허위·과장 아파트 분양광고로 인한 손해배상 청구소송은 입주민이 아파트에 입주한 지 3년내에 제기해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 표시광고법 부칙 제2조, 구 표시광고법 제11조 2항 등은 '표시광고법상의 허위·과장 광고로 인한 손해배상청구권은 행사할 수 있는 날부터 3년이 지나면 시효에 의하여 소멸된다'고 규정하고 있는데, 입주시를 시효의 기산점으로 봐야 한다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 정모씨 등 83명이 "분양대금의 3%를 돌려달라"며 신안건설산업(소송대리인 법무법인 대륙아주)을 상대로 낸 손해배상소송(2017다212118)에서 "6억6500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 취지로 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 정씨 등은 신안건설산업이 신축한 경기도 파주시의 A아파트를 분양받아 2009년 입주했다. 이 아파트 근처에는 육군부대가 있었는데, 아파트 정문과 부대 정문이 300m에 불과할 정도로 인접해 있었다. 그러나 건설사는 아파트 카탈로그 등 분양광고문에 이 군부대를 '근린공원'으로 표시했다. 예상 조감도나 모델하우스 조감도, 공사현장 조형도에도 군부대의 존재를 표시하지 않았다. 입주자 모집공고를 하면서 유의사항으로 '인근 군부대 훈련시 소음이 발생할 수 있으며, 군부대 협의내용에 따라 시선 차단벽 등이 설치될 수 있다'고만 게재했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 정씨 등은 건설사를 상대로 "허위·과장 광고로 인한 손해를 배상하라"며 2014년 12월 소송을 냈다. 재판부는 "정씨 등은 늦어도 아파트에 입주할 무렵에는 허위·과장 광고가 불법행위를 구성한다는 점을 현실적이고도 구체적으로 인식하고 있었다고 할 것"이라며 "그 무렵부터 손해배상청구권의 소멸시효가 진행된다고 보아야 한다"고 밝혔다. 1심은 "정씨 등은 아파트 입주 무렵이나 또는 늦어도 다른 수분양자들이 제기한 소송에서 신안건설의 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임을 인정한 1심 판결 선고일인 2011년 11월 무렵에는 손해배상청구권을 행사할 수 있었는데, 이 사건 소송은 그로부터 3년이 경과한 2014년 12월에 제기됐으므로 시효가 소멸됐다"며 원고패소 판결했다. 그러나 2심은 "정씨 등이 아파트에 입주할 무렵 허위·과장광고를 알았다고 볼 여지는 있으나 그런 점만으로는 그 광고가 불법행위를 구성한다는 사실까지 알았다고 보기 부족하다"며 "관련 사건의 상고심은 2013년 11월에야 확정됐으므로 아직 3년이 경과하지 않았다"며 신안건설산업의 배상책임을 인정했다.

지방자치단체가 공익사업 시행에 따른 이주대책대상자들에게 특별공급주택을 분양하면서 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등을 포함시킨 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 지자체가 부담해야 할 생활기본시설에 해당하지 않는다는 취지다. 옛 공익사업법 제78조 4항은 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함돼야 하며 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다고 규정했다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 이흥권 부장판사)는 이주대책대상자 A씨 등 20명이 서울시와 강북구 등 9개 구청을 상대로 낸 부당이득금 청구소송(2015가합510554)에서 "서울시와 강북구 등 7개 구는 A씨 등 13명에게 2500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시 등은 도로개설, 공원조성 등 공익사업을 위해 A씨 등의 부동산을 협의취득 또는 수용재결을 통해 취득한 다음 이를 철거했다. 그리고 2011년 A씨 등에 대한 이주대책의 일환으로 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 구로구 천왕동 아파트를 특별공급주택으로 분양했다. 분양가에는 도로 용지비와 하수도시설원인자부담금, 기타 기반시설 설치비 등이 포함됐다. 분양대금을 완납한 A씨 등은 지난해 2월 "서울시 등이 특별공급주택을 분양하면서 일반 수분양자들과 동일하게 생활기본시설 설치비용을 포함해 분양대금을 산정했다"며 "서울시 등은 5억4900여만원을 반환하라"며 소송을 냈다. 하지만 재판부는 분양가에 포함된 하수도시설원인자부담금 등 일부에 대해서만 반환을 인정하고 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등에 대해서는 반환할 필요가 없다고 판단했다. 재판부는 "사업시행자는 이주대책의 일부로서 생활기본시설을 설치해 이주대책대상자들에게 제공할 의무가 있다"며 "옛 공익사업법 제78조 4항에 규정된 '생활기본시설'은 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 돼 있는 도로 및 상하수도시설, 전기·통신·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설을 의미한다"고 밝혔다. 이어 "A씨 등에게 분양된 특별공급주택의 분양가에 도로용지비 및 대지조성비가 분양대금에 포함돼 있다고 단정할 증거가 없고 농지보전부담금(주택이나 공장 등을 짓기 위해 농지를 사용할 때 부과되는 비용), 폐기물처리시설 설치부담금(공동주택단지를 개발할 때 발생하는 음식물 등 생활계폐기물을 처리하기 위한 처리시설 설치 비용) 등은 서울시 등이 설치할 의무가 있는 간선시설의 설치비용으로 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 그러나 "하수도시설원인자부담금(공공하수도로 배출될 하수의 처리를 위한 비용) 등은 생활기본시설 설치비용에 해당한다"며 "서울시 등이 분양대금에 하수도시설원인자부담금 등을 포함시킨 것은 강행법규에 위배돼 무효이므로 A씨 등에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다.

아파트 단지 안에 있는 공원을 외부인에게 개방한다는 내용이 분양계약서에는 없더라도 공급안내서에 기재돼 있다면 아파트 분양회사 등은 고지의무를 이행한 것이므로 입주자는 분양계약을 취소할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 아파트 계약시에는 분양계약서 뿐만 아니라 공급안내서나 분양공고도 꼼꼼하게 확인해야 할 것으로 보인다. 대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 지난달 27일 경기도 고양시 주상복합 아파트 유진스웰 입주자 김모씨 등 180여명이 분양사인 (주)한국자산신탁과 시공사 (주)유진기업 등을 상대로 낸 분양대금반환 청구소송 상고심(2012다41304)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 안 공공 보행통로나 공원 등의 24시간 개방은 분양사 등이 입주자들에게 고지해야 할 의무의 대상이 되는 사실에 해당하고, 한국자산신탁 등이 그 고지의무를 이행했다고 본 원심은 타당하다"고 밝혔다. 1·2심 재판부는 "분양계약서상 명시되지 않은 사항에 대해 합의하도록 돼 있는 것은 분양자의 목적물 인도나 소유권이전등기의무, 분양계약자의 분양대금 납부의무 등 계약 당사자들 사이의 권리의무에 관해 불명확한 사항을 합의로 결정할 수 있다는 취지이지 이를 들어 계약의 목적물인 아파트의 성질이나 상태에 대한 합의를 할 것을 예정했다고 보기 어렵다"며 "분양 계약서상 대지를 입주자들이 공동으로 사용한다고 규정한 것은 아파트 내 공공 보행통로와 공원 등을 24시간 개방하는 것과 양립할 수 있다"고 설명했다. 또 "아파트를 분양받고자 하는 자는 통상 공급안내서를 통해 아파트에 대한 정보를 취득하는 점에 비춰볼 때 김씨 등이 분양계약 체결에 이를 때까지 (공원개방 사실이 고지된)공급안내서를 전혀 교부받지 못했다는 것은 거래 관행상 이해하기 어렵다"며 "공급안내서 뿐만 아니라 유진기업과 고양시 홈페이지에 게시된 아파트 입주자 모집공고에도 공원을 개방한다는 내용이 들어가 있어 유진기업 등의 고지의무 위반을 인정할 수 없다"고 덧붙였다. 2008년 유진기업은 유진스웰을 건축하면서 고양시로부터 단지 내의 공공 보행통로와 공원 등을 주변지역 주민을 위한 휴식공간으로 제공하는 것을 조건으로 주택건설사업계획을 승인받았다. 분양을 맡은 한국자산신탁은 공원 등의 개방 사실을 입주자 모집공고와 공급안내서에 명시했으나 분양계약서에는 따로 기재하지 않았다. 김모씨 등 입주자 180여명은 "한국자산신탁 등이 아파트 단지 내의 공원 등을 24시간 개방하는 것을 제대로 알려주지 않았다"며 1인당 1000만원씩을 지급하라는 일부청구소송(인지대 등의 부담을 피하기 위해 우선 일부 액수만을 청구하는 소송)을 냈다. 윤성식 대법원 공보관은 "이번 판결은 공급안내서 등에 기재된 내용이 분양계약서와 양립할 수 있는 상황에서 고지의무를 다했기 때문에 분양계약을 취소할 수 없다는 취지이고, 분양사가 분양계약을 위반한 경우라면 채무불이행 등을 이유로 계약 취소를 청구하는 것은 가능할 것"이라고 설명했다.

건설사가 시공사에 불과하다해도 아파트 분양 허위·과장광고에 책임이 있다는 판결이 나왔다. 그동안 대형 건설회사들이 분양을 책임지는 시행사를 두고 과장광고를 부추겨온 관행에 제동을 건 판결로 주목된다. 서울지법 민사27부(재판장 黃盛載 부장판사)는 지난달 31일 서울 송파구 신천동 현대타워아파트 주민 김광수씨 등 36명이 조동진씨와 코리아하우징, 현대건설을 상대로 낸 손해배상청구소송에서 조씨와 코리아하우징은 각 8백64만여원씩을 원고들에게 지급하고 현대건설은 위 금원 중 4백86만여원을 연대해 지급하라고 판결했다.(97가합61423) 재판부는 판결문에서 "현대건설이 시공사에 불과, 광고내용에 책임이 없다고 주장하지만 소비자는 현대의 이름을 믿고 광고내용에 따른 최고급시설을 갖추었다고 판단해 비싼 값에 분양받은 만큼 광고와 차이가 나는 부분의 시공비만큼의 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 김씨 등은 93년2월 서울 송파구 신천동 현대타워아파트가 지하생수, 수경재배 실내공원, 폐기물처리장치까지 갖춘 최첨단 아파트라는 일간지 광고를 믿고 주변시세보다 비싼 한평당 9백여만원에 분양받았으나 광고내용과 다르자 소송을 냈었다.