문재인 정부 시절 '7·10 부동산 대책'에 따른 4년 단기 임대사업자 및 아파트 장기 임대사업자 폐지가 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다. 헌재는 2월 28일 A 씨 등이 "민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1482)에서 재판관 전원일치 의견으로 기각 결정했다. 임대등록제도란 임대인이 자발적으로 민간 임대사업자로 등록하면, 임대 기간 보장·임대료 인상률 제한 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제 혜택을 부여하는 제도다. 임대의무기간에 따라 단기(4년)와 장기(8년)로 구분됐다. 하지만 도입 취지와 달리 투기 수요가 유입된다는 비판과 함께 임대사업자에게 과도한 특혜를 준다는 여론이 커지자, 정부는 2020년 7월 이를 상당 부분 폐지하기로 했다. 장기임대 중 아파트 매입 임대와 단기임대는 신규 등록을 받지 않고, 기존 사업자들도 임대의무기간이 종료되면 등록을 자동으로 말소하도록 한 것이다. 단기 임대의 장기 임대 전환도 금지했다. 이에 A 씨 등은 "이 제도가 재산권을 침해한다"며 헌법소원을 냈다. 헌재는 "임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다"며 "임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 사회적·경제적 상황을 고려해 입법자가 정책적으로 결정할 사항에 해당한다"고 판단했다. 이어 "국가는 주택 임대차 시장 상황과 국민의 주거 안정 개선 필요성, 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려해 새로운 법적 규율을 가할 수 있다"며 "전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입을 위한 입법 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차보호법상 일반 임대주택 간 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성도 제기됐는데, 이에 따라 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하는 등의 입법이 이뤄질 수 있다는 점에 대해 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"고 설명했다. 아울러 "청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적·안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비해 크다고 할 수 없다"고 덧붙였다. A 씨 등은 부동산 대책 발표 이후 장기임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제 혜택에서 배제한 소득세법·종합부동산세법 시행령도 위헌이라고 주장했지만, 헌재는 재판관 전원일치 의견으로 각하했다. 헌재는 "A 씨 등에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 등을 통해 현실화되기 때문에 세제 혜택 배제 조항이 A 씨 등의 기본권을 직접 침해하지 않아 심판 청구 자체가 부적법하다"고 봤다.

저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김재은 판사는 A 씨와 B 씨(소송대리인 박나현 변호사)가 C 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5127760)에서 "C 씨는 A 씨 등에게 1억1200만 원을 지급하라"며 지난 7월 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 4월 C 씨가 소유한 한 아파트를 보증금 8억1000만 원에 임차하기로 하고 C 씨에게 계약금 8000만 원을 우선 지급했다. 이들이 맺은 임대차 계약에는 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이 들어있었다. 그런데 C 씨는 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했다. A 씨 등은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 씨는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼다. 이에 A 씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 냈다. 서울중앙지법 “보증금 초과 금액 담보권 설정은 매우 이례적” 김 판사는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 A 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C 씨가 A 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C 씨가 A 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다. 그러면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 1억1200만 원을 지급하라"고 판시했다.

부동산 공인중개사가 계약을 중개하며 임차인에게 "근저당권을 말소해주겠다"고 했다가 보증금을 잃게 했다면 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 하지만 임차인에게도 책임을 물어 손해액의 60%만 돌려주라고 결정했다. 2010년 5월 A씨는 부산 남구에서 오피스텔을 빌리려고 근처 부동산에 방문했다. 공인중개사 B씨는 마침 좋은 오피스텔이 있는데 근저당권이 설정돼 싸게 나왔다며 서둘러 임대차 계약을 체결할 것을 권했다. 근저당권이 마음에 걸린 A씨가 계약을 주저하자 B씨는 "보증금을 먼저 내면 집주인이 근저당권을 말소해주겠다고 했다"며 설득했다. B씨는 임대차계약서에 자필로 '임대인은 전세권 설정에 동의하고 선순위 근저당권은 말소해지 한다'라는 문구까지 써줬다. 안심한 A씨는 계약을 맺고 다음날 바로 보증금 5000만원을 모두 집주인에게 냈다. 문제는 그해 9월 발생했다. 말소되지 않은 상태로 남아있던 선순위저당권이 실행돼 오피스텔이 경매에 들어간 것이다. A씨는 5000만원 중 절반가량인 2590만여원만 돌려받았다. 4개월만에 살 곳도 잃고 돈도 잃게 된 A씨는 "B씨가 책임지고 근저당권을 말소해주겠다고 약속해 계약을 체결했다"며 소송을 냈다. 부산지법 민사단독 박무영 판사는 지난달 25일 A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상청구 소송(2011가단79391)에서 "B씨는 A씨에게 1440여만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 박 판사는 판결문에서 "B씨는 A씨로 하여금 근저당권이 문제없이 말소될 것이라고 착각할 여지를 만들어 손해를 입혔다"며 "B씨에게는 공인중개사로서 보증금 지급과 근저당권 말소를 동시이행하도록 권고하는 등 위험을 최소화할 수 있는 조치를 권고할 책임이 있다"고 설명했다. 박 판사는 "그러나 A씨가 계약을 체결하며 당시 선순위 근저당권이 설정된 사실을 알고 있었으므로 공인중개사의 중개행위에만 의지할 것이 아니라 스스로 보증금을 돌려받지 못할 수 도 있다는 위험성을 신중하게 고려했어야 한다"며 "A씨의 과실이 손해의 발생과 확대의 중요한 원인이 되었으므로 손해배상금액 비율은 60%로 제한한다"고 덧붙였다.

재건축 조합과 조합원이 아파트 분양을 두고 벌인 분쟁에 법원이 엇갈린 판결들을 내놓아 혼란이 거듭되고 있다. 법원이 재건축조합의 분양추첨 및 분양계획은 무효라고 확인하면서도 이에 따른 분양 재추첨 등 이행청구소송은 현실적인 이유를 들어 기각, 조합과 마찰을 빚은 일부 조합원들이 재산권을 구제받을 가능성은 희박해졌다. 서울 강남구 해청아파트 주민 김모씨 등 21명은 지난 2004년 6월 자신들의 분양신청서 21통을 한 봉투에 넣어 이 아파트 재건축조합에 발송했다. 하지만 조합은 평소 조합의 운영방침에 반대해 오던 이들의 분양신청서를 "적법한 신청이 아니다"라며 수취를 거절한 후 분양신청을 하지 않은 것으로 처리했다. 이 때문에 김씨 등 21명은 분양추첨에서 최하위 순위로 밀려나 아파트를 분양받지 못하게 됐다. 김씨 등은 곧바로 조합을 상대로 분양추첨과 이에 의한 분양계약 체결이 무효임을 확인하는 내용의 '분양추첨 및 분양계약 무효확인소송'을 냈다. 조합이 분양자들의 소유권보존등기를 승낙하거나 등기절차에 협력하지 못하도록 하는 내용의 가처분신청도 제기했다. 분쟁 초기에 법원은 김씨 등의 손을 들어줬다. 법원은 2007년 4월 김씨 등이 낸 가처분 신청을 받아들이면서, 가처분 결정을 위반할 경우 조합이 신청인 한 명당 3억원씩을 지급하도록 하는 간접강제결정도 함께 내렸다(서울고법 2007라527). 대법원은 2008년 2월 분양추첨과 분양계약 체결이 무효라는 확정판결을 내렸다(2006다77272). 재판부는 "재건축 조합이 재건축 절차에 이의를 제기한다는 등의 이유로 21세대나 되는 조합원들의 적절한 동·호수 추첨권을 박탈한 것은 조합원으로서의 기본적인 권리를 침해한 것"이라고 판단했다. 이에 따라 조합은 남은 분양절차를 진행할 수 없게 됐을 뿐만 아니라 분양추첨을 다시 진행해야 했다. 하지만 상황은 곧 반전되고 말았다. 김씨 등은 2008년 4월 자신들이 승소한 확정판결을 근거로 이미 소유권보존등기를 마친 이 아파트 주민 이모씨 등 18명을 상대로 등기를 말소하라는 내용의 소송을 법원에 냈지만, 대법원은 지난해 8월 "김씨 등에게 조합을 대신해 입주민들의 소유권보존등기의 말소를 청구할 권한과 이유가 없다"며 원고패소 판결을 했다(2009다99402). 또 김씨 등이 조합을 상대로 아파트 분양추첨을 다시 하라며 낸 소송 역시 1심에 이어 2심에서도 모두 기각되고 말았다(서울고법 2010나85807). 재판부는 "신축아파트를 대상으로 동·호수 추첨을 다시 해 기존의 법률 및 사실상의 상태를 되돌리는 것은 사회경제적 비용이 너무 크다"며 "재추첨은 사회통념상 불가능하게 됐다"고 판단했다. 동·호수 추첨행위가 무효라는 확정판결에도 불구하고 법원이 현실적인 이유를 들며 무효판결에 기한 이행의 청구를 기각한 것이다. 이와 함께 법원이 2007년에 받아들인 가처분신청도 최근 취소됐다. 서울고법 민사40부(재판장 김병운 수석부장판사)는 지난달 15일 가처분신청의 본안소송은 지난 2004년 김씨 등이 낸 '분양추첨 및 분양계약 무효확인소송'이라고 보고, "본안소송이 이미 확정됐으므로 더 이상 가처분을 구할 이익이 없다"고 판단했다. 가처분 결정마저 취소됨에 따라 해청아파트 입주민들은 아파트는 물론 대지에 대해서도 소유권보존등기를 할 수 있게 됐다.반면 김씨 등 21명은 2008년 승소 판결에도 불구하고 구제받기가 곤란해졌다. 본래의 분양순위에 따라 분양받을 아파트와 실제로 분양받은 아파트의 가격차이 만큼 현금으로 청산받는 방법 외에는 동·호수 재추첨 소송의 대법원 선고를 기다릴 수밖에 없다. 현재의 시세차이 만큼 손해배상을 청구할 수도 있지만, 손해 발생을 입증하는 것이 쉽지 않을 전망이다. 김씨 등을 대리한 함준표(53·사법연수원 18기) 변호사는 "사안이 복잡하게 얽히면서 손해의 발생을 입증하기도 어려운 상황이라 대법원 선고를 기다릴 수밖에 없다"며 "대법원도 하급심과 같이 현실적인 이유를 들며 분양 재추첨 청구를 받아들이지 않는다면 결국 법원의 오락가락한 판결로 인해 7년이나 끈 해청아파트 분양 분쟁이 아무런 소득 없이 마무리되는 것"이라고 말했다. 그는 "당사자들이 확정된 무효확인소송에 기해 그 이행을 구하는 소송이 법원에 계속 중인데도 가처분을 구할 이익이 소멸한 것인지는 의문"이라고 덧붙였다.

부동산의 소유권이 타인에게 있으니 소유권을 넘겨주라는 내용의 법원 화해권고결정이 확정됐더라도 실제로 이전등기를 마치기 전까지는 그 부동산의 소유자로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정6부(재판장 김홍도 부장판사)는 11일 A씨가 B재개발조합을 상대로 제기한 입주권확인소송(2010구합31027)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "소유권을 확인받았거나 소유권보존 또는 이전등기말소등기 절차이행을 명한 의사표시를 구하는 판결만으로는 등기를 하지 않고 물권을 취득했다고 인정할 수 없다(대법원 62다223)"며 "타인에게 소유권이 있으니 소유권을 넘겨주라는 화해권고결정이 확정됐다는 사정만으로는 곧바로 소유권을 취득했다고 할 수 없고 소유권이전등기를 마쳐야 부동산의 소유자가 된다"고 밝혔다. 주택재개발지역에 부동산을 소유한 C씨는 분양신청기간 마지막 날인 지난 2009년9월 기존의 분양신청을 돌연 철회했고 B조합은 곧바로 C씨를 현금청산대상자로 분류했다. 이에 A씨는 지난 2007년5월 C씨와의 사이에서 해당 부동산의 소유를 A씨로 확인하는 내용 등의 법원화해권고결정이 확정돼 자신이 부동산의 실제 소유자이므로 C씨의 분양신청철회는 무효라며 B조합에 이의를 제기했지만 받아들여지지 않자 소송을 냈다.

점포의 위치를 지정해 분양한 경우에는 부득이하게 상가구조를 변경해야 할 사정이 생기더라도 계약에서 정한 조건과 같거나 유사한 위치의 점포를 제공해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사26부(재판장 조해현 부장판사)는 14일 박모(46)씨가 (주)니즈몰을 상대로 낸 분양대금반환등 청구소송 항소심(2007나72740)에서 1심과 달리 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "점포의 위치를 지정한 형태로 체결된 분양계약에서 분양점포의 위치는 계약의 중요한 요소"라며 "상가규모의 확대나 설계변경과 같은 사정으로 부득이하게 상가의 구조를 변경하더라도 수분양자의 동의를 얻었다는 등 특별한 사정이 없는 한 분양계약에서 정한 조건과 같거나 적어도 유사한 위치의 점포를 제공해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그럼에도 피고 회사는 분양계약에서 정한 변경전 점포를 제공하라는 원고의 요구를 무시하고 에스컬레이터와의 거리 및 고객들의 동선 등에 비춰 계약에서 정한 내용보다 상당히 분리한 곳에 있는 점포를 일방적으로 제공했으므로 이는 분양계약에 따른 적법한 이행을 하지 않은 것"이라고 지적하고 "원고가 분양계약 해제의사가 담긴 소장부분을 피고에게 송달함으로써 분양계약은 적법하게 해제됐고 피고로서는 원상회복으로서 소유권이전등기말소와 동시에 분양대금 1억여원을 반환하라"고 덧붙였다. 한편 피고는 재판과정에서 "건축물의 설계변경 등을 이유로 분양물건의 위치나 규모 등을 변경할 수 있도록 한 분양계약서 규정에 따라 변경 전 점포의 위치를 변경 후 점포로 변경했을 뿐이므로 채무불이행책임을 질 수 없다"고 주장했으나, 재판부는 "분양계약서 규정을 상당한 이유없이 피고에게 급부의 내용을 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있는 권한을 부여한 것으로 해석해서는 안된다"면서 "설계변경 등으로 점포의 위치나 구조 등을 변경하는 경우 분양계약 내용보다 고객에게 예상할 수 없을 정도로 현저히 불리하게 변경할 수 없다"며 주장을 받아들이지 않았다. 박씨는 2003년1월 성남시에 신축 중인 니즈몰 상가의 4층 146호 점포를 분양받기로 하는 계약을 체결했다. 당시 계약서에는 '건축물의 설계변경 또는 허가조건의 변경 등으로 분양물건의 위치, 면적 및 구조, 경관 등이 변경될 수 있다'는 내용이 기재되어 있었다. 그해 6월 (주)니즈몰이 신축예정부지 인근의 토지를 추가로 매입해 상가의 규모를 늘리기로 하면서 점포가 추가되고 기존 수분양자들이 분양받기로 한 점포의 위치 및 구조도 변경됐다. 박씨는 분양받기로 한 점포가 4층 146호에서 26호 점포로 변경됐다는 말에 이의를 제기했으나 '4층 146호와 26호는 실제로는 같은 점포'라는 직원의 말을 믿고 잔금을 치른 뒤 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 교부해줬다. 그러나 변경된 점포는 4층 에스컬레이터 옆면에서 북쪽으로 수개의 다른 점포들 사이의 통로를 지나서 약 18m 정도 떨어진 위치에 있어 에스컬레이터 출입구에서는 보이지 않은 데다 중앙 벽면에는 기둥까지 설치되어 있었다. 이에 박씨는 분양계약에 따른 계약이행을 촉구했으나 거절당하자 '분양계약을 해제해달라'며 법원에 소를 제기해 1심에서는 패소했다.

실제로 거주할 의사가 없이 설정된 전세권등기는 용익적 기능과 담보적 성격을 동시에 갖는 전세권의 성질상 통정허위표시에 해당돼 무효라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사항소7부(재판장 郭宗勳 부장판사)는 지난달 29일 안모씨(42)가 이모씨(33)를 상대로 낸 전세권말소 청구소송(2003나33966)에서 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고는 김모씨 소유의 부동산에 압류·가압류가 걸려 있는 등 권리관계가 복잡해 보증금회수가 어려울 것으로 예상되자 이를 담보하기 위해 이 사건 부동산을 사용·수익할 의사도 없으면서 전세권설정계약을 맺은 사실이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 또 "이 사건 전세권설정계약은 목적이 된 부동산을 사용·수익할 의사가 전혀 없이 오직 전세권이 설정되는 것처럼 외형을 갖춘 것에 불과하므로 용익물권과 담보물권의 성격을 겸유하는 전세권의 성질에 비춰볼 때 그 자체로 통정허위표시로서 무효"라고 덧붙였다. 안씨는 재작년 4월 이모씨에게 3층짜리 단독주택을 매입, 소유권이전등기를 마쳤는데 피고가 김모씨 소유의 다세대주택을 보증금 4천만원에 임차하면서 보증금 반환을 담보하기 위해 김씨와 평소 친분이 있던 이씨 소유의 이 사건 단독주택에 전세권을 설정한 사실을 발견해 소송을 냈었다.

주민등록을 직권 말소당한 주택임차인이 주민등록법이 정한 이의절차에 따라 주민등록을 회복 또는 재등록 받은 경우에는 당초 주민등록을 갖춘 시점까지 소급해 대항력이 유지된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 尹載植 대법관)는 지난달 25일 법원 경매를 통해 주택을 낙찰받은 임모씨(29)가 세입자 손모씨(43)를 상대로 낸 건물명도청구소송 상고심(☞2003다25461)에서 이같이 판시, "손씨는 임씨로부터 임차보증금 8백50만원을 받고 주택을 인도하라"고 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시 뿐만 아니라 대항력 유지를 위해서 계속 존속해야 하므로 임차인의 의사에 의하지 아니하고 시장, 군수 또는 구청장에 의해 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에는 원칙적으로 그 대항력은 상실된다"고 전제한 후 "하지만 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의해 재등록이 이뤄짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급해 그 대항력이 유지된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의해 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이뤄지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관해 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다"고 덧붙였다. 임씨는 지난 2001년5월 의정부지원에서 실시된 경매에 참가해 경기연천군에 있는 김모씨 소유 다세대주택을 낙찰받았으나, 세입자인 손씨가 "경매신청의 원인이 된 근저당권 설정 이전에 이미 임대차보호법상 대항력을 갖췄고, 무단전출로 주민등록이 직권말소된 이후 재등록을 했기 때문에 보증금의 반환 없이는 명도청구에 응할 수 없다"며 버티자 소송을 냈었다.