임대차계약 해제 시 임대차보증금의 10%를 위약금으로 정한 특약은 불공정한 약관에 해당돼 무효라는 첫 판결이 나왔다.
이는 임대차계약의 위약금은 임대차계약 후 반환되는 임대차보증금을 기준으로 할 것이 아니라, 임대차계약의 실제 거래금액인 보증금의 이자와 약정 월세를 합한 금액을 기준으로 정해야 한다는 취지의 판결이다.
이번 판결로 그동안 보증금의 10%를 위약금으로 정하던 임대차계약에서의 관행에 제동이 걸릴 것으로 전망된다.
서울중앙지방법원 민사35부(재판장 한영환 부장판사)는 17일 A씨가 임대주택을 분양하는 B회사를 상대로 낸 계약금반환 청구소송(2011가합882)에서 원고승소 판결했다.
재판부는 판결문에서 "임대차계약이 해제되더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있어 그 손해가 그리 크지 않아 임대인이 지급받은 위약금은 실제 손해액에 비해 훨씬 클 것으로 보인다"며 "임대보증금이 매매대금과 다름없는 것으로 봐 임대보증금의 10%를 임대차계약 해제로 인한 위약금으로 정한 특약은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 무효"라고 판단했다.
재판부는 이어 "공정거래위원회가 제정한 아파트 표준임대차계약서에 따르면 아파트 임대차계약 해제로 인한 위약금은 임대보증금을 한국주택은행 1년 만기 정기예금 이율(3.5%)에 따른 연임대료와 약정한 월 임대료를 모두 합한 총액의 10%로 정해진다"며 "이에 따른 이 사건 위약금 5,582만여원은 이 사건 특약에 따른 위약금 2억141만원에 비해 상당히 적은 액수"라고 설명했다.
재판부는 또 위약금 특약의 전부를 무효로 판단하면서 "특약 전체를 무효로 보지 않는 것은 고객을 불안정한 지위에 서게 하고 사업자에게는 처음부터 상당한 내용의 약관조항을 만드는 등의 의무를 소홀히 하게 해 약관규제법의 취지를 몰각할 우려가 있어 허용할 수 없다"고 밝혔다.
A씨는 지난 2009년3월 B사와 보증금을 20억여원으로 하고 임대주택을 5년 간 빌리기로 하는 임대차계약을 체결했다. 하지만 A씨는 계약금으로 2억여원을 지급했으나 중도금과 잔금을 지급하지 못해 결국 계약이 해제되고 말았다. 이후 B사가 계약 당시 작성한 약관에 따라 계약금 2억여원이 위약금에 해당한다며 돌려주지 않자 A씨가 소송을 냈다.
원고측 대리인인 공기녕 변호사(사법연수원 39기)는 "임대차계약에서의 위약금 비율이 과다하다는 지적이 있었지만, 법원이 구체적인 사안에서 이를 인정한 것은 이번이 처음"이라며 "향후 임대차계약에서의 위약금 약정에 많은 변화가 생길 것으로 보인다"고 말했다.
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