집합건물 관리단으로부터 건물 관리를 위탁받으면서 관리비 부과와 징수에 관한 업무를 위탁받은 업체는 구분소유자를 상대로 체납 관리비를 직접 재판상 청구할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 건물 위탁관리업체인 K사(소송대리인 법무법인 태평양)가 연모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송(2014다87885)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하지만, 다수의 구분소유자가 집합건물의 관리에 관한 비용 등을 공동으로 부담하고 공용부분을 효율적으로 관리하기 위해 구분소유자로 구성된 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임해 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있는데다 그러한 관리방식이 일반적인 거래현실이며, 관리비의 징수는 그 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소"라고 밝혔다. 이어 "관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다"고 판시했다. K사는 서울시 관악구 신림동에 있는 한 건물의 관리를 위탁 받았다. 그런데 건물 지분의 절반을 갖고 있던 연씨는 2011년 10월부터 2012년 9월까지 건물 상가 부분 중 임대가 되지 않고 비어 있는 부분에 대한 관리비 가운데 자신이 내야 할 금액을 내지 않았다. 이에 K사는 연씨에게 "체납관리비 1억5600여만원을 지급하라"며 소송을 냈다. 연씨는 "K사는 건물의 관리업무를 위임받아 관리 업무를 수행하는 위탁관리업체에 불과하므로, 관리단을 대신해 관리비를 징수할 권한만 있을 뿐 독자적으로 구분소유자에게 관리비를 청구할 권리를 갖지 못한다"고 맞섰다. 1,2심은 K사의 손을 들어줬다.

아파트 등 집합건물의 공유부분은 특정인이 장기간 점유하고 있더라도 시효취득을 인정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 12일 ㈜계연무역이 "아파트 공용 부분인 온실을 20년 넘게 점유했으니 소유권을 넘기라"며 영등포구 A아파트 주민 이모씨 등 139명을 상대로 낸 공유지분소유권 이전등기 청구소송 상고심(2011다78200)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위해 인정되는 것이므로 집합건물법상 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분(專有部分, 개별 소유 부분)의 처분에 따를 뿐, 전유부분과 분리해서 처분할 수 없도록 규정하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 "공용부분에 대해 취득시효의 완성을 인정해 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리해 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간 점유로 인해 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 돼 집합건물법 취지에 어긋나기 때문에 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다"고 설명했다. 2006년 3월 서울 영등포구 A아파트 909호를 구입한 계연무역은 복도와 승강기를 사이에 두고 909호와 맞닿아 있는 온실을 주거용도로 사용하고 있었다. 이 온실은 아파트 건설계획에 없던 것이지만, 일조권 문제로 당초 12층으로 지을 예정이던 건물 한쪽이 8층으로 변경되면서 다른 부분과 경사가 생겼고, 경사진 공간 위로 지붕이 연결돼 만들어졌다. 아파트 건설사업 시행자들은 1986년 1월 개최된 총회에서 '온실은 공동관리가 사실상 불가능하므로 인접한 909호 소유자에게 소유권을 인정한다'는 안건을 만장일치로 의결했다. 909호 소유자들에게 점유를 넘겨받은 계연무역은 "구조상·이용상 독립성이 있는 공용부분은 취득시효 대상이 되므로, 20년 이상 자주점유한 이상 점유취득시효가 완성됐으니 다른 구분소유권자들은 공유지분을 이전하라"며 소송을 냈다. 1·2심은 "집합건물의 공용부분은 시효취득 대상이 아니다"라며 원고패소 판결했다.

건물 일부에 대해서만 구분소유관계가 형성됐더라도 입주자들이 집합건물법에 따라 관리단을 구성해 관리비를 받는 등 관리 업무를 할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'은 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 건물과 대지, 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 설립할 수 있도록 근거규정을 두고 있다. 그동안 한 동의 건물 일부에만 구분소유권이 형성된 경우에도 집합건물법이 적용되는지에 관해서는 하급심 판단이 엇갈렸다. 대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 28일 서울 성북구 A상가의 번영회가 "밀린 관리비 83만900여원을 납부하라"며 상가건물 3층에서 치과를 운영하는 김모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송 상고심(2012다4985)에서 원고패소판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실해 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 건물이 속하는 1동 건물의 공유자가 될 뿐이지만, 독립성이 상실되지 않은 나머지 구분건물의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 이 건물 일부 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용된다고 봐야 하므로 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이라고 봐야 한다"고 설명했다. 재판부는 "A상가 중 지하층과 1,2층은 구분건물을 나누는 격벽이나 구분시설이 철거됨에 따라 구조상 독립성이 상실돼 구분소유권이 소멸되고 공유관계로 변경되지만, 3~5층에 위치한 구분건물들과 저층 부분을 포함한 상가는 집합건물법 적용대상이 된다"며 "따라서 층별 대표자들이 층별 구분소유권자나 공유지분권자들에 의해 선출됐거나 그들의 동의를 얻어 층별 대표자가 됐다면, 이같은 절차를 거쳐 구성돼 상가에 관한 관리업무를 담당하는 상가 번영회는 상가의 유지보수를 비롯한 관리에 관한 업무를 수행할 권한이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 1980년 지하 1층, 지상 5층 규모로 지어져 분양된 A상가 건물은 3층까지는 호실별로, 4, 5층은 층별로 구분돼 각각 소유권보존등기가 끝났다. 그러나 1995년 건물에서 화재가 발생해 전기선 교체 등 보수공사를 하면서 1,2층에서 격벽 등 구분시설이 철거됐다. 상가 입주자들은 2006년 1월 상가 유지·관리업무를 위해 층별로 대표자 6명을 선출해 상가번영회를 구성하고 정관과 관리규약을 만들었다. 2005년 A상가 건물에 입주해 치과를 운영하던 김씨는 2010년 9월분까지는 관리비를 납부하다가 점포 관리위임을 해지한다고 번영회에 통보하고 관리비를 내지 않았고, 상가번영회는 소송을 냈다. 1심은 원고승소판결했으나 2심은 "A상가번영회는 집합건물법에서 정하는 관리단이나 관리인이 아니므로 관리비를 징수할 법적 근거가 없다"며 원고패소판결했다.

빌딩 관리를 위해 구분소유자들이 구성한 관리단집회의 의사정족수와 의결정족수의 충족 여부는 소유면적에 비례한 '의결권'과 자연적 의미인 '구분소유자'의 숫자로 판단해야 한다는 판결이 나왔다. 현행 집합건물법은 관리단집회의 의사는 의결권 및 구분소유자의 각 과반수로 의결하도록 규정하고 있지만, 일부에서는 구분소유자를 구분소유권과 동일한 개념으로 사용하고 있는 경우가 많아 법 해석을 두고 그동안 논란이 있었다. 구분소유자를 구분소유권과 같은 개념으로 볼 경우에는 많은 수의 구분소유권을 가진 소수의 구분소유자의 출석만으로도 관리단집회의 개최와 의결이 가능하게 된다. 이에 대해 법원이 집합건물법상의 구분소유자는 구분소유권과 구별되는 개념으로 구분소유권을 가지고 있는 각각의 자연인을 의미하는 것이라고 해석해 소수의 구분소유자들만이 결탁해 관리단집회를 개최하는 관행에 제동을 걸었다. 서울고법 민사14부(재판장 이강원 부장판사)는 최근 서울 여의도에 위치한 A빌딩의 입주자대표위원회가 A빌딩관리단을 상대로 낸 임시집회무효확인소송 항소심(☞2010나65841)에서 이같이 판단했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법은 관리단집회의 의결 요건으로 구분소유자의 과반수뿐만 아니라 의결권의 과반수도 요구한 취지는 상대적으로 좁은 전유부분을 가진 다수의 구분소유자와 상대적으로 넓은 전유부분을 가진 소수의 구분소유자가 서로의 이익을 해하는 것을 방지하기 위한 것"이라며 "관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려하지 않고 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자를 기준으로 해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이에 따라 "구분소유자의 수를 판단할 때는 수 개의 구분소유권을 가진 한 명의 구분소유자를 여러 명의 구분소유자가 아닌 한 명의 구분소유자로 봐야 한다"며 "전체 379개의 구분소유권 중 190개(50.13%)의 출석 및 찬성이 있었으나, 전체 244명의 구분소유자 중 88명(36.06%)만이 출석해 찬성하였으므로 임시집회 결의는 무효"라고 판단했다. 하지만 재판부는 "비록 임시집회 결의가 무효이지만 임시집회에 터 잡아 개최된 정기집회에는 독립된 무효 원인이 없어 유효하므로 임시집회의 무효를 구할 권리보호 이익이 없다"며 원심과 같이 원고패소 판결했다. 한편 원심법원은 "구분소유권은 구분된 전유부분마다 1개씩 독립해 성립하므로 구분소유자도 전유부분의 개수만큼 존재한다고 보는 것이 합리적"이라고 판단해 원고패소 판결했었다. A빌딩관리단은 지난 2008년 7월 전체 구분소유자 244명 중 88명만이 출석한 가운데 임시집회를 열어 대표위원을 선출했고, 대표위원들로 구성된 대표위원회가 곧바로 기존 관리인을 해임하고 새로운 관리인을 선임했다. 이에 A빌딩 입주자대표위원회가 "구분소유자 과반수가 출석하지 않은 임시총회는 무효"라는 이유로 소송을 냈다. 그러자 A빌딩관리단은 지난해 3월 구분소유자와 의결권의 과반수가 출석한 가운데 정기집회를 열어 새로운 대표위원을 선출했고, 새로 구성된 대표위원회가 곧바로 기존 관리인을 재신임했다.

공동주택의 입주초기에 시행사가 주택관리업체와 맺은 관리계약은 입주자들이 새로운 주택관리업체를 선정함과 동시에 종료된다는 법원의 결정이 나왔다. 서울서부지법 민사21부(재판장 강재철 수석부장판사)는 지난달 3일 주상복합아파트인 용산파크자이의 주민관리단이 시행사와 주택관리계약을 맺은 휴먼피에스앤에스를 상대로 낸 주택관리업무방해금지가처분의 이의신청사건(2007카합713)에서 “피신청인은 더 이상 주상복합건물을 점유하면서 관리업무를 수행할 권한이 없다”며 가처분결정을 인가했다. 재판부는 결정문에서 “휴먼피에스앤에스는 주민들의 입주가 과반수에 달할 때까지는 시행사를 위하여, 그 후 입주자들이 관리단을 구성하거나 주택관리업자를 선정할 때까지는 입주자를 위해 건물을 관리하는 것”이라며 “관리단이 다른 주택관리회사를 선정함과 동시에 시행사와 휴먼피에스앤에스와의 관리계약은 종료된 것”이라고 밝혔다. 재판부는 ‘일부 개별 구분소유자들과 별도의 관리계약을 맺었다’는 휴먼피에스앤에스의 주장에 대해 “관리단이 성립된 경우 건물의 관리업무는 더이상 구분소유자 개개인에 의해 행사될 수 없다”면서 받아들이지 않았다.