공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부 등의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사와 공인중개사협회에 40%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사32단독 임수희 판사는 임차인 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5003368)에서 "B씨와 협회는 각각 3800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2011년 3월 B씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 2년간 임차했다. 보증금은 9500만원이었다. B씨는 현관문에 표시된대로 '303호'라고 임대차계약을 중개했고 A씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302호'였다. 2013년 3월 임대차계약을 갱신한 A씨는 같은해 10월 부동산등기부상 '303호(현관문 표시로는 '302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 A씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다. A씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 A씨는 이런 사실을 전혀 몰랐다. 보증금을 돌려받을 길이 막힌 A씨는 B씨와 공인중개협회를 상대로 각각 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈다. 재판부는 "B씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔다. 이어 "이때문에 A씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다"며 "B씨와 협회는 A씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 B씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했다.

수분양자들에게 아파트 전유부분에 대한 소유권이전등기가 완료되고 전유부분이 인도됐다면 아파트 신축 시행자가 아파트의 대지부분 소유권을 가지고 있더라도 이에 대해 종합부동산세를 부과해선 안 된다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정6부(재판장 김홍도 부장판사)는 지난 4일 A시행사가 서울 역삼세무서장을 상대로 제기한 종합부동산세부과처분취소 소송(2010구합33351)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "종합부동산세법이 재산세의 납부의무자로 규정하고 있는 재산의 '사실상 소유자'라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다(대법원 2005두15045)"며 "원고는 아파트 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자들에게 그 대지지분의 소유권이전등기를 마쳐줄 지위에 있을 뿐 토지를 사실상 사용·수익·처분할 수 있는 권한을 가지고 있다고 할 수 없다"고 판단했다. 대전 용운동 일대에서 아파트 주택건설사업을 추진하던 A시행사는 지난 2005년12월 자금운용상의 어려움 등으로 도산했다. 이후 A사로부터 아파트 주택건설사업을 이어받은 대한주택보증은 아파트를 완공한 뒤 수분양자들에게 건물 전유부분에 대한 소유권이전등기를 해주고 인도했다. 하지만, 2008년6월 대한주택보증이 A사로부터 아파트 대지부분에 대한 소유권을 이전받아 수분양자들에게 넘겨주는 과정에서 서울 역삼세무서장은 등기부상 소유권자가 A사로 되어 있는 점 등을 근거로 토지의 사실상 소유자가 A사라며 종합부동산세 1억3,000여만원을 부과했다. 이에 A사는 "해당 토지가 신축된 아파트의 부지로 사용되고 있어 자신은 사실상의 소유자가 아니다"며 소송을 냈다.

도로건설에 수용된 건물이 건축물대장상 공장으로 기재돼 있더라도 실제로 주거용으로 사용됐다면 이주정착금을 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정2부(재판장 하종대 부장판사)는 22일 A씨가 국가를 상대로 제기한 보상금증액소송(2010구합35692)에서 "A씨에게 960여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "주거용 건축물인지 여부는 그 건축물의 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용되는지 여부와 사용목적 및 건물의 구조와 형태, 일상생활의 영위여부 등을 고려해 합목적적으로 결정해야 한다"며 "건축물대장에 공장으로 기재돼 있어도 외관상 주택형태로 건축돼 있고 내부 한쪽 면에 침실과 화장실, 세면장이 있는 A씨의 건물은 공익사업법령상 이주정착금 등의 지급대상이 되는 '주거용 건축물'에 해당한다"고 밝혔다. 서울지방국토관리청은 지난 2007년 인천-강화간 도로건설공사를 시행하면서 A씨 소유의 건물을 도로구역에 포함시켰다. 서울지방국토관리청은 이 과정에서 A씨의 건물이 건축물대장상 공장으로 기재돼 있다며 주거용 건축물에 지급되는 이주정착금을 제외한 동산이전비만을 지급한다고 통보했다. A씨는 이에 불복해 소송을 냈다.

주택의 일부를 주거지로 사용했더라도 건물의 주된 용도가 식당이라면 국민주택 특별공급대상이 아니라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 김지형 대법관)는 유모(53)씨가 "국민주택 특별공급자에서 제외한 처분을 취소하라"며 서울 강서구청장을 상대로 낸 소송 상고심(☞2009두10291)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "공익사업법상 이주대책제도는 건물 및 부속물에 대한 손실보상 외에는 별도의 보상이 이뤄지지 않는 주거용 건물의 철거에 따른 생활보상적 측면이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "공부상 '건물용도란'의 기재는 건물소유자의 필요에 의한 신청을 전제로 건물의 이용현황에 관계되는 법령상 규율 등이 종합적으로 반영돼 이뤄지는 것으로 현실적 이용상황에 대한 가장 객관적인 징표가 될 수 있다"며 "공부상 기재된 용도를 원칙적인 기준으로 삼아 이주대책대상자를 선정하는 방식의 사업시행자의 재량권 행사가 현저히 불합리해 위법하다고 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "공부상 용도가 주거용이 아닌 근린생활시설일 뿐만 아니라 실제로도 상업용 시설로 주로 이용해 왔고, 그에 대한 영업보상까지 이뤄진 건물을 국민주택 특별공급대상에서 배제한 피고의 처분은 적법하다"며 "비록 건물이 식당영업에 부수해 주거용으로도 일부 사용돼 온 일이 있더라도 기준적용을 예외적으로 배제할 특별한 사정에 해당하지 않는다"고 판단했다. 지난 98년부터 강서구 가양동의 주택에서 살아온 유씨는 2001년 건물을 식당으로 개조하고, 구청에 근린생활시설로 용도변경신청을 했다. 그러던 2007년3월께 서울특별시 도시계획시설 변경결정에 따라 유씨의 식당이 있는 지역이 '겸재정선기념관 건립사업부지'로 포함됐다. 이후 유씨는 11월 강서구청에 "주거용으로 사용한 건물"이라며 국민주택 특별공급을 요구했지만 구청측은 "건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이 아니므로 특별공급대상이 되지 않는다"며 거절하자 유씨는 강서구청장을 상대로 취소소송을 냈다. 1심은 "건축물관리대장상의 용도가 근린생활시설로 돼 있지만 98년부터 지금까지 건물에 거주하며 영업활동과 동시에 주거생활을 영위해왔다"며 원고승소 판결했다. 그러나 2심은 "건물의 주된 용도가 식당이고, 건축물관리대장상에 근린생활시설로 기재돼 있는 이상 주거용 건물로 볼 수 없다"며 1심을 뒤집고 원고패소 판결했다.

근저당권 설정 당시 공부상 비주거용 건물이었다가 이후에 주거용으로 불법개조됐더라도 소액임차인이 임대차계약을 체결할 당시 주거용으로 사용되고 있었다면 우선변제권이 인정된다는 첫 판결이 나왔다. 서울고법 민사5부(재판장 이성호 부장판사)는 10일 A신용협동조합이 소액임차인인 김모씨 등을 상대로 낸 배당이의 소송(2007나106032)에서 1심과 같이 원고패소 판결을 내렸다. 대법원 판례는 아무것도 없던 대지에 저당권설정 후 비로소 건물이 신축된 경우에 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없다는 입장이다(☞99다25532). 그러나 비주거용 건물이 근저당권설정 이후 주거용으로 불법개조된 경우에도 우선변제권을 인정할 수 있는지에 대해서는 확정된 판례가 없어 대법원의 최종 판단이 주목된다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인이 갖추어야 할 요건에 그 주거용 건물이 담보권 설정 당시부터 존재할 것을 요구하고 있지는 않다"며 "근저당권 설정 당시에는 비주거용 건물이었다가 그 후 주거용 건물로 개조됐다 하더라도 소액임차인의 우선변제권을 부인할 법문상의 근거는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "소액임차인들이 임대차계약을 체결할 당시 이미 실제 용도가 주거용 건물이었던 이상 근저당권자에 우선해 건물 및 대지의 환가대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다"며 "그로 인해 저당권자의 신뢰가 저해되는 측면이 있더라도 이는 입법취지 등에 비추어 부득이한 것이어서 저당권자가 입게 되는 예측할 수 없는 손해의 범위가 지나치게 확대된 것으로 볼 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이 사건에서 근저당권 설정 당시 비록 비주거용 건물이었다 하더라도 건물이 이미 존재했으며, 근린생활시설인 오피스텔 등이 주거용 건물로 개조돼 사용되는 경우도 적지 않아 원고가 이 건물이 장차 주거용으로 개조돼 임대될 가능성을 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"며 "소액임차인의 우선변제권을 제한해석한 대법원 판결은 이번 경우와 사안이 다르며, 대지 외의 건물의 환가대금에 대해서 우선변제권을 주장받을 수 있는 여지를 남겨두고 있다"며 우선변제권을 제한해석해야 한다는 원고주장을 받아들이지 않았다. 원고는 2002년 조모씨에게 2억여원을 대출해주면서 담보로 등기부등본상 근린생활시설 등으로 돼있던 건물의 근저당권을 취득했다. 그 다음달 민모씨가 건물을 사면서 건물을 불법으로 개조해 피고들에게 임대했다. 이후 민씨가 대출금을 갚지 못하자 원고는 임의경매를 신청했고 피고들은 모두 소액임차인으로서 우선순위로 배당을 받자 원고는 "주거용으로 개조돼 소액임차보증금 만큼의 담보가치가 하락할 것을 전혀 예측하지 못했으므로 담보가치에 대한 신뢰는 보호돼야 한다"며 소송을 내 1심에서 패소했다.

주민들의 퇴거가 끝나고 철거를 기다리고 있는 재건축 아파트는 '주택'이나 '입주권'으로 볼 수 없어 '1세대 1주택'의 비과세 혜택을 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정3단독 한정훈 판사는 5일 "주민전부가 퇴거해 사실상 폐가 상태였다"며 정모씨가 송파세무서장을 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소청구소송(☞2007구단8273)에서 원고승소 판결을 내렸다. 한 판사는 판결문에서 "소득세법에서 '주택'에 관해 따로 규정을 두고 있지는 않지만 '주택'은 형식적인 등기, 건축허가 유무와 관계없이 '사실상 상시 주거용으로 사용되는 건물'을 뜻한다"면서 "실제로 입주해 생활할 수 있을 정도의 구조와 시설을 갖춰야 한다"고 밝혔다. 한 판사는 이어 "원고가 아파트를 양도할 당시 보유하고 있던 재건축아파트는 원고가 퇴거한 후 주거용으로 사용되지 못하도록 전기, 수도 및 도시가스 시설들이 모두 철거된 채 건물 철거를 위한 준비절차에 들어간 지가 1년이 넘은 상태였던만큼 더이상 주거용도로 사용하는 것이 불가능한 상태였다"고 덧붙였다. 한 판사는 또 "재건축 아파트에 대해 재건축사업이 추진되고 있기는 했지만 양도 시기를 기준으로 아직 관리처분계획의 인가가 되지 않고 있었다"면서 "원고가 소득세법 제89조 제2항의 규정에 따라 1세대 1주택 적용에 있어서 주택수에 포함되는 조합원입주권을 보유하고 있었다고 볼 수도 없다"고 설명했다. 서울 강동구에 재건축 아파트를 소유하고 있던 정씨는 재건축 조합 정기총회 결의에 따라 철거 동의서를 작성하고 2005년 3월 재건축 아파트에서 퇴거했다. 정씨는 2001년 8월에 매입한 또 다른 아파트를 매매하면서 8,700만원의 양도세를 납부한 후 뒤늦게 1세대1주택 비과세 대상이라고 판단하고 세무서에 양도세 환급을 청구했으나 거부당하자 소송을 냈다. ---------------------------------------------------------------------------------- "주거로의 회복 가능성 없으면 폐가로 봐야" 이번 사건은 '1세대 1주택'의 비과세 혜택을 받을 수 있는 '폐가'의 범위를 어디까지로 봐야하는지가 주요 쟁점이 됐다. '폐가'의 범위를 넓게 인정할 경우 자칫 일시적으로 외형상 폐가처럼 보이게 하는 등 '1세대 1주택 비과세제도'가 오·남용될 소지가 높아 여러 문제점이 발생할 수 있다. 따라서 법원은 그동안 '폐가'의 범위를 매우 좁게 봐 오·남용 여지를 줄여왔다. 이번 판결은 이런 '폐가'의 범위에 대해 단지 형식상의 공부상 등재여부를 떠나 실질사정을 고려해 주거로의 회복 가능성이 없다면 '폐가'로 봐야 한다고 적극적으로 해석한 판결로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 사건을 담당한 한정훈 판사는 "기존의 판례는 제도의 남용을 방지하기 위해 잠시 일시적으로 주거용으로 사용할 수 없더라도 간단한 수리만으로 다시 복귀가 가능하다면 '주택'으로 봤다"면서 "그래서 예전의 판결 중 집이 비워진 상태이나 수도시설 및 전기시설 등이 갖춰져 있어 언제라도 요금을 내고 약간의 시설보수만 하면 사람이 살 수 있는 상태였다면 '주택'으로 본 적이 있다"고 말했다. 그는 이어 "단지 사람이 살지 않는 농가주택이나 건물이라고 해서 무조건 '폐가'로 볼 수는 없는 것"이라며 "예전 사례 중 또 건축한지 25년 이상이 돼 노후가 극심한 상태로 방치된 농기구 보관창고에 대해서는 '주택'으로 보지 않은 사례도 있어 '회복가능성'이 주요한 판단기준"이라고 설명했다. 한 판사 또 "이번 사건의 경우, 이미 철거준비가 다 된 상태였고 그런 상태로 1년간 방치된 상태로 수도나 전기시설이 이미 다 철거돼 회복가능성이 없었던만큼 '주택'으로 볼 수 없을 것이다"고 말했다. 그는 "소득세법에 의하면 관리처분 인가가 나면 '조합원 입주권'을 인정해 이것을 '주택'으로 봐 1가구 1주택 비과세혜택을 받지 못한다"면서 "그러나 이 사건의 경우 관리처분계획이 인가 전이었는데도 주민들이 먼저 퇴거해 기존의 사건들과 다른 양상을 보였으나 그럼에도 이미 그 상태에서 회복가능성이 없다면 '폐가'로 봐야한다고 봐 폐가의 범위를 적극적으로 해석한 경향이 있다"고 설명했다.

방 딸린 구멍가게에서 주거하고 있었다면 이 구멍가게도 주택임대차보호법의 보호대상인 '주거용 건물'이라는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소8부(재판장 최은수·崔恩洙 부장판사)는 지난달 29일 박순자씨가 (주)삼성생명보험을 상대로 "삼성생명의 경매배당금 중 임차보증금 우선변제권이 인정되는 2천5백만원을 돌려달라"며 낸 배당이의 청구소송(2000나33842)에서 박씨의 청구를 기각한 1심을 취소하고 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주거용 건물인지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라, 실제 용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 일상생활 영위 여부 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다"며 "박씨는 이 사건 점포를 임차, 확정일자를 받고 전입신고한 후 구멍가게로 운영하며 딸려있는 방에서 살림도 하고 있었으므로 이 점포는 주택임대차보호법 상의 '주거용 건물'"이라고 밝혔다. 박씨는 99년9월 보증금 2천5백만원에 점포를 임차한 후 구멍가게에서 살림도 해왔는데 임의경매법원이 상가는 주택임대차보호법의 보호대상이 아니라며 자신의 우선변제권을 인정해주지 않은채 후순위 채권자인 삼성생명에 7천4백여만원을 배당하자 소송을 냈었다.