앞으로 주상복합건물의 면적대비 건설비용이 일반 주거용 아파트보다 더 비싸질 전망이다. 대법원이 '주택법'이 아닌 '도시정비법'상 인가를 받은 주상복합건물 토지에는 종합부동산세를 부과하는 것이 적법하다고 판단했기 때문이다. 대다수의 주상복합건물은 도시정비법상 인가를 받고 있다. 대법원 전원합의체(주심 권순일 대법관)는 A건설사가 천안세무서를 상대로 낸 종합부동산세 부과처분취소 소송(2011두5551)에서 원고패소 판결한 원심을 16일 확정했다. A사는 2004년 서울 마포구 상업지역에 있는 토지를 사 공동주택 112세대가 포함된 20층짜리 주상복합건물을 신축하기로 했다. 당시 지방세법에 따르면 주택건설사업에 쓰이는 토지는 종부세를 부과받지 않고 더 저렴한 분리과세율을 적용받을 수 있었다. 하지만 당시 A사는 건축을 위해 도시주거환경 정비법(도시정비법)상 인가만을 받은 상태였기 때문에 종부세 4억9000여만원과 농어촌 특별세 9800만원을 부과해야 했다. A사는 "주상복합건물에도 주거용 세대가 포함되어 있으므로 종부세 면제 혜택을 달라"고 주장했지만 1심과 2심은 "주택법상 인가대상이 아니어서 종부세를 부과해야 한다"며 이를 받아들이지 않았다. 대법원의 판단도 같았다. 재판부는 "주택법에 의한 사업계획 승인을 받은 건설주가 집을 지어서 공급하기 위해 투기적 목적 없이 일시적으로 보유하는 토지는 (집을 공급한다는) 공익성이 크기 때문에 종부세를 부과하지 않게 하는 것인데 문제의 주상복합건물은 도시 및 주거환경정비법에서 정한 사업시행인가를 받았을 뿐이고 주택법에 의한 사업계획 승인을 받지 못했기 때문에 종부세를 부과해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "A사가 지으려던 주상복합건물에 주거용 세대가 포함돼 있긴 하지만 연면적 대비 주택면적 비율이 90%가 안 되는 등 주택법상 인가 대상이 아니다"고 설명했다. 또 "주택법상 사업계획승인 대상과 그렇지 않은 건설사업은 그 규모나 대지의 용도지역이 다르고 국민의 주거생활에 미치는 영향도 다르다"고 설명했다. 그러나 민일영, 이상훈, 권순일 대법관은 "주택법상 인가를 받지 못했더라도 주택건설 사업이라면 종부세를 부과하지 않아야 한다"고 반대의견을 냈다. 또 "주상복합건물이 주택 공급 촉진이라는 정책 목표 달성이 기여했으니 세금 감면 혜택을 주는 것이 맞다"고 밝혔다. 현재 대부분의 주상복합건물 토지는 주택법이 아닌 도시정비법상 인가 대상이어서 세금 감면 혜택을 받지 못하고 있다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 유사 사건들에 많은 영향을 미칠 것으로 전망된다"고 설명했다.

계약명의신탁 약정을 맺은 수탁자가 원소유자(매도인)와 직접 부동산 매개계약을 체결해 취득세와 농어촌특별세를 납부했다면, 계약명의신탁자가 수탁자에게서 부동산의 명의를 이전받을 때 다시 취득세 등을 부과해서는 안 된다는 판결이 나왔다. 이 판결은 계약명의신탁물에 대한 과세를 대법원 판례와는 달리 '이중과세'로 접근했다는 점에서 대법원의 판단이 주목된다. 서울고법 행정1부(재판장 고의영 부장판사)는 최근 D사가 남양주시장을 상대로 낸 취득세 등 부과처분 취소소송 항소심(2011누38133)에서 1심을 취소하고 "남양주시는 취득세 등 10억9500만원을 돌려주라"며 원고승소 판결을 내렸다. 계약명의신탁이란 신탁자가 수탁자와 약정을 맺고, 수탁자가 당사자로서 매도인과 매매계약을 체결하고 등기도 자기 앞으로 하는 것을 말한다. 부동산실명법에 따라 명의신탁약정은 무효이지만, 매도인이 명의신탁을 알지 못했을 때, 즉 선의인 경우에는 명의수탁자 명의의 등기는 유효하다. 이 경우 취득세는 누가 부담하는지가 문제되는데, 대법원은 "매도인이 명의신탁을 알았을 때, 즉 악의이면 권리 이전 자체가 이뤄지지 않고, 선의이면 명의수탁자가 확정적으로 재산에 대한 권리를 취득하게 돼, 어느 경우이든 재산에 대한 권리가 명의신탁자에게 귀속되지는 않으므로 명의신탁자에 대해 취득세를 부과할 수는 없다"는 입장이다(2012두14804). 따라서 명의수탁자가 취득세를 부담해야 한다. 문제는 명의수탁자가 신탁해지에 따라 등기를 신탁자에게 넘겼을 때 취득세를 다시 부과할 것인가 여부다. 대법원 판례를 기계적으로 따르면 '선의의 매도인에게서 명의수탁자로 이전하는 것'과 '명의수탁자에게서 신탁자로 이전하는 것'은 별개이므로 신탁자에게 다시 취득세를 부과하는 것은 당연하다. 1심 재판부도 "별개의 취득행위이므로 이중과세로 볼 수 없다"고 판시했다. 하지만 항소심 재판부는 '담세력'이라는 관점에서 접근했다. 재판부는 판결문에서 "명의신탁자에게 대금지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 취득행위가 있었던 단계의 담세력이 포착돼 취득세 납세의무가 이행됐다면, 그 후 신탁해지에 따라 등기명의라는 소유권이전의 형식에 의한 취득행위가 있었던 단계의 담세력이 별개로 포착돼 명의신탁자가 또다시 취득세 납세의무를 부담한다고 할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착해 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종"이라며 "담세력이란 납세의무자가 개인적으로 어느 정도의 조세를 부담할 수 있는가 하는 경제적 능력으로, 두 번째 단계에서 포착되는 명의신탁자의 담세력은 별개의 것으로 볼 수 없다"고 지적했다. 법원 관계자는 "이번 판결은 대금지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 취득행위가 있었던 단계와 등기명의라는 소유권 이전의 형식에 의한 취득행위가 있었던 단계 등 두 단계 중 한 번만 취득세를 부담하면 된다는 취지의 판결"이라고 설명했다. 대법원이 이번 항소심 재판부가 개발한 법리를 받아들일지 관심이 집중된다. D사는 남양주시에서 공동주택 신축사업을 추진하면서 농지법상의 제한을 피하기 위해 2003~2004년에 걸쳐 대표이사 등을 내세워 9만5121㎡의 농지를 매입했고 취득세 등 11억770만원도 대표이사 등의 명의로 납부했다. 2007년 D사는 이 토지의 명의를 넘겨받았는데, 남양주시는 2010년 8월 취득세 등 10억9500만원을 다시 부과했다.

취득세 감면대상인 임대주택을 지을 목적으로 토지를 취득한 경우 2년 동안 주택을 착공하지 않았다면 취득세를 부과할 수 있다는 판결이 나왔다. 대구고법 행정1부(재판장 최우식 부장판사)는 임대주택용 토지에 대해 취득세 등 총 1억5,600여만원의 세금을 부과한 대구광역시 북구청장을 상대로 A주식회사가 낸 취득세등부과처분취소소송 항소심(☞2009누1533)에서 원심을 취소하고 "A주식회사는 감면받은 지방세를 모두 납부하라"며 원고패소 판결했다고 지난달 28일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "구 대구광역시세감면조례 제13조1항에 의해 지방세가 감면되는 것은 임대할 목적으로 건축 또는 최초로 분양받는 공동주택"이라며 "임대주택을 건설할 목적으로 그 부속토지를 우선적으로 취득하는 경우에는 토지에 대해 2년 이내에 공동주택을 착공해야만 토지가 감면대상에 해당한다"고 설명했다. 재판부는 그러므로 "2년이 경과할 때까지는 과세가 유예되는 것이며, 2년이 경과하도록 공동주택의 착공을 하지 않는 경우는 감면대상에서 제외되어 그 시점부터 취득세 등의 부과대상이 된다고 해석하는 것이 조세법률 엄격해석의 원칙에 부합한다"고 판시했다. 원심에서는 "취득세 등의 처분은 이미 감면된 지방세에 대한 추징처분이며, 감면조례 제13조나 제34조가 처분의 근거규정이라 할 수 없어 아무런 법적 근거없이 이뤄진 것으로 위법하다"며 원고승소 판결했다. A주식회사는 임대주택을 건설할 목적으로 토지를 샀으며 2002년 12월9일 대구광역시 북구청장으로부터 토지에 대한 취득세 및 등록세 전액에 대해 지방세를 감면받았다. 그런데 그후 A주식회사가 토지 취득일로부터 2년내에 공동주택을 착공하지 않자 북구청장은 이를 이유로 2008년1월11일 취득세 5,500여만원, 농어촌특별세 396만원, 등록세 8,200여만원, 지방교육세 1,500여만원을 각각 부과했다. A주식회사는 이 처분에 대해 대구광역시장에게 이의신청했으나 기각되자 소송을 냈다.

헌법재판소가 지난 3월 3백가구 이상 공동주택 입주자에게 학교용지부담금을 부과하는 법조항에 대해 위헌결정을 내린이후 지방자치단체의 학교용지부담금 처분이 무효라는 법원의 첫 판결이 나왔다. 이에 따라 법원에 계류 중인 관련 소송들에 대한 유사 판결과 '부담금 고지 90일 이내'라는 제소기간 내에 해당되는 공동주택 분양자들의 소 제기가 잇따를 전망이다. 서울행정법원 제1부(재판장 권순일 부장판사)는 서울마포구상암동 상암택지개발사업지구내 아파트를 분양받은 최모씨 등 6명이 "1백50만원씩 부과받은 학교용지부담금을 취소해 달라"며 마포구청장을 상대로 낸 학교용지부담금부과처분취소 청구소송(☞2003구합39467)에서 9일 "제소기간을 넘긴 1명을 제외한 다른 원고들에 대한 부담금부과처분은 무효"라며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고가 원고들에게 부담금을 내라고한 근거였던 법조항은 헌재가 위헌결정을 내린 특례법 조항과 내용이 같은 만큼 피고의 처분은 위법하다"고 밝혔다. 이번 판결은 개정된 조항도 위헌결정을 받은 조항과 근본적으로 다를 바 없다는 취지여서 이번 판결이 대법원에서 확정될 경우, 또다시 법개정이 불가피할 것으로 보인다. 한편 헌재는 지난 3월 구 학교용지확보에관한특례법 관련조항에 대해 "특정 집단으로부터 의무교육 관련비용을 부담케 하는 것은 위헌이며 구체적 사정이 아닌 분양가구수를 기준으로 부담금을 부과하는 것은 합리적 근거도 없다"며 재판관 전원일치 의견으로 위헌결정을 내렸다.

3백세대 규모이상의 공동주택 분양입주자에게 학교용지 부담금을 부과토록한 법률조항은 위헌이라는 결정이 내려졌다. 헌법재판소 전원재판부(주심 金京一 재판관)는 인천지법이 “분양면적에 상관없이 세대수만을 기준으로 획일적으로 특별부담금을 부과하는 것은 평등원칙 등에 위배된다”며 구 학교용지확보에관한특례법 제2조2호와 5조1항에 대해 낸 위헌법률심판제청 사건(2003헌가20)에서 지난달31일 재판관 전원일치 의견으로 위헌 결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 “학교용지는 의무교육을 시행하기 위한 필수요건으로 이를 달성하기 위한 비용은 국가의 일반재정으로 충당해야 한다”며 “부담금과 같은 별도의 재정수단을 동원해 특정한 집단으로부터 그 비용을 추가로 징수해 충당하는 것은 의무교육의 무상성을 선언한 헌법에 반한다”고 밝혔다. 또 “의무교육이 아닌 중등교육에 관한 교육재정과 재정조달목적의 부담금을 징수할 수 있다고 하더라도 주택건설촉진법상의 수분양자들의 구체적 사정을 거의 고려하지 않은 채 수분양자 모두를 일괄적으로 동일한 의무집단에 포함시켜 동일한 학교용지 부담금을 부과하는 것은 합리적 근거가 없는 차별”이라고 밝혔다. 학교용지부담금제도는 지난 95년 도입된 이후 2001년부터 전국 지방자치단체들이 조례로 정하면서 부과되기 시작해 지난해 6월까지 모두 3천3백70억원을 거둬 학교용지 구입액으로 2천4백31억여원을 사용했다. 하지만 위헌논란과 함께 납부 거부 등 조세저항이 거세자 정부는 지난 3월24일 특례법을 개정, 부담금 부가대상을 1백세대 규모 이상으로 낮추고 부과대상자도 수분양자에서 개발사업자로 바꾸었다. 그러나 헌재의 이번 위헌결정 취지에 따르면 개정된 특례법 역시 위헌일 가능성이 높다. 이번 결정에 따라 이 사건 제청신청인들과 현재 행정소송을 제기해 법원에 계류 중인 사람들, 학교용지 부담금 고지서를 받은 날로부터 90일이내에 이의신청을 한 사람들은 부담금을 납부했더라도 환급받을 수 있게 됐다. 하지만 헌재 위헌 결정에 형벌법규를 제외하고는 소급효가 인정되지 않아 이의신청없이 부담금을 이미 납부한 사람들은 위헌결정에도 불구하고 부담금을 환급받을 수 없어 형평성 시비가 일 것으로 보인다. 지난 99년 택지초과부담금 위헌결정 때도 6만여 납세자가 이의신청 등 불복절차를 밟지 않아 1조4백여억원을 돌려받지 못해 형평성 논란이 제기됐었다.