공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도 보조원의 중개업무 과실로 고객에게 피해가 발생했다면 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 공인중개사 A 씨(소송대리인 최종서 법무법인 강남 변호사)가 중개보조원 B 씨를 상대로 낸 구상금소송(2022가단5049119)에서 "B 씨는 A 씨에게 3500만 원을 지급하라"며 지난달 18일 원고일부승소 판결했다. 공인중개사 A 씨는 B 씨를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개대상물의 확보·등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 했다. B 씨는 중개가 성사되면 중개수수료를 모두 가졌다. 대신 A 씨에게 중개 성사 건수와 상관 없이 매달 50만 원을 납부했다. A 씨는 실제로 계약이 체결될 단계에 이르러 B 씨가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했다. 그러다 B 씨가 사실상의 중개 활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 일이 발생했다. 이 일로 보증금을 회수하지 못한 채 임차권을 상실한 임차인 C 씨는 A 씨의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금청구소송을 내 6500만 원을 받았다. 이후 A 씨는 협회의 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "C 씨가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A 씨와 사실상 중개업무를 주도한 B 씨의 과실로 인한 것"이라며 "이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C 씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 이어 "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람"이라며 "공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도·대여하는 행위를 해서는 안 되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 설명했다. 그러면서 "A 씨는 이 같은 규정을 위반해 B 씨가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인·설명 의무를 충실히 이행하지 않았다"며 "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B 씨에게 귀속됐고, A 씨의 이익은 B 씨에게 지급받는 월 50만 원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해 C 씨가 입은 손해에 대한 A 씨와 B 씨의 과실을 각각 50%로 평가하고 B 씨는 A 씨에게 구상금으로 3500만 원을 지급하라"고 판시했다. A 씨를 대리한 최종서 변호사는 "공인중개사법을 위반했다고 하더라도 민사적으로는 그러한 위법한 행위에 따라 실제로 더 책임질 사람을 구체적으로 따져볼 여지가 있다"며 "이번 사건은 최근 원룸촌에서 특히 많이 발생하고 있는 사건으로, 중개보조원들이 부동산 중개 플랫폼에 중개 대상물을 올리고 영업하는 형태가 높아지는 상황에서 법원이 이 같은 위법 행태에 경각심을 주면서도 공인중개사의 실질적 관여도는 낮게 평가해 과실 비율을 산정한 것 같다"고 말했다.

한국토지주택공사(LH)로부터 대학생 전세임대주택 지원사업 수행을 위임 받은 법무사가 임대차계약에서 부동산 권리분석 업무 등을 게을리해 손해를 입혔다면 법무사 측이 30%의 책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사209단독 박연주 부장판사는 한국공인중개사협회가 대한법무사협회와 법무사 A씨를 상대로 낸 구상금소송(2021가단5163407)에서 최근 "법무사협회와 A씨는 공동으로 중개사협회에 5200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. LH는 2011년 9월 대학생 전세임대주택 지원사업에 따른 입주자 모집공고를 내고 이듬해 1월 A씨에게 부동산 권리분석, 전세·임대차 계약 등 업무를 수행하도록 하는 용역계약을 맺었다. B씨 등 대학생 8명은 공인중개사들의 도움을 받아 C씨가 소유한 건물의 특정 호실을 입주희망 주택으로 각각 신청했는데, A씨는 신청서에 있는 부동산에 관한 권리분석 검토서를 작성하고 LH를 대신해 전세계약까지 마쳤다. 이에 LH는 C씨에게 총 5억3200여만원을 보증금으로 지원했다. 서울중앙지법 구상권 행사한 중개사협에 5200만원 지급 판결 하지만 B씨 등이 실제 입주한 호실은 계약서와는 다른 호실이었고, 당초 신청했던 호실은 이미 다른 사람이 임차한 상태였다. LH는 공인중개사들과 법무사 A씨의 과실로 보증금을 충분히 회수하지 못하자 소송을 냈고, 이로 인해 손해배상금을 물게 된 공인중개사협회는 법무사협회와 A씨를 상대로 구상금 소송을 냈다. 박 부장판사는 "공동불법행위자는 채권자에 대한 관계에서는 부진정연대채무를 지되, 공동불법행위자들 내부관계에서는 일정한 부담 부분이 있다"며 "이 부담 부분은 공동불법행위자의 과실의 정도에 따라 정해지는 것으로서 공동불법행위자 중 1인이 자기의 부담 부분 이상을 변제해 공동 면책을 얻게 했을 때에는 다른 공동불법행위자에게 그 부담 부분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "법무사 A씨는 전세계약과 관련해 권리분석 업무를 수행하고 LH를 대리해 전세계약을 체결함에 있어 임대목적물의 특정과 토지소유자들로부터 전세계약을 체결할 대리권이 수여됐는지에 관해 조사확인할 의무를 게을리한 과실이 인정된다"며 "A씨는 중개사협회가 LH에 변제한 1억7600여만원 중 책임비율에 따라 정해진 부담부분에 대한 책임을 부담하고, 법무사협회는 A씨와 맺은 공제계약에 따라 A씨의 과실로 인한 손해배상금을 공제금으로 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 그러면서 "전세계약과 관련해 LH가 임대차보증금을 회수하지 못함으로 인한 손해배상책임은 중개사협회와 법무사협회 등의 내부 부담부분의 비율을 7대 3으로 보는 것이 타당하다"며 "법무사협회 등은 공동으로 중개사협회에 구상금으로서 1억7600여만원의 30%인 5200여만원을 지급하라"고 판시했다.