선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

공인중개사가 실질적인 중개의뢰와 중개수수료를 받지 않은 채 중개의사 없이 임대차 계약서만 작성해 줬더라도 공인중개사법상 알선 및 중개 행위로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 따라서 임차인이 이 임대차 계약과 관련해 손해를 입었다면 공인중개사도 일부 배상책임을 져야 한다는 것이다. 서울중앙지법 민사30단독 염우영 부장판사는 지난 10월 6일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5095580)에서 "B 씨 등은 A 씨에게 1300만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2018년 5월 임대인 C 씨와 보증금 1억2500만 원에 2년간 빌라 임대차 계약을 맺었다. A 씨는 은행 전세자금 대출을 받기 위해 공인중개사가 작성한 임대차 계약서가 필요했는데, B 씨를 소개받아 임대차 계약서 작성을 부탁했다. B 씨는 전세계약서에 공인중개사로 서명·날인했다. 하지만 B 씨는 A 씨와 C 씨를 만나지는 않았고, 중개수수료도 지급받지 않았다. 그런데 문제는, 이미 해당 빌라에는 2017년 6월 모 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었다는 점이었다. A 씨는 2020년 3월 임대차 보증금 중 6500만 원을 돌려받지 못한 채 빌라에서 퇴거하게 되자, B 씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨 등은 "계약서 작성 행위만으로는 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다"며 "중개행위를 전제로 하는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 맞섰다. 염 부장판사는 "B 씨가 계약서를 작성할 당시 그 주관적 의사는 임대차 계약을 중개할 의사가 아니었다고 하더라도 객관적으로 임대차 계약서에 중개인으로 서명·날인해 계약서를 완성하는 행위는 거래당사자 간 임대차에 관한 권리의 득실변경에 관한 행위가 잘 이뤄지도록 주선하는 행위로서 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "B 씨는 중개행위 시 중개대상물의 권리관계를 확인하고 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다"며 "하지만 B 씨는 A 씨에게 신탁원부를 제시하고 빌라에 관한 신탁관계 설정사실과 법률적 의미, 즉 신탁회사가 소유자이므로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 경우 빌라에 관해 집행절차 등의 조치를 취할 수 없다는 사실을 설명해야 함에도 신탁원부나 법률적 의미 등에 관해 설명하지 않았다"고 지적했다. 그러면서 "B 씨는 설명의무를 다하지 않아 A 씨에게 재산상 손해를 발생하게 해 부동산중개법 제30조 제1항에서 정한 손해배상책임이 있고, 중개사협회는 공제계약에 따라 B 씨와 연대해 이를 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "A 씨와 C 씨가 직접 임대차 계약을 체결한 점, B 씨는 계약서만 작성하고 당사자들을 만나보지 못했고, 중개수수료도 받지 않은 점, 계약서에는 신탁관계가 기재돼 있고, 임대차 계약을 맺는 A 씨도 그 법률적 의미를 확인해야 했던 것으로 보이는 점 등을 참작하면 A 씨도 계약 당사자로서 등기부 등본을 확인하거나 계약서 내용을 확인하지 않은 잘못이 있다"며 "B 씨 등의 책임을 손해액의 20%로 제한함이 타당하다"고 판시했다.

법무법인은 구성원의 임의탈퇴를 사실상 제한하는 정관을 둘 수 없다는 취지의 판결이 나왔다. 변호사법이 구성원 변호사의 임의탈퇴 자유를 보장하고 있는만큼 그에 따라야 한다는 것이다. 법무법인이 구성원 변호사의 변경과 같은 정관 사항 변경에는 다른 구성원 변호사의 동의가 필요하다는 정관 규정을 둬 구성원 변호사의 임의탈퇴를 제한하는 것은 허용되지 않는다는 의미이다. 서울중앙지법 민사18부(재판장 박준민 부장판사)는 지난 19일 A 변호사가 B 법무법인을 상대로 낸 정관변경 인가신청절차 이행청구소송(2021가합548000)에서 원고승소 판결했다. B 법무법인의 구성원 변호사로 이 법인 지분의 20%를 갖고 있던 A 변호사는 지난해 3월 B 법무법인 측에 구성원 변호사에서 탈퇴하겠다는 내용의 이메일을 보냈다. 하지만 B 법무법인 측은 정관변경에 관한 결의 방법을 규정한 자체 정관을 근거로 A 변호사의 구성원 탈퇴 의사표시의 효력을 인정하지 않았고, 구성원 변호사 탈퇴에 따른 정관변경 인가신청 절차도 이행하지 않았다. B 법무법인의 정관 제21조는 변호사법 제46조 제1항이 규정하고 있는 것처럼 '구성원(변호사)은 언제든지 임의로 탈퇴할 수 있다'고 정하고 있었지만, 같은 정관 제12조는 '정관의 변경은 구성원 전원의 출석과 찬성이 있어야 한다'고 정하고 있었다. 변호사법상 임의탈퇴 보장 취지에 반해 정관에 둘 수 없어 변호사법 제42조는 구성원 변호사의 성명 등을 필수적 정관 기재사항으로 규정하고 있기 때문에 법무법인은 구성원 변호사가 변경되면 관련 부분에 대한 정관 내용도 바꿔야 한다. 또 같은 법 제41조 등에 따라 변경된 정관을 주사무소 소재지의 지방변호사회와 대한변호사협회를 거쳐 법무부장관에게 제출해 인가를 받은 다음 변경 등기까지 마쳐야 한다. 하지만 B 법무법인은 자체 정관 제12조를 근거로 다른 구성원 변호사들의 동의가 없었다며 A 변호사의 구성원 탈퇴를 사실상 인정하지 않은 것이다. 이에 A 변호사는 소송을 냈다. 재판부는 "변호사법 제46조 제1항에 비춰 법무법인의 구성원은 자유로운 의사에 의해 탈퇴할 수 있다"면서 "그 탈퇴의 의사표시는 법무법인에 도달됐을 때 효력이 생긴다"고 밝혔다. 이어 "A 변호사가 2021년 3월 B 법무법인에 탈퇴의 의사표시를 해 같은 날 B 법무법인에 도달했다"며 "특별한 사정이 없으면, B 법무법인은 변호사법 제41조 등에 따라 법무법인 주사무소 소재지의 지방변호사회인 서울지방변호사회와 대한변호사협회를 거쳐 법무부장관에 대해 A 변호사의 구성원 탈퇴에 따른 법무법인 정관변경 인가신청절차를 이행하고, A 변호사의 탈퇴를 원인으로 한 구성원 변경 등기 절차를 이행할 의무가 있다"고 설명했다. 그러면서 "B 법무법인은 A 변호사가 탈퇴하려면 정관에 따라 구성원 회의에서 구성원 전원이 출석하고 찬성하는 결의가 있어야 하는데 그와 같은 결의가 없었다고 주장하지만, 이는 B 법무법인 정관 제21조 등에서 임의탈퇴를 명시적으로 규정한 취지에도 반하는 해석이고, 변호사법 제46조 제1항에서 임의탈퇴를 정한 규정의 취지에도 반한다"고 판시했다.

변호사가 합의서 작성에 관한 법률자문을 제공한 후 해당 합의서에 기초한 합의를 이행하지 않은 한 쪽 당사자의 소송을 대리한 경우 징계 대상에 해당한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정13부(재판장 박정대 부장판사)는 지난 6월 23일 A변호사가 법무부 변호사징계위원회를 상대로 낸 이의신청 기각 결정 취소소송(2021구합70134)에서 원고패소 판결했다. A변호사는 2017년 4월 B씨와 C씨로부터 토지 및 건물의 관리·처분 과정에서 발생한 법률문제에 대해 자문 의뢰를 받았다. 해당 자문의 주요내용은 B씨와 C씨가 공동으로 토지와 건물을 매입하면서 편의를 위해 공동명의 대신 일부는 B씨 명의로, 일부는 C씨의 명의로 등기한 것에 대해 처분하기로 하고 해당 토지와 건물에 대한 보전처분 등을 말소하는 한편 처분에 따른 수익과 비용을 절반씩 취득 내지 부담하기로 약정하는 것이었다. 당시 A변호사는 B씨와 B씨의 배우자 그리고 C씨에게 부동산 처분과 관련된 법률사무의 주요쟁점에 대해 여러 차례 자문을 해줬다. A변호사의 사무실에서 A변호사가 마련한 합의서 초안을 기초로 합의서가 작성됐고, 이를 통해 해당 토지를 D사에 매도하는 매매계약이 체결됐다. 그러다 2018년 3월 B씨가 C씨를 상대로 약정금 청구소송을 제기하면서 문제가 발생했다. C씨가 자신의 명의로 돼있던 토지 및 건물을 처분했음에도 매매대금 중 비용을 공제한 나머지 수익의 절반을 B씨에게 지급하지 않자, A변호사의 자문을 받아 작성한 합의서에 따라 B씨가 소송을 낸 것이다. 이 사건에서 A변호사는 C씨의 소송대리인을 맡았다. 대한변호사협회 변호사징계위원회는 2019년 9월 "B씨가 C씨를 상대로 제기한 후속의 약정금 청구사건은 종전에 B씨에게도 제공한 자문에서 작성된 합의서로서 파생된 사건으로서 그 기초가 된 분쟁의 실체가 동일하거나 본질적으로 관련된 사건"이라며 "A변호사가 합의의 일방당사자인 C씨로부터 약정금 사건을 수임한 것은 B씨의 대립당사자로부터 사건을 수임한 것으로서, 변호사법 제31조 제1항 제1호 등 수임제한규정에 위반된다"며 A변호사에게 과태료 200만원을 부과했다. A변호사는 법무부에 이의를 신청했지만 기각되자 소송을 냈다. A변호사는 "수행한 자문은 부동산을 제3자에게 처분하는 것과 관련된 것이고, 이후 수임한 소송사건은 부동산에 부과된 비용 등의 정산에 관한 것으로 분쟁의 실체가 동일하다고 볼 수 없다"고 주장했다. 하지만 재판부는 "변호사 윤리장전은 대한변협의 자율적인 규범으로, 변협이 그 내용을 형성하는데 폭넓은 재량권이 있을 뿐만 아니라 개별적 내용에 관해 변호사법 등 법률의 구체적 위임 등을 필요로 한다고 볼 수 없다"며 "A변호사가 변호사 윤리장전 윤리규약 제22조 2항을 위반했다"고 판시했다.

법무법인이 사건 당사자인 경우 그 대표자만 법무법인을 대표해 업무를 수행할 수 있을 뿐, 구성원 변호사가 법무법인을 대표해 업무를 수행할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 지난달 26일 A씨가 B법무법인을 상대로 낸 손해배상 및 부당이득금 반환 소송(2017다238141)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. B법무법인은 법인이 당사자인 사건에서 변호사법 제50조 1항을 근거로 구성원 변호사 C씨를 담당변호사로 지정해 소송을 수행했다. 변호사법 제50조 1항은 '법무법인은 법인 명의로 업무를 수행하며 그 업무를 담당할 변호사를 지정해야 한다'고 규정한다. 재판부는 "변호사법 규정의 체계 및 내용에 비춰보면, 변호사법 제50조 1항에 따라 법무법인이 법인 명의로 수행하는 '업무'는 법무법인이 제3자의 위임이나 위촉 등에 의해 소송행위 등 법률사무를 처리하는 경우를 의미하고, 법무법인이 당사자로서 소송행위 등 법률사무를 처리하는 경우는 포함되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "법무법인이 당사자인 경우에는 상법 중 합명회사에 관한 규정에 따라 등기된 법무법인의 대표자만이 법무법인을 대표해 업무를 수행할 수 있을 뿐 담당변호사가 법무법인을 대표해 해당 업무를 수행할 수 없고, 이는 변호사법 제50조가 준용되는 법무법인(유한)의 경우에도 마찬가지(변호사법 제58조의16)"라고 덧붙였다. 그러면서 "B법무법인은 사건 소송의 당사자이므로 변호사법 제50조 1항이 적용되지 않아 법무법인을 대표할 담당 변호사로 C씨를 지정할 수 없기 때문에 B법무법인이 1심부터 C씨를 담당변호사로 지정해 소송을 수행했더라도 이는 대표권이 없는 사람에 의한 소송행위이고, 2심에서 B법무법인의 적법한 대표자가 소송행위를 추인했다는 등 특별한 사정이 없는 한 C씨의 소송행위는 무효"라고 판시했다. 앞서 1,2심은 원고일부승소 판결하면서 "구성원 변호사가 담당변호사로 수행한 소송행위가 소송대리권 흠결에 해당하지 않는다"고 판단했다.

의사와 의료법인(병원)은 상인으로 볼 수 없다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 따라서 의사가 의료기관에 갖는 임금채권 등은 상사채권이 아닌 민사채권이라는 것이다. 민사법정이율은 연 5%이지만 상사법정이율은 연 6%가 적용된다. 변호사를 상인으로 볼 수 없다는 대법원 판단(2006마334)이 있었다는 점을 감안할 때 변호사가 로펌 등에 갖는 임금채권도 의사와 동일하게 상사채권이 아니라 일반 민사채권으로 해석될 여지가 크다는 점에서 법조계도 이 판결에 주목하고 있다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 지난달 26일 의사 A씨 등이 B의료법인을 상대로 낸 임금소송(2022다200249)에서 원고일부승소 판결한 원심 가운데 일부를 파기자판해 "B의료법인이 A씨에게 약 1억1250만원을, C씨에게 약 5800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 2000년 3월 B의료법인이 설립한 병원에 입사한 산부인과 의사 A씨와 2009년 10월 입사한 신경외과 의사 C씨는 계약 만료로 2018년 2월 퇴사했다. A씨는 2017년 최종임용계약을 체결하면서 근로시간을 1일 8시간, 주 40시간으로 정했는데, 이후 퇴사 전까지 총 96시간을 초과근무했는데도 시간외 근무수당을 받지 못했다고 주장했다. 또 퇴직금이 시간외 근무수당을 제외한 임금으로 계산됐다며 미지급분을 달라고 소송을 냈다. B씨도 총 280시간의 초과근무에 따른 시간외 근무수당과 이를 기초로 한 퇴직금 미지급분을 달라고 소송을 냈다. 대법원은 원심 판결 중 지연손해금에 관한 피고 패소 부분을 일부 파기하고 이 부분을 직접 판단했다. 재판부는 "의사의 영리추구 활동을 제한하고 직무에 대해 고도의 공공성과 윤리성을 강조하며 의료행위를 보호하는 의료법 규정에 비춰보면 개별 사안에 따라 전문적인 의료지식을 활용해 진료 등을 행하는 의사의 활동은 상인의 영업활동과는 본질적으로 차이가 있다"고 밝혔다. 이어 "의사의 의료행위와 관련해 형성된 법률관계에 대해 상인의 영업활동 및 그로 인한 형성된 법률관계와 동일하게 상법을 적용해야 할 특별한 사회·경제적 필요 내지 요청이 있다고 볼 수 없어 의료법 규정과 제반 사정을 참작하면 의사나 의료기관을 상법 제4조 또는 제5조 1항이 규정하는 상인이라고 볼 수는 없다"고 설명했다. 그러면서 "의사가 의료기관에 대해 갖는 급여, 수당, 퇴직금 채권은 상사채권에 해당한다고 할 수 없다"고 판시했다. 이에 따라 재판부는 퇴직 후 15일부터 2심 판결 선고일까지 민법상 지연이율인 5%가 적용되어야 한다고 했다. 현행법은 일반적인 금전채무의 불이행으로 인한 손해배상에는 법정이율을 연 5%로 적용하고 있지만(민법 제379조), 상행위로 인한 법정이율은 연 6%로 하고 있다(상법 제54조). 앞서 1심은 의료법인 측이 이 부분을 명시적으로 다투지 않아 무변론 판결로 원고승소 판결했다. 그러나 2심은 시간외 근로수당 청구는 기각하고 연차휴가 미사용 수당·퇴직금 차액 청구는 일부 인용해 원고 일부승소 판결했다. 2심은 △퇴직일~14일까지 기간은 지연손해금청구 부분을 전부 기각하고 △퇴직 후 15일~변제완료일까지의 기간은 지연손해금청구 부분을 인용했다. 또 인정되는 구간에 적용되는 지연손해금율은 △퇴직 후 15일~2심판결의 선고일까지는 상법이 정한 연 6%를 △2심판결 선고 다음날~변제완료일까지는 근로기준법이 정한 연 20%로 봤다. 한편 대법원은 2007년 7월 변호사는 상인이 아니라는 결정을 했었다. 대법원은 당시 D변호사가 "상호신설 등기신청을 각하한 것은 부당하다"며 서울상업등기소 등기관을 상대로 낸 이의신청 재항고사건에서 재항고를 기각하면서 "변호사의 자격과 등록을 엄격히 제한하고 품위유지의무 등 각종 의무를 부과하는 한편, 광고에 제한을 가하는 등 변호사의 영리활동을 엄격히 제한하고 그 직무에 관해 고도의 공공성과 윤리성을 강조하는 변호사법의 여러 규정에 비춰보면, 변호사의 활동은 인적·물적 영업기반을 자유로이 확충해 효율적인 방법으로 최대한의 영리를 추구하는 것이 허용되는 상인의 영업활동과는 본질적으로 차이가 있다"고 밝혔다. 이어 "근래에 전문직업인의 직무 관련 활동이 점차 상업적 성향을 띠게 됨에 따라 사회적 인식도 일부 변화해 변호사가 유상의 위임계약 등을 통해 사실상 영리를 목적으로 직무를 행하는 것으로 보는 경향이 생겨나고, 소득세법이 변호사의 수익을 '사업서비스업에서 발생하는 소득'으로 보아 과세대상으로 삼고 있는 점을 감안하더라도 변호사를 상법 제5조 제1항이 규정하는 '상인적 방법에 의하여 영업을 하는 자'라고 볼 수는 없으므로 변호사는 의제상인에 해당되지 않는다"고 판시했다. 대법원은 2008년 6월 법무사에 대해서도 상인으로 보기 어렵다는 결정(2007마996)을 내린 바 있다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

변호사와 법무사로부터 명의를 대여해 수도권 일대 5개 지역 등기사건 3만여건을 싹쓸이해 100억원대의 수수료를 챙긴 혐의로 1심에서 징역형을 받은 법조브로커 일당 일부에게 항소심에서 실형이 선고됐다. 의정부지법 형사2부(재판장 조윤신 부장판사)는 1일 변호사법 및 법무사법을 위반한 혐의로 기소된 사무장 김모(38)씨와 유모(37)씨의 항소심에서 징역 3년에 집행유예 4년을 선고한 1심을 깨고 징역 2년을 선고하고 이들을 법정구속했다(2017노3296). 함께 기소돼 1심에서 징역 3년에 집행유예 4년을 받은 브로커 임모(42)씨와, 이들에게 명의를 빌려준 혐의로 1심에서 징역 2년에 집행유예 3년을 받는 변호사 오모(62)씨와 법무사 고모(59)씨에 대해서는 검찰의 항소를 기각하고 원심을 유지했다. 재판부는 "무자격자들이 변호사와 법무사의 명의를 빌려 등기사무를 대행한 이 사건은 법률시장의 건전한 거래질서를 해하는 중대범죄"라며 "변호사·법무사 제도에 대한 일반사회의 신뢰를 훼손했다"고 밝혔다. 이어 "이들은 지역별로 4개의 지사를 두고 3만 2313건의 등기사건을 처리했고, 수수료가 114억원이 넘는 등 조직적으로 대규모 범행을 저질렀으며, 수임 건수를 늘리기 위해 등기비용 항목을 부풀리고 수수료 일부를 공인중개사 사무실에 리베이트 명목으로 지급한 점 등이 인정된다"며 "본사와 지사를 총괄하는 역할을 맡은 김씨와 유씨 등은 범행으로 각각 수십억대의 수수료를 챙기고 급여도 인상됐지만 범행의 피해는 일반국민에게 돌아가 죄질이 나쁘다"고 설명했다. 다만 재판부는 임씨에 대해서는 "자신의 동생이 조직한 회사의 업무에 직접 관여하지 않고 독립적으로 사건을 수임해 일한 것으로 보인다"며 "동종범죄 처벌 전력이 없는 점 등을 고려하면 원심의 형이 부당하지 않다"고 했다. 변호사 오씨와 법무사 고씨에 대해서는 "법률시장의 건전한 거래질서를 해하는 중대한 범죄인데다 오씨와 고씨가 3년 이상 명의를 대여해 줌으로써 조직적인 대규모 범행이 가능하도록 했다"면서도 "범행 후 정황 등을 고려하면 원심의 형이 가볍거나 부당하지 않다"고 설명했다. 임씨 등 일당 9명과 두 자격사는 지난 2013년 1월부터 지난해 12월까지 오씨와 고씨에게 빌린 명의를 이용해 3만2313건의 등기사건들을 처리하고 114억9181만원 상당의 수수료를 챙긴 혐의로 기소됐다. 임씨 등은 경기도 고양시에 본사를, 서울 양천구·마포구·파주·인천 등 4곳에 지사를 두고 아파트 소유권이전등기신청사건 등을 처리하면서 건당 평균 30만원의 수수료를 챙긴 것으로 조사됐다. 업무 특성상 주로 법원 근처에 마련된 이들의 사무실에서는 대표·사무국장·팀장·팀원 등으로 구성된 조직도가 발견된 것으로 알려졌다. 또 임씨는 자신의 동생과 함께 변호사 오씨와 법무사 고씨를 섭외한 뒤 매달 200만~250만원을 주고 명의를 빌린 것으로 조사됐다. 주범인 임씨의 동생은 2010년께 변호사와 법무사 사무실에서 일했던 경험을 바탕으로 소유권이전 등기와 근저당권설정 등기업무를 처리한 것으로 조사됐지만, 지난 2016년 12월 검찰의 수사가 시작되자 도주해 아직 검거되지 않았다. 임씨의 동생은 나머지 일당에게 최고 500만원의 월급을 주며 나머지 수익금은 자신이 챙긴 것으로 전해졌다. 앞서 1심은 지난해 11월 임씨와 김씨·유씨 등 3명에게 징역 3년에 집행유예 4년을 선고했다(2017고단1522). 이들에게 명의를 빌려준 변호사 오씨와 법무사 고씨 등 6명에게는 징역 2년에 집행유예 3년, 이모씨 등 2명에게 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고했다. 또 명의 대여 혐의를 받고 있는 변호사 오씨에게는 7400만원, 법무사 고씨에게는 9400만원을 추징하도록 했다. 또 1심에서 기소된 11명 모두에게는 120시간의 사회봉사가 명령됐다. 1심은 "변호사 오씨와 법무사 고씨를 제외한 9명의 피고인이 (아직 검거되지 않은) 주범으로부터 고용돼 직원으로 근무한 자들"이라며 "주범의 지시에 따라 업무를 처리한 것에 그쳤다"고 밝혔다. 이어 "다수의 의뢰인을 상대로 반복적·조직적으로 상당기간 범행한 점이 인정되지만 자신들의 잘못을 모두 인정하고 반성하는데다 동종범행으로 처벌받은 전력이 없어 징역형의 집행을 유예한다"고 설명했다. 또 변호사 오씨와 법무사 고씨에 대해서는 "본인들의 경제적 이득을 위해 변호사와 법무사의 명의를 대여해 변호사·법무사 직무에 대한 국민의 신뢰를 훼손했다"며 "이들이 얻은 경제적 이득을 모두 추징함과 동시에 자격등록취소에 상응하는 형을 선고한다"고 했다.

건설업자에게 돈을 받고 아파트 단지 건설이 가능하도록 허위 등기를 경료해준 법원 직원들이 실형을 선고받았다. 울산지법 형사11부(재판장 정재우 부장판사)는 뇌물공여와 변호사법 위반 등의 혐의로 재판에 넘겨진 울산지법 소속 법원공무원 A씨(48·7급)에게 징역 1년 6개월을 선고하고 추징금 3000만원을 납부하라고 명령했다. A씨 부탁을 받고 범행을 도운 혐의(공전자기록 등 위작, 부정처사후 수뢰 등)로 함께 기소된 같은 법원 소속 등기관 B씨(47·6급)에게는 징역 2년에 추징금 2000만원을 선고했다(2017고합298 등). 지난 2013년경 모 건설업체 대표인 C씨는 울산시 남구에 5만2000여㎡가량의 부지를 마련해 1182가구가 입주할 수 있는 대규모 아파트 단지를 지으려 했다. 하지만 진입로 부근에 있는 170㎡가량의 도로부지 소유권을 확보하지 못해 울산시로부터 주택건설사업승인신청을 받지 못하고 있었다. 이 부지는 1978년부터 40여년간 소유권 변동이 없었고, 지분권자만 49명에 달해 사실상 방치된 상태였다. 심지어 등기부등본에 소유자의 주민번호도 기재돼 있지 않아 지분권 매수가 어려운 상황이었다. 고민하던 C씨는 회사 임원 중 한 명이 법원공무원 A씨와 친분이 있다는 사실을 알고 임원을 통해 A씨에게 접근했다. 이후 C씨는 등기문제 해결을 목적으로 2회에 걸쳐 A씨에게 3000만원을 건넸고, A씨는 이 중 2000만원을 다시 등기관인 B씨에게 전달했다. 뇌물을 받은 B씨는 2015년 1월 8일경 법원 사무실에서 '부동산등기조사교합시스템'에 접속해 매매를 원인으로 해당 도로부지 잔여 지분권을 아파트 시행사 명의로 이전하는 허위의 소유권 경정등기(등기의 일부에 착오 또는 유루(遺漏)가 있을 때 그것을 시정하기 위하여 하는 등기)를 경료시켜 주었다. 도로부지 소유권을 확보하게 된 C씨는 순조롭게 사업승인을 받아 지난해 아파트 단지를 준공했지만, 뒤늦게 도로부지 지분권 소유자가 나타나 이들을 고소하면서 범행 일체가 탄로나고 말았다. 재판부는 "법원 직원인 A씨와 B씨의 범행으로 사법부에 대한 국민의 신뢰가 크게 훼손됐고, 묵묵히 직무를 수행해 온 법원 구성원들과 조직 전체에 깊은 상처를 남겼다"며 "범행의 내용이나 결과 등에 비춰볼 때 엄중한 처벌이 불가피하다"고 실형 선고 이유를 밝혔다.

변호사와 법무사로부터 명의를 대여해 수도권 일대 5개 지역 등기사건 3만여건을 싹쓸이해 100억원대의 수수료를 챙긴 혐의로 기소된 법조브로커 일당에게 징역형이 선고됐다. 이들로부터 돈을 받고 명의를 빌려준 변호사와 법무사들에게도 징역형이 선고됐다. 의정부지법 고양지원 형사3단독 최석진 판사는 2일 변호사법 및 법무사법을 위반한 혐의로 기소된 브로커 임모(41)씨 등 3명에게 징역 3년에 집행유예 4년을 선고했다(2017고단1522). 이들에게 명의를 빌려준 변호사 오모(61)씨와 법무사 고모(58)씨 등 6명에게는 징역 2년에 집행유예 3년, 이모(41)씨 등 2명에게 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고했다. 또 명의 대여 혐의를 받고 있는 변호사 오씨에게는 7400만원, 법무사 고씨에게는 9400만원을 추징하도록 했다. 아울러 최 판사는 이들 11명 모두에게 120시간의 사회봉사를 명령했다. 최 판사는 변호사 오씨와 법무사 고씨를 제외한 9명의 피고인들에 대해 "(아직 검거되지 않은) 주범으로부터 고용돼 직원으로 근무한 자들"이라며 "주범의 지시에 따라 업무를 처리한 것에 그쳤다"고 밝혔다. 이어 "다수의 의뢰인을 상대로 반복적·조직적으로 상당기간 범행한 점이 인정되지만 자신들의 잘못을 모두 인정하고 반성하는데다 동종범행으로 처벌받은 전력이 없어 징역형의 집행을 유예한다"고 설명했다. 최 판사는 변호사 오씨와 법무사 고씨에 대해서는 "본인들의 경제적 이득을 위해 변호사와 법무사의 명의를 대여해 변호사·법무사 직무에 대한 국민의 신뢰를 훼손했다"며 "이들이 얻은 경제적 이득을 모두 추징함과 동시에 자격등록취소에 상응하는 형을 선고한다"고 밝혔다. 임씨 등은 지난 2013년 1월부터 지난해 12월까지 오씨와 고씨에게 빌린 명의를 이용해 3만2313건의 등기사건들을 처리하고 114억9181만원 상당의 수수료를 챙긴 혐의로 기소됐다. 임씨 등은 경기도 고양시에 본사를, 서울 양천구·마포구·파주·인천 등 4곳에 지사를 두고 아파트 소유권이전등기신청사건 등을 처리하면서 건당 평균 30만원의 수수료를 챙긴 것으로 조사됐다. 업무 특성상 주로 법원 근처에 마련된 이들의 사무실에서는 대표·사무국장·팀장·팀원 등으로 구성된 조직도가 발견된 것으로 알려졌다. 또 임씨는 자신의 동생과 함께 변호사 오씨와 법무사 고씨를 섭외한 뒤 매달 200만~250만원을 주고 명의를 빌린 것으로 조사됐다. 주범인 임씨의 동생은 2010년께 변호사와 법무사 사무실에서 일했던 경험을 바탕으로 소유권이전 등기와 근저당권설정 등기업무를 처리한 것으로 조사됐지만, 지난해 12월 검찰의 수사가 시작되자 도주해 아직 검거되지 않았다. 임씨의 동생은 나머지 일당에게 최고 500만원의 월급을 주며 나머지 수익금은 자신이 챙긴 것으로 전해졌다.