공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

사랑니 발치 후 혀가 마비됐더라도 보통 사람과 다른 환자의 신체적 특이점이 원인이 됐다면 치과의사에게 손해배상 책임이 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 사랑니를 빼고난 뒤 혀가 일부 마비된 박모(44)씨가 치과의사 진모(63)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2014다10113)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 전주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "고도의 전문지식을 필요로 하는 의료행위는 의사의 주의의무 위반과 손해발생 사이에 인과관계가 있는지 여부를 밝혀내기 극히 어려운 특수성이 있다"며 "수술 도중 발생한 중한 결과에 대해 개연성이 담보되지 않은 사정들을 가지고 막연하게 의사에게 무과실의 증명책임을 지우는 것은 허용되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "박씨의 장애가 발치를 위한 마취 과정에서 진씨가 주사침을 설신경 방향 쪽으로 잘못 찔렀기 때문에 발생했을 가능성도 있지만, 박씨의 설신경이 설측 골판에 밀착해 지나가는 등 그 해부학적 원인 때문에 발생했을 가능성도 있다"며 "해부학적 원인에 의한 불가항력적인 손상의 발생 가능성도 있는데 막연히 진씨의 과실을 추정해 손해배상책임을 인정한 원심은 잘못"이라고 설명했다. 박씨는 2008년 6월 진씨가 운영하는 치과에서 사랑니 발치 수술을 받고 열흘 뒤 혀가 마비되는 증상이 나타났다. 박씨는 종합병원에서 신경이 손상됐다는 진단을 받자 "진씨가 사랑니를 발치하는 과정에서 마취 주사침 등으로 신경을 훼손시켰다"며 소송을 냈다. 1심은 "진씨가 진료상 주의의무를 다하지 못했다기보다는 박씨의 혀 신경 위치가 남들과 달라 나타난 불가항력적인 합병증"이라며 "다만 의사로서 시술시 일어날 수 있는 부작용을 환자에게 미리 설명했어야 하는데 진씨는 이 의무를 위반했으므로 300만원을 배상하라"며 원고일부승소 판결했다. 2심은 "박씨의 신체적 특징이 사고의 원인이 됐다고 보기 어렵고, 혀 마비 증세가 사랑니 발치 시술 후 일반적으로 나타날 수 있는 합병증의 범위 내에 있는 것도 아니다"라며 손해배상금액을 1500여만원으로 대폭 올렸다. 한국의료분쟁조정중재원 관계자는 "사랑니는 매복 정도가 깊을수록 발치과정에서 주변조직에 손상을 줄 가능성이 높은데 사랑니 발치 전 부작용과 주의사항을 듣지 못했다면 자기결정권 침해에 따른 설명의무 위반 여부 등을 두고 다툴 수 있다"고 말했다.

손해사정인은 보험사와 청구자 사이의 손해배상액 결정을 중재하거나 합의하도록 주선해서는 안 된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 이홍훈 대법관)는 최근 변호사법위반 등의 혐의로 기소된 손해사정인 서모(39)씨에 대한 상고심(2008도6924)에서 유죄를 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “손해사정사는 손해발생 사실의 확인, 보험약관 및 관계 법규적용의 적정여부 판단, 손해액 및 보험금의 사정, 업무관련 서류작성·제출의 대행, 각 업무의 수행과 관련된 보험회사에 대한 의견진술을 업무로 하고 있다”며 “손해사정사가 업무를 수행할 때 보험사에 손해사정보고서를 제출하고 보험회사의 요청에 따라 기재내용에 관해 근거를 밝히고 타당성 여부에 관한 의견을 개진하는 것이 필요할 경우가 있다더라도 이는 어디까지나 보험사고와 관련된 손해의 조사와 손해액의 사정이라는 손해사정사 본래의 업무와 관련한 것에 한한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “금품 또는 보수를 받기로 하고 교통사고 피해자측을 대리 또는 대행해 보험회사에 보험금을 청구하거나 피해자측과 가해자가 가입한 자동차보험회사 사이에서 이뤄질 손해배상액의 결정을 중재나 화해하도록 주선하거나 편의를 도모하는 등 관여하는 것은 손해사정사의 업무범위가 아니다”라고 덧붙였다. 재판부는 또 “서씨의 행위는 보수를 받기로 하고 교통사고의 피해자를 대행해 보험회사의 보험금을 청구하거나 피해자와 보험회사 사이의 손해배상액의 결정에 관해 중재나 화해를 하도록 주선하거나 편의를 도모한 것”이라며 “서씨는 변호사가 아니면서도 손해사정사의 업무를 초과해 일반 법률사건의 화해에 관한 사무를 취급했다고 봄이 상당하다”고 판시했다. 손해사정사인 서씨는 2004년5월께 부산에서 발생한 교통사고 피해자 강모씨가 보험금을 최대한 받아낼 수 있도록 도와주는 대가로 보험사가 지급하는 수수료의 7%를 받기로 약정했다. 서씨는 가해자가 가입한 보험사로부터 강씨의 손해배상 합의금 3,800만원을 받을 수 있도록 주선하고 그해 8월께 수수료 명목으로 250만원을 받았다. 서씨는 2차례 더 이 같은 수법으로 이익을 얻은 혐의로 기소됐지만 1심은 “서씨가 보험금 산정과정에서 합의금액을 절충하는 등 피해자들의 손해배상액의 결정에 관해 중재나 화해하도록 주선하거나 편의를 도모하는 등 관여행위를 했다고 단정하기 어렵다”며 무죄를 선고했다. 그러나 2심은 “서씨가 보험금청구나 보험사와의 합의 등에 관한 절차나 내용을 전혀 알지 못하는 피해자가 자신을 보험금청구와 관련된 전문가로 생각해 보험금수령 등에 관한 포괄적 위임계약을 체결했으며, 서씨는 피해자에게 합의금액에 대한 조언 및 보험사와의 구체적 합의일정 등을 통보하는 등 화해에 관한 편의를 도모한 뒤 수수료를 받았다”며 “이는 손해사정사의 업무범위를 초과한 변호사의 업무에 해당한다”며 징역1년에 집행유예2년 및 추징금 705만원을 선고했다.

부동산 중개업자의 과장된 임대차계약의 안정성을 믿고 계약을 체결해 손해가 발생했다면 중개업자 등은 배상책임이 있다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사17단독 김매경 판사는 최근 유모씨가 낸 임대차보증금반환 청구소송(2007가단47787)에서 원고 일부승소 판결했다. 김 판사는 판결문에서 “중개업자인 오씨는 의뢰인인 유씨가 입주하려던 집에 전세권과 근저당권이 다수 설정돼 있어 선순위 근저당권자나 전세권자가 경매신청을 하는 경우 유씨는 소액임차인으로도 보호받을 수 없으며, 집이 시가보다 저렴하게 낙찰되는 경우 임차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입을 위험성이 있다는 점을 설명했어야 한다”고 밝혔다. 김 판사는 또 “오씨는 부동산에 대한 사실관계를 제대로 확인하지도 않은 채 오히려 적극적으로 유씨에게 집주인인 나모씨가 큰 식당을 운영하고 있어 보증금 회수에는 문제없다”며 “계약 안정성을 과장하는가 하면 거짓된 언행으로 유씨의 판단을 흐리게 하고, 중개대상물의 권리관계에 대한 확인·설명의무를 성실히 이행하지 않았다”고 판시했다. 그러나 김 판사는 “유씨도 임대차계약을 체결하며 스스로 선순위 임대차보증금의 액수 등을 확인해 계약체결여부를 결정해야 함에도 이를 게을리 했다”며 “오씨 등 피고들의 책임비율을 1/3로 제한한다”고 덧붙였다. 유씨는 2006년2월 부동산 중개업자인 오씨의 중개로 대전시 서구 소재 주택을 보증금 4,500만원에 전세계약하고 보증금을 모두 지급했다. 계약 당시 주택에는 중소기업은행의 채권최고액 1억9,000여만원으로 된 근저당권과 전세금 5,000만원으로 된 전세권 등 총 4억5,000여만원이 설정돼 있었다. 이후 중소기업은행의 신청에 의해 경매가 이뤄졌고 주택은 3억3,000여만원에 낙찰됐다. 이에 후순위자인 유씨는 아무런 배당을 받지 못하자 집주인과 중개업자 등을 상대로 소송을 냈다.