아파트에 여러 건의 근저당이 설정돼 있어 임차인이 임대인의 채무초과 상태를 알고 있었다면 임대인의 임대차계약은 사해행위(詐害行爲, 채권자를 해할 목적으로 채무자의 재산에 대해 이뤄지는 법률행위)에 해당하므로 임차인은 보증금을 우선변제 받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 지난달 23일 채권자 한국자산관리공사가 채무자 정모씨의 아파트 임차인 김모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2012다20222)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해 담보된 채권, 조세 등에 우선해 변제받을 수 있는 일종의 범정담보물권을 부여한 것이므로 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대해 임차권을 설정해준 행위는 사해행위 취소 대상이 된다"고 밝혔다. 재판부는 "소액보증금 최우선 변제권을 갖는 임차인은 자신의 보증금 회수에 대해 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯해 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관해 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이지만 그렇다고 해서 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니다"라고 설명했다. 재판부는 "김씨 등이 임대차 계약 체결 당시 아파트에는 이미 다액의 근저당권 등이 설정된 상태였고 김씨 등도 이를 잘 알고 있었던 점, 임대차보증금 시세가 1억1000만원에 이르는데도 김씨의 보증금은 1700만원, 다른 임차인 송모씨의 임차보증금은 1800만원에 불과해 지나치게 저렴한 점, 김씨가 성인 남자 혼자 거주할 방을 구하면서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있는 아파트를 다른 임차인과 함께 생활하게 되는 것을 감수하면서까지 임차해야 할 필요가 있는지 의심이 가는 점 등을 종합하면 김씨 등이 진정한 임차인인지에 관해 의심의 여지가 있어 사해행위의 악의에 대한 추정이 번복됐다고 보기 어렵다"고 판단했다. H저축은행은 2006년 9월 정씨에게 1억6800만원을 대출하면서 정씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억2000여만원의 근저당설정등기를 마쳤다. H저축은행으로부터 정씨에 대한 채권을 양도받은 자산관리공사는 지난해 4월 아파트에 대한 임의경매를 신청했다. 법원이 2009년 임대차계약을 맺은 김씨 등을 1순위, 또다른 채권자 인천남구를 2순위, 자산관리공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 자산관리공사는 소송을 냈다. 1심은 임대차계약 체결이 사해행위에 해당한다고 판결했으나, 2심은 김씨 등이 실제로 보증금을 지급해 거주한 사실을 들어 사해행위가 아니라고 판결했다.

소액임차인이나 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 세든 집이 미등기 상태라해도 주택의 경매절차에 참가해 우선변제권을 행사할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 그동안 경매신청인이 임차인의 존재여부 등 주택과 대지가 떠안고 있는 부담을 알 수 없다는 이유로 미등기 주택의 경우 임차인의 우선변제권을 인정할 수 없다는 입장을 보여 왔다. 이런 대법원의 태도에는 경매절차의 편의를 이유로 임차인의 보호를 소홀히 한다는 지적이 있었다. 따라서 이번 판결은 무주택 서민을 법적 보호를 두텁게 했다는 평가를 받고 있다. 대법원 전원합의체(주심 전수안 대법관)는 21일 다세대주택 세입자 전모(40)씨와 엄모(38)씨가 중소기업은행을 상대로 낸 배당이의 청구소송 상고심(☞2004다26133)에서 원고 승소판결을 내린 원심을 확정했다. 이에 따라 전씨와 엄씨는 대지 경락대금 1억300만원 가운데 임대차 보증금인 3,500만원과 3,300만원을 각각 우선 변제받을 수 있게 됐다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 우선변제권은 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것"이라며 "임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도돼 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이뤄질 수 없는 사정이 있다고 해도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다"며 "대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 임대차보호법이 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다"고 판시했다. 따라서 '미등기 주택 대지'의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권을 인정하지 않던 종전 대법원 판결(☞2001다39657)은 이번 판결로 변경되게 됐다. 전씨와 엄씨는 지난 97년 2월 경기도 광주에 있는 임모씨의 미등기 다세대주택에 전입신고를 마치고 확정일자까지 받았으나, 임씨로부터 주택을 증여받은 부인 박씨가 중소기업은행으로부터 빌린 대출금을 갚지 못해 대지가 경매에 넘어갔다. 원고들은 경매에 참가해 보증금을 배당해 달라고 요구했으나 법원이 경락대금 1억300만원 전부를 은행에 배당하자 소송을 내 1심에서는 패소했으나, 2심에서 승소했었다.

대여금 회수를 위해 보증금으로 대체하는 내용의 임대차 계약을 체결했다고 해도 다른 담보권자를 우선하는 주택임대차법상 소액임차인으로 볼 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사 4단독 조윤희 판사는 서울마포구 성산동 2층 주택에 대한 부동산 임의경매에서 아무런 배당을 받지 못한 가압류채권자 김모(59)씨 등 2명이 주임법상 소액임차인으로 선순위로 배당받은 이모(37)씨로 상대로 낸 배당이의청구소송(2005가단49327)에서 “서부지법이 작성한 배당표에서 피고 이씨에 대한 배당액을 0원으로, 원고들에 대한 배당액을 각각 750만원으로 경정하라”는 원고 승소판결을 내렸다. 조 판사는 판결문에서 “이씨가 건물 소유자인 장씨에게 빌려준 1,900만원 중 1,500만원을 보증금으로 대체하기로 내용의 임대차 계약을 체결했더라도 체결 후 1개월여만에 이 주택에 관해 임의경매절차가 개시된 점, 이씨 처는 용인에서 거주하고 이씨는 사업차 이 사건주택에서 거주했다는 주장에 뚜렷한 이유나 필요성이 발견되지 않고 있는 점 등에 비춰볼 때 이씨가 이 사건 주택을 사용·수익하려는 데에 있었던 것이 아니라 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는데 있다고 보여 주임법상 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없다”고 밝혔다. 조 판사는 또 “주임법상 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 경우 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 민법 일반규정에 대한 예외규정인 바 채권자가 채무자 소유의 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다고 하더라도 실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 주임법상 소액임차인으로 보호할 수 없다”고 덧붙였다. 김씨 등은 이 사건 건물에 대한 가압류채권자이면서도 임의경매개시 한달전 쯤 소액 임대차계약을 체결한 이씨보다 순위가 밀려 배당금을 한푼도 받지 못하자 이씨를 상대로 배당이의청구소송을 냈다.

실제로 거주할 의사가 없이 설정된 전세권등기는 용익적 기능과 담보적 성격을 동시에 갖는 전세권의 성질상 통정허위표시에 해당돼 무효라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사항소7부(재판장 郭宗勳 부장판사)는 지난달 29일 안모씨(42)가 이모씨(33)를 상대로 낸 전세권말소 청구소송(2003나33966)에서 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고는 김모씨 소유의 부동산에 압류·가압류가 걸려 있는 등 권리관계가 복잡해 보증금회수가 어려울 것으로 예상되자 이를 담보하기 위해 이 사건 부동산을 사용·수익할 의사도 없으면서 전세권설정계약을 맺은 사실이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 또 "이 사건 전세권설정계약은 목적이 된 부동산을 사용·수익할 의사가 전혀 없이 오직 전세권이 설정되는 것처럼 외형을 갖춘 것에 불과하므로 용익물권과 담보물권의 성격을 겸유하는 전세권의 성질에 비춰볼 때 그 자체로 통정허위표시로서 무효"라고 덧붙였다. 안씨는 재작년 4월 이모씨에게 3층짜리 단독주택을 매입, 소유권이전등기를 마쳤는데 피고가 김모씨 소유의 다세대주택을 보증금 4천만원에 임차하면서 보증금 반환을 담보하기 위해 김씨와 평소 친분이 있던 이씨 소유의 이 사건 단독주택에 전세권을 설정한 사실을 발견해 소송을 냈었다.

주택임대차계약이 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 목적으로 체결된 경우에는 임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 배기원·裵淇源 대법관)는 8일 중소기업은행이 고모씨(36)를 상대로 낸 배당이의사건 상고심(2001다13733)에서 이같이 판시, 피고의 상고를 기각하고 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "소액임차인이 보증금을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 주택임대차보호법은 사회보장적 고려에서 나온 민법의 일반규정에 대한 예외규정"이라며 "그러한 입법목적과 제도의 취지를 고려할 때 채권자가 채무자 소유의 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다 하더라도 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다"고 밝혔다. 중소기업은행은 지난 97년 안모씨 소유의 주택에 대해 근저당권을 설정했으나 뒤늦게 전입신고를 한 고씨가 소액임차인이라는 이유로 주택 경매배당금 가운데 1천2백만원을 받게 되자 고씨의 임대차계약이 안씨에게 빌려준 7천만원을 회수하기 위한 것인 만큼 배당이 잘못됐다며 소송을 냈었다.

돈을 빌려주고 받지 못하자 임대차보증금을 내지 않고 임차해 살고 있었던 임차인에게는 주택임대차보호법상의 우선변제를 해 줄 필요가 없다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소4부(재판장 민일영·閔日榮 부장판사)는 2일 중소기업은행이 이모씨등을 상대로 낸 배당이의 소송(99나98485)에서 원심을 깨고 피고에 대한 배당액 1천2백만원을 삭제하라고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "주택소유자에 대한 기존 채권으로서 담보물권자에 대항할 수 없는 것을 주택의 매각대금에서 우선 변제받을 목적으로 임대차계약을 체결한 경우는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 아니다"고 밝혔다. 중소기업은행은 98년12월 안모씨소유 주택에 대해 설정해 둔 근저당권에 따라 경매절차를 진행했는데 두 사람이 낙찰기일에 앞서 소액임차인이라며 1천2백만원씩의 임차보증금반환채권에 관한 배당을 요구해 받아가자 이 사건 소송을 냈었다.