[대법원 판결] 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절해 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해했다면 권리금 일부에 해당하는 금액을 배상해야 한다는 대법원 판결. 상가건물 권리금 회수기회 방해로 인한 책임은 상가임대차법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 '법정책임'이며 지연이자는 임대차 종료 다음날부터 지급해야 한다는 의미. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관), 2022다260586(2023년 2월 2일 판결) [판결 결과] 임차인 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 원고일부승소 판결한 원심 중 지연손해금(지연이자) 부분을 파기자판. [쟁점] △상가건물 임대인이 임차인의 주선에 따른 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이 상가임대차법에서 정하는 권리금 회수기회 방해인지 여부 및 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임제한을 할 수 있는지 여부 △권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적성질 및 그 손해배상채무의 이행기는 임대차 종료일에 도래해 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것인지 여부 [사실관계와 1,2심] A 씨는 2019년 7월 1일부터 같은 해 12월 1일까지 건물주 B 씨로부터 서울의 한 건물 1층 일부를 임차했다. A 씨는 같은 해 10월 신규 임차인 C 씨와 권리금 계약을 하고 B 씨에게 알렸지만 B 씨는 C 씨와의 임대차계약을 거절했다. 이에 A 씨는 또다른 신규 임차인 D 씨와 권리금 계약을 체결하면서 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 총 1억1000만 원을 받기로 약정하고 B 씨에게 통보했지만 B 씨는 D 씨와의 임대차계약도 거절했다. A씨는 "임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다"며 B 씨를 상대로 손해배상청구소송을 냈다. 1심은 1억200여만 원을 지급하라며 원고일부승소 판결했다. 지연손해금도 인정했다. 2심도 B 씨의 손해배상 책임을 인정했지만 금액은 7100여만 원으로 낮췄다. 지연손해금도 계약금, 중도금, 잔금을 각각 치른 날을 기준으로 산정해야 한다고 판단했다. [대법원 판단(요지)] "B 씨가 A 씨의 권리금 회수기회를 방해했고 손해배상의 경우에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임제한을 할 수 있다고 본 원심의 판단은 타당하다. 다만, 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미하는 것이다. 따라서 이를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래해 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 봐야 한다." [대법원 관계자] "상가임대차법이 정하는 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적성질 및 그 배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 최초의 판시다."

임대료 갈등으로 건물주와 세입자 간 폭력사태가 발생한 서울 서촌 '궁중족발' 식당 사건의 건물 관리인이 재물손괴 혐의로 벌금형을 선고받았다. 서울중앙지법 형사26단독 조아라 판사는 부동산 인도집행(강제집행) 과정에서 가스배관을 끊어 훼손한 혐의로 재판에 넘겨진 모모씨에게 16일 벌금 30만원을 선고했다(2018고정1117). 모씨는 지난해 세입자 김모씨가 건물주 이모씨에게 낸 건물명도소송에서 패소 후 2차 강제집행이 시도된 이틀 뒤인 지난해 11월 13일 김씨가 운영하는 궁중족발 식당 주방 인근의 가스배관을 자른 혐의를 받고 있다. 김씨가 명도소송에서 졌음에도 이를 무시하고 가스배관을 그대로 두자 자른 것으로 조사됐다. 김씨는 2차 강제집행 때 건물주가 고용한 용역들을 막다가 손가락 4마디가 절단되는 피해를 입기도 했다. 모씨는 재판과정에서 "부동산 인도 집행 당시 안전을 위해 가스배관을 끊어놨음에도 김씨가 임의로 이를 연결했고, 집행 당시 김씨가 몸에 시너를 뿌리고 방화를 시도한 적이 있어 이를 예방하기 위해 부득이하게 가스배관을 끊은 것으로 이는 긴급피난에 해당한다"며 무죄를 주장했다. 하지만 조 판사는 "부동산 집행과정에서 충돌이 있었고 김씨가 시너를 뿌리는 등의 행동을 했다고 하더라도 당시 모씨 또는 건물주의 법익에 대한 현재의 위난이 있었다고 단정하기 어렵다"며 "설사 그런 위험이 있었다고 해도 그 수단과 방법이 상당하다고 볼 수 없어 형법상 긴급피난의 요건이 갖추어졌다고 보기 어렵다"고 판시했다. 김씨와 이씨는 임대료 인상을 두고 2016년부터 갈등을 빚었다. 2016년 1월 건물을 인수한 이씨는 김씨에게 보증금과 임대료 인상을 통보했고, 김씨가 이를 받아들이지 않자 명도소송을 제기해 승소했다. 이후 2017년 10월부터 12차례에 걸쳐 궁중족발에 대한 부동산 인도 집행이 시도됐다. 그러나 김씨와 시민단체 등의 거센 반발 끝에 지난 달 4일에서야 집행이 완료됐다.

건물주가 관리비 문제로 임차인과 다퉜다고 쇠사슬로 주차장을 봉쇄해 이용하지 못하게 했다면, 이는 채무불이행에 해당하므로 건물주는 임차인의 사무실 이전비용을 물어줘야 한다는 판결이 나왔다. 제주지법 민사 1단독 이정권 판사는 법무사 A씨가 관리비를 추가로 달라는 요구를 거부하자 주차장을 이용하지 못하게 한 임대인 B씨를 상대로 보증금과 인테리어비용 등을 청구한 손해배상 소송(2013가단17505)에서 "B씨는 2800여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판사는 "A씨는 법무사 사무실을 운영하기 위해 건물을 임차했고, 고객에게 세무서비스를 함께 제공하고자 B씨에게 세무사의 전대차계약에 대한 동의를 얻었는데도, B씨가 관리비를 문제삼아 건물 사용을 방해하고 주차장을 사용하지 못하게 한 것은 A씨에게 건물을 사용하게 해 줄 의무를 이행하지 않은 것"이라며 "따라서 A의 임대차계약 해지는 효력이 있고 B씨는 보증금과 인테리어비용 등을 물어줘야한다"고 설명했다. B씨는 "건물을 반환하고 원상복구 비용과 반환 때까지의 월임료를 지급하라"며 반소를 냈지만, 재판부는 "임대인이 보증금을 돌려주지 않았고 임차인이 건물을 계속 사용·수익한 것도 아니므로 월 임료는 인정되지 않고, A씨는 B씨에게 건물인도와 함께 원상복구 비용만 지급하면 된다"고 밝혔다. 법무사인 A씨는 2013년 5월 B씨와 보증금 1000만원에 연차임 1000만원, 임차기간을 1년으로 하는 임대차 계약을 체결했다. A씨는 2013년 10월 B씨에게 세무사를 영입해 함께 영업하겠다는 뜻을 밝히고 연차임을 100만원 더 지급하겠다고 했다. B씨는 이 같은 계약에 동의한다는 내용을 자필기재하고 서명도 했으나 다음 날 다시 찾아와 "건물 관리비는 사업등록자 기준으로 받아야겠으니 세무사 몫의 관리비를 달라"고 말했다. 이 문제를 두고 B씨는 사무실에 찾아와 A씨와 다투고 주차장에 A씨와 직원들이 세워놓은 차를 빼도록 시비와 욕설을 하다가 급기야 주차장 입구에 쇠사슬을 설치해 주차를 하지 못하도록 방해했다. 결국 A씨는 사무실을 옮기며 B씨에게 인테리어비용과 보증금을 청구하는 소송을 냈다.

건물주가 건물 누수를 모두 책임지기로 했더라도 세입자가 제때 조치를 취하지 않아 손해가 커졌다면 그 손해는 건물주가 배상할 필요가 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사47부(재판장 홍동기 부장판사)는 최근 사단법인 남북장애인교류협회가 김모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합67247)에서 "김씨는 협회에 건물 우수로 생긴 재산상 피해의 75%인 2800여만원만 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "건물주 김씨가 임차인인 협회에 건물 2층에 있는 디지털 기기의 위치를 변경해 달라고 했지만 협회는 이를 이행하지 않았다"며 "비록 임대차계약 당시에 비로 인한 피해는 건물주가 모두 책임지기로 하는 특약했더라도 협회가 손해의 확대를 방지하기 위한 조치를 제대로 하지 않았다면 이에 대한 책임을 부담해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "건물주가 건물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 이행하지 못해 임차인에게 손해를 입혀 배상책임이 인정되는 경우라도 임차인 측 과실이 경합해 손해가 확대됐다면 건물주에게 손해의 전부를 배상하게 하는 것은 공평의 이념에 반할 수 있다"고 설명했다. 남북장애인교류협회는 지난해 3월 김씨의 건물을 협회 서적 인쇄소로 사용하기 위해 임대차계약을 체결했다. 계약 당시 양 측은 건물에 우수가 발생할 때 이를 김씨가 전적으로 체결하기로 하는 약정했다. 두달 뒤 건물의 옥상과 옆 부분에 물이 새기 시작했고, 김씨는 수리를 약속하며 협회 측에 '협회가 건물 내에서 사용하는 디지털 기계들이 침수되지 않도록 옮겨달라'는 요청을 했다. 하지만 김씨가 두달이 넘도록 수리를 지체하는 동안 협회도 기계를 옮기지 않았고 그 사이 고가의 전자 기기들이 모두 침수됐다. 결국 기계를 못쓰게 된 협회 측은 "기계 수리비와 대여비 등 1억 1200여만원을 지급하라"며 소송을 냈다.

건물의 지하층 환기구가 지면과 같은 높이로 설치돼 장마철 빗물이 환기구를 통해 들어와 세입자가 침수 피해를 당했다면 건물주는 손해를 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사22단독 홍성욱 판사는 지난 20일 서울 서초구에서 한식당을 운영하는 박모(76)씨가 최모(51)씨 등 공동건물주 4명을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가단5034576)에서 "박씨가 입은 두 차례의 침수 피해에 대해 건물주들은 연대해 1650여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 홍 판사는 판결문에서 "일반적인 지하 환기구는 지표면보다 높게 설치하는 것이 일반적인데 최씨의 건물 환기구는 지표면과 거의 같은 높이로 돼 있어 도로에 물이 찰 정도로 비가 많이 오면 환기구를 통해 빗물이 유입된다"며 "건물주는 임차인이 건물을 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 관리를 철저히 해줘야 함에도 부적절하게 설치된 환기구를 그대로 방치해 침수 피해가 발생하도록 한 책임이 있다"고 밝혔다. 홍 판사는 "환기구로 흘러 들어온 빗물이 일부는 환기구에 설치된 배수구로 빠져나갔지만, 대부분의 빗물이 환기구를 통해 건물 내부로 유입돼 박씨의 집기와 설비 등이 침수되는 피해를 당한 사실이 인정된다"고 설명했다. 홍 판사는 다만 "임차인 박씨가 침수 피해를 초기에 예방하거나 줄이기 위한 신속한 조치가 없고, 이전에 유사한 침수사고가 없던 점 등을 고려했다"며 "박씨가 입은 두 차례의 침수 피해에 대해 최씨 등의 책임을 1차 침수에 60%, 2차 침수에 대해서는 기록적인 집중호우가 내린 것을 감안해 30%로 제한한다"고 덧붙였다. 2010년 3월 서울 서초동 법원종합청사 인근에 있는 건물의 지하에 임차 계약을 맺고 한식당을 운영하던 박씨는 2010년과 2011년 여름 장마철에 두 차례나 식당이 침수되는 피해를 당하자 "빗물이 환기구를 통해 흘러들어오지 못하도록 적절한 조치를 해야 함에도 소홀히 했다"며 건물주 최씨 등을 상대로 지난해 3월 소송을 냈다.

건물주가 과도한 전기사용으로 화재위험을 알면서도 방치해 불이 났다면 손해를 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 2009년 12월 31일 강원도 속초시에 있는 한 편의점 건물에서 화재가 발생했다. 건물 1층에 부착된 배전함에서 시작된 불은 건물 전체로 옮겨붙었다. 화재 원인은 같은 건물 2~3층 카페의 전기 사용량을 측정하는 전력량계에서 발생한 열로 판명됐다. 한국전력공사는 카페의 2008년 12월부터 2009년 2월까지의 전력량이 계약 전력을 모두 초과한다며 건물주인 김모(49)씨에게 세 차례에 걸쳐 적정 계약전력으로 증설하도록 경고했다. 하지만 김씨는 화재가 발생한 날까지 계약전력증설 신청을 하지 않았다. 화재로 손해를 입은 편의점에 보험금을 지급한 보험사는 김씨와 그가 가입한 보험회사를 상대로 지난해 1월 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사29단독 김진오 판사는 지난달 29일 삼성화재가 "화재로 손해를 입은 편의점에 지급한 보험금을 달라"며 건물주 김씨와 그가 가입한 현대해상화재를 상대로 낸 구상금 청구소송(2012가단24505)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "화재 당시 초과전력으로 인한 전력량계의 발열 가능성이 작지 않았고 김씨는 발열에 의한 화재가 발생하지 않도록 필요한 조치를 할 의무가 있음에도 소홀히 했다"며 "발생한 화재에 대해 김씨와 보험사는 연대해 2690여만원을 지급하라"고 밝혔다. 김 판사는 "커피숍 임차인의 과도한 전력사용도 원인을 제공했고 김씨도 화재로 적지 않은 손해를 입은 것으로 보인다"며 책임을 60％로 제한했다.

건물 옆 부지를 주차장으로 사용할 수 있다는 건물주 측의 말을 믿고 예식장 건물을 임차했지만, 영업 도중 주차장 부지를 더 이상 사용할 수 없게 됐다면 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 박평균 부장판사)는 지난달 30일 예식장을 하기 위해 건물을 임차한 성모(57)씨가 건물주 조모(59)와 조씨의 대리인 김모(65)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합38693)에서 "조씨는 성씨에게 임차보증금 2억원을 돌려주라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "성씨뿐만 아니라 일반인도 주차장 시설이 열악한 예식장 건물을 임차하면서 옆 부지를 주차장으로 사용할 수 없다면 예식장을 임차하지 않았을 것"이라며 "성씨는 김씨를 통해 주차장 사용 여부에 대해 미리 확인했고, 건물 인근의 부지를 임차해 주차장으로 계속 사용할 수 있을 것이라는 믿음은 법률행위의 중요 부분에 해당한다"고 설명했다. 재판부는 "주차장 사용에 관한 착오는 예식장 건물 임대차계약 체결에서 동기의 착오에 해당한다"며 "성씨의 동기는 조씨에게 표시돼 법률행위의 내용으로 됐다고 봄이 타당하고 중요한 부분에 관한 착오에 빠져 임대차계약을 체결했으므로 취소할 수 있다"고 밝혔다. 하지만 재판부는 예식장 영업을 위해 지출한 4억9000여만원 비용을 배상하라는 성씨의 주장은 받아들이지 않았다. 성씨는 2009년 7월 경기도 안양시에 있는 한 예식장 건물을 임차했다. 성씨는 임대차계약 체결 전 열악한 주차 공간을 걱정했으나, 건물주 조씨의 대리인인 김씨가 "주차장 부지 소유자들과 관리인을 잘 알고 있다. 10년 이상 주차장으로 사용할 수 있도록 해주겠다"고 하자 인근 부지를 임차해 주차장으로 이용했다. 성씨는 예식장 운영 2년째인 2011년 11월 주차장 관리인으로부터 '주차장 부지 공유자들의 법정 다툼으로 더이상 주차장으로 사용할 수 없다'고 통보받고 예식장 운영이 곤란해지자 조씨 등을 상대로 지난해 5월 소송을 냈다.

성매매 장소로 사용되는 사실을 알면서 건물을 빌려준 행위를 처벌하는 법 규정은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 27일 성매매 알선혐의로 기소된 건물주 박모씨가 성매매알선 등 행위의 처벌 등에 관한 법률 제19조1항에 대해 낸 헌법소원사건(2011헌바235)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 헌재는 결정문에서 "건물제공행위와 성맴매 알선·권유·유인·강요행위는 모두 법으로 금지되는 성매매가 이뤄지는 데 일정한 기여를 하는 행위라는 점에서 본질적으로 다르지 않고 막대한 임대수입으로 일회적 성매매 알선보다 불법성이 큰 경우도 있다는 점 등을 고려하면 처벌조항이 형벌체계의 균형성을 상실했다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "법이 처벌하고자 하는 것은 임대 후 성매매에 제공되는 것을 알게됐다 하더라도 적어도 용인의 의사를 가지고 제공행위를 중단하지 않는 등 성매매 알선에 대한 고의가 있는 경우이므로 책임주의에 위배되는 것이라고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 박모씨는 2009년 9월 성매매 장소로 사용될 것을 알고도 서울 강남구 역삼동 건물을 안모씨에게 임대한 혐의로 기소돼 1심에서 무죄를 선고받았으나, 2심에서 벌금 2000만원을 선고받자 2011년 9월 헌법소원을 청구했다.

임차인이 임차료를 제때 내지 않아 건물주가 소송을 냈다면 보증금 반환채권이 양도된 이후라도 건물주는 보증금에서 소송비용을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 지난달 27일 보증금 반환채권 양수인 정모(32)씨가 건물주 옥모(43)씨를 상대로 낸 양수금 청구소송 상고심(☞2012다49490)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산임대차에서 임대차 보증금은 임대차관계가 종료돼 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것"이라며 "임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 부동산 인도와 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용과 차임지급의무 불이행으로 인한 것으로 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관해서만 이행기가 도달하는 것"이라며 "임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환 채권을 양도했더라도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 소송비용을 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 덧붙였다. 옥씨는 2009년 12월 보증금 1억원과 월 임대료 450만원을 받기로 하고 3년 동안 I웨딩회사에 건물을 임대했다. 2010년 12월 I웨딩은 정씨에게 보증금반환채권을 양도했고, 옥씨는 보증금반환채권 양도 사실을 통지받은 이후인 지난해 6월 I웨딩회사를 상대로 "밀린 차임 5300만원을 지급하고 건물을 인도하라"는 소송을 내 승소했다. 정씨는 옥씨를 상대로 보증금 중 8000만원을 돌려달라는 소송을 냈고 1심은 옥씨가 법정에 출석하지 않아 원고승소판결을, 2심은 "옥씨가 I웨딩을 상대로 2011년 10월 승소판결을 선고받았는데, 채권양도 통지 당시인 2011년 1월에는 소송비용액(315만원) 채권이 성립하지 않았다"며 옥씨에게 차임과 부당이득금 8800여만원만을 제외한 1200여만원만 지급하라고 판결했다.

건물 소유주가 아닌 임차인도 일조권을 침해당했을 때 손해배상을 받을 수 있다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 건물의 소유주만 재산상 손해를 배상받을 수 있고, 소유주가 아닌 거주자(임차인)는 정신적 피해에 따른 위자료만 받을 수 있다는 종전의 법원 입장에서 한 발 더 나간 것이다. 법원은 손해배상액의 10%가 임차인 몫이라고 밝혔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 임채웅 부장판사)는 김모씨 등 6명이 자신들 소유 주택 앞에 아파트를 지은 KT 등을 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2007가합96794, 2008가합89571)에서 일조권 침해가 인정된 김씨 등 5명에게 "684만~1,434만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 그러나 재판부는 건물주 김씨 등이 받아갈 배상액을 손해액의 90%로 제한했다. 나머지 10%는 건물에 실제 거주하는 임차인들의 몫이라는 것이다. 이 사건에서 임차인들이 따로 배상을 청구하지는 않았지만, 향후 소송을 내면 배상을 해줘야 한다는 의미다. 재판부는 판결문에서 "일조권은 소유권뿐 아니라 정당한 생활을 누릴 수 있는 권리에도 근거를 두고 있기 때문에 일조권 침해로 산정된 손해액은 건물 소유자와 실제 거주자 사이에 분배돼야 한다"며 이 같이 밝혔다. 재판부는 이어 "임차조건결정에 영향을 미치는 제반사정을 고려할 때 배상액의 90%가 소유자에게, 나머지 10%가 거주자 몫이라고 보는 게 타당하다"며 "이 주택의 경우 가구별로 일조조건에 크게 차이가 나지 않기 때문에 임차인 등이 여러 명일 경우 이들 몫 10%를 가구수로 똑같이 나눠야 한다"고 덧붙였다. 가구마다 일조권을 침해당하는 상황이 다를 경우 배분비율은 달라질 수 있다는 뜻이다. 김씨 등은 서울 성동구에 1970∼2001년 지어진 2∼4층 주택을 소유하고 있는데, KT가 올해 근처에 지상 18∼29층 아파트 골조공사를 하면서 햇빛을 가려 일조권을 침해했다면서 소송을 냈다.