택지개발사업으로 인한 농업손실보상금을 받은 곳과 그 액수에 대해 한국토지주택공사가 공개하더라도 정보 당사자에게는 사생활의 비밀이 또는 자유를 침해할 우려가 없어 공개해도 된다는 취지의 법원 판단이 나왔다. 서울행정법원 행정11부(당시 재판장 강우찬 부장판사)는 2월 6일 A 씨가 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 정보공개거부처분 취소소송(2023구합351)에서 원고일부승소 판결했다. 경기 고양시에서 상황버섯을 재배하는 농업회사법인 대표를 맡고 있는 A 씨는 2021년 11월 버섯 재배지가 한국토지주택공사의 신도시~일산간 도로확장공사 사업에 편입되자, LH로부터 농업손실보상을 신청하라는 안내를 받고 그 무렵 신청했다. 그러나 A 씨는 예상보다 농업손실보상금을 적게 받게 되자 2022년 6월 LH에 해당 공사로 인해 보상받은 곳과 액수, 자신과 같은 상황버섯농장을 한 곳의 보상받은 액수, 그 액수의 산출이유 등에 대한 정보공개를 청구했다. 하지만 LH는 "타인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있다"는 사유로 A 씨의 청구를 거부했다. 그러자 A 씨는 이의신청을 제기했고, 이에 대해 기각 결정을 받자 소송을 제기했다. 재판부는 A 씨의 주장을 일부 받아들였다. 재판부는 "A 씨가 정보공개를 구하고 있는 정보는 개발사업과 관련해 보상받은 곳 및 액수, 상황버섯농장을 한 곳의 보상받은 액수 및 액수산출 이유만을 포함하고 있을 뿐 이름이나 연락처, 주민등록번호, 계좌번호, 주소지 등의 신상이나 개인정보 등에 관한 사항을 포함하고 있지 않다"며 "그러므로 이를 공개한다고 하더라도 개발사업의 보상받은 사람들의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 그러면서 "정보공개법 제9조 제1항 제6호를 이유로 이 사건 처분 중 해당 정보의 정보공개를 거부한 부분은 위법하다"고 설명했다.

전세 사기로 84억 원의 임대차 보증금을 가로챈 혐의로 기소된 이른바 '강서구 빌라왕'이 실형을 선고받았다. 서울중앙지법 형사20단독 서수정 판사는 6일 사기 혐의로 재판에 넘겨진 이모 씨에게 징역 8년을 선고했다(2023고단2019). 서 판사는 "이른바 전세사기 범행은 서민 사회초년생 피해자들의 사실상 전 재산을 대상으로 한 범행으로 죄질이 나쁘다"며 "불특정, 다수를 대상으로 한 범행이고 편취액도 크다"고 설명했다. 이어 "일부 피해자는 전세보증보험으로 피해액을 반환받기도 했지만 피해가 주택도시보증공사에 전가된 것일뿐 회복됐다고 보기 어렵다"고 지적했다. 이 씨는 2017년 6월부터 2018년 12월 서울 강서구 일대에서 무자본 갭투자 방식으로 임차인 43명으로부터 총 84억 원의 임대차보증금을 가로챈 혐의로 기소됐다.

[대법원 판결] 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의 '무주택 세대구성원'은 임차권 양수 당시 물권으로서의 주택 소유권을 보유하지 않은 사람이어야 하므로 임차권 양수 당시 소유한 주택을 제3자에게 매도하는 계약을 체결했더라도 등기를 보유하고 있는 이상 무주택 세대구성원 요건을 충족하지 못한다는 대법원의 첫 판단. 대법원 민사2부(주심 조재연 대법관), 2020다266535 (2022년 10월 27일 판결) [판결 결과] A 씨가 E 주택의 임대사업자인 B 사를 상대로 낸 소유권이전등기소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 환송. [쟁 점] △구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의'무주택 세대구성원'의 판단기준 △공공건설임대주택의 임차권 양도와 관련해 양수인이 '무주택 세대구성원' 요건을 충족하지 못한 임차권 양도 계약의 사법적 효력 △적법한 임차인이 아닌 자에게 공공건설임대주택의 분양전환 대상자 자격을 인정할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 주택을 소유하던 A 씨는 2016년 5월 D 씨에게 C 주택을 매도하는 계약만 체결하고 D 씨에게 소유권이전등기를 해주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택(E 주택)의 기존 임차인 F 씨로부터 임차권을 양수받는 임차권 양도 계약을 체결한 뒤 E 주택에 입주해 실거주했다. 이후 A 씨는 D 씨에게 C 주택의 소유권이전등기를 마쳐준 뒤 E 주택에 전입신고를 마쳤다. B 사는 E 주택을 포함한 임대아파트의 기존 임대사업지 지위를 승계했다. A 씨는 E 주택에 거주하며 무주택자 요건을 충족해 분양전환 대상자 자격을 취득했다며 B 사에 분양전환 신청을 했지만, B 사는 부적격 판정 통보를 했다. 이에 A 씨는 B 사를 상대로 소송을 냈다. 1,2심은 A씨의 손을 들어줬다(원고승소). [대법원 판단 요지] "임차권 양도 당시 건물등기부상 C 주택의 소유자인 A 씨는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없어 공공건설임대주택인 E 주택의 임차권을 양수받을 수 없다고 봐야 하므로, A 씨가 F 씨와 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반해 무효이다. 임대인이 동의를 했다고 하여 유효가 되는 것이 아니며 적법한 임차인이 아닌 A 씨가 실제 거주하더라도 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다. 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정한 취지 등은 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다. '무주택세대 구성원'의 주택 소유 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 하고, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등에 비춰보면 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정돼야 한다. 임대주택법의 입법 목적 침해 방지를 위해서는 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없으며 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없다." [대법원 관계자] "구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련하여 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준이 사법(私法)상 실체적 권리로서의 물권(소유권)의 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결이다. 향후 동종 쟁점에 관한 하급심의 판단기준으로 될 것이다."

상가를 임차하면서 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 임차인이 임대차계약을 해제하겠다며 권리금 반환을 청구한다면 임대인은 권리금을 돌려줘야 할까? 대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면, 원칙적으로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 11일 A 씨가 B 씨(소송대리인 법무법인 바른 백광현 변호사)를 상대로 제기한 기타(금전) 소송(2019다219953)에서 원고승소판결한 원심을 파기하고 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 2016년 3월 한 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양 받은 임대인 B 씨는 다음달 A 씨에게 해당 상가를 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3500만 원에 임대료 170만 원, 기간은 24개월인 임대차 계약을 체결했다. 계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다'는 특약이 있었다. A 씨는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 B 씨에게 2000만 원을 지급했다. 하지만 2017년 12월 A 씨는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했고 B 씨가 거부하자 소송을 냈다. 대법원은 A 씨의 손을 들어준 원심을 파기했다. 재판부는 "B 씨의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서 B 씨는 원칙적으로 A 씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다"며 "특히 A 씨는 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았지만 행사하지 않았다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 A 씨가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유만으로 B 씨의 권리금 반환 의무를 인정했다. 사건을 대리한 백광현(46·사법연수원 36기) 변호사는 "임대인이 임대차 종료 즈음 그 재산적 가치를 도로 양수한다거나 권리금 수수 후 일정 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하는 등 특별한 사정이 있을 때만 임대인이 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다는 예외적 사유를 특히 엄격하게 본 대법원 판결"이라고 말했다.

임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2015다218874)에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다. 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다. 1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.

지방자치단체가 공익사업 시행에 따른 이주대책대상자들에게 특별공급주택을 분양하면서 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등을 포함시킨 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 지자체가 부담해야 할 생활기본시설에 해당하지 않는다는 취지다. 옛 공익사업법 제78조 4항은 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함돼야 하며 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다고 규정했다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 이흥권 부장판사)는 이주대책대상자 A씨 등 20명이 서울시와 강북구 등 9개 구청을 상대로 낸 부당이득금 청구소송(2015가합510554)에서 "서울시와 강북구 등 7개 구는 A씨 등 13명에게 2500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시 등은 도로개설, 공원조성 등 공익사업을 위해 A씨 등의 부동산을 협의취득 또는 수용재결을 통해 취득한 다음 이를 철거했다. 그리고 2011년 A씨 등에 대한 이주대책의 일환으로 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 구로구 천왕동 아파트를 특별공급주택으로 분양했다. 분양가에는 도로 용지비와 하수도시설원인자부담금, 기타 기반시설 설치비 등이 포함됐다. 분양대금을 완납한 A씨 등은 지난해 2월 "서울시 등이 특별공급주택을 분양하면서 일반 수분양자들과 동일하게 생활기본시설 설치비용을 포함해 분양대금을 산정했다"며 "서울시 등은 5억4900여만원을 반환하라"며 소송을 냈다. 하지만 재판부는 분양가에 포함된 하수도시설원인자부담금 등 일부에 대해서만 반환을 인정하고 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등에 대해서는 반환할 필요가 없다고 판단했다. 재판부는 "사업시행자는 이주대책의 일부로서 생활기본시설을 설치해 이주대책대상자들에게 제공할 의무가 있다"며 "옛 공익사업법 제78조 4항에 규정된 '생활기본시설'은 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 돼 있는 도로 및 상하수도시설, 전기·통신·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설을 의미한다"고 밝혔다. 이어 "A씨 등에게 분양된 특별공급주택의 분양가에 도로용지비 및 대지조성비가 분양대금에 포함돼 있다고 단정할 증거가 없고 농지보전부담금(주택이나 공장 등을 짓기 위해 농지를 사용할 때 부과되는 비용), 폐기물처리시설 설치부담금(공동주택단지를 개발할 때 발생하는 음식물 등 생활계폐기물을 처리하기 위한 처리시설 설치 비용) 등은 서울시 등이 설치할 의무가 있는 간선시설의 설치비용으로 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 그러나 "하수도시설원인자부담금(공공하수도로 배출될 하수의 처리를 위한 비용) 등은 생활기본시설 설치비용에 해당한다"며 "서울시 등이 분양대금에 하수도시설원인자부담금 등을 포함시킨 것은 강행법규에 위배돼 무효이므로 A씨 등에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다.

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 도시정비사업으로 사업시행자에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차권자는 토지 등 소유자에게 보증금 반환채권을 가지는 임차권자로 한정된다는 대법원 판결이 나왔다. 무단 전차인(轉借人, 남의 것을 빌린 사람에게서 다시 빌린 사람)은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다는 취지다. 이번 판결은 도시정비법에 따라 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차권자의 범위의 해석과 관련한 첫 판결이다. A조합은 서울 강서구 화곡동 일대의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트를 건축하기 위해 설립된 주택재건축 정비사업조합이고, B교회는 A조합의 사업구역 안에 있는 건물의 임차인이다. A조합은 도시정비법에 따라 관리처분계획이 인가돼 고시된 때 종전의 건축물 임차권자 등 권리자는 고시가 있은 날까지 종전의 건축물을 사용·수익할 수 없다며 부동산을 인도해 달라며 소송을 냈다. B교회는 정비사업 시행으로 임대차 계약을 해지했기 때문에 임대차 보증금 반환채권과 부동산 인도가 동시이행 관계라고 주장했다. B교회는 교회 신축공사를 위해 공사 수급인인 건설사에 기존에 사용 중이던 교회 건물을 700억원에 매도하고, 교회 신축공사가 완료될 때까지 기존 건물을 건설사로부터 임차해 사용하고 있었다. 잔금 273억8400만원은 임차보증금으로 갈음하고, 교회 신축공사가 완료되면 B교회가 지급해야 할 공사대금과 보증금을 정산하기로 했다. B교회가 입주해 있는 건물은 건설사가 부동산 담보신탁계약을 체결해 C회사에 소유권을 넘긴 상태였다. 도시 정비사업으로 임대차계약 해지… 시행자에 보증금 반환 청구 토지 등 소유자에 대항할 수 없는 무단 전차인은 요구할 수 없어 대법원 "임대차 목적물 사용·수익 정지되는 임차권자 두텁게 보호" 도시정비법 제44조1항은 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권·임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있게 하고, 2항은 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 등 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 사업시행자는 토지 등 소유자에게 전세금·보증금 등을 구상할 수 있다. 1·2심은 "B교회는 건물에 대한 임대차계약에 의해 임차보증금 273억8400만원의 반환채권을 가지고 있다"며 건물 인도와 보증금 반환채권이 동시이행 관계라고 판단했다. 패색이 짙어지자 A조합에 보증금을 물어주게 생긴 원고 보조참가인 C회사는 법무법인 세종에 사건을 의뢰했다. 상고심을 대리한 세종은 도시정비법 제44조의 규정취지가 정비구역 내 임차인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것이지 정당한 권리를 초과한 혜택을 부여하기 위한 것이 아니라는 점을 강조했다. 토지 등 소유자에 대한 사업시행자의 구상권도 토지 등 소유자가 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담함에도 사업시행자가 이를 대신해 반환함에 따라 토지 등 소유자가 임대보증금 반환채무를 면하는 이득을 얻게 될 경우를 전제로 한 규정이라는 점을 적극 주장했다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 24일 A주택 재건축 정비사업조합이 B교회를 상대로 낸 건물인도소송 상고심(2012다62561)에서 "B교회는 A조합에 임차보증금 반환을 요구할 수 없다"며 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것"이라며 "사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 '정비사업의 시행'이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다"고 밝혔다. 또 "이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다"며 "임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다"고 설명했다. 전용희(53·사법연수원 17기) 변호사는 "정비사업구역 내 지상권·전세권·임차권 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자의 범위에 대한 명확한 지표를 최초로 마련했다는 점에서 판결의 의의가 있다"고 말했다.

국내 최대 규모의 재건축 아파트인 서울 송파구 가락시영아파트의 재건축 결의에 하자가 있으므로 취소하라는 대법원 판결이 나왔다. 2003년 재건축 조합이 설립되면서 10여년째 추진 중인 재건축 일정은 다소 지연될 전망이다. 조합 측은 2004년 아파트 주민 83.35%의 동의를 받아 재건축을 결의했지만 2006년 신축 아파트의 평형과 세대, 부대시설 등을 일부 변경한 시행계획을 만들어 2007년 총회에 상정했다. 새 계획은 조합원 6709명의 57.22% 찬성으로 통과됐다. 그러나 윤모씨 등 일부 주민은 "최초 결의와 비교해 사업비와 조합원 분담금이 대폭 증가하고 분양 평수와 무상 지분율은 대폭 감소했다"며 "결의 내용을 본질적으로 변경하는 것이므로 더 많은 주민의 동의가 필요하고, 정관 변경에 준하는 엄격한 가결 정족수 규정(조합원 3분의 2 이상 동의)을 적용해야 한다"며 2010년 2월 소송을 냈다. 1심은 윤씨 측 주장을 모두 받아들여 원고승소 판결했지만, 2심은 원고패소로 판결했다. 대법원 특별3부(주심 이인복 대법관)는 지난달 27일 윤씨 등 3명이 가락시영아파트 재건축정비사업조합을 상대로 낸 사업시행계획 승인결의 무효확인소송 상고심(2011두3692)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 당초 재건축 결의를 한 뒤 조합은 일부 내용을 변경했고 새 계획안도 결의됐지만 정관의 주민동의 요건에 흠이 있어서 취소돼야 한다는 취지다. 재판부는 "도시정비법은 조합의 비용 부담이나 시공자·설계자의 선정 및 계약서 내용과 같이 조합원에게 큰 영향을 미치는 사항은 정관에 포함시키도록 규정하면서 이를 변경하려면 조합원 3분의 2 이상이 동의하도록 하고 있다"며 "따라서 당초 결의와 비교해 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 '특별 다수'의 동의 요건을 규정한 도시정비법 규정을 유추 적용해 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "이 시행계획은 '조합원 과반수 출석, 출석자 과반수 찬성'으로 의결한다는 정관에 따라 결의됐다"며 "그러나 의결정족수 요건을 갖춰 결의됐다는 점만으로 적법하다고 할 수는 없고, 여기에는 조합원 3분의 2 이상의 동의 요건을 갖추지 못한 흠이 있다"고 지적했다. 재판부는 "다만 사업계획이 실질적으로 변경된 경우의 결의 요건에 관한 법리가 대법원 판결 등으로 명확히 제시되지 않았으므로, 그 흠이 객관적으로 명백하다고 보기는 어려워 무효 사유는 될 수 없고 취소 사유에 해당한다"고 덧붙였다.

임대차계약을 맺을 때 3년차부터 임대료를 올려주기로 했다면, 만 3년이 되는 날이 아니라 햇수로 3년이 되는 날부터 인상할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사20부(재판장 한영환 부장판사)는 6일 임대인 ㈜도시와사람이 임차인 ㈜아워홈을 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2011가합127374)에서 "아워홈은 3억 7500여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "양 측이 임대계약을 체결하며 3년차부터 임대료와 관리비를 인상하기로 했는데, '연차'라는 단어의 사전적 뜻은 '햇수의 차례'이고 '햇수'는 해의 수를 의미하므로 통상 특정 사건이 일어난 때를 기준으로 해가 바뀌면 해의 수를 더해야 한다"며 "2008년 6월 임대계약을 체결했으므로 임대수수료율 인상 시점인 '3년차'가 시작되는 시점은 해가 두 번 바뀌어 햇수가 두 번 더해지는 때, 즉 2010년 1월 1일"이라고 밝혔다. 재판부는 "임차인 아워홈은 영업을 개시한 2008년 6월 5일부터 3년째가 되는 2011년 6월 5일부터 '3년차'가 시작된다고 주장하지만, 임대계약 시 2년차에는 순매출액의 16%를 곱해 임대료를 지급하기로 했는데 2009년 1월 1일부터 16%를 곱한 금액을 지급했다"며 "2년차에 대해선 다툼이 없었던 점을 종합하면 아워홈은 2010년 1월 1일부터 합의된 임대수수료율에 따라 차임을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 재판부는 "다만 양 측이 임대료 인상에 관해 합의에 이르지 못한 점 등을 고려해 임차금액은 (도시와사람이 청구한 금액 4억 4200여만원보다 적은 금액인) 아워홈 매출액의 18%에 해당하는 금액이라고 봄이 상당하다"고 덧붙였다. 도시와사람은 2008년 6월, 창원 의창구에 있는 숙박시설 일부를 아워홈에게 임대해주고 계약기간은 5년으로 정했다. 양 측은 3년차부터는 임대료와 관리비를 협의해 인상하기로 했는데, 도시와사람은 2010년 1월 1일을 3년차가 시작되는 시점이라고 주장했고 아워홈은 2011년 6월 5일부터라고 주장해 분쟁이 생겼다.

도시정비법상 관리처분계획이 고시된 주택재개발정비사업의 사업시행자가 갖는 사용수익권의 효력은 사업 구역 내 토지, 건물 등의 소유자나 권리자뿐만 아니라 제3자에게도 미친다는 판결이 나왔다. 사업시행자의 사용수익권은 소유자나 권리자와의 관계에서만 인정된다는 1심 판결을 뒤집은 것이어서 대법원의 최종 판단이 주목된다. 서울고법 민사9부(재판장 강민구 부장판사)는 지난 13일 휘경제4구역주택재개발정비사업조합이 서울 동대문구 휘경동 사업 구역에서 함바식당을 운영하던 강모(59)씨 부부를 상대로 낸 부당이득반환 청구소송(2012나105118)에서 "김씨 부부는 조합에 4680여만원을 돌려주라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법 제49조6항이 '인가된 관리처분계획이 고시된 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·임차권자 등 권리자는 이전 고시가 있은 날까지 종전의 토지나 건축물에 대해 사용하거나 수익할 수 없다'고 규정하고 있다"며 "이는 관리처분계획이 인가를 받아 지자체의 공보에 고시된 때에는 종전 관리자는 더 이상 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 정비사업 시행구역 안의 토지나 지상물에 대한 사용수익권을 직접 취득하는 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "인가된 관리처분계획에 따른 권리변동이 대외적인 효력을 갖지 못한다면 사업시행자로서는 정비사업과 관계없는 제3자가 사업 시행구역 안의 토지를 무단으로 점유한 때에도 직접 퇴거나 지상물의 철거를 청구할 권원이 없게 된다"며 "결국 종전 권리자들과 사법상의 계약을 통해 취득한 권리나 종전 권리자의 권리를 대위행사할 수밖에 없게 돼 정비사업 시행 과정에 심각한 장애를 겪게 된다"고 설명했다. 재판부는 정비사업의 공사 도급을 받은 건설사로부터 토지 사용에 대한 허락을 받았다는 김씨 부부의 주장에 대해 "시공사가 공사 현장 부근에 식당을 설치해 운영할 권한을 받았다고 보기 어렵다"며 받아들이지 않았다. 2008년 4월 동대문구청장으로부터 사업 관리처분계획을 인가받은 정비사업조합은 김씨 부부가 2010년 4월부터 2011년 10월까지 사업 구역에서 함바식당을 운영하자 "무단으로 사용한 대가를 반환하라"며 2011년 10월 소송을 냈다. 1심 재판을 맡은 서울북부지법은 "사업시행자의 사용수익권은 도시정비법이 정비사업의 원활한 진행을 위해 종전의 소유자나 권리자와의 관계에서 사업시행자에게 특별히 부여한 권한"이라며 "관리처분계획에 포함되지 않은 이해관계인에게까지 사업시행자가 정비사업구역 안의 토지나 그 지상물에 사용·수익하는 등의 권리를 직접 취득하는 것은 아니다"라며 원고패소 판결을 내렸다.