중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하려면 어떻게 해야 할까? 대법원은 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있어야 한다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 12월 14일 A 사(소송대리인 법무법인 청출 박종한, 배기형, 엄상윤, 이영경 변호사)가 B 사를 상대로 낸 건물인도 소송(2023다226866)에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. A 사는 2019년 12월 4일 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B 사에 2019년 12월 12일부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1500만 원으로 임대하는 임대차계약을 체결했다. 2019년 11월 6일 설립된 B 사는 2020년 2월 25일까지는 정명호 씨가 대표이사로 등재돼 있다가 이후 김영옥(탤런트 김수미) 씨가 대표로 등재됐다. 정 씨는 김 씨의 아들이다. 계약 체결 당시 B 사의 대표이사는 2019년 12월 12일 해당 아파트를 인도받고 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔다. A 사는 2021년 9월 29일 B 사에 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 해당 부동산의 인도를 구했다. 이에 B 사는 2021년 10월 5일 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"고 판시했다. 그러면서 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"며 "따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은 중소기업법령 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다"고 설명했다. 또 "주거용 임차에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라며 "원심이 '해당 아파트와 B 사의 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약 체결 의도 등을 고려해 B 사가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다'고 설시한 것은 적절하지 않지만, 결론에 있어 원심 판단은 정당하다"고 부연했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. 대법원 관계자는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라며 "중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공할 것"이라고 말했다. 승소를 이끈 배기형(37·사법연수원 46기) 법무법인 청출 변호사는 "법인 임차인이 임차를 하고 계약 갱신을 청구하기 위해서는 임차인이 주택임대차법 보호대상이 되어야 한다는 점에서 출발한 사건"이라며 "계약갱신청구권을 넘어서서 대항력과 우선변제권 등 법인이 임차인으로서 보호 받기 위한 기본적인 요건에 대한 대법원 판단을 받은 것이기 때문에 시장에 주는 파급력이 클 것"이라고 말했다. 이어 "이 판결에 따라 앞으로는 중소기업이 직원에게 복지 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 내부적으로 일정 조건 등을 갖추고 대표 등 임원이 아닌 직원 명의로 등재해야 할 것"이라며 "사택의 임대차 사건과 관련해 기준이 정립된 판결"이라고 덧붙였다.

선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

[대법원 판결] 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의 '무주택 세대구성원'은 임차권 양수 당시 물권으로서의 주택 소유권을 보유하지 않은 사람이어야 하므로 임차권 양수 당시 소유한 주택을 제3자에게 매도하는 계약을 체결했더라도 등기를 보유하고 있는 이상 무주택 세대구성원 요건을 충족하지 못한다는 대법원의 첫 판단. 대법원 민사2부(주심 조재연 대법관), 2020다266535 (2022년 10월 27일 판결) [판결 결과] A 씨가 E 주택의 임대사업자인 B 사를 상대로 낸 소유권이전등기소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 환송. [쟁 점] △구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의'무주택 세대구성원'의 판단기준 △공공건설임대주택의 임차권 양도와 관련해 양수인이 '무주택 세대구성원' 요건을 충족하지 못한 임차권 양도 계약의 사법적 효력 △적법한 임차인이 아닌 자에게 공공건설임대주택의 분양전환 대상자 자격을 인정할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 주택을 소유하던 A 씨는 2016년 5월 D 씨에게 C 주택을 매도하는 계약만 체결하고 D 씨에게 소유권이전등기를 해주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택(E 주택)의 기존 임차인 F 씨로부터 임차권을 양수받는 임차권 양도 계약을 체결한 뒤 E 주택에 입주해 실거주했다. 이후 A 씨는 D 씨에게 C 주택의 소유권이전등기를 마쳐준 뒤 E 주택에 전입신고를 마쳤다. B 사는 E 주택을 포함한 임대아파트의 기존 임대사업지 지위를 승계했다. A 씨는 E 주택에 거주하며 무주택자 요건을 충족해 분양전환 대상자 자격을 취득했다며 B 사에 분양전환 신청을 했지만, B 사는 부적격 판정 통보를 했다. 이에 A 씨는 B 사를 상대로 소송을 냈다. 1,2심은 A씨의 손을 들어줬다(원고승소). [대법원 판단 요지] "임차권 양도 당시 건물등기부상 C 주택의 소유자인 A 씨는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없어 공공건설임대주택인 E 주택의 임차권을 양수받을 수 없다고 봐야 하므로, A 씨가 F 씨와 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반해 무효이다. 임대인이 동의를 했다고 하여 유효가 되는 것이 아니며 적법한 임차인이 아닌 A 씨가 실제 거주하더라도 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다. 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정한 취지 등은 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다. '무주택세대 구성원'의 주택 소유 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 하고, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등에 비춰보면 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정돼야 한다. 임대주택법의 입법 목적 침해 방지를 위해서는 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없으며 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없다." [대법원 관계자] "구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련하여 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준이 사법(私法)상 실체적 권리로서의 물권(소유권)의 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결이다. 향후 동종 쟁점에 관한 하급심의 판단기준으로 될 것이다."

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

체류지 신고 등을 한 등록 외국인도 주택임대차보호법의 혜택을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 외국인 등록과 체류지 변경 신고도 내국인의 주민등록과 같은 법적 효과를 갖는다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 A씨가 종로광장새마을금고를 상대로 낸 배당이의소송(2015다14136)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 미국 영주권자인 A씨는 2009년 보증금 4억5000만원을 주고 서울 용산구의 한 아파트를 임차해 가족과 함께 생활했다. 그런데 아파트 주인이 이듬해 새마을금고에서 대출을 받고 담보로 근저당을 설정해 준 뒤 돈을 갚지 못해 이 아파트가 경매에 넘어가면서 문제가 생겼다. A씨는 보증금 4억5000만원에 대해 자신이 우선변제권을 갖는다고 주장했지만 경매 배당금 대부분을 받은 새마을금고는 "A씨의 국내거소신고와 가족들의 체류지 변경신고는 주민등록과 같은 효력이 없어 주택임대차보호법이 적용 되지 않는다"고 거부했다. 이에 A씨는 소송을 제기했다. 대법원은 A씨의 손을 들어줬다. 대법원은 "출입국관리법 제88조의2 2항은 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하고 있다"며 "이는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 외국인에게 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는데 그 취지가 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 외국인등록이나 체류지 변경신고에는 주택임대차보호법 제3조 1항이 주택임대차의 대항력 취득요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 봐야 한다"고 설명했다. 대법원은 또 "외국인등록 등이 공시기능에 있어 주민등록에 비해 그 효과가 제한적이지만, 주민등록의 경우에도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용돼 그 공시 기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어 외국인등록 등과 비교해 공시효과의 차이는 상대적인 것에 그친다"고 판시했다. 앞서 1심은 "A씨에게 4억5000만원을 배당하라"고 원고승소 판결했지만, 2심은 이를 뒤집었다.

아파트 재개발 조합이 조합원에게 보낸 재개발아파트 분양신청 안내문이 반송됐다면 조합 측은 서면결의서 등 관련 자료에 해당 조합원의 다른 주소가 있는지 살펴 조합원이 안내문을 제대로 받아보게 할 주의의무가 있다는 판결이 나왔다. 조합이 이 같은 조치를 제대로 취하지 않고 다시 같은 주소로 안내문을 보내는 바람에 조합원이 이를 받아보지 못해 분양신청을 하지 못했다면 조합은 아파트 분양 대상자에서 해당 조합원을 제외할 수 없다는 취지다. 서울행정법원 행정6부(재판장 김정숙 부장판사)는 A씨가 B주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 수분양권 확인소송(2015구합10056)에서 "A씨는 조합이 시행하는 주택재개발정비사업에서 아파트 분양권이 있는 조합원"이라며 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "A씨는 조합이 설립되기 전 등기부상 주소에서 아들 주소로 주민등록을 이전했는데, 조합은 분양신청 안내문을 A씨의 등기부상 주소로 보냈다가 반송되자 서면결의서 등 다른 자료에 나타난 주소가 있는지 확인해 보는 등의 조치를 취하지 않은 채 등기부상 주소로 다시 안내문을 보냈다가 반송되자 A씨를 재개발정비사업 분양대상자에서 제외했다"며 "이는 A씨에게 분양신청 안내문 및 분양신청 연장 안내문을 제대로 통지하지 않아 분양신청을 할 수 있는 기회를 제공하지 않은 것으로 볼 수 있다"고 밝혔다. 이어 "토지 등 소유자에 대한 분양신청 안내문 통지는 분양신청의 기회를 부여하는 중요한 절차"라며 "사업시행자는 분양신청 안내문을 등기부상 주소지로 우편송달했으나 반송되는 등 제대로 통지되지 않으면 서면 결의서 등 다른 자료에 있는 주소지나 전화번호를 확인해 그 쪽으로도 통지해 보는 등의 조치를 취해 토지 등 소유자가 통지받지 못함으로써 분양신청 기회를 상실하지 않도록 할 의무가 있다"고 설명했다. 그러면서 "분양신청 통지의무를 제대로 이행하지 않은 조합은 A씨를 재개발정비사업 분양대상자에서 제외할 수 없다"고 판시했다. B주택재개발정비사업조합은 2014년 11월 재개발정비사업 분양신청 기간을 공고한 뒤 기간이 지나자 다시 기간을 연장해 재공고를 했다. 조합은 이 같은 내용의 분양신청 안내문 등을 조합원들에게 등기우편으로 발송했는데, A씨에게 보낸 안내문이 반송됐다. 조합은 똑같은 주소로 A씨에게 다시 발송했지만 두 번째도 반송되자 A씨를 아파트 분양 대상자에서 제외했다. 이에 A씨는 "조합이 재개발사업 분양신청 통지를 적법하게 하지 않았다"며 소송을 냈다.

공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부 등의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사와 공인중개사협회에 40%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사32단독 임수희 판사는 임차인 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5003368)에서 "B씨와 협회는 각각 3800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2011년 3월 B씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 2년간 임차했다. 보증금은 9500만원이었다. B씨는 현관문에 표시된대로 '303호'라고 임대차계약을 중개했고 A씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302호'였다. 2013년 3월 임대차계약을 갱신한 A씨는 같은해 10월 부동산등기부상 '303호(현관문 표시로는 '302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 A씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다. A씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 A씨는 이런 사실을 전혀 몰랐다. 보증금을 돌려받을 길이 막힌 A씨는 B씨와 공인중개협회를 상대로 각각 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈다. 재판부는 "B씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔다. 이어 "이때문에 A씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다"며 "B씨와 협회는 A씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 B씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했다.

집주인이 약속한 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했더라도 임차인은 곧바로 임대차계약을 해제할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 지난달 23일 임차인 류모씨가 집주인 곽모씨를 상대로 "곽씨 잘못으로 임대차 계약이 해제됐으니 계약금을 돌려달라"며 낸 임대차보증금 청구소송 상고심(2014다38913)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 '상당한 기간'을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있다"며 "류씨가 한 해제 통고는 특약사항으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 이유로 한 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "나아가 류씨의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있는데 곽씨가 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날 곧바로 특약상의 채무를 이행했기 때문에 류씨는 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 타당하다"고 설명했다. 류씨는 2012년 10월 경기도 남양주시의 한 아파트를 곽씨로부터 보증금 1억1000만원에 임차하기로 하고 계약금 1100만원을 지급했다. 당시 곽씨의 아파트에는 한도액이 1억9000여만원인 근저당권이 설정돼 있었는데 곽씨는 보증금 잔금 지급일인 같은해 12월 27일까지 근저당 한도액을 5000여만원 줄이기로 류씨와 특약했다. 하지만 약속 당일까지 그대로였고, 이를 확인한 류씨는 그 자리에서 곽씨에게 근저당권 감액 변경 등기 불이행을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구했다. 곽씨는 이튿날 곧바로 근저당권 설정 한도액을 1억4000여만원으로 줄여 이를 등기한 다음 "의무를 이행했다"며 계약금을 돌려주지 않았다. 이에 류씨는 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했지만 항소심은 "곽씨가 특약사항을 이행하지 않은 이상 임대차계약은 해제된 것으로 봐야 한다"며 원고승소 판결했다.