, B 씨는 계약서만 작성하고 당사자들을 만나보지 못했고, 중개수수료도 받지 않은 점, 계약서에는 신탁관계가 기재돼 있고, 임대차 계약을 맺는 A 씨도 그 법률적 의미를 확인해야 했던 것으로 보이는 점 등을 참작하면 A 씨도 계약 당사자로서 등기부 등본을 확인하거나 계약서 내용을 확인하지 않은 잘못이 있다"며 "B 씨 등의 책임을 손해액의 20%로 제한함이 타당하다"고 판시했다.

공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도 보조원의 중개업무 과실로 고객에게 피해가 발생했다면 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 공인중개사 A 씨(소송대리인 최종서 법무법인 강남 변호사)가 중개보조원 B 씨를 상대로 낸 구상금소송(2022가단5049119)에서 "B 씨는 A 씨에게 3500만 원을 지급하라"며 지난달 18일 원고일부승소 판결했다. 공인중개사 A 씨는 B 씨를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개대상물의 확보·등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 했다. B 씨는 중개가 성사되면 중개수수료를 모두 가졌다. 대신 A 씨에게 중개 성사 건수와 상관 없이 매달 50만 원을 납부했다. A 씨는 실제로 계약이 체결될 단계에 이르러 B 씨가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했다. 그러다 B 씨가 사실상의 중개 활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 일이 발생했다. 이 일로 보증금을 회수하지 못한 채 임차권을 상실한 임차인 C 씨는 A 씨의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금청구소송을 내 6500만 원을 받았다. 이후 A 씨는 협회의 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "C 씨가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A 씨와 사실상 중개업무를 주도한 B 씨의 과실로 인한 것"이라며 "이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C 씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 이어 "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람"이라며 "공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도·대여하는 행위를 해서는 안 되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 설명했다. 그러면서 "A 씨는 이 같은 규정을 위반해 B 씨가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인·설명 의무를 충실히 이행하지 않았다"며 "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B 씨에게 귀속됐고, A 씨의 이익은 B 씨에게 지급받는 월 50만 원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해 C 씨가 입은 손해에 대한 A 씨와 B 씨의 과실을 각각 50%로 평가하고 B 씨는 A 씨에게 구상금으로 3500만 원을 지급하라"고 판시했다. A 씨를 대리한 최종서 변호사는 "공인중개사법을 위반했다고 하더라도 민사적으로는 그러한 위법한 행위에 따라 실제로 더 책임질 사람을 구체적으로 따져볼 여지가 있다"며 "이번 사건은 최근 원룸촌에서 특히 많이 발생하고 있는 사건으로, 중개보조원들이 부동산 중개 플랫폼에 중개 대상물을 올리고 영업하는 형태가 높아지는 상황에서 법원이 이 같은 위법 행태에 경각심을 주면서도 공인중개사의 실질적 관여도는 낮게 평가해 과실 비율을 산정한 것 같다"고 말했다.

세무사의 직무에 관한 채권의 소멸시효는 몇 년일까? 대법원은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용된다고 처음으로 판단했다. '변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사, 법무사의 직무에 관한 채권'의 소멸시효를 3년으로 정한 민법 제163조 제5호를 유추적용할 수 없고, 세무사를 상법 제4조 또는 제5조 제1항이 규정하는 상인으로 볼 수도 없다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 지난달 25일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 청구이의소송(2021다311111)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 세무사 직무에 관한 채권은 상사채권에 해당 된다고 볼 수 없어 A 씨는 한 빌라를 매수한 뒤 2014년 2월 C 씨에게 빌라를 임대하면서 운영과 관련된 업무를 위임했다. C 씨는 2015년 5월 세무사인 B 씨에게 해당 빌라를 포함해 자신이 숙박업을 운영하는 빌라 6채에 관한 세금 신고 업무를 위임했다. B 씨는 A 씨를 위해 2015년 5월 2014년 종합소득세를 비롯해 2017년 5월 2016년 종합소득세 등을 신고했다. 이후 B 씨는 2019년 12월 법원에 A 씨를 상대로 세무대리 업무에 대한 용역비 429만 원의 지급을 요구하는 지급명령을 신청했고, 청구를 인용하는 지급명령이 내려져 확정됐다. 그러자 A 씨는 지급명령에 기한 강제집행 불허를 구하는 소송을 냈다. 재판부는 "민법은 1958년 2월 제정되며 제163조를 둬 3년의 단기 소멸시효가 적용되는 채권을 규정했고, 그중 제5호에서는 '변호사, 변리사, 공증인, 계리사 및 사법서사의 직무에 관한 채권'을 규정한 뒤 1997년 12월 개정되며 계리사를 공인회계사로, 사법서사를 법무사로 바꾸었을 뿐 내용의 변경은 없었던 반면, 세무사 제도는 민법 제정 이후인 1961년 9월 세무사법이 제정되면서 마련됐다"고 밝혔다. 고도의 공공성·윤리성 등 고려 민법 제162조 제1항의 시효적용 이어 "법령의 제·개정 경과 및 단기 소멸시효를 규정하고 있는 취지에 △'직무에 관한 채권'은 직무의 내용이 아닌 직무를 수행하는 주체의 관점에서 봐야 하는 점 △민법 제163조 제5호에서 정하고 있는 자격사 외의 다른 자격사의 직무에 관한 채권에도 단기 소멸시효 규정이 유추적용된다고 해석하면 어떤 채권이 그 적용대상이 되는지 불명확해져 법적 안정성을 해하게 되는 점 등을 종합적으로 고려하면 민법 제163조 제5호에서 정하고 있는 '변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사 및 법무사의 직무에 관한 채권'에만 3년의 단기 소멸시효가 적용되고, 세무사와 같이 그들의 직무와 유사한 직무를 수행하는 다른 자격사의 직무에 관한 채권에 대해서는 민법 제163조 제5호가 유추적용된다고 볼 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "세무사의 직무에 대해 고도의 공공성과 윤리성을 강조하고 있는 세무사법의 여러 규정에 비춰봤을 때 전문적인 세무지식을 활용해 직무를 수행하는 세무사의 활동은 최대한의 효율적인 영리 추구 허용 등을 특징으로 하는 상인의 영업 활동과는 본질적으로 차이가 있고, 세무사의 직무와 관련해 형성된 법률관계에 대해 상인의 영업활동과 그로 인해 형성된 법률관계와 동일하게 상법을 적용해야 할 사회경제적 필요도 없어, 세무사를 상법 제4조 또는 제5조 제1항이 규정하는 상인이라고 볼 수 없다"며 "세무사의 직무에 관한 채권이 상사채권에 해당한다고 볼 수 없어 세무사의 직무에 관한 채권에 대해 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용된다"고 판시했다. 앞서 1심은 원고승소 판결을, 2심은 원고일부승소 판결했다.

임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.

한국토지주택공사(LH)로부터 대학생 전세임대주택 지원사업 수행을 위임 받은 법무사가 임대차계약에서 부동산 권리분석 업무 등을 게을리해 손해를 입혔다면 법무사 측이 30%의 책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사209단독 박연주 부장판사는 한국공인중개사협회가 대한법무사협회와 법무사 A씨를 상대로 낸 구상금소송(2021가단5163407)에서 최근 "법무사협회와 A씨는 공동으로 중개사협회에 5200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. LH는 2011년 9월 대학생 전세임대주택 지원사업에 따른 입주자 모집공고를 내고 이듬해 1월 A씨에게 부동산 권리분석, 전세·임대차 계약 등 업무를 수행하도록 하는 용역계약을 맺었다. B씨 등 대학생 8명은 공인중개사들의 도움을 받아 C씨가 소유한 건물의 특정 호실을 입주희망 주택으로 각각 신청했는데, A씨는 신청서에 있는 부동산에 관한 권리분석 검토서를 작성하고 LH를 대신해 전세계약까지 마쳤다. 이에 LH는 C씨에게 총 5억3200여만원을 보증금으로 지원했다. 서울중앙지법 구상권 행사한 중개사협에 5200만원 지급 판결 하지만 B씨 등이 실제 입주한 호실은 계약서와는 다른 호실이었고, 당초 신청했던 호실은 이미 다른 사람이 임차한 상태였다. LH는 공인중개사들과 법무사 A씨의 과실로 보증금을 충분히 회수하지 못하자 소송을 냈고, 이로 인해 손해배상금을 물게 된 공인중개사협회는 법무사협회와 A씨를 상대로 구상금 소송을 냈다. 박 부장판사는 "공동불법행위자는 채권자에 대한 관계에서는 부진정연대채무를 지되, 공동불법행위자들 내부관계에서는 일정한 부담 부분이 있다"며 "이 부담 부분은 공동불법행위자의 과실의 정도에 따라 정해지는 것으로서 공동불법행위자 중 1인이 자기의 부담 부분 이상을 변제해 공동 면책을 얻게 했을 때에는 다른 공동불법행위자에게 그 부담 부분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "법무사 A씨는 전세계약과 관련해 권리분석 업무를 수행하고 LH를 대리해 전세계약을 체결함에 있어 임대목적물의 특정과 토지소유자들로부터 전세계약을 체결할 대리권이 수여됐는지에 관해 조사확인할 의무를 게을리한 과실이 인정된다"며 "A씨는 중개사협회가 LH에 변제한 1억7600여만원 중 책임비율에 따라 정해진 부담부분에 대한 책임을 부담하고, 법무사협회는 A씨와 맺은 공제계약에 따라 A씨의 과실로 인한 손해배상금을 공제금으로 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 그러면서 "전세계약과 관련해 LH가 임대차보증금을 회수하지 못함으로 인한 손해배상책임은 중개사협회와 법무사협회 등의 내부 부담부분의 비율을 7대 3으로 보는 것이 타당하다"며 "법무사협회 등은 공동으로 중개사협회에 구상금으로서 1억7600여만원의 30%인 5200여만원을 지급하라"고 판시했다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

부동산 거래 당사자들이 매매 목적물을 변경해 다시 계약을 했더라도, 공인중개사는 변경되기 이전의 매매 계약서까지 따로 보존할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 목적 부동산이 바뀌기 이전의 계약은 새로 맺은 계약과 구분된 별도의 완결된 계약으로 봐야 한다는 취지다. 전주지법 행정1부(재판장 김수일 부장판사)는 공인중개사 이모씨가 전주시 덕진구청장을 상대로 낸 업무정지처분 취소소송(2017구합2049)에서 최근 원고패소 판결했다. 재판부는 "공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성해 교부하고, 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존해야 한다"며 "'중개가 완성된 때'라 함은 계약의 중요한 내용이 확정돼 당사자 사이에 더이상 계약의 내용이 보충·변경될 필요가 없는 경우"라고 설명했다. 이어 "1차 매매계약 당시 중개가 완성되지 않은 상태에서 다시 2차 매매계약에 체결한 것이 아니라 1차 매매계약 당시 이미 중개가 완성돼 계약이 유효하게 체결됐고, 추후 합의로 1차 계약을 해제한 후 새로운 2차 매매계약을 체결했다고 보는 것이 합리적"이라고 지적했다. 그러면서 "공인중개사법은 중개가 완성된 때에는 계약서 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐 거래계약의 유·무효나 해제여부에 따라 보존의무에 예외를 두고 있지 않다"며 "1차 매매계약서가 작성될 당시 이미 중개가 완성된 것으로 볼 수 있으므로 이씨는 1차 매매계약서 사본을 보존해야 할 의무가 있다"고 판시했다. 공인중개사인 이씨는 2014년 4월 경 전주시 덕진구에 있는 토지 3필지(164번지, 165번지, 166번지)에 관해 매도인을 A씨, 매수인을 B씨로 하는 부동산 매매계약을 중개하고 계약서를 작성했다. 4개월 정도 시간이 흐른 뒤 A씨와 B씨는 다시 166번지만 거래 목적물로 삼아 재계약을 맺자고 합의했다. 이에 이씨는 A씨와 B씨가 보는 앞에서 기존 계약서를 파기하고 166번지를 대상으로 새로운 매매계약서를 작성했다. 하지만 매수인측이 대금 지급을 차일피일 미루면서 거래는 원만하게 진행되지 않았다. 결국 관계가 틀어진 매도인 측은 이씨가 공인중개사법 제26조 1항에 따른 '거래계약서 보존의무'를 지키지 않았다며 신고했고, 관할 행정청인 덕진구청은 업무정지 1.5개월의 처분을 내렸다. 이씨는 "1차 매매계약 당시에는 중개계약이 완성되지 않았기 때문에 계약서 보존의무가 없었다"며 항변했지만 받아들여지지 않 았다. 이에 이씨는 지난해 9월 "업무정지 처분을 취소해달라"며 소송을 냈다.

변호사와 법무사로부터 명의를 대여해 수도권 일대 5개 지역 등기사건 3만여건을 싹쓸이해 100억원대의 수수료를 챙긴 혐의로 1심에서 징역형을 받은 법조브로커 일당 일부에게 항소심에서 실형이 선고됐다. 의정부지법 형사2부(재판장 조윤신 부장판사)는 1일 변호사법 및 법무사법을 위반한 혐의로 기소된 사무장 김모(38)씨와 유모(37)씨의 항소심에서 징역 3년에 집행유예 4년을 선고한 1심을 깨고 징역 2년을 선고하고 이들을 법정구속했다(2017노3296). 함께 기소돼 1심에서 징역 3년에 집행유예 4년을 받은 브로커 임모(42)씨와, 이들에게 명의를 빌려준 혐의로 1심에서 징역 2년에 집행유예 3년을 받는 변호사 오모(62)씨와 법무사 고모(59)씨에 대해서는 검찰의 항소를 기각하고 원심을 유지했다. 재판부는 "무자격자들이 변호사와 법무사의 명의를 빌려 등기사무를 대행한 이 사건은 법률시장의 건전한 거래질서를 해하는 중대범죄"라며 "변호사·법무사 제도에 대한 일반사회의 신뢰를 훼손했다"고 밝혔다. 이어 "이들은 지역별로 4개의 지사를 두고 3만 2313건의 등기사건을 처리했고, 수수료가 114억원이 넘는 등 조직적으로 대규모 범행을 저질렀으며, 수임 건수를 늘리기 위해 등기비용 항목을 부풀리고 수수료 일부를 공인중개사 사무실에 리베이트 명목으로 지급한 점 등이 인정된다"며 "본사와 지사를 총괄하는 역할을 맡은 김씨와 유씨 등은 범행으로 각각 수십억대의 수수료를 챙기고 급여도 인상됐지만 범행의 피해는 일반국민에게 돌아가 죄질이 나쁘다"고 설명했다. 다만 재판부는 임씨에 대해서는 "자신의 동생이 조직한 회사의 업무에 직접 관여하지 않고 독립적으로 사건을 수임해 일한 것으로 보인다"며 "동종범죄 처벌 전력이 없는 점 등을 고려하면 원심의 형이 부당하지 않다"고 했다. 변호사 오씨와 법무사 고씨에 대해서는 "법률시장의 건전한 거래질서를 해하는 중대한 범죄인데다 오씨와 고씨가 3년 이상 명의를 대여해 줌으로써 조직적인 대규모 범행이 가능하도록 했다"면서도 "범행 후 정황 등을 고려하면 원심의 형이 가볍거나 부당하지 않다"고 설명했다. 임씨 등 일당 9명과 두 자격사는 지난 2013년 1월부터 지난해 12월까지 오씨와 고씨에게 빌린 명의를 이용해 3만2313건의 등기사건들을 처리하고 114억9181만원 상당의 수수료를 챙긴 혐의로 기소됐다. 임씨 등은 경기도 고양시에 본사를, 서울 양천구·마포구·파주·인천 등 4곳에 지사를 두고 아파트 소유권이전등기신청사건 등을 처리하면서 건당 평균 30만원의 수수료를 챙긴 것으로 조사됐다. 업무 특성상 주로 법원 근처에 마련된 이들의 사무실에서는 대표·사무국장·팀장·팀원 등으로 구성된 조직도가 발견된 것으로 알려졌다. 또 임씨는 자신의 동생과 함께 변호사 오씨와 법무사 고씨를 섭외한 뒤 매달 200만~250만원을 주고 명의를 빌린 것으로 조사됐다. 주범인 임씨의 동생은 2010년께 변호사와 법무사 사무실에서 일했던 경험을 바탕으로 소유권이전 등기와 근저당권설정 등기업무를 처리한 것으로 조사됐지만, 지난 2016년 12월 검찰의 수사가 시작되자 도주해 아직 검거되지 않았다. 임씨의 동생은 나머지 일당에게 최고 500만원의 월급을 주며 나머지 수익금은 자신이 챙긴 것으로 전해졌다. 앞서 1심은 지난해 11월 임씨와 김씨·유씨 등 3명에게 징역 3년에 집행유예 4년을 선고했다(2017고단1522). 이들에게 명의를 빌려준 변호사 오씨와 법무사 고씨 등 6명에게는 징역 2년에 집행유예 3년, 이모씨 등 2명에게 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고했다. 또 명의 대여 혐의를 받고 있는 변호사 오씨에게는 7400만원, 법무사 고씨에게는 9400만원을 추징하도록 했다. 또 1심에서 기소된 11명 모두에게는 120시간의 사회봉사가 명령됐다. 1심은 "변호사 오씨와 법무사 고씨를 제외한 9명의 피고인이 (아직 검거되지 않은) 주범으로부터 고용돼 직원으로 근무한 자들"이라며 "주범의 지시에 따라 업무를 처리한 것에 그쳤다"고 밝혔다. 이어 "다수의 의뢰인을 상대로 반복적·조직적으로 상당기간 범행한 점이 인정되지만 자신들의 잘못을 모두 인정하고 반성하는데다 동종범행으로 처벌받은 전력이 없어 징역형의 집행을 유예한다"고 설명했다. 또 변호사 오씨와 법무사 고씨에 대해서는 "본인들의 경제적 이득을 위해 변호사와 법무사의 명의를 대여해 변호사·법무사 직무에 대한 국민의 신뢰를 훼손했다"며 "이들이 얻은 경제적 이득을 모두 추징함과 동시에 자격등록취소에 상응하는 형을 선고한다"고 했다.