부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 장준현 부장판사)는 지난 12일 부동산 매매계약을 취소당한 김모(63)씨가 부동산 주인 주모(72)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합528346)에서 "위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합해 4300만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "부동산 주인에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않는다"며 "주씨는 계약금으로 정한 1억 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다"며 "다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금 상당액은 매매대금의 5% 내지 10% 정도에서 결정되는 것이 보통이고 1억 1000만원은 과다하다고 인정되므로 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다"고 설명했다. 주씨는 2013년 3월 김씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한채(147.86㎡)를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1000만원으로 정했다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했다. 주씨는 계약 당일에 1000만원을 받았고 계약금 나머지인 1억원은 다음날 송금받기로 했다. 그러나 주씨는 계약 직후 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 김씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만원의 두배인 2000만원을 변제공탁했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 김씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며 소송을 냈다.

여러 점포를 임차한 뒤 경계를 터 하나의 점포로 이용하는 경우에도 각각의 점포 임차보증금에 상가건물임대차보호법의 소액임차인 보호규정이 적용된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 이관용 판사는 최근 우리 이에이 제9차 유동화전문 유한회사가 "소액임차인 몫으로 배정된 750만원을 후순위권자에게 넘겨야 한다"며 양모씨를 상대로 낸 배당이의 소송(2012가단111096)에서 원고패소 판결을 하며 이같이 판단했다. 이 판사는 판결문에서 "양씨는 경매에 넘어간 점포를 포함해 같은 층의 32개 점포에 대해 개별적으로 임대차계약을 체결해, 헬스장으로 사용하고 있다"며 "(여러개의 점포를)전체로 사용하는 경우에 법상 소액임차인에 해당하지 않는다고 하는 것은 사용 방법이라는 우연에 의해 소액 임차인 여부가 결정되는 것으로 법적 안정성을 해한다"고 지적했다. 이 판사는 "양씨가 하나의 사업을 하면서 법의 보호를 받기 위해 형식적으로 별개로 임대차계약을 체결한 것은 아닌 것으로 보인다"고 덧붙였다. 양씨는 서울시 중구의 한 건물 지하층의 32개 점포를 개별적으로 임대해 하나로 터서 헬스장을 운영하고 있었는데, 이 가운데 한 점포가 경매에 넘어가게 되자 지난 5월 법원에 소액임차인 권리신고와 배당요구신청서를 제출했다. 임차보증금은 1810만원이었고, 양씨는 경매에서 소액임차인으로 750만원을 1순위로 배당받았다. 그러자 3순위 근저당권자인 우리 유한회사가 이의를 제기하고 소송을 냈다.

아파트 주차장에 세워둔 차에 누군가 흠집을 내고 도망갔다면 누구에게 책임을 물어야 할까. 흔히 있는 일이지만 책임 소재는 상황에 따라 다르다. A씨는 아파트 경비실 앞에 차를 세워 두었다가 다음날 차량 옆 면에 누군가가 일부러 대못으로 긁어서 생긴 흠집을 발견했다. CCTV가 없어 범인을 찾지 못했는데 수리비는 100만원이나 나왔다. A씨에게 수리비를 지급한 보험사는 "A씨가 달마다 관리비와 별도로 주차비도 내고 있었으므로 아파트 관리실에 감시를 소홀히 한 책임이 있다"며 B아파트 입주자대표회의를 상대로 구상금 청구소송을 냈다. 하지만 대구지법 민사2부(재판장 김성엽 부장판사)는 지난달 20일 보험사가 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 구상금 청구소송의 항소심(2012나11776)에서 원심과 같이 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 "아파트 부설 주차장은 공용 부분과 마찬가지로 입주자들이 자신의 지분 비율에 따라 사용·수익하는 대신 관리 비용 등의 의무를 부담하게 되는 것"이라며 "아파트가 가구당 보유차량이 2대 이상인 입주자로부터 주차비 명목으로 받은 월 3000원은 추가관리비로 봐야 하고 이를 부설주차장에 주차하는 자동차를 보관·감시하기 위한 주차요금으로 보기는 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 "B아파트에 설치된 부설주차장은 아스팔트 포장이 되고 주차구역 표시가 돼 있긴 하지만 외부의 침입을 막을 수 있는 울타리 등이 설치돼 있지 않고 주차 차량의 열쇠도 입주자들이 직접 보관하며 주차장을 출입함에 있어서 아무런 통제가 이뤄지지 않고 있다"며 "아파트 부설주차장 관리자와 입주자들 사이에 주차 차량의 보관 또는 감시 의무가 인수됐다고 볼 수 없다"고 설명했다. 반면 아파트의 책임을 인정한 판결도 있다. 서울중앙지법은 1999년 6월 30일 아파트 지하 주차장에 승용차를 주차했다가 차량이 파손되고 카오디오 등을 도난당한 유모씨가 아파트 관리회사인 C사를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 "아파트는 유씨에게 수리비 280여만원을 배상하라"며 원고 승소 판결을 내렸다. 재판부는 "지하주차장에 설치한 무인카메라를 통해 40여분 동안이나 낯선 사람이 승용차 주위를 배회하는 장면이 경비실 모니터에 잡혔는데도 경비원이 이를 확인하지 않은 것은 수탁관리계약 위반"이라고 판시했다. 얼핏 보면 책임 소재가 그때그때 달라 보이지만 대법원이 이미 기준을 제시했다. 대법원은 김모씨가 춘천시 공영주차장을 상대로 낸 손해배상 청구소송(98다31479)에서 "주차장을 관리·운영하는 자가 손해배상책임을 지기 위해서는 주차장 이용객과 체결한 계약에서 주차차량의 보관이나 감시 의무를 명시적으로 약정하거나 묵시적으로 인수했다고 볼 수 있는 경우라야 한다"고 밝혔다. 교통사고 관련 소송 전문가인 한문철 변호사는 "외부 통제가 엄격한 아파트일수록 관리 책임이 인정되는 경우가 많다"며 "거주자가 아니어도 쉽게 주차장에 출입할 수 있다면 관리 책임이 인정되지 않지만 경비인이 순찰 시간을 지키지 않았을 때나 수상한 사람을 그냥 지나쳤을 때는 책임이 인정될 수도 있다"고 말했다.

주택의 일부를 주거지로 사용했더라도 건물의 주된 용도가 식당이라면 국민주택 특별공급대상이 아니라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 김지형 대법관)는 유모(53)씨가 "국민주택 특별공급자에서 제외한 처분을 취소하라"며 서울 강서구청장을 상대로 낸 소송 상고심(☞2009두10291)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "공익사업법상 이주대책제도는 건물 및 부속물에 대한 손실보상 외에는 별도의 보상이 이뤄지지 않는 주거용 건물의 철거에 따른 생활보상적 측면이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "공부상 '건물용도란'의 기재는 건물소유자의 필요에 의한 신청을 전제로 건물의 이용현황에 관계되는 법령상 규율 등이 종합적으로 반영돼 이뤄지는 것으로 현실적 이용상황에 대한 가장 객관적인 징표가 될 수 있다"며 "공부상 기재된 용도를 원칙적인 기준으로 삼아 이주대책대상자를 선정하는 방식의 사업시행자의 재량권 행사가 현저히 불합리해 위법하다고 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "공부상 용도가 주거용이 아닌 근린생활시설일 뿐만 아니라 실제로도 상업용 시설로 주로 이용해 왔고, 그에 대한 영업보상까지 이뤄진 건물을 국민주택 특별공급대상에서 배제한 피고의 처분은 적법하다"며 "비록 건물이 식당영업에 부수해 주거용으로도 일부 사용돼 온 일이 있더라도 기준적용을 예외적으로 배제할 특별한 사정에 해당하지 않는다"고 판단했다. 지난 98년부터 강서구 가양동의 주택에서 살아온 유씨는 2001년 건물을 식당으로 개조하고, 구청에 근린생활시설로 용도변경신청을 했다. 그러던 2007년3월께 서울특별시 도시계획시설 변경결정에 따라 유씨의 식당이 있는 지역이 '겸재정선기념관 건립사업부지'로 포함됐다. 이후 유씨는 11월 강서구청에 "주거용으로 사용한 건물"이라며 국민주택 특별공급을 요구했지만 구청측은 "건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이 아니므로 특별공급대상이 되지 않는다"며 거절하자 유씨는 강서구청장을 상대로 취소소송을 냈다. 1심은 "건축물관리대장상의 용도가 근린생활시설로 돼 있지만 98년부터 지금까지 건물에 거주하며 영업활동과 동시에 주거생활을 영위해왔다"며 원고승소 판결했다. 그러나 2심은 "건물의 주된 용도가 식당이고, 건축물관리대장상에 근린생활시설로 기재돼 있는 이상 주거용 건물로 볼 수 없다"며 1심을 뒤집고 원고패소 판결했다.

일반분양아파트의 미분양 가구를 임대로 전환한 후 아파트값이 떨어졌더라도 주택건설업체 등에 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사3부(재판장 이용구 부장판사)는 광주 남구 A아파트 입주자 79명이 “미분양 가구를 임대로 전환해 떨어진 아파트 값을 물어내라”며 B건설사와 대한주택공사, 국가를 상대로 낸 매매대금 청구소송(2009가합6037)에서 원고청구 대부분을 기각했다고 25일 밝혔다. 재판부는 “입주자들이 분양가격과 매매 후 거래가격 차이만큼 손해를 본 것은 맞지만, 이는 애초 분양가가 주변 다른 아파트보다 높게 책정된 데다 미분양사태 때문이지 전적으로 임대전환 때문이라고 볼 수 없다”고 판시했다. 다만 재판부는 “B건설사가 미분양 가구를 임대로 전환한 사실을 알리지 않고 새로운 분양계약을 체결한 것은 고지의무위반”이라면서도 “196세대를 매입신청한 2008년 8월1일에는 매매 여부나 대상 세대수, 매매가격 등이 모두 유동적이었다가 2008년 11월10일에야 비로소 100세대의 매매가 확정되어 B건설사의 매매에 대한 고지의무는 2008년 11월10일에 발생했다고 봐야한다”고 밝혔다. 그러므로 “B건설사는 임대전환 확정시점 이후에 분양계약을 체결하거나 잔금을 낸 입주자 5명에게 500만원 또는 1,000만원씩 3,500만원을 지급하라”고 판결했다. B건설사는 2007년10월 광주 남구 진월동에 분양한 6개동 282가구 규모 아파트 중 86가구만 분양되자 미분양 196가구에 대해 주택공사에 매입을 신청했다. 이후 지난해 11월10일 100가구에 대한 매매계약을 체결하고 임대로 전환했다. 주민들은 임대아파트라는 인식으로 아파트 가격이 내려갔다며 건설사와 마찰 끝에 가구 당 3,000만원씩 총 17억7,000만원의 손해배상을 청구했다.

재건축을 위해 아파트 철거 후 새로운 아파트 취득했다가 재건축아파트가 완공된 후 1년 내에 새로 취득한 아파트를 팔았다면 '1세대 2주택'으로 볼 수 없어 '1세대 1주택' 비과세 혜택을 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 완공된 재건축 아파트는 재건축대상 아파트와 별개이므로 재건축아파트의 취득시점은 재건축대상아파트 '취득시'가 아닌 '완공시'라는 취지의 판결로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 구소득세법 제155조 제1항(일시적 2주택 특례규정)은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한해서는 이를 '1세대 1주택'으로 봐 양도시 비과세 혜택을 주게 돼있다 서울행정법원 행정5단독 김정욱 판사는 17일 "아파트 2채를 소유했던 것은 6개월 뿐이었다"며 서모씨가 서울 성동세무서장을 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소청구소송(☞2007구단8082)에서 "1,600여만원의 양도소득세를 취소하라"며 원고 승소판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "재건축사업계획승인이 이뤄지면 재건축대상아파트는 '입주자로 선정된 지위'로 전환된다"면서 "입주자로 선정된 지위는 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐 주택 이라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 김 판사는 이어 "일시적 2주택 특례규정은 먼저 취득해 보유하고 있던 기존의 주택을 양도하는 경우에 한해 적용이 있다"면서 "원고가 재건축대상아파트를 먼저 취득하기는 했지만 새 아파트 취득 전에 이미 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환돼 있었던 만큼 새로 취득한 아파트를 먼저 취득한 기존의 주택으로 봄이 상당하다"고 덧붙였다. 원고가 지난 98년부터 소유한 재건축대상아파트는 99년 재건축사업승인이 나 2001년 이주 및 철거가 시작됐고 원고는 그무렵 새로운 다른 아파트를 취득했다. 그 아파트에서 3년간 거주하다가 재건축아파트가 2004년 완공된 후 6개월이 지나 새로 취득했던 아파트를 팔았다. 이에 세무서는 '1세대 1주택'양도에 해당하지 않는다며 1,600여만원의 양도소득세를 부과했다. 이에 불복한 원고는 소송을 냈다.

공동주택단지를 건설할 때 진입도로를 확보토록 한 주택건설기준등에관한규정 제25조제1항은 '소유권 확보'가 아닌 '사용가능성'을 전제로 한 것이라는 판결이 나왔다. 서울고법 특별6부(재판장 李東洽 부장판사)는 지난달 28일 A주택건설이 "주택건설사업을 하면서 진입도로의 소유권을 확보하지 못했다는 이유로 사업승인을 취소한 처분은 부당하다"며 용인시장을 상대로 낸 주택건설사업계획승인취소처분취소 청구소송 항소심(2003누9505)에서 원심대로 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "공동주택을 건설하는 주택단지는 진입도로를 확보해야 한다고 규정한 주택건설기준등에관한규정 제25조제1항에서 '진입도로가 있어야 한다'는 것은 공동주택을 건설하는 주택단지가 일정 규모 이상의 진입도로에 대한 사용가능성을 전제로 할 뿐 그 부지의 소유권확보까지 요구하는 것으로 볼 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "피고가 건설사업계획에 대한 승인조건에서 소유권을 확보해야 한다는 부관을 붙이기는 했지만 원고가 진입도로의 소유권 대신 10년 단위의 사용권허가를 받았고, 부근에 도로확·포장공사가 진행 중으로 진입도로 확보가 용이하게 된 점도 인정된다"며 "원고의 불이익을 등을 고려할 때 용인시의 처분은 과한 것으로, 재량권을 일탈해 위법하다"고 덧붙였다. A주택건설은 지난 98년 용인시로부터 진입도로의 소유권 확보를 전제조건으로 주택건설사업계획승인을 받았으나 A주택건설이 진입도로를 매입하지 못하자 용인시가 주택건설사업승인을 취소했으며 A주택건설은 용인시의 처분이 부당하다며 소송을 냈었다.

등기부상 주소가 ‘지층 01호’로 기재되어 있는 주택의 임차인이 주민등록 전입신고 주소를 ‘B01호’로 기재했더라도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 주민등록으로 판단해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 종전 하급심 판결들이 거래 안전을 이유로 등기부상 주소와 주민등록상 주소의 완벽한 일치를 요구했던 것과는 차이가 있어 주목된다. 대법원 제1부(주심 裵淇源 대법관)는 지난달 22일 경매를 통해 다세대주택을 낙찰받은 김모씨(29)가 이 건물 지하에 세들어 살던 이모씨(45)를 상대로 낸 건물명도 청구소송 상고심(2003다6590)에서 원고 승소 판결을 내린 원심을 깨고, 원고 패소 취지로 사건을 서울지법합의부에 되돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 “이 사건 부동산이 다세대주택의 유일한 지하세대인 점, 주소지를 표시할 때 지하층의 경우 그 호수 앞에 영어 지하실(Basement)의 첫 글자 B를 붙여서 표시하는 것이 일반적으로 통용되고 있는 사정 등이 인정된다”며 “이런 사정을 고려할 때 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 ‘B01호’가 이 사건 부동산 등기부상의 ‘지층 01호’를 의미한다고 인식할 수 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “원심이 이 사건 주민등록상의 호수표시가 등기부상의 표시와 형식적으로 일치하지 않는다는 점만으로 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 판단한 것은 심리미진이나 주택임대차보호법상의 임대차 공시방법에 대한 법리를 오해한 위법이 있다”고 설명했다. 김씨는 98년9월 이 다세대 주택을 낙찰받아 지난해 1월 소유권이전등기를 마쳤지만 전주인에게서 지하 1층을 임차받았던 이씨가 보증금을 돌려줄 때까지는 건물을 비워줄 수 없다고 하자 소송을 내 2심에서 “임차인 이씨의 주민등록 전입신고 주소는 등기부상 주소와 일치하지 않아 대항력이 없다”는 원고 승소 판결을 받았었다.

세입자가 경매로 팔린 건물의 보증금을 다른 채권보다 우선변제를 받으려면 마지막 경락기일까지 주민등록을 옮겨서는 안된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박재윤·朴在允 대법관)는 13일 중소기업은행이 "경매가 끝나기 전에 이사한 소액임차인에게 우선 배당한 것은 부당하다"며 방모씨와 박모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의 확인소송 상고심(☞2000다61466)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다"며 "처음의 경락허가결정이 취소돼 신경매를 했거나 경락허가결정 확정후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 않아 재경매를 한 경우 '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대해 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다"고 밝혔다. 재판부는 그 이유에 대해 "동일한 임차주택에 대해 대항력을 가진 임차인이 중복해 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지해야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문"이라고 설명했다. 중소기업은행은 서울 관악구 신림동 소재 왕모씨 건물에 설정해 놓은 2억6천만원의 근저당권을 근거로 법원에 임의경매를 신청했으나, 왕씨 건물에 각각 1천7백만원과 1천8백만원의 보증금을 내고 방 2칸씩을 임차해 살던 방씨와 박씨에게 7백만원씩을 우선배당하자 "97년3월 최초 경락결정이 선고된 이후 경락인이 대금을 완납하지 못해 다시 경매가 진행돼 98년 7월에야 경락대금이 완납된 만큼 97년 11월과 12월 주민등록을 옮긴 방씨 등은 우선변제권이 없다"며 소송을 냈었다.

대형 상가들의 편법분양계약에 법원이 제동을 걸었다. 50년 장기임대 해준다고 광고하며 분양해놓고 잔금불입과 동시에 체결한 임대차계약서에는 2년으로 기재하는 등 전횡을 일삼아온 재건축조합에 대해 “임차인의 특별한 귀책사유가 없는 한 2년 임대기간이 지나도 임대차계약이 끝난 것으로 볼 수 없다”는 판결이 나온 것이다. 서울지법 민사항소2부(재판장 김영란·金英蘭 부장판사)는 1일 동대문 M대형의류점의 대지소유자로 재건축조합원인 조모씨가 “임대계약기간이 만료한 만큼 상가를 비워달라”며 김모씨를 상대로 낸 건물명도소송(2001나49417)과 이에 대한 반소로 김모씨가 “50년 장기임대로 임대차계약을 맺었다”며 낸 임대차계약확인청구소송(2002나14968)에서 1심판결을 취소하고 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “M상가의 등기분양과 임대분양은 4천5백만원과 3천5백만원으로 별 차이가 없고 월차임, 임대차보증금의 지속적 상승가능성 등을 볼 때 분양대금의 차이는 실질적으로 거의 없다”며 “50년동안 임대분양을 한다고 한 것은 차임지급 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임대차기간이 존속되도록 보장한다는 취지”라고 밝혔다. 재판부는 또 “재건축조합이 일방적으로 마련해놓은 임대차계약서가 2년으로 임대기간이 명시되어 있어 항의하자 임대차기간이 자동연장된다고 답변했다”며 “원고는 임대차계약을 갱신할 의무만 있을 뿐 임대차계약을 체결할 지 여부에 대한 선택권은 없으며 차임증액을 내용으로 하는 재계약체결 요구는 차임증액청구에 불과하다”고 덧붙였다. 김씨는 96년 M상가의 점포에 대해 “50년 장기임대하면 취득세와 전매시 양도소득세를 피할 수 있다”는 설명을 듣고 임대기간 2년에 월차임 6만원으로 임대분양계약을 체결, 98년부터 영업을 해오다 임대인인 조씨가 월차임을 5배 인상하겠다며 명도소송을 내자 반소를 냈었다.