임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2015다218874)에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다. 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다. 1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.

임차인이 상가 소유자의 부탁에 따라 허위로 무상임대차 확인서를 써 줬다가 건물이 경매로 넘어가자 자신이 유상임차인이라며 대항력을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김신 대법관)는 A사가 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2016다228215)에서 사실상 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 원고승소 취지로 사건을 의정부지법으로 돌려보냈다. 공인중개사 B씨는 2006년부터 경기도 파주시의 한 상가 사무실을 빌려 운영하고 있었는데 2009년 건물 소유자인 C씨로부터 "은행에서 담보 대출을 받아야하니 무상거주확인서를 작성해 달라"는 부탁을 받고 이를 들어줬다. C씨는 이를 근거로 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았지만 갚지 못해 결국 상가가 경매에 넘어가게 됐다. 상가를 경락받은 A사는 B씨에게 사무실을 비워달라고 했지만, B씨는 "보증금을 반환해주면 나가겠다"며 동시이행의 항변을 주장했다. 하지만 대법원의 B씨의 이 같은 주장은 허용될 수 없다고 판단했다. 대법원은 "이 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성해 경매법원에 제출한 현황조사서에는 B씨가 상가의 임차인이라는 사정이 나와 있지만, 근저당권자인 은행은 경매법원에 B씨가 작성한 무상거주확인서를 첨부해 임차인의 권리 배제신청서를 제출했다"며 "만일 A사가 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정했다면, 임차인인 B씨가 A사의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다"고 밝혔다. 앞서 1심은 A사의 손을 들어줬지만, 2심은 "A사는 임대차 관계 조사서를 보고 대항력 있는 B씨의 임차권이 있다는 사실을 알고 상가를 낙찰받아 그 소유권을 취득했다 할 것이고, B씨가 경매 이전에 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있다고 하더라도 경매절차에서 임대차 관계를 분명히 한 이상 A사가 경매가격을 결정하는데 어떠한 신뢰를 준 것이라 할 수 없으므로, 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다"며 B씨의 손을 들어줬다.

개성공업지구에 있는 우리 기업 간에 민사분쟁이 발생하면 우리나라 법원이 재판관할권을 가진다는 대법원 판결이 나왔다. 민사분쟁의 목적물이 개성공단 내에 있어 현재 남북 상황을 볼 때 소송결과에 따른 강제집행이 불가능하더라도 마찬가지로 우리 법원이 재판할 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 개성신영㈜(소송대리인 법무법인 이공)이 개성한샘㈜을 상대로 낸 건물명도소송(2015다255265)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "개성공업지구 현지 기업 사이의 민사분쟁은 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서에 기초한 경제활동을 영위하다가 발생한 사건이라는 점을 고려할 때 대한민국 법원은 개성공업지구 현지 기업 사이의 민사분쟁에 대해서도 당연히 재판관할권을 가진다"며 "이는 소송의 목적물이 개성공업지구 내에 있는 건물이라고 해서 달리 볼 것이 아니다"라고 밝혔다. 이어 "이행의 소는 원칙적으로 원고가 이행청구권의 존재를 주장하는 것으로서 권리보호의 이익이 인정되고, 이행판결을 받아도 집행이 사실상 불가능하거나 현저히 곤란하다는 사정만으로 그 이익이 부정되는 것은 아니다"라며 "피고인 개성한샘은 원고인 개성신영이 개성공업지구에 위치한 이 사건 건물에 관한 인도청구의 소에서 승소하더라도 강제집행이 곤란하므로 소의 이익이 없다는 것을 상고이유로 삼았지만 이 주장은 받아들일 수 없다"고 판시했다. 두 기업은 개성공단을 소재지로 설립된 회사다. 개성한샘은 개성신영이 개성공단 내에 소유하고 있던 건물을 2014년 12월 30일까지 빌렸다. 개성신영은 임대차 계약이 종료됐는데도 건물을 돌려주지 않자 소송을 냈다. 남북교류협력의 상징이던 개성공단은 핵실험과 장거리 미사일 발사 문제로 남북이 갈등을 빚다 올 2월 폐쇄됐다. 앞서 1,2심도 개성신영의 손을 들어줬다.

상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 상가건물 임대차보호법은 제10조1항은 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 하면서도 예외적으로 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있다. 반면에 민법 제640조는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있다. 이 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있다. 이번 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때, 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 문제됐다. 대법원 민사1부(주심 고영한 대법관)는 지난달 24일 상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2012다28486)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다"며 "상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 밝혔다. B씨는 임대차계약은 2010년 12월 갱신됐고, 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 주장했지만 받아들여지지 않았다. 재판부는 "임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 돼 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다"고 설명했다. A씨는 2008년 12월 서울 마포구 자신의 상가를 B씨에게 보증금 1000만원과 월세 80만원을 받고 임대했다. A씨는 임대차계약 기간이 2010년 12월로 만료됐다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈다. A씨는 B씨가 2010년 11월, 2011년 1월분의 차임을 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다고 주장했다.

임대인이 건물 관리를 소홀히 해 하자가 생겨 임차인이 건물을 제대로 사용할 수 없었다면 차임(借賃)을 전부 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 차임은 약정한 대로 지급하는 것이 원칙이지만 임차인이 건물을 제대로 사용할 수 없었던 사정을 고려해야 한다는 취지다. 서울고법 민사29부(재판장 이승영 부장판사)는 지난달 25일 임대인 이모씨가 "건물을 제대로 사용할 수 없었다"며 손해배상을 요구하는 D회사를 상대로 낸 건물명도소송(2013나6270)에서 "월 차임을 2분의 1로 감액해 받으라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "D회사는 건물을 임차한 목적에 따라 충분히 사용하고 있지는 못하지만 배타적으로 사용·수익하고 있기 때문에 차임을 지급할 의무가 있다"고 밝혔다. 다만 "창고는 누수와 악취가 완전히 제거되지 않아 의류 제품을 보관하는 용도로 사용하기에는 적당하지 않고, D회사가 점유하는 동안에도 충분히 사용·수익하지 못했다"며 "D회사가 지급할 월 차임은 임대차 계약에서 정한 금액의 2분의 1로 감액하는 것이 상당하다"고 덧붙였다. D회사는 노원구 상계동에 있는 이씨의 건물을 창고로 사용하기 위해 2011년 1월부터 1년6개월 동안 보증금 2000만원, 월 209만원으로 건물을 임차하기로 했다. 하지만 건물을 사용한 지 4개월 만에 건물 실내에 매설된 하수 집수정에서 악취가 나고 물이 새 창고에 보관한 제품에 곰팡이가 피기 시작했다. D회사는 지난해 1월 누수와 악취 등으로 창고를 이용할 수 없다며 임대차 계약을 해지하겠다며 보증금 2000만원을 돌려주고 2200여만원을 배상하라고 요구했다. 반면 이씨는 D회사가 2011년 9월부터 월 차임을 연체하고 있으니 창고를 인도하라고 맞서며 지난해 3월 소송을 냈다. 1심은 D회사가 창고를 전혀 사용할 수 없었다고 보고 차임을 지급할 의무가 없다고 판단했다.

무주택세대주에게 우선공급되는 주택의 임차인이 무주택자격을 상실한 상태에서 임대차계약을 갱신했다면 계약해지 사유가 된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 박시환 대법관)은 SH공사(구 서울도시개발공사)가 서울노원구 M임대아파트 임차인 김모(63)씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2008다3848)에서 원고승소 판결을 내린 원심을 파기하고 지난달 29일 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “무주택세대주에게 우선공급되는 주택의 임차인은 임대차기간 동안에도 계속 무주택세대주로서의 요건을 유지해야 한다”며 “임대차기간 동안 무주택세대주로서의 요건을 유지하지 못하면 입주자 요건을 상실하며 나아가 임차인이 이런 사실을 숨기고 임대차계약을 갱신했다면 계약일반조건 제10조1항1호의 ‘허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우’에 해당돼 계약해지 사유가 된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “김씨의 아들이 2001년6월 다른 주택의 소유권을 취득했으므로 2004년 2차 갱신계약에 따른 임대차기간 동안에도 무주택세대주로서의 요건이 상실된 상태”라며 “그럼에도 원심은 임대차계약상의 계약해지사유에 관한 SH공사의 주장에 대해 판단을 누락하거나 계약해지사유에 관한 해석을 그르치고 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다”고 설명했다. 지난 91년부터 M임대아파트에 거주한 김씨는 2002년부터 2년마다 총 3회에 걸쳐 임대차계약을 갱신해왔다. 그러던 중 김씨의 아들 박모씨가 1차 계약갱신 전인 2001년6월께 김포에 아파트를 구입, 소유권이전등기까지 마쳤고 이후 2005년에는 용산구 이태원쪽으로 주민등록을 이전했다. SH공사는 2002년 계약갱신 당시 아들 박씨가 주택을 소유한 사실이 드러났다는 이유로 3차 임대차갱신계약해지를 통보했으나 김씨가 건물명도를 거부하자 소송을 냈다. 1심은 김씨에게 SH공사에 건물을 인도하라며 원고승소 판결했으나, 2심은 “2005년에 주민등록을 이전해 더이상 세대원이 아닌 박씨가 아파트의 소유권을 보유하고 있다는 사정은 2006년 3차 갱신의 적법한 해지사유가 되지 않는다”며 SH공사에 패소판결을 내렸다.

음식점을 운영하는 임차인이 건물 일부를 훼손했더라도 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 상가건물 임대차보호법상 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 엄격하게 해석한 것으로 볼 수 있다. 서울서부지법 민사11부(재판장 이현승 부장판사)는 7일 임대인 허모(31)씨가 설렁탕집을 운영하는 임차인 이모(50)씨을 상대로 “건물의 일부를 임대인의 동의없이 파손했다”며 이씨의 임대차계약 갱신요구를 거절하면서 낸 건물명도소송(2006가합3158)에서 원고 패소판결을 내렸다. 재판부는 “임차인 이씨가 건물 배면의 공간활용과 식당영업을 위한 가스관 설치·개조 과정에서 건물 일부를 훼손한 사실만으로는 임대인인 원고가 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 만큼, 피고가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다거나 그밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 보기 어렵다”며 “이 사건 임대차계약은 이씨의 요구에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이라고 볼 것이므로 임대차계약이 종료되었음 이유로 한 원고의 청구는 이유없다”고 밝혔다. 재판부는 또“이씨가 점포를 임차한 후 내부천장과 벽에 배기휀을 설치하거나 주방을 일부 개조해 냉장고와 가마솥을 설치한 점은 인정되나 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위한 부득이한 행위로 보인다”며 “건물 전면의 화강석에 구멍을 뚫었지만 간판설치를 위한 불가피한 것으로 차후 임대차 종료시 적은 비용으로 원상회복이 가능한 것으로 보인다”고 덧붙였다. 재판부는 이어 “상가건물임대차보호법상 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유없이 거절하지 못하게 돼 있다”며 “이는 임차인인 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함을 고려해 최소한의 임대차기간을 보장해주려는 취지”라고 판단했다. 임대인 허씨는 임차인 이씨가 2004년 1월경 임대차 기간을 2년으로 ‘임가네설렁탕생고기’라는 음식점을 경영하면서 임대인의 동의없이 가스관 및 간판설치를 위해 벽에 구멍을 내는 등 건물 일부를 훼손하자 계약기간 만료와 함께 임차인의 계약갱신 요구를 거절하면서 건물명도청구소송을 냈다.

대형 상가들의 편법분양계약에 법원이 제동을 걸었다. 50년 장기임대 해준다고 광고하며 분양해놓고 잔금불입과 동시에 체결한 임대차계약서에는 2년으로 기재하는 등 전횡을 일삼아온 재건축조합에 대해 “임차인의 특별한 귀책사유가 없는 한 2년 임대기간이 지나도 임대차계약이 끝난 것으로 볼 수 없다”는 판결이 나온 것이다. 서울지법 민사항소2부(재판장 김영란·金英蘭 부장판사)는 1일 동대문 M대형의류점의 대지소유자로 재건축조합원인 조모씨가 “임대계약기간이 만료한 만큼 상가를 비워달라”며 김모씨를 상대로 낸 건물명도소송(2001나49417)과 이에 대한 반소로 김모씨가 “50년 장기임대로 임대차계약을 맺었다”며 낸 임대차계약확인청구소송(2002나14968)에서 1심판결을 취소하고 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “M상가의 등기분양과 임대분양은 4천5백만원과 3천5백만원으로 별 차이가 없고 월차임, 임대차보증금의 지속적 상승가능성 등을 볼 때 분양대금의 차이는 실질적으로 거의 없다”며 “50년동안 임대분양을 한다고 한 것은 차임지급 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임대차기간이 존속되도록 보장한다는 취지”라고 밝혔다. 재판부는 또 “재건축조합이 일방적으로 마련해놓은 임대차계약서가 2년으로 임대기간이 명시되어 있어 항의하자 임대차기간이 자동연장된다고 답변했다”며 “원고는 임대차계약을 갱신할 의무만 있을 뿐 임대차계약을 체결할 지 여부에 대한 선택권은 없으며 차임증액을 내용으로 하는 재계약체결 요구는 차임증액청구에 불과하다”고 덧붙였다. 김씨는 96년 M상가의 점포에 대해 “50년 장기임대하면 취득세와 전매시 양도소득세를 피할 수 있다”는 설명을 듣고 임대기간 2년에 월차임 6만원으로 임대분양계약을 체결, 98년부터 영업을 해오다 임대인인 조씨가 월차임을 5배 인상하겠다며 명도소송을 내자 반소를 냈었다.

채권자가 기존 채권을 전세보증금으로 전환해 채무자와 임대차계약을 체결, 거주한 경우에도 임차인으로서의 대항력을 가진다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이용우·李勇雨 대법관)는 8일 공매를 통해 아파트를 매수한 이모씨(61)가 금전채권을 임차보증금으로 전환해 이 아파트에 세들어 살던 이모씨(39)를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2001다47535)에서 이같이 판시, 원고승소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 주택임대차보호법 제3조1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의해 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환해 임대차계약을 체결했다는 사정만으로 임차인이 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "지난해 5월 선고된 2001다14733판결은 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 법 제8조1항 소정의 최우선변제권을 행사함으로써 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우에는 법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 법리를 선언한 판결이므로 이번 사건과는 다르다"고 덧붙였다. 원고 이씨는 99년 9월 공매를 통해 이 사건 아파트를 구입하고 세입자인 피고에게 집을 비워달라고 요구했으나, 피고 이씨가 전소유자에게 빌려준 1억5천만원을 임차보증금으로 전환해 임대차계약을 체결, 전입신고까지 마친 만큼 정당한 세입자라며 거절하자 소송을 냈었다.