문재인 정부 시절 '7·10 부동산 대책'에 따른 4년 단기 임대사업자 및 아파트 장기 임대사업자 폐지가 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다. 헌재는 2월 28일 A 씨 등이 "민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1482)에서 재판관 전원일치 의견으로 기각 결정했다. 임대등록제도란 임대인이 자발적으로 민간 임대사업자로 등록하면, 임대 기간 보장·임대료 인상률 제한 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제 혜택을 부여하는 제도다. 임대의무기간에 따라 단기(4년)와 장기(8년)로 구분됐다. 하지만 도입 취지와 달리 투기 수요가 유입된다는 비판과 함께 임대사업자에게 과도한 특혜를 준다는 여론이 커지자, 정부는 2020년 7월 이를 상당 부분 폐지하기로 했다. 장기임대 중 아파트 매입 임대와 단기임대는 신규 등록을 받지 않고, 기존 사업자들도 임대의무기간이 종료되면 등록을 자동으로 말소하도록 한 것이다. 단기 임대의 장기 임대 전환도 금지했다. 이에 A 씨 등은 "이 제도가 재산권을 침해한다"며 헌법소원을 냈다. 헌재는 "임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다"며 "임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 사회적·경제적 상황을 고려해 입법자가 정책적으로 결정할 사항에 해당한다"고 판단했다. 이어 "국가는 주택 임대차 시장 상황과 국민의 주거 안정 개선 필요성, 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려해 새로운 법적 규율을 가할 수 있다"며 "전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입을 위한 입법 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차보호법상 일반 임대주택 간 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성도 제기됐는데, 이에 따라 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하는 등의 입법이 이뤄질 수 있다는 점에 대해 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"고 설명했다. 아울러 "청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적·안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비해 크다고 할 수 없다"고 덧붙였다. A 씨 등은 부동산 대책 발표 이후 장기임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제 혜택에서 배제한 소득세법·종합부동산세법 시행령도 위헌이라고 주장했지만, 헌재는 재판관 전원일치 의견으로 각하했다. 헌재는 "A 씨 등에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 등을 통해 현실화되기 때문에 세제 혜택 배제 조항이 A 씨 등의 기본권을 직접 침해하지 않아 심판 청구 자체가 부적법하다"고 봤다.

선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

중앙난방식 아파트에 사는 사람은 실제로 난방을 이용하고 있는지 여부와 상관없이 난방비를 내야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사28단독 정찬우(현 서울동부지법) 판사는 최근 정모(56)씨가 자신이 거주하는 서울 서초동의 한 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 채무부존재 확인소송(2013가단252833)에서 원고패소 판결을 했다. 정 판사는 판결문에서 "중앙난방식 아파트의 난방비는 입주자 전체가 집합건물을 통일적으로 유지하고 관리하기 위해 일률적으로 지출해야 하는 비용이어서 입주자의 현실 수익을 전제로 하지 않는다"며 "난방 배관으로 모든 세대가 연결돼 있는 이상, 비록 정씨 세대의 난방이 차단돼 있다고 해도 정씨는 공용 부분 관리비로서 난방비를 납부할 의무가 있다"고 밝혔다. 정 판사는 "관리비도 일종의 사용료이므로 자신이 그 부동산을 사용한 만큼만 사용료를 지불하는 것이 상식에 부합하지만, 그러한 상식을 관철하기 위해 과도한 노력을 기울일 경우 오히려 사회적 낭비가 초래된다"며 "정씨의 청구가 받아들여지면 다른 세대들도 관리비가 과다하다며 납부를 거부할 수 있어 정씨의 항변은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 정 판사는 "게다가 정씨는 입주할 때 자신의 세대에 난방공급이 안 된다는 사실을 미리 고지받고 이를 용인하면서 저렴하게 월차임을 정했다"며 "난방에 관련된 요금에 이의제기를 하지 않기로 약정한 이상, 특약에 반해 난방비를 부과하지 않을 수도 없다"고 덧붙였다. 정씨는 지난해 3월 서울 서초동의 104㎡인 S아파트를 임차했다. 1979년도에 준공된 A아파트는 중앙난방식으로 난방을 공급하고 있었는데 정씨가 임차한 세대는 난방배수관이 고장나 난방이 전혀 되지 않았다. 아파트입주자대표회의가 같은 해 3월부터 7월까지 난방비 16만7280원을 부과하자 "아파트 난방 인입관을 아예 차단해 난방의 혜택을 전혀 받지 않는데 난방비를 받는 것은 부당하다"며 소송을 냈다.

건물 등의 임대차 계약기간을 20년 이상 정할 수 없도록 강제한 민법 규정에 대해 위헌결정이 내려졌다. 헌법재판소는 26일 ㈜신촌역사(대리인 법무법인 지평지성)가 민법 제651조에 대해 낸 헌법소원사건(2011헌바234)에서 재판관 6(위헌):3(합헌)의 의견으로 위헌결정을 내렸다. 헌재는 결정문에서 "대법원이 밝힌 입법취지에 따르면, 민법 제651조는 임차인에게 지나치게 장기간 동안 물건의 이용을 맡길 경우 물건에 대한 관리와 개량이 소홀해질 수 있다는 사회경제적 관점에서 규정한 강행규정이지만, 계약 당사자는 임대차계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 주체와 방법 등을 구체적으로 정할 수 있으므로 장기간 임대차로 인한 관리소홀이나 사회경제적 손실의 염려를 덜게할 수 있다"고 밝혔다. 헌재는 "계약 이후 제반 사정의 변화에 따라 임차인은 영업전망에 따라 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도, 아니면 20년 초과부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있을 뿐 아니라 임대인 역시 영업전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구하는 등 이 조항을 악용할 여지가 있다"고 지적했다. 이어 "임대차존속기간에 관한 당사자의 의사가 불분명할 때 민법이 이를 보완하는 기능을 넘어서 당사자의 의사가 명확할 때조차도 당사자의 의사를 배제하고 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어주는 것은, 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한이라고 봐야 한다"고 덧붙였다. 그러나 박한철·이진성·강일원 재판관은 "경제사정의 변화에 따라 임대차계약을 장기간 변화없이 유지하도록 하는 것은 계약 당사자 일방에게 지나치게 불리할 수도 있으므로 민법 제651조는 사정 변경에 따라 계약을 재검토할 기회를 부여한다는 의미도 있다"며 "다수의견은 경제사정의 변화에 따라 당사자가 법률조항을 악용할 여지도 있다고 주장하지만, 경제사정이 변화해 계약내용을 변경하는 것이 부당하다고 볼 수 없고, 이 조항이 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다"는 반대의견을 냈다. 신촌역사는 2004년 2월 대우건설과 공사도급계약을 체결하면서 신촌민자역사에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 대우건설에 위임했다. 대우건설은 같은해 7월 ㈜성창에프엔디와 신촌역사건물 일부에 대해 30년동안 임대료 750억원을 납부하는 임대차계약을 체결했고, 성창에프엔디는 2006년 9월까지 임대료 원금 750억원과 연체이자 등을 지급했다. 성창에프엔디는 임대차계약기간 중 20년이 넘는 부분은 민법에 위반돼 무효"라고 주장하며 이미 지급한 250억원 중 175억원을 돌려달라는 소송을 내 1심에서 승소했고, 패소한 신촌역사는 헌법소원을 냈다.

건물주가 과도한 전기사용으로 화재위험을 알면서도 방치해 불이 났다면 손해를 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 2009년 12월 31일 강원도 속초시에 있는 한 편의점 건물에서 화재가 발생했다. 건물 1층에 부착된 배전함에서 시작된 불은 건물 전체로 옮겨붙었다. 화재 원인은 같은 건물 2~3층 카페의 전기 사용량을 측정하는 전력량계에서 발생한 열로 판명됐다. 한국전력공사는 카페의 2008년 12월부터 2009년 2월까지의 전력량이 계약 전력을 모두 초과한다며 건물주인 김모(49)씨에게 세 차례에 걸쳐 적정 계약전력으로 증설하도록 경고했다. 하지만 김씨는 화재가 발생한 날까지 계약전력증설 신청을 하지 않았다. 화재로 손해를 입은 편의점에 보험금을 지급한 보험사는 김씨와 그가 가입한 보험회사를 상대로 지난해 1월 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사29단독 김진오 판사는 지난달 29일 삼성화재가 "화재로 손해를 입은 편의점에 지급한 보험금을 달라"며 건물주 김씨와 그가 가입한 현대해상화재를 상대로 낸 구상금 청구소송(2012가단24505)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "화재 당시 초과전력으로 인한 전력량계의 발열 가능성이 작지 않았고 김씨는 발열에 의한 화재가 발생하지 않도록 필요한 조치를 할 의무가 있음에도 소홀히 했다"며 "발생한 화재에 대해 김씨와 보험사는 연대해 2690여만원을 지급하라"고 밝혔다. 김 판사는 "커피숍 임차인의 과도한 전력사용도 원인을 제공했고 김씨도 화재로 적지 않은 손해를 입은 것으로 보인다"며 책임을 60％로 제한했다.

한국토지주택공사는 아파트의 분양가격을 공개해야 한다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양창수 대법관)는 경기도 일산에 아파트를 분양받은 이모(57)씨 등 5명이 한국토지주택공사를 상대로 낸 정보공개거부처분 취소소송 상고심(2011두4602)에서 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택법에서 분양가 상한제나 공시제도를 뒀다고 해서 공시대상에 포함되지 않은 나머지 항목은 정보공개법의 적용대상에서 제외한 취지라거나 또는 정보공개법에 의해 공개할 경우에 분양가 상한제나 공시제도의 입법취지가 몰각되는 것이므로 법에서 정한 공개대상정보에서 제외해야 한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "공사가 이미 분양이 종료된 아파트의 분양원가산출내역과 관련된 자료를 공개한다고 해 사업을 영위하는데 있어 치명적인 타격을 입는다거나 재정악화로 인해 국민임대주택건설, 보금자리주택건설사업과 같은 사업을 추진하는 것이 곤란해진다고 단정할 수 없고 정보를 공개한다고 해서 공사의 정당한 이익을 해할 우려가 없다"고 설명했다. 이씨 등은 일산의 아파트를 분양받은 뒤 2009년 4월 토지매입보상비와 택지조성비, 택지비 세부 내역 등에 관한 정보를 공개하라고 주공 측에 요구했으나 거절당하자 소송을 냈다. 1·2심은 분양가심사위원회의 회의록 정보를 제외한 정보를 공개하라는 원고일부승소 판결을 내렸다. 대법원은 지난 2006년 주공이 건설한 아파트의 분양원가를 공개해야 한다는 확정판결을 내렸다. 하지만 이후에도 주공은 정보공개를 거부, 같은 소송이 계속 대법원까지 올라오고 있다. 이에 대해 주공 관계자는 "과거에는 분양가와 관련된 세부 정보에 대해서는 공개요구가 과도하다고 판단해 공개를 안 했지만 최근 들어 공개할 수 있는 부분에 대해서는 공개하는 방향"이라면서도 "현재 이 같은 사건이 없는 것은 아니지만 분쟁이 계속 줄고 있다"고 말했다.

주택재개발사업과 무관하게 건물과 토지 소유가 분리된 경우에도 단독분양대상에서 제외한 재개발조합의 정관은 조합원의 범위를 지나치게 제한하는 것이라는 판결이 나왔다. 재개발사업과 관련, 토지와 건물의 소유자를 달리해 수개의 분양권을 얻으려는 투기세력을 제한하기 위한 이 규정은 적법한 건물소유자에게도 적용돼 분양권을 과도하게 제한한다는 비판을 받아왔다. 서울고법 특별6부(재판장 李東洽 부장판사)는 8일 심모씨가 "재개발이 인가되기 전 건물과 토지소유가 분리돼 토지소유자와 공동으로 분양권을 받은 것은 부당하다"며 재개발조합을 상대로 낸 조합원지위확인 소송 항소심(☞2003누12860)에서 원심을 깨고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 "재개발사업구역 안의 건축물이 건축 당시부터 타인소유의 토지에 건축된 경우 단독분양대상자로 인정되나 그렇지 않을 경우 건축물의 소유자는 건축물이 대지범위에 속하는 토지의 소유자와 함께 공동분양자가 된다고 규정한 정관 제52조제1항제5호와 제5항은 재개발사업시행으로 인한 개발이익을 얻기 위한 허위조합원의 발생을 막고, 진정한 조합원의 권리침해를 막기 위한 것"이라고 밝혔다. 재판부는 이어 " 주택재개발사업과 무관하게 건물과 토지소유가 분리된 경우에도 단독분양대상에서 제외하는 것은 조합원의 범위를 지나치게 제한하는 것"이라며 "관련 정관규정은 건축 당시부터 분양신청일까지 소유관계 변동을 확인하기 힘든 무허가 건축물소유자가 적법한 건물소유자보다 단독분양대상자로 인정되기 쉬운 불합리한 결과를 초래할 수 있다"고 덧붙였다. 심씨는 지난39년6월 건축돼 계속 소유자가 바뀌어 오던 주택을 2001년10월 오모씨로부터 매수한 뒤 재개발조합으로부터 토지 소유자인 조모씨와 함께 각각 30평형의 단독분양대상자로 인정받았다가 2002년12월 주택이 건축 당시부터 타인의 소유 지상에 건축된 건축물이 아니라는 이유로 조씨와 41평형의 공동분양대상자로 분양권변경통지를 받자 소송을 내 1심에서 패소판결을 받았다.