중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하려면 어떻게 해야 할까? 대법원은 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있어야 한다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 12월 14일 A 사(소송대리인 법무법인 청출 박종한, 배기형, 엄상윤, 이영경 변호사)가 B 사를 상대로 낸 건물인도 소송(2023다226866)에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. A 사는 2019년 12월 4일 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B 사에 2019년 12월 12일부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1500만 원으로 임대하는 임대차계약을 체결했다. 2019년 11월 6일 설립된 B 사는 2020년 2월 25일까지는 정명호 씨가 대표이사로 등재돼 있다가 이후 김영옥(탤런트 김수미) 씨가 대표로 등재됐다. 정 씨는 김 씨의 아들이다. 계약 체결 당시 B 사의 대표이사는 2019년 12월 12일 해당 아파트를 인도받고 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔다. A 사는 2021년 9월 29일 B 사에 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 해당 부동산의 인도를 구했다. 이에 B 사는 2021년 10월 5일 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"고 판시했다. 그러면서 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"며 "따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은 중소기업법령 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다"고 설명했다. 또 "주거용 임차에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라며 "원심이 '해당 아파트와 B 사의 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약 체결 의도 등을 고려해 B 사가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다'고 설시한 것은 적절하지 않지만, 결론에 있어 원심 판단은 정당하다"고 부연했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. 대법원 관계자는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라며 "중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공할 것"이라고 말했다. 승소를 이끈 배기형(37·사법연수원 46기) 법무법인 청출 변호사는 "법인 임차인이 임차를 하고 계약 갱신을 청구하기 위해서는 임차인이 주택임대차법 보호대상이 되어야 한다는 점에서 출발한 사건"이라며 "계약갱신청구권을 넘어서서 대항력과 우선변제권 등 법인이 임차인으로서 보호 받기 위한 기본적인 요건에 대한 대법원 판단을 받은 것이기 때문에 시장에 주는 파급력이 클 것"이라고 말했다. 이어 "이 판결에 따라 앞으로는 중소기업이 직원에게 복지 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 내부적으로 일정 조건 등을 갖추고 대표 등 임원이 아닌 직원 명의로 등재해야 할 것"이라며 "사택의 임대차 사건과 관련해 기준이 정립된 판결"이라고 덧붙였다.

사택 제공이 필요한 회사에서 직원이 회사의 지원금에 자신이 돈을 보태 집을 구했더라도 근로소득세를 면제받을 수 있다는 판결이 나왔다. 한국도로공사는 무연고지에서 근무하는 무주택직원들에게 지원한도액 내인 경우는 직접 임대차계약을 체결해 사택을 제공하고 지원한도액을 초과할 경우 나머지를 직원이 부담해 회사와 직원이 공동으로 임대차계약을 체결해왔다. 도로공사는 단독임차사택의 경우 근로소득세를 납부하지 않았지만 공동임차사택 지원금에는 근로소득세를 원천징수해 납부했다. 2012년 도로공사는 "공동임차사택도 근로소득 부과 대상에서 제외되는 사택 제공에 해당한다"며 2008~2010년 치 근로소득세 환급을 세무서에 신청했으나 세무서는 환급을 거부했다. 대구지법 행정1부(재판장 권순형 부장판사)는 한국도로공사가 서대구세무서를 상대로 낸 근로소득세 경정청구 거부처분 취소소송(2013구합10085)에서 "서대구세무서는 한국도로공사에 부과한 3년 치 사택임차보조금 근로소득세를 돌려줘라"며 원고승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "단독임차사택을 제공받은 직원이 부담하지 않는 근로소득세를 단지 공동임차사택을 제공받았다고 근로소득세를 부담하는 것은 조세 형평의 원칙에 어긋난다"고 밝혔다. 재판부는 "임차사택지원제도는 회사의 업무상 어쩔 수 없이 직원들이 무연고지에서 생활을 할 경우 회사의 사택제공이 필수적이라 지원금을 받아 생긴 이득에 근로소득세를 부과하지 않는 것"이라며 "임차사택 제공은 단순히 자기 집을 마련하기 위해 회사에서 직원들에게 저리로 돈을 대여해주는 주택자금 지원제도와는 취지가 달라 임차사택지원금에 근로소득세를 매기는 것은 위법하다"라고 설명했다.

경주지원 형사단독 진화원 판사는 지난달 1일 자신이 근무하는 아파트 입주민들에게 온 우편물을 숨긴 혐의(우편법 위반)로 기소된 박모(54)씨에게 무죄를 선고했다(2012고정315). 진 판사는 판결문에서 "우편법은 '우편관서에서 취급 중(배달 중)인 우편물'을 은닉한 자를 처벌하고 있는데, 우편법 시행령은 '관리사무소나 관리인'도 우편물 배달 장소로 규정하고 있다"며 "이 사건 우편물은'우편관서에서 취급 중인 우편물'에 해당한다고 인정하기 어렵다"고 밝혔다. 진 판사는 "설사 이 우편물이 '우편관서에서 취급 중인 우편물'에 해당된다고 하더라도, 박씨가 미입주세대에 도착한 대우산업개발의 우편물을 수거해 관리사무소에 보관한 것은 우편물 때문에 우편함 주변이 지저분하다는 민원이 들어왔기 때문"이라며 "박씨에게 우편물을 은닉하려는 고의가 있었다고 보기 어렵다"고 설명했다. 경주 충효동에 있는 A아파트는 시공업체인 대우산업개발이 2010년 5월 부도가 나서 아파트 하자보수가 제대로 되지 않자 새로운 하자보수 업체를 선정했다. 그러나 대우산업개발이 기업 이미지 등을 이유로 직접 아파트 하자보수를 하고 싶다고 나서면서 관리사무소와 갈등을 겪게 됐다. 지난해 4월, 대우산업개발은 관리사무소가 선정한 하자보수업체보다 자신들이 할 보수공사가 좋다는 내용의 우편물을 전 세대에 발송했고, 박씨는 관리사무소 직원을 시켜 우편물 중 56통을 수거하면서 문제가 불거졌다.

민간건설임대주택 임차인에게 1년 이상 외국 체류 등과 같은 법령이 정한 입주권 양도 사유가 발생했더라도 임차인이 실제로 임대주택에 입주하지 않았다면 임차권을 양도할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사32부(재판장 김명수 부장판사)는 지난 17일 임대주택 임차인 하모(60)씨가 임대주택사업자인 H사를 상대로 낸 임차권 명의변경절차 이행소송 항소심(2012나64675)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "하씨는 입주자 명부에 본인을 세대주로 하면서 배우자와 자녀를 가족사항에 기재했지만 혼자만 임대주택에 전입신고를 했고, 하씨는 물론 세대구성원 중 누구도 실제 입주한 사실이 없다"며 "1년 이상 외국 체류할 사정이 생겼더라도 입주 요건을 충족하지 못한 채 임차권을 양도하는 것은 임차권 양도 제한 규정을 위반한 것으로 무효"라고 밝혔다. 임대주택법 시행령 제18조1항 제1호 다목은 민간건설임대주택에 대해 세대구성원 모두가 임대주택에 입주한 이후 '국외로 이주하거나 국외에 1년 이상 머무를 경우' 양도할 수 있도록 하고 있다. 재판부는 "법에서 정한 양도 제한 요건이 규정과 다르게 적용될 수 있다면 법적 안정성을 크게 해치고 투기 등을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족하려는 임대주택법 취지를 몰각시키는 결과가 발생할 수 있다"며 "양도가 허용되는 요건을 '입주 이전에 사유가 발생해 임차주택에 입주하지 않은 채 임차권을 양도하는 경우'까지 포함하는 것으로 확장해서 해석할 수는 없다"고 설명했다. 하씨는 2009년 4월 서울 용산구 한남동에 있는 H사의 임대주택을 임차했다가 1년 이상 사우디아라비아에서 근무해야 하는 사정이 생기자 2011년 2월 한모씨에게 임차권을 양도하는 계약을 체결했다. 하씨는 자신을 단독 세대주로 전입신고를 마쳤지만 실제로는 입주하지 않은 채 외국에서 근무하게 됐다며 임차권 양도에 동의해 달라고 요구했지만, H사가 거부하자 2011년 8월 소송을 냈다.

계단을 이용하던 사람이 균형을 잃는 바람에 넘어져 다쳤더라도, 계단 경사가 너무 가파르다면 건물주가 손해의 일부를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사4단독 권성우 판사는 지난달 20일 근무하던 아파트 전기실의 계단을 청소하다가 넘어져 다친 전기기사 A씨가 "치료비 등 2000여만원을 배상하라"며 B아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2011가단44655)에서 "163만원을 배상하라"며 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 권 판사는 판결문에서 "B아파트의 전기실 계단은 경사가 가파르고 낡았는데도 아파트 입주자대표회의가 보수하지 않았다"며 "계단을 안전하게 관리하지 않아 발생한 사고에 대해 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 권 판사는 "다만 A씨도 미끄러지지 않도록 조심했어야 한다"며 "아파트 입주자대표회의의 책임은 20%로 제한한다"고 설명했다. A씨는 2008년부터 대전 중구에 있는 B아파트에서 전기공으로 근무했다. A씨는 2010년 3월 아파트 전기실 계단 청소를 하던 중 교대 근무자가 철문을 여는 소리에 뒤를 돌아보다가 균형을 잃고 계단에서 굴러떨어져 다리와 무릎을 다쳤다.

자신의 남편이 법무부차관이라 사칭한 뒤 피해자들에게 고속도로 휴게소를 임대해주겠다고 속여 82억여원을 가로챈 50대 여성에게 징역 6년의 중형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사29부(재판장 배준현 부장판사)는 17일 특정경제범죄가중처벌등에관한법률상 사기 및 사문서위조 등의 혐의로 구속기소된 김모(51·여)씨에게 징역 6년의 실형을 선고했다(2011고합79). 재판부는 또 "피해자 곽모씨 등 22명에게 각각 4,980여만원~4억6,200만원씩 모두 31억5,200여만원을 지급하라"며 배상명령을 내렸다(2011초기508등). 재판부는 판결문에서 "김씨가 피해자들에게 49억5,000만원을 이익금 명목으로 반환하고 재산 등을 처분해 피해를 회복할 것을 다짐하고 있지만 상당기간에 걸쳐 다수의 피해자들을 상대로 반복적으로 사기범행을 저질렀고 편취금액이 약 83억원에 달하는 거액인 점, 범행과정에서 공직을 내세워 피해자들을 기망하고 임대차계약서 등을 위조해 행사하는 등 죄질이 매우 중한 점, 편취한 돈으로 자녀를 국외유학 보내고 자신은 외제승용차, 고급 주택 등을 구입해 호화생활을 한 점, 동종 전과가 이미 2회의 실형을 받은 적이 있는 점 등을 고려할 때 엄중한 처벌이 필요하다"고 밝혔다. 김씨는 피해자들에게 "남편이 현직 법무부차관"이라고 접근해 신뢰를 쌓은 다음 "청와대 민정실에서 함게 근무했던 추부길씨가 구속돼 그가 가진 고속도로 휴게소를 급히 처분해야 하는데 임차보증금 5,000만원을 주면 휴게소내 커피전문점이나 간식코너 등을 임대받을 수 있도록 해 주겠다"고 속여 곽씨 등 피해자 30여명으로부터 82억6,900여만원을 받아 가로챈 혐의로 지난 2월 구속기소됐다. 김씨는 피해자들을 안심시키기 위해 가짜 휴게소 임대차계약서를 만들어 배포한 혐의도 받았다.

건설회사 직원이 유치권을 행사한다는 명목으로 아파트 현관을 용접해 사용하지 못하게 한 것은 위법하다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 양승태 대법관)는 공사대금을 받지 못해 유치권을 행사한다며 아파트 출입문에 용접을 한 혐의(재물손괴)로 기소된 A건설업체 직원 김모(35)씨에 대한 상고심(2010도5989)에서 무죄를 선고한 원심을 깨고 유죄취지로 사건을 최근 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "A건설이 아파트 유치권자로서 소유자나 제3자에 의한 점유침탈을 막을 필요가 있었다고 해도 아파트 출입문을 용접한 행위가 그 수단과 방법에 있어서 상당성이 인정된다고 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 이어 "A건설이 유치권을 행사하고 있던 다른 아파트 2채에 대한 점유를 각 소유권자들에 의해 침탈당했다는 사정만으로 아파트에 관한 점유이탈을 막는 데에 출입문 용접행위가 긴급하고 불가피한 수단이었다고 볼 수도 없다"며 "피고인의 재물손괴행위를 형법상 '정당행위'로 본 것은 위법하다"고 판단했다. A건설 자산관리팀 대리로 근무하던 김씨는 2004년부터 서울 강남구 대치동에 아파트공사를 진행하면서 시행사가 공사대금을 갚지 않자 직접 아파트 5개에 대한 열쇠를 직접 보관해 아파트를 점유하고 있었다. 그런데 2007년5월께 피해자 설모씨가 경매를 통해 이 중 한 채의 소유권을 취득하고 A건설의 점유를 해제하고 아파트에 들어가자 김씨는 출입문 외부 6곳에 용접행위를 해 재물손괴혐의로 기소됐다. 1심은 "김씨가 아파트 출입문 외부 6곳에 용접한 행위가 정당한 유치권에 의한 것이라도 수단이나 방법이 적당하다고 볼 수 없다"며 벌금 50만원의 선고유예 판결을 내렸다. 그러나 2심은 "김씨가 아파트 출입문에 용접을 한 행위는 출입문의 효용을 해하는 손괴행위에 해당한다"고 판단하면서도 "현관문 자체는 교체없이 사용할 수 있었던 점 등을 보면 김씨의 행위는 사회상규에 위배되지 않는 정당행위"라며 무죄를 선고했다.

해외발령을 이유로 주거를 국외로 이전한 후 주택을 양도하는 경우에도 양도소득세를 부과해서는 안된다는 판결이 나왔다. 현행 법령은 전근 등을 이유로 국내에서 이주하는 경우에만 양도소득세를 면제받도록 규정하고 있지만, 회사인사로 국외로 주거를 이전한 경우도 양도소득이나 투기를 노리는 것이 아니라는 점에서 유사하므로 폭넓게 보호해야 한다는 이유에서다. 서울행정법원 행정4단독 정성완 판사는 지난 13일 A씨가 "파견발령으로 가족 전원이 중국으로 이사하게 돼 살던 아파트를 처분한 경우에는 양도소득세 비과세대상에 해당된다"며 서울 강동세무서장을 상대로 낸 양도소득세부과처분 취소소송(2010구단11651)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "소득세법상 양도소득세 비과세제도의 취지는 주택이 국민의 주거생활의 기초가 되는 것인 만큼 1세대가 국내에 보유하는 1년 이상 거주한 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에 한해 과세하지 않음으로써 국민의 주거생활안정과 거주이전의 자유를 보장하려는 것"이라며 "해외파견근무라는 근무상의 형편으로 국외로 주거를 이전했더라도 그 주거이전의 장소가 국내의 다른 시·군이 아닌 국외라는 이유로 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 보는 것은 양도소득세 비과세제도의 이같은 취지 및 내용에 부합하지 않는다"고 밝혔다. 회사로부터 중국발령을 받은 A씨는 가족과 함께 중국으로 주거를 옮긴 후 지난 2008년 자신이 소유하고 있던 집을 다른 사람에게 팔았다. 하지만 강동세무서가 지난 1월 A씨의 주택양도가 양도소득세 비과세 대상에 해당되지 않는다며 5,500여만원의 세금을 부과하자 소송을 냈다.