허위·과장 아파트 분양광고로 인한 손해배상 청구소송은 입주민이 아파트에 입주한 지 3년내에 제기해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 표시광고법 부칙 제2조, 구 표시광고법 제11조 2항 등은 '표시광고법상의 허위·과장 광고로 인한 손해배상청구권은 행사할 수 있는 날부터 3년이 지나면 시효에 의하여 소멸된다'고 규정하고 있는데, 입주시를 시효의 기산점으로 봐야 한다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 정모씨 등 83명이 "분양대금의 3%를 돌려달라"며 신안건설산업(소송대리인 법무법인 대륙아주)을 상대로 낸 손해배상소송(2017다212118)에서 "6억6500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 취지로 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 정씨 등은 신안건설산업이 신축한 경기도 파주시의 A아파트를 분양받아 2009년 입주했다. 이 아파트 근처에는 육군부대가 있었는데, 아파트 정문과 부대 정문이 300m에 불과할 정도로 인접해 있었다. 그러나 건설사는 아파트 카탈로그 등 분양광고문에 이 군부대를 '근린공원'으로 표시했다. 예상 조감도나 모델하우스 조감도, 공사현장 조형도에도 군부대의 존재를 표시하지 않았다. 입주자 모집공고를 하면서 유의사항으로 '인근 군부대 훈련시 소음이 발생할 수 있으며, 군부대 협의내용에 따라 시선 차단벽 등이 설치될 수 있다'고만 게재했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 정씨 등은 건설사를 상대로 "허위·과장 광고로 인한 손해를 배상하라"며 2014년 12월 소송을 냈다. 재판부는 "정씨 등은 늦어도 아파트에 입주할 무렵에는 허위·과장 광고가 불법행위를 구성한다는 점을 현실적이고도 구체적으로 인식하고 있었다고 할 것"이라며 "그 무렵부터 손해배상청구권의 소멸시효가 진행된다고 보아야 한다"고 밝혔다. 1심은 "정씨 등은 아파트 입주 무렵이나 또는 늦어도 다른 수분양자들이 제기한 소송에서 신안건설의 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임을 인정한 1심 판결 선고일인 2011년 11월 무렵에는 손해배상청구권을 행사할 수 있었는데, 이 사건 소송은 그로부터 3년이 경과한 2014년 12월에 제기됐으므로 시효가 소멸됐다"며 원고패소 판결했다. 그러나 2심은 "정씨 등이 아파트에 입주할 무렵 허위·과장광고를 알았다고 볼 여지는 있으나 그런 점만으로는 그 광고가 불법행위를 구성한다는 사실까지 알았다고 보기 부족하다"며 "관련 사건의 상고심은 2013년 11월에야 확정됐으므로 아직 3년이 경과하지 않았다"며 신안건설산업의 배상책임을 인정했다.

아파트 건설사가 중도금을 무이자로 융자해준다고 홍보해놓고 실제로는 중도금 이자를 분양가에 포함시켰더라도 허위·과장광고로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사36부(재판장 조규현 부장판사)는 세종시 아름동 푸르지오아파트 입주자 장모씨 등 494명이 "허위 광고로 입은 피해를 배상하라"며 대우건설을 상대로 낸 손해배상소송(2015가합521158)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 분양조건에 따른 금융비용이 분양가에 들어있고 이를 포함해 분양원가를 산정한다는 것은 도서와 언론보도, 인터넷 검색을 통해 어렵지 않게 찾을 수 있는 정보"라며 "아파트 분양 광고에 들어간 '중도금 전액 무이자 융자'라는 단 4개의 단어에 중도금 이자비용이 분양대금에 반영되지 않는 '완전무상'의 의미까지 담겨있다고 단정할 수 없다"고 밝혔다. 대우건설은 2011년 아파트 분양안내 팸플릿에 '중도금 전액 무이자 융자'라는 문구를 넣어 광고했다. 그러나 입주자 모집공고에 적혀 있는 분양원가 중 '일반분양 시설경비' 항목에 중도금 이자 금융비용 210억원이 포함돼 있었던 것으로 밝혀지자 올해 3월 장씨 등은 "무이자라고 광고 해놓고 결국 부담은 입주자들이 떠안았다"며 "1인당 50만원씩 배상하라"고 소송을 냈다.

공인중개사가 아닌 자가 부동산 매물을 과장 광고해 임대차계약을 체결하게 한 것은 기망행위에 해당하므로 임차인에게서 받은 수수료와 권리금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울동부지법 민사9단독 이헌영 판사는 최근 약사인 김모(38)씨가 인테리어 업자 A(48)씨와 공인중개사 B(59)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(☞ 2012가단854)에서 "A씨와 B씨는 김씨에게 3600만원을 돌려줘라"라며 원고 승소 판결을 했다. 이 판사는 "A씨가 '1일 처방전 수가 100건이 넘는다'는 등 건물에 대해 과장해 알려줬고 이번에 계약을 안 하면 다른 사람이 계약할 것처럼 얘기해 서둘러 계약할 것을 종용했다"며 "A씨의 이런 행동들은 거래관계의 신의성실의 원칙상 허용할 수 없는 기망행위에 해당해 김씨는 A씨와 B씨가 한 중개계약을 취소할 수 있다"고 밝혔다. 이 판사는 "상품을 선전할 경우 거래의 중요한 사항에 대한 구체적인 정보를 지나치게 허위로 거래 상대방에게 말하는 것은 기망행위에 해당한다"며 "기망행위는 자신의 상품을 선전하는 경우만 해당하는 것이 아니라 자기가 직접 당사자가 아닌 거래행위에 제공하는 정보에 대해서도 마찬가지로 적용해야 한다"고 설명했다. 약국을 개설하기 위해 건물을 알아보던 김씨는 지인의 소개로 인테리어 업자 A씨를 만났다. A씨는 "하루에 처방전이 100건 넘게 나오는 건물을 안다"며 용인시 소재의 한 건물을 소개했다. A씨의 말에 혹한 김씨는 임대차계약을 맺고 A씨에게 수수료 600만원을, 공인중개사 B씨에게 '바닥권리금' 명목으로 3000만원을 줬다. 그러나 A씨의 말과는 다르게 약국은 손님이 없어 계속 적자가 났고 결국 문을 닫았다. 김씨는 "A씨의 과장된 말에 속아 손해를 입었다"며 "권리금과 수수료를 돌려달라"며 소를 제기했다.

아파트 시행사가 분양 광고 때 전용면적에 따라 과세특례 적용이 달라진다는 사실을 제대로 알리지 않았다면 수분양자는 분양계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사22부(재판장 여상훈 부장판사)는 최근 고양시 일산 서구 한화 꿈에그린아파트를 분양받은 김모씨 등 3명이 시행사인 D사를 상대로 제기한 매매대금 반환소송 항소심(☞2011나91649)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "D사는 김씨 등에게 각각 분양대금 5억8900여만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "통상 아파트를 분양받고자 하는 사람은 스스로 법령을 확인하거나 전문가에게 문의해 조세부담에 관해 알아봐야 하고 판단이 잘못됐다 해도 분양자에게 책임을 돌릴 수는 없지만, 세제에 관련된 법령 규정은 내용이 복잡해 일반인이 이해하기 어렵기 때문에 아파트 분양광고 홍보물을 접하거나 분양상담을 통해 분양자 측으로부터 과세특례에 관한 설명을 들은 분양계약자로서는 이를 신뢰해 의사결정을 한다"고 설명했다. 이어 "D사는 아파트를 분양하기 위해 과세특례를 강조해 분양홍보를 했고, 과세특례 적용은 수분양자가 분양계약을 체결할 때 중요한 요소로 고려됐다"며 "D사는 49평형과 57평형을 함께 분양하면서도 홍보물에 57평형에는 과세특례가 적용되지 않는다는 중요한 사실을 기재하지 않았다"고 지적했다. 재판부는 "설사 시행사 측이 적극적으로 김씨 등을 기망하지는 않았다 해도 분양 계약자를 착오에 빠지게 할 소지가 다분한 분양광고 홍보물 등을 제시하고 과세특례의 적용이 없다는 점을 고지하지 않은 것만으로도 신의칙에 반하는 고지의무 위반으로 부작위에 의한 기망에 해당한다"고 밝혔다. 2009년 10월 경기 고양시 일산서구 한화 꿈에그린아파트 57평형에 대해 분양계약을 맺은 김씨 등은 분양계약서를 받아보고 나서야 조세감면 대상이 안 된다는 사실을 알게 됐고, 이듬해 4월 D사에 계약취소 통보를 했다. 당시 미분양주택 해소를 위해 서울시 밖의 전용면적 149㎡ 이하 미분양아파트의 신규 취득자에게는 양도소득세 감면과 1가구 다주택 미적용의 과세특례가 적용되고 있었는데, 49평형과 57평형을 동시에 분양하던 D사는 홍보물에 57평형이 과세특례 적용 대상이 아니라는 사실을 기재하지 않았다. 김씨 등은 지난해 4월 소송을 냈고, 1심에서 패소하자 항소했다.

상가를 분양하는 건설회사가 분양 계약자들에게 상가 홍보를 위해 입점비용을 받았다면 부가가치세를 낼 의무가 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정1부(재판장 오석준 부장판사)는 16일 A건설사가 서울 노원세무서장을 상대로 낸 부가가치세부과처분취소소송(2010구합23156)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "입점비용은 상가분양계약자들이 원고에게 그 사용 권한을 포괄적으로 위임해 원고의 책임과 계산 하에 그 명의로 사용할 수 있도록 한 것"이라며 "입점비용을 언제 어떠한 방식으로 사용할 것인지의 결정 여부를 포함한 모든 권리의무는 원고에게 귀속된다고 봐야 한다"고 판단했다. 재판부는 "원고와 상가분양계약자들 사이의 입점비용에 관한 거래는 계약금 지급일로부터 잔금 지급일까지 기간이 6개월 이상이고, 3회 이상 분할 지급하는 중간지급조건부 거래에 해당해 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 봐야 한다"고 설명했다. 지난 2005년부터 경원선 창동역사를 건설 중인 A사는 역사 상가를 임대분양하면서 상가분양계약자들로부터 상가 활성화를 위한 광고홍보비와 인건비 등으로 사용할 목적으로 입점비용을 받기로 약정했다. 이후 노원세무서는 세무조사 결과 '입점비용에 관한 거래는 중간지급조건부 거래에 해당돼 대가의 각 부분을 지급받기로 한 때가 용역의 공급시기임에도 이를 신고하지 않았다'는 이유 등으로 부가가치세 12억2752만원을 납부하라고 고지했다. A사는 "입점 비용은 단순 예수금에 불과하다"며 조세심판원에 심판청구를 했지만 기각당하자 소송을 냈다.

아파트분양 때 아파트단지 앞에 고가도로가 설치되는 사실을 제대로 알리지 않았다면 시행사는 아파트 양수인들에게도 손해배상을 해야 한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 수분양자로부터 아파트를 양수한 이모(49)씨 등 3명이 "분양사가 아파트 앞에 고가도로가 들어서는 것을 광고하지 않아 피해를 입었다"며 분양사인 공무원연금공단을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2009다98775)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 전면에 생활방해의 우려가 있는 고가도로가 설치될 예정인 사실은 신의칙상 고지의무의 대상"이라며 "원고들이 수분양자로부터 분양계약상의 권리·의무를 그대로 승계하면서 신의칙상 고지의무위반으로 인한 손해배상 청구권도 함께 양수한 것이라는 취지의 원심판단은 정당하다"고 설명했다. 이씨 등은 2006년께 양산시 S아파트를 사 소유권이전등기를 마쳤다. 당초 아파트를 분양한 공무원연금공단은 광고를 통해 아파트 앞에 평면도로가 설치될 것처럼 광고를 했다. 하지만 실제 아파트 앞에는 고가도로가 설치돼 고가도로 위에서 아파트 내부가 훤히 들여다 보이는 등 사생활침해, 소음문제가 발생했다. 이씨 등은 "사생활침해가 심각하고 도로의 차량소음 등으로 정신적 피해를 입었다"며 공단에 손해배상 청구소송을 냈다. 1심은 "분양회사가 신의칙상 고지의무를 게을리한 경우에는 계약상 손해배상의무를 부담한다고 할 수 있지만 원고들은 수분양자들로부터 분양권을 전매했으므로 피고가 분양계약자가 아닌 원고들에 대해서도 계약상 책임을 부담한다고 볼 수 없다"며 원고 패소판결을 내렸다. 그러나 2심은 "아파트 수분양자로부터 수분양권을 매수한 후 분양자로부터 직접 자신 명의로 소유권이전등기를 마친 사람은 수분양자로부터 계약상 지위를 승계한 것이므로 손해배상 청구권을 자신 명의로 행사할 수 있다"며 "원고들에게 각 300~500만원을 배상하라"고 원고 일부승소 판결을 내렸다.

아파트 분양광고에 입주민 전용 헬스장 설치문구가 기재됐다면, 헬스기구 구입계약에서 소유권을 유보했어도 아파트 입주자는 헬스기구를 선의취득한다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사6부(재판장 이철의 부장판사)는 헬스용품을 공급하는 회사인 A사가 아파트에 설치한 헬스시설에 대한 대금지급이 제대로 이뤄지지 않자 B아파트 입주자대표회의를 상대로 헬스기구를 반환하라며 낸 동산인도 청구소송(☞2009가합11138)에서 원고패소 판결했다고 16일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "B아파트 분양사가 아파트를 분양하면서 헬스장 시설물의 배치도가 실려진 분양광고를 한 사실, 임시 입주자대표회의와 헬스기구를 설치하기로 한 사실 등에 비춰보면 B아파트 분양자와 수분양자들 사이에 헬스장에 이 사건 동산에 상응한 헬스기구의 설치를 분양계약의 내용으로 한다는 묵시적인 합의가 존재한다"며 "B아파트 분양회사는 아파트 수분양자들에게 동산의 소유권을 귀속시키려는 의사로 아파트에 설치한 것으로 보인다"고 판시했다. 재판부는 이어 "이 사건 동산에 관한 소유권이 원고에게 유보됐음을 알았거나 이를 알지 못한 데 과실이 있다고 볼 아무런 증거가 없으므로 B아파트의 수분양자들 중 이 사건 동산 설치 이전 입주자들은 그 설치시, 설치 후 입주자들은 입주시에 동산을 선의취득했다고 볼 것"이라며 원고패소판결했다. 재판부는 또 "입주자대표회의는 공동주택의 관리권만을 가질 뿐이므로 공동주택의 공용부분을 점유하더라도 이는 입주자들의 점유보조자로서의 점유에 불과하다"며 "동산의 점유자임을 전제로 한 청구는 이유없다"고 판시했다. 2009년5월 B아파트 분양사는 A사와 헬스시설물 설치에 대한 계약을 맺고 '분양사가 잔금으로 지급할 어음결제에 문제가 생길 경우, 아파트 분양사와 임시 입주자대표회의는 시설물에 대한 소유권 및 재산권을 포기하고 회수하는 데 이의를 제기하지 않는다'는 내용의 반출동의서를 작성했다. A사는 약속한 어음이 지급기일에 예금부족으로 지급거절당하자, 아파트 입주자대표회의를 시설물의 점유자로 보고 시설물을 반출하겠다고 통보했으나 거절당하자 소송을 냈다.

상가분양광고에 적혀있던 입점예정일을 지키지 못한 건축주에게 임대차계약을 해지하고 계약금을 임차인에게 돌려주라는 법원판결이 나왔다. 이 판결은 분양광고에 명시된 입점예정일을 통상 ‘청약의 유인’으로 해석해 구속력을 인정하지 않던 그 동안의 경향과 달리 임차인을 적극 보호하는 것으로 보여 주목된다. 등산복 매장을 운영하려던 경(38)씨는 2006년5월 가을 특수를 기대하고 적당한 매장을 물색하던 중 모 일간신문에 “2006년9월 그랜드오픈, 현 공정률 80%”라는 상가분양광고를 발견했다. 중앙건설이 경기도구리시교문동에 건설한 근린상가의 광고로 경씨는 즉시 임대차계약을 체결하고 계약금 2,000만원을 지불했다. 계약과정에서 경씨는 중앙건설 직원들에게 수차례 9월 입점가능성을 물어 봤고 직원들은 자신있게 ‘그렇다’고 대답했다. 하지만 상가는 공사지연으로 2006년11월이 다 되어서야 완공됐으며 가을특수를 놓쳐버린 경씨는 임대차계약을 해제하고 계약금을 돌려달라고 요청했으나 중앙건설측이 들어주지 않자 부당이득반환 청구소송(2007나6295)을 냈고 1심에서 패소하자 항소했다. 항소심을 맡은 서울서부지방법원 민사1부(재판장 김건수 부장판사)는 “중앙건설은 경씨에게 계약금 2,000만원을 돌려주라”며 1심판결을 취소하고 원고의 손을 들어줬다. 재판부는 판결문에서 “일간신문 등에 광고를 통해 입점일을 기재한 사실, 계약을 체결하면서 입점가능일을 재확인한 사실, 입점지연으로 결국 매장을 운영할 수 없게 된 사실 등을 종합하여 볼 때 상가 입점지정일을 2006년9월 경으로 약정했다고 보는 것이 상당하다”며 “9월까지 입점예정일을 지정하지 않아 원고가 계약목적을 달성할 수 없게 되었으므로 중앙건설이 원고가 보낸 임대차계약 해제요청서를 받는 동시에 임대차계약은 적법하게 해제됐다”고 설명했다.

상가분양대행사가 일정액의 임대수익을 보장한다는 분양광고와 함께 분양대금에 임대차보증금 외에 상가홍보를 위한 개발비를 포함시킨 경우 개발비도 권리금의 일부로 볼 수 있어 되돌려 줄 의무가 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 지난해 7월 같은 상가를 분양받은 임차인들이 분양대행사를 상대로 서울중앙지법에 낸 보증금 등 반환청구소송에서 "투자액에 비해 실현가능성이 적은 다액의 임대수익을 보장한다는 분양광고는 기망에 해당되므로 임대차보증금과 개발비 명목으로 받은 돈은 부당이득에 해당된다"는 판결과 배치되는 것이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사29부(재판장 姜載喆 부장판사)는 지난달 17일 이모씨 등이 굳앤굳(주)를 상대로 낸 분양대금반환등 청구소송(2003가합10488)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고측이 광고한 권리금이나 수익률은 상가가 정상적으로 분양될 경우에 예상되는 것이고 원고들로서도 상가형성이 안되거나 경제여건이 달라질 경우 권리금이나 수익금이 보장되지 않을 수도 있다는 것을 어느 정도 예상가능했을 것으로 보인다"며 "용도가 특정된 상가를 분양받을 경우 항상 투자위험이 따르게 마련이므로 투자자는 제반사정을 사려깊게 참작해 스스로 투자여부를 결정해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이 사건 분양계약 체결 당시 원고들과 피고 등은 주변상가의 현황과 경기동향 등을 고려해 권리금이 높게 형성될 것이라 예측한 후 피고는 향후 발생될 권리금 중 일부를 미리 가질 의도로 개발비를 다소 높게 책정했고 원고들도 이를 수긍했다고 보이는 점 등에 비춰보면 피고의 기망행위가 있었다고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 또 "피고측이 제시한 일정액의 수익을 보장한다는 내용의 분양광고는 불특정다수를 상대로 분양받을 사람을 모집하려는 쳥약의 유인에 불과해 계약내용이라고 볼 수 없어 피고가 광고내용만큼의 수익률을 보장할 의무가 있다고 보기도 어렵다"고 덧붙였다. 이씨 등은 지난 99년1월 피고 회사가 주요 일간지에 기재한 '3천만원대 투자로 연봉 1천만원', '벌써 권리금 붙어 점포거래 기현상' 등의 광고를 보고 서울 남대문 근처 9층짜리 상가의 점포를 보증금과 별도로 상가홍보비 명목의 개발비를 포함해 각각 2천5백만원에서 9천6백만원에 임차했지만 주변의 상권이 활성화되지 않아 수익이 저조하자 "광고에 속아 임차계약을 체결해 피해를 입었다"며 보증금과 개발비반환을 요구하는 소송을 냈었다.

대형 상가들의 편법분양계약에 법원이 제동을 걸었다. 50년 장기임대 해준다고 광고하며 분양해놓고 잔금불입과 동시에 체결한 임대차계약서에는 2년으로 기재하는 등 전횡을 일삼아온 재건축조합에 대해 “임차인의 특별한 귀책사유가 없는 한 2년 임대기간이 지나도 임대차계약이 끝난 것으로 볼 수 없다”는 판결이 나온 것이다. 서울지법 민사항소2부(재판장 김영란·金英蘭 부장판사)는 1일 동대문 M대형의류점의 대지소유자로 재건축조합원인 조모씨가 “임대계약기간이 만료한 만큼 상가를 비워달라”며 김모씨를 상대로 낸 건물명도소송(2001나49417)과 이에 대한 반소로 김모씨가 “50년 장기임대로 임대차계약을 맺었다”며 낸 임대차계약확인청구소송(2002나14968)에서 1심판결을 취소하고 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “M상가의 등기분양과 임대분양은 4천5백만원과 3천5백만원으로 별 차이가 없고 월차임, 임대차보증금의 지속적 상승가능성 등을 볼 때 분양대금의 차이는 실질적으로 거의 없다”며 “50년동안 임대분양을 한다고 한 것은 차임지급 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임대차기간이 존속되도록 보장한다는 취지”라고 밝혔다. 재판부는 또 “재건축조합이 일방적으로 마련해놓은 임대차계약서가 2년으로 임대기간이 명시되어 있어 항의하자 임대차기간이 자동연장된다고 답변했다”며 “원고는 임대차계약을 갱신할 의무만 있을 뿐 임대차계약을 체결할 지 여부에 대한 선택권은 없으며 차임증액을 내용으로 하는 재계약체결 요구는 차임증액청구에 불과하다”고 덧붙였다. 김씨는 96년 M상가의 점포에 대해 “50년 장기임대하면 취득세와 전매시 양도소득세를 피할 수 있다”는 설명을 듣고 임대기간 2년에 월차임 6만원으로 임대분양계약을 체결, 98년부터 영업을 해오다 임대인인 조씨가 월차임을 5배 인상하겠다며 명도소송을 내자 반소를 냈었다.