임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 부동산을 사용·수익하지는 않은 채 점유만 했다면 그 기간 동안 관리비는 임대인이 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. A씨는 2017년 4월 B사 소유 건물에서 식당을 운영하다 한달 만에 폐업했다. B사는 같은해 7월 A씨가 3기 이상의 임대료를 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지했다. B사는 A씨를 상대로 건물명도 소송을 제기했고, 재판이 진행 중인 사이 A씨는 두 차례 B사 건물에서 행사를 개최해 수익을 얻기도 했다. 1심은 "A씨는 부동산을 명도하고 B사에 미지급 차임 2533만여원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 1심 판결을 근거로 강제집행을 통해 건물을 명도받은 B사는 2018년 10월 건물을 돌려받을 때까지의 연체관리비 등 손해액 8600만원을 지급하라며 항소했다. 항소심은 "A씨는 B사에게 건물에서 식당을 시작한 2017년 4월부터 임대차 계약이 해지된 2017년 7월까지 미지급 차임 2533만원을 지급하라"고 판시했다. 이와 함께 "A씨는 같은 기간 동안 연체관리비 1887만원도 B사에 지급하라"고 판결했다. 그러나 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 최근 A씨가 B사에 지급하도록 한 연체관리비 부분에 대한 항소심 판단 부분을 파기하고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다(2020다286119). 재판부는 "임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만 하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 B사에게 2017년 4월부터 임대차계약이 종료된 2017년 7월까지의 관리비와 임대차계약 종료 이후 행사를 개최해 건물을 사용·수익한 2일분에 해당하는 관리비를 지급할 의무가 있을 뿐, 나머지 기간 동안의 관리비를 지급할 의무는 없다"고 설명했다. 그러면서 "그런데도 원심은 A씨가 B사에게 2017년 4월부터 2018년 10월경까지의 연체관리비 전부를 지급할 의무가 있다고 판단했다"며 "이러한 원심의 판단에는 임대차보증금에서 공제돼야 할 임차인의 관리비 지급의무 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

임대료 갈등으로 건물주와 세입자 간 폭력사태가 발생한 서울 서촌 '궁중족발' 식당 사건의 건물 관리인이 재물손괴 혐의로 벌금형을 선고받았다. 서울중앙지법 형사26단독 조아라 판사는 부동산 인도집행(강제집행) 과정에서 가스배관을 끊어 훼손한 혐의로 재판에 넘겨진 모모씨에게 16일 벌금 30만원을 선고했다(2018고정1117). 모씨는 지난해 세입자 김모씨가 건물주 이모씨에게 낸 건물명도소송에서 패소 후 2차 강제집행이 시도된 이틀 뒤인 지난해 11월 13일 김씨가 운영하는 궁중족발 식당 주방 인근의 가스배관을 자른 혐의를 받고 있다. 김씨가 명도소송에서 졌음에도 이를 무시하고 가스배관을 그대로 두자 자른 것으로 조사됐다. 김씨는 2차 강제집행 때 건물주가 고용한 용역들을 막다가 손가락 4마디가 절단되는 피해를 입기도 했다. 모씨는 재판과정에서 "부동산 인도 집행 당시 안전을 위해 가스배관을 끊어놨음에도 김씨가 임의로 이를 연결했고, 집행 당시 김씨가 몸에 시너를 뿌리고 방화를 시도한 적이 있어 이를 예방하기 위해 부득이하게 가스배관을 끊은 것으로 이는 긴급피난에 해당한다"며 무죄를 주장했다. 하지만 조 판사는 "부동산 집행과정에서 충돌이 있었고 김씨가 시너를 뿌리는 등의 행동을 했다고 하더라도 당시 모씨 또는 건물주의 법익에 대한 현재의 위난이 있었다고 단정하기 어렵다"며 "설사 그런 위험이 있었다고 해도 그 수단과 방법이 상당하다고 볼 수 없어 형법상 긴급피난의 요건이 갖추어졌다고 보기 어렵다"고 판시했다. 김씨와 이씨는 임대료 인상을 두고 2016년부터 갈등을 빚었다. 2016년 1월 건물을 인수한 이씨는 김씨에게 보증금과 임대료 인상을 통보했고, 김씨가 이를 받아들이지 않자 명도소송을 제기해 승소했다. 이후 2017년 10월부터 12차례에 걸쳐 궁중족발에 대한 부동산 인도 집행이 시도됐다. 그러나 김씨와 시민단체 등의 거센 반발 끝에 지난 달 4일에서야 집행이 완료됐다.

개성공업지구에 있는 우리 기업 간에 민사분쟁이 발생하면 우리나라 법원이 재판관할권을 가진다는 대법원 판결이 나왔다. 민사분쟁의 목적물이 개성공단 내에 있어 현재 남북 상황을 볼 때 소송결과에 따른 강제집행이 불가능하더라도 마찬가지로 우리 법원이 재판할 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 개성신영㈜(소송대리인 법무법인 이공)이 개성한샘㈜을 상대로 낸 건물명도소송(2015다255265)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "개성공업지구 현지 기업 사이의 민사분쟁은 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서에 기초한 경제활동을 영위하다가 발생한 사건이라는 점을 고려할 때 대한민국 법원은 개성공업지구 현지 기업 사이의 민사분쟁에 대해서도 당연히 재판관할권을 가진다"며 "이는 소송의 목적물이 개성공업지구 내에 있는 건물이라고 해서 달리 볼 것이 아니다"라고 밝혔다. 이어 "이행의 소는 원칙적으로 원고가 이행청구권의 존재를 주장하는 것으로서 권리보호의 이익이 인정되고, 이행판결을 받아도 집행이 사실상 불가능하거나 현저히 곤란하다는 사정만으로 그 이익이 부정되는 것은 아니다"라며 "피고인 개성한샘은 원고인 개성신영이 개성공업지구에 위치한 이 사건 건물에 관한 인도청구의 소에서 승소하더라도 강제집행이 곤란하므로 소의 이익이 없다는 것을 상고이유로 삼았지만 이 주장은 받아들일 수 없다"고 판시했다. 두 기업은 개성공단을 소재지로 설립된 회사다. 개성한샘은 개성신영이 개성공단 내에 소유하고 있던 건물을 2014년 12월 30일까지 빌렸다. 개성신영은 임대차 계약이 종료됐는데도 건물을 돌려주지 않자 소송을 냈다. 남북교류협력의 상징이던 개성공단은 핵실험과 장거리 미사일 발사 문제로 남북이 갈등을 빚다 올 2월 폐쇄됐다. 앞서 1,2심도 개성신영의 손을 들어줬다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금 반환소송에서 이기고도 임대인에게 보증금을 달라는 등의 요구를 하지 않고 그 주택에서 계속 살거나 제3자에게 다시 임차해오다 10년이 지난 후 보증금을 반환받으면서 비로소 지연손해금까지 달라고 하는 것은 권리남용에 해당한다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사12단독 서영애 판사는 6일 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 청구이의소송(2014가단43288)에서 "A씨 부동산에 대한 B씨의 강제집행은 허가하지 않는다"며 원고승소 판결했다. 서 판사는 판결문에서 "B씨는 'A씨는 B씨에게 보증금 3200만원을 돌려주라'는 내용의 화해권고결정이 확정된 이후에도 보증금을 돌려달라는 요구 없이 주택에 계속 살거나 제3자에게 다시 임차하는 등 약 10여년 동안 주택을 점유·사용했다"며 "그런데 10여년이 지난 뒤 보증금을 돌려받자 보증금의 2배에 해당하는 지연손해금을 청구금액으로 해 강제집행을 신청한 것은 권리남용에 해당한다"고 밝혔다. 서 판사는 "화해권고 결정이 난 뒤에도 10년이 지나도록 A씨에게 보증금반환에 대해 아무런 의사표시를 하지 않았으므로 A씨와 B씨 사이에는 B씨가 계속 주택을 사용하기로 하는 묵시적 합의가 있다고 봐야 한다"고 설명했다. 2002년 A씨는 B씨에게 대구 동구의 66㎡(구 20평)의 주택을 보증금 3200만원에 임대했다. 2년이 지나 B씨가 A씨에게 보증금을 달라고 했으나 아무 대답이 없자 B씨는 소송을 제기했다. 법원은 "A씨는 B씨에게 2004년 9월 30일까지 3200만원을 돌려주라"는 내용의 화해권고결정을 했다. 그러나 A씨가 보증금을 주지 않았고, B씨도 보증금을 달라는 요구를 하지 않은 채 자신이 직접 살거나 제3자에게 다시 임차했다. 그러다 지난해 4월 A씨는 보증금 전액을 반환했고 B씨는 주택을 A씨에게 인도했다. 그런데 B씨는 "화해권고결정을 따르지 않아 생긴 3486일간의 지연손해금 6100여만원을 달라"며 주택에 대한 강제경매를 신청했다.

임대차계약이 만료되거나 임차인이 임대료를 연체해 계약이 해지된 경우 임대인이 임차인의 물건을 임의로 철거·폐기할 수 있다는 내용의 임대차계약은 사회질서에 반하는 것이어서 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 李揆弘 대법관)는 임대료를 연체한 임차인이 운영하는 음식점의 간판을 무단으로 철거해 업무방해 등의 혐의로 기소된 김모씨(57)에 대한 상고심(2004도341) 선고공판에서 지난 10일 유죄를 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대해 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의해 무효”라고 밝혔다. 재판부는 이어 “따라서 ‘임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거.폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다’는 임대차계약 조항이 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반돼 무효에 해당한다”고 덧붙였다. 김씨는 지난 2001년 서울 강남구 자신 소유의 빌딩 1층에서 음식점을 경영하던 한모씨가 임대료를 연체해 임대차계약이 종료됐는데도 명도를 거부하자 간판업자를 동원해 강제로 간판을 떼어내고, 점포 출입문에 자물쇠를 채워 음식점 영업을 방해한 혐의로 기소돼 1심에서 벌금 1백만원을 선고받았으나, 2심에서 벌금 50만원의 선고유예판결을 받았었다.

강제집행에 따른 경매처분에서 유찰이 계속될 경우 주택임차인이 우선변제권을 주장하기 위해서 요구되는 주택인도와 주민등록의 유지기간은 제1차 경락기일까지라는 판결이 나왔다. 그동안 대법원이 대항요건 유지기간을 '경락기일'까지로 판시했던 것을 보다 탄력적으로 해석한 것으로 임차인 보호측면을 강조한 판결로 평가되고 있다. 서울지법 민사항소6부(재판장 姜溶鉉 부장판사)는 지난달 28일 중소기업은행이 방순채씨등 2명을 상대로 "방씨등은 제3차 경락기일 전에 주민등록을 옮겼으므로 우선변제권을 상실했다"며 낸 배당이의 청구소송(☞2000나17666)에서 청구를 인용한 1심을 파기하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "재경매가 실시되는 경우 다음 경락기일까지 임차인에게 임차주택에 거주할 것을 요구하는 것은 임차인에게 매우 부당한 짐을 지우는 것"이라며 "제1·2차 경락기일 이후 낙찰자가 대금을 완불하지 못해 유찰된 경우에는 제1차 경락기일까지 주택인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건을 유지한 임차인에게 우선변제권이 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "새로 지정된 경락기일까지 사이에 다른 임차인이나 가장임차인이 출현해 경매절차상의 다른 담보권자들에게 피해를 줄 우려가 있지만 이런 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 확정일자부임차인으로서 후순위권리자에 앞서서만 변제받게 될 뿐이고 가장임차인이 나타나더라도 제1차 경락기일에 경락허가결정이 선고되는 등 공시가 이루어지므로 진실성 판단이 상대적으로 쉬워진다"며 판결이유를 덧붙였다. 하지만 이번 판결은 주택임대차보호법이 개정되며 임차권등기명령제도를 신설한 후의 것으로 대다수 임차인들이 임차권등기명령제도를 활용할 것으로 예상돼 얼마만큼의 파급효과를 거둘 수 있을지는 미지수다. 기업은행은 지난 98년 방씨등이 제3차 경락기일 전에 다른 곳으로 이사, 주민등록을 옮겼는 데도 경매법원이 방씨 등에게 우선변제금으로 7백만원씩을 배당한 것은 잘못이라며 소송을 냈었다.